VALUTAZIONE TECNICO - ESTIMATIVA MODELLO SINTETICO

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1 SETTORE VIABILITÀ, ELIZIA, AMBIENTE E SISTEMI PUBBLICI LOCALI AREA EX SUCCURSALE COPERNICO VALUTAZIONE TECNICO - ESTIMATIVA MODELLO SINTETICO OGGETTO VALUTAZIONE TECNICA-ESTIMATIVO DELL EX SUCCURSALE DEL LICEO COPERNICO, OGGI AREA FABBRICABILE A DESTINAZIONE D USO SERVIZI. UBICAZIONE Via Giuseppe Verdi n Pavia (PV) ESTREMI CATASTALI Catasto Fabbricati: Comune di Pavia Fg. B/11 Part TECNICO Geom. Roberto Spagnoli ALLEGATI: 1.0 Inquadramento su SIT del Comune di Pavia REVISIONE N.00 DEL 23/02/2017 IL TECNICO (Geom. Roberto Spagnoli)

2 SOMMARIO 1. OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE UBICAZIONE... 2 INRIZZO... 2 ZONA IN CUI E INSERITO IL BENE DESCRIZIONE PROPRIETA E CONTRATTO IN ESSERE INQUADRAMENTO URBANISTICO DATI CATASTALI CONSISTENZA CONSISTENZA REALE ,1 CONSISTENZA RAGGUAGLIATA (VIRTUALIZZATA) SITUAZIONE ATTUALE VALUTAZIONE DELL IMMOBILE PROCEMENTO STIMA VALORE UNITARIO RIFERIMENTO ELEMENTI CORRETTIVI DEL VALORE COMPLESSIVO VALORE DEL BENE... 5 CONCLUSIONI... 5

3 1. OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE La presente valutazione tecnico-estimativa è redatta al fine di stimare il più probabile valore in comune commercio per l area fabbricabile destinata a servizi sulla quale sorgeva l ex succursale del Liceo Copernico di Pavia. Si precisa che il valore ottenuto dalla presente è utile per determinare la base imponibile per l applicazione dell Imposto Municipale propria sugli immobili e NON è utilizzabile come valore commerciale poiché la stima di tale valore prevede indagini più approfondite quali rilievo di precisione delle geometrie e della conformità del terreno oltre ad indagini nel sottosuolo per scongiurare l eventuale bisogno di bonifiche del terreno. Si evidenzia che l area è ancora interessata da concessione edilizia e autorizzazione paesaggistica utili alla demolizione totale del fabbricato (ex succursale Copernico), demolizione già avvenuta fisicamente ad esclusione della platea di fondazione. 2. UBICAZIONE INRIZZO L immobile oggetto della presente valutazione tecnico-estimativa è sito in Via Giuseppe Verdi n. 18 nel Comune di Pavia. ZONA IN CUI E INSERITO IL BENE L immobile oggetto della presente è inserito nel quartiere di Pavia Storica. Sono presenti nelle immediate vicinanze la stazione ferroviaria, la stazione dei pullman, un centro sportivo, due scuole, alcune farmacie, un supermercato, del verde attrezzato e un ospedale. I collegamenti pubblici sono garantiti dall Autostrada A7 stazione di Bereguardo, dalla Strada Statale S.S. n.35, dalla Strada Provinciale S.P. n.205, dalla Tangenziale di Pavia e dalla Stazione FF.SS. di Pavia. La zone è servita da autobus di linea e non è distante dalla stazione pullman e treni.

