Abitazioni secondarie: Le prospettive del Locarnese

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Gianluca Ippolito
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1 Abitazioni secondarie: Le prospettive del Locarnese Locarno 2 giugno 2014 Fabio Guerra MRICS Fonte:

2 Parco immobiliare e attività edile nel Locarnese 2

3 Costruzione di nuove abitazioni nel Locarnese Numero di nuove abitazioni In % dei nuovi abitanti ~ (1.1 % del parco immobiliare) media CH Nuovi appartamenti (scala a sinistra) Fonte: Ufficio Federale di Statistica. Appartamenti per nuovo abitante (scala a destra) - 3

4 Impieghi del Locarnese nei settori turismo e edilizia Turismo Edilizia Numero di impieghi (equiv. 100%) Quota del totale 20'000 20% 20'000 20% 15'000 15% 15'000 15% 10'000 10% 10'000 10% 5'000 5% 5'000 5% 0 Locarno Bellinzona Lugano Mendrisio Svizzera 0% 0 Locarno Bellinzona Lugano Mendrisio Svizzera 0% Fonte: Ufficio Federale di Statistica. No. di impieghi nel 2001 No. di impieghi nel 2011 Quota

5 Transazioni immobiliari e acquirenti Transazioni immobiliari secondo la provenienza degli acquirenti (2010) Proprietari di abitazioni secondarie nel Locarnese Miliardi CHF 32.8% 33.2% Zurigo Argovia Basilea Berna San Gallo Altri cantoni 7.3% 7.8% 8.1% 10.8% Fonti: USTAT, statistica delle transazioni immobiliari. O-Tur, Inchiesta sulle case secondarie nella Regione Lago Maggiore e Valli, gennaio

6 Potere d acquisto Fonti: UST, reddito delle economie domestiche,

7 Domanda: potere d acquisto dei proprietari di case secondarie Proprietari svizzeri per classe di reddito Media dei residenti nel Locarnese e in Svizzera Fonti: O-Tur, Inchiesta sulle case secondarie nella Regione Lago Maggiore e Valli, gennaio UST, Reddito delle economie domestiche,

8 Prima del 11 marzo

9 dopo l 11 marzo

10 Regolamentazioni del mercato residenziale Breve istoriato delle regolamentazioni: 1940: Legge Edilizia : Lex von Moos (poi sostituita successivamente da altre leggi) 1973: Legge Edilizia (LE) 1979: Legge sulla pianificazione del territorio (LPT). Base per i Piani Regolatori comunali (Piani di utilizzazione / Autorizzazioni edilizie) : Lex Koller (Legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero LAFE); solo persone con domicilio all estero 2000-oggi: Div. regolamentazioni a livello locale (quote case primarie, limitazione PPP, ecc.) 2012: Ordinanza sulle abitazioni secondarie 3 Evoluzione del parco immobiliare del Locarnese: 3 40'000 35'000 30'000 25'000 20'000 15'000 10'000 5' ~ ~ < Case unifamiliari Appartamenti 10

11 Quota di abitazioni secondarie per comune Quota di abitazioni secondarie «2012» nei comuni toccati Bedretto Cevio Airolo Bosco/ Gurin Linescio Cerentino Campo (Vallemaggia) Vergeletto 0 < - 10% % % % 40 > 40% Lavizzara Gresso Onsernone Mosogno Isorno Quinto Maggia Centovalli Brissago Prato (Leventina) Dalpe Sonogno Losone Muralto Ascona Ronco sopra Ascona Faido Frasco Cugnasco-Gerra Brione (Verzasca) Torricella- Taverne Avegno- Gordevio Terre di Pedemonte Locarno Corippo Brione sopra Minusio Blenio Acquarossa Sobrio Giornico Bodio Lavertezzo Mergoscia Minusio Orselina Astano Sessa Pollegio Personico Cugnasco- Gordola Gerra Gambarogno Monteggio Miglieglia Novaggio Bedigliora Curio Vogorno Locarno Aranno Neggio Bioggio Vernate Agno Croglio Pura Magliaso Ponte Tresa Caslano Tenero- Contra Mezzovico- Vira Gudo Bedano Origlio Lamone Cadenazzo Monteceneri Alto Malcantone Brusino Arsizio Serravalle Moleno Preonzo Gnosca Gorduno Monte Carasso Sementina Giubiasco Sant'Antonino Gravesano Comano Manno Cureglia Cadempino Canobbio Vezia Porza Cademario Savosa Morcote Iragna Lodrino Muzzano Collina d'oro Grancia Vico Morcote Bellinzona Camorino Pianezzo Bissone Arogno Isone Capriasca Lugano Massagno Sorengo Lugano Melide Paradiso Maroggia Riva Rovio Melano Biasca Osogna Cresciano Claro Ponte Capriasca Lumino Arbedo- Castione Sant'Antonio Nuove abitazioni - Sono ammesse abitazioni primarie (con limitazione d uso) - Nuove abitazioni secondarie con limitazione d uso - Abitazioni a scopi turistici; - Abitazioni secondarie durevolmente in affitto. - Eccezioni molto limitate Abitazioni esistenti in linea di massima non toccate da limitazioni d uso Conversione di strutture alberghiere possibile in mancanza di redditività 11