4 3. DESCRIZIONE L area è stata recentemente oggetto di trasformazione mediante la demolizione dell unico immobile edificato all interno della stessa, demolizione parziale poiché è ancora presente in sito la platea di fondazione per una superficie di circa 1.500,00 mq. Tutta l area è delimitata con recinzione avente basamento in CLS sovrastato da struttura metallica con un accesso pedonale ed un accesso carraio, la stessa risulta interessata da gravi ammaloramenti strutturali e delle finiture tali da imporre una manutenzione straordinaria prossima al rifacimento totale. 4. PROPRIETA E CONTRATTO IN ESSERE L area è intestata alla Provincia di Pavia e libera da locazioni in essere. 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO Al momento della redazione della presente valutazione tecnico-estimativa lo strumento urbanistico vigente è il Piano di Governo del Territorio del Comune di Pavia adottato con Delibera di Consiglio Comunale n.60 del e approvato con Delibera di Consiglio Comunale n.33 del Poiché il Comune di Pavia in riferimento ai valori in comune commercio delle aree fabbricabili in Pavia, si è espresso solo mediante delibera n. 99 del , quindi riferendosi al Piano di Governo del Territorio

5 approvato dalla Giunta Regionale di Regione Lombardia con deliberazione n. VII/12961 del , si procede all individuazione della destinazione d uso sullo strumento sopra citato. Pertanto vista la Delibera n.99 del del Comune di Pavia si individua la destinazione d uso del terreno come segue: - terreno inserito nella microzona n.10 del territorio comunale, normato ai sensi delle NTA (PRG) con l art. 36 bis per aree destinate a parchi e verde attrezzato soggette a perequazione con edificazione in loco. Si evidenzia che è possibile effettuale la comparazione dei valori deliberati con quanto normato nel PGT vigente poiché l area non ha mutato destinazione d uso. Attualmente lo strumento urbanistico, classifica l area oggetto della presente come aree di servizi in progetto e con l art. 6 stabilisce le modalità di attuazione dei servizi, consentendo l intervento diretto per le amministrazione pubbliche oppure l avanzamento di proposte per la cessione gratuita delle dell area all Amministrazione, per i privati, utilizzando una capacità edificatoria pari ad un indice di 0,05 mq. SLP/mq. s.t. e la SLP potrà essere trasferita solo nelle aree elencate al punto 2 dell art. 6 delle n.t.a. del PdS. 6. DATI CATASTALI Non è ancora stata aggiornata la registrazione presso il Catasto Fabbricati e Catasto Terreni, pertanto risulta ancora censita la scuola come segue: CATASTO TERRENI FOGLIO PART. B / SUB. CATASTO FABBRICATI FOGLIO PART. SUB. B / CLASSE HA ARE 63 CA 22 INRIZZO Via Giuseppe Verdi, 18 REDTO ZONA 1 CAT. B/5 PARTITA Area di enti urbani e promisqui CLASSE 3 CONS mc RENTA 3.330,42 NB: si evidenzia l urgenza di procedere all aggiornamento catastale al fine di determinare il corretto valore di base IMU per il calcolo delle aliquote. 7.CONSISTENZA 7.1 CONSISTENZA REALE Al momento non è possibile entrare in possesso di rilievo topografico utile alla corretta determinazione delle geometrie, a causa dell assenza tra le dotazioni strumentali di adeguata strumentazione di precisione (TPS e/o GPS), pertanto come dato di consistenza si utilizza la superficie catastale precisando che potrebbe essere soggetta ad importanti errori e/o tolleranze in percentuali anche prossime al 20%. Per quanto sopra descritto la consistenza del bene oggetto della presente è pari a 6.322,00 mq. 7,1 CONSISTENZA RAGGUAGLIATA (VIRTUALIZZATA) L intero lotto risulta essere campito nelle tavole del Piano di Governo del Territorio pertanto, non essendo al momento in grado di conoscere le eventuali possibili deroghe (ottenute tramite concessione edilizia convenzionata) per la realizzazione di servizi pubblici o ad uso pubblico come previsto nelle NTA, si considera la consistenza reale per il calcolo del valore complessivo.