12 Domande di costruzione Regioni Comuni del Locarnese 400 Indice 2006 = tr Indice 2006 = tr Q Locarno Lugano Vallese Fonti: Wüest & Partner, Baublatt Q Ascona Locarno Comuni turistici Altri comuni 12

13 Evoluzione dell offerta di appartamenti (PPP) Offerta nelle regioni del Ticino Evoluzione per tipologia dei comuni Indice 2006 = tr Indice 2006 = tr Locarno Bellinzona Lugano Svizzera TI quota > 20% TI quota < 20% CH quota > 20% Svizzera Fonte: Wüest & Partner. 13

14 Mercato immobiliare 14

15 Macro-situazione: prezzo all offerta per nuovi appartamenti Prezzo medio nei rispettivi comuni (= quantile del 70%) Fonte: Wüest & Partner. 15

16 Evoluzione dei prezzi degli appartamenti (PPP) Abitazioni secondarie Abitazioni primarie 220 Indice 2000 = 100 Indice 2000 = Locarnese Svizzera Locarnese Svizzera Fonte: Wüest & Partner, indice delle compravendite immobiliari. 16

17 Lage Lage Lage: Micro-situazione Qualità della micro-situazione Max. media Min. Fonte: Wüest & Partner, GeoInfo / Mikrolagerating. 17

18 Lage Lage Lage L esempio di Locarno Qualità della micro-situazione Quota di case secondarie per quartiere Max. media Min. Fonte: Wüest & Partner, GeoInfo / Mikrolagerating. Municipio di Locarno, Risposta all interrogazione «Arginare la crescita dei letti freddi» del 3 giugno

19 Prospettive macro Trasporti pubblici e privati Elevato Medio Basso Fonte: Wüest & Partner, GeoInfo. 19

20 Situazione attuale nel Locarnese Attività edile: - Nessun «fuoco di paglia», ovvero una crescita improvvisa dell attività edile dopo l approvazione dell iniziativa Weber nel Locarnese. Vi sono effetti puntuali negli hot-spot, in particolare nei comuni/ cantoni che non conoscevano restrizioni a livello locale (ad es. Vallese); - L attività edile rimane elevata. Il mercato attuale: - Nel Locarnese l offerta resta generalmente molto elevata e (di molto) superiore alla media svizzera; - L acquirente principale delle abitazioni in ottime location proviene da fuori cantone. Il potere d acquisto elevato di questo target fa allargare la forchetta di prezzi tra segmenti alti e bassi di mercato. Evoluzione: - La crescita dei prezzi delle abitazioni è generalmente in linea con quella osservata nel resto della Svizzera; - Non si osservano evoluzioni discordanti tra i segmenti di mercato (abitazione primaria e secondaria); - Come sarà applicata la Legge sulle abitazioni secondarie? A questo proposito vi sono ancora incertezze 20

21 Prospettive I No. 1: Verso una segmentazione del mercato - Abitazioni senza limitazioni d uso: crescita dei prezzi superiore alla media, diminuzione della liquidità. Evoluzione in funzione delle caratteristiche dei singoli oggetti e della tipologia del comune (quota abitazioni secondarie); - Rovescio della medaglia: riallineamento dei valori delle abitazioni con limitazione d uso a casa primaria e terreni con il mercato locale. Nelle top location ciò comporta un abbattimento importante dei valori! No. 2: Dalla costruzione all immobiliare - Nel Locarnese l incidenza del settore edile sull economia locale è di circa il 50% superiore rispetto alla media svizzera; - L importanza delle nuove costruzioni andrà (rapidamente) scemando; - Parallelamente vi sarà una pressione sul parco immobiliare esistente (ad es. upgrade di abitazioni esistenti, conversione di alberghi). No. 3: Le abitazioni strutturate prenderanno piede? - La flessibilità d uso è una premessa molto importante nell acquisto di un abitazione secondaria; - Il mercato per abitazioni con forti restrizioni d uso è pertanto (molto) limitato; - Il potenziale delle abitazioni strutturate rimane da dimostrare. 21

22 Prospettive II No. 4: Modifiche strutturali a seguito dei progetti infrastrutturali? - Gli impulsi concreti benché importanti si «limitano» alla rete di trasporti pubblici (verso Zurigo e verso Lugano); - In generale avranno un effetto positivo sia per le abitazioni primarie sia per le abitazioni secondarie; - In che misura le attese sono già state anticipate nei prezzi? No. 5: Crescita delle regolamentazioni del mercato a livello comunale - La «Lex Weber» si inserisce in un trend di regolamentazione del mercato edile e immobiliare destinato a protrarsi nel tempo; - È probabile che ulteriori inasprimenti possano avvenire a livello locale (ad es. imposte sulle case secondarie di Silvaplana). 22

23 Grazie per l attenzione. Fabio Guerra MRICS fabio.guerra@wuestundpartner.com 23

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