6 9.SITUAZIONE ATTUALE Attualmente la proprietà dispone dell area che risulta essere priva di contratti di locazione e/o uso gratuito in essere, dovrà essere verificata la presenza di eventuali servitù reali o apparenti. 10.VALUTAZIONE DELL IMMOBILE 10.1 PROCEMENTO STIMA Considerata la tipologia particolare della destinazione d uso del bene oggetto della presente, si ritiene di procedere alla stima mediante comparazione diretta, utilizzando i valori di riferimento per il calcolo della base IMU determinati dal Comune di Pavia con Delibera del n.99. La scelta del criterio utilizzato è l impossibilità di poter comparare dati con altri contratti relativi ad immobili simili per zona omogenea, geometrie e destinazione d uso VALORE UNITARIO RIFERIMENTO Vista la suddetta delibera del Comune di Pavia, individuata la zona scenario n.10 come da allegato C della stessa e determinata la destinazione d uso probabile come aree destinate a parchi e verde attrezzato soggette a perequazione con edificabilità in loco (art. 36 bis delle n.t.a.), si procede utilizzando come valore venale del terreno 59,00 Euro/mq., che rideterminato tramite aggiornamento ISTAT pertanto applicando un coefficiente pari a 1,032 risulta essere pari a 60,89 Euro /mq ELEMENTI CORRETTIVI DEL VALORE COMPLESSIVO Per procedere al calcolo del più probabile valore di mercato del terreno oggetto della presente, è necessario quantificare le opere utili al ripristino dei luoghi mediante la rimozione della platea di fondazione e della recinzione (in cattivo stato di conservazione). La determinazione dei suddetti costi, stimata con metodo parametrico, risulta essere pari ad Euro ,00 compresivi di lavori, oneri diretti ed indiretti ed IVA. NB: ad oggi non è possibile ipotizzare costi aggiuntivi per eventuali sondaggi nel sottosuolo che possano determinare la necessità di bonifiche VALORE DEL BENE Considerato tutto quanto sopra descritto si procede a calcolare il più probabile valore di mercato del bene: Euro 60,89 x 6.322,00 = ,58 Euro ,00 Euro = ,58 Euro CONCLUSIONI In conclusione, tenuto in considerazione tutto quanto premesso, si stima che il più probabile valore in comune commercio, ai fini dell applicazione dell Imposta Municipale propria sugli immobili, per il terreno oggetto della presente, è pari ad Euro ,00. Non è stato possibile stimare il più probabile valore di mercato finalizzato all alienazione del bene, perché la destinazione d uso imposta dal P.G.T. vigente prevede come modalità di intervento per i privati la concessione edilizia convenzionata oppure il trasferimento della capacità edificatoria, così come stabilito nel punto 2 dell art. 6 delle n.t.a. del PdS, presso aree libere stabilite dallo stesso articolo. Pertanto è impossibile utilizzare metodi di stima convenzionali in assenza di proposte concrete convenzionabili con il Comune di Pavia.

7 Non è stato possibile stimare un corretto valore di mercato finalizzato alla compravendita anche poiché servirebbero indagini specialistiche finalizzate a scongiurare eventuali interventi di bonifica a seguito della demolizione delle fondazioni tuttora presenti in sito ed un rilievo topografico utile a stabilire nel dettaglio le geometrie del terreno per individuare le reali capacità edificatorie dello stesso. Infine si sottolinea che apparentemente non siano rispettate le tempistiche dettate dall art. 15 del D.P.R. 380/2001 e dell art. 19 della Legge 241/9 in riferimento alla demolizione del manufatto e che ad oggi lo stato dei luoghi non è conforme con quanto registrato presso l ex Agenzia del Territorio di Pavia. Pavia, IL TECNICO (Geom. Roberto Spagnoli)

8 Comune di Pavia 1:5,000 February 23, 2017 Documento di Piano Grandi funzioni 0 Is ole ecologiche mi 0.2 km Servizi Progetto Sovrac omunali Servizi Esistenti Nuov i servizi previsti Servizi Progetto Servizi Esistenti Culto Es istenti Culto Progetto Da Potenziare Servizi Esistenti Nuov i servizi Servizi Progetto Verde Esistente Verde Progetto Powered by TCPDF ( Comune di Pavia Sistemi Informativi Pavia