La Gestione del Patrimonio Immobiliare dell Ente Locale e il Piano previsto dall art. 58 della Manovra Ariccia, Palazzo Chigi 15 dicembre 2008

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1 La Gestione del Patrimonio Immobiliare dell Ente Locale e il Piano previsto dall art. 58 della Manovra 2009 Ariccia, Palazzo Chigi 15 dicembre 2008

2 Valutazione delle possibilità di ottimizzazione e valorizzazione del Patrimonio Immobiliare L identificazione delle possibili forme di ottimizzazione e valorizzazione del Patrimonio Immobiliare dell Ente: case studies Intervengono: Ing. Paolo Triglia Direttore Generale Sovigest S.p.A. Dott. Dario Martino Responsabile Ufficio Marketing e Commerciale Sovigest S.p.A.

3 Premessa Scopo dell art. 58: Riordino, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare Oggetto dell art. 58: beni immobili NON strumentali Legislazione vigente: L. 88/1989 D.Lgs. 104/1996 D.L. 351/2001 convertito in L. 410/2001 L. 289/2002 D.L. 269/2003 convertito in L. 326/2003 L. 296/2006

4 Possibilità offerte dall art. 58 Ricognizione Censimento Gestione Costituzione Società Miste Promozione Fondi Immobiliari Conferimento degli Immobili in Fondi Immobiliari esistenti Valorizzazione

5 Nuovi Modelli per la Gestione Immobiliare Le nostre esperienze nel settore Inventario beni Mobili ed Immobili Comuni di Nettuno e Palestrina Censimento e Ricognizione Patrimonio Immobiliare Regione Umbria Le Società Miste (RES S.p.A.)

6 Nuovi Modelli per la Gestione Immobiliare Le nostre esperienze nel settore La gestione integrata di grandi Patrimoni Immobiliari Pubblici ed Assistenza ai Processi di Dismissione INPDAP INPS, ex INPDAI Comune di Milano Banca d Italia

7 I Fondi Immobiliari ad Apporto Pubblico Strumento essenziale e moderno per privatizzare e/o valorizzare Patrimoni Immobiliari Pubblici Benefici di carattere economico, finanziario e sistemico Strumento individuato per sollecitare il settore pubblico alla dismissione/valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare Differenze con i Fondi Immobiliari Ordinari

8 I Fondi Immobiliari ad Apporto Pubblico Principali attività Individuazione del Compendio Immobiliare da Conferire al Fondo Due Diligence: Analisi Tecnica, Amministrativa e Legale del Compendio Immobiliare Valutazione dei Singoli Asset da Conferire Conferimento del Compendio Immobiliare al Fondo Cessione delle Quote ad Investitori Qualificati

9 Fondi Immobiliari ad Apporto Pubblico Processo di istituzione di un Fondo Immobiliare Periti indipendenti Stima del valore degli immobili da acquisire Società di servizi immobiliari Due Diligence; Property/Facility Manag.; Agenzia. Investitori Qualificati Istituzione del Fondo Fondo Immobiliare Banca Depositaria Custodia delle quote e della liquidità/strumenti finanziari del Fondo. Società di Gestione Gestione strategica del patrimonio immobiliare ed i rapporti ad esso relativi Banca D Italia Approvazione Regolamento del Fondo

10 I Fondi Immobiliari ad Apporto Pubblico Time Table o Fase 1 Procedura competitiva per la selezione dell Advisor per la strutturazione del Fondo Procedura competitiva per la selezione della Società di Gestione o Fase 2 (Tale fase avrà una durata di circa 4 mesi) Identificazione del portafoglio immobiliare (Piano delle Alienazioni Immobiliari); Valutazione/Due Diligencesul portafoglio da conferire. Tale documento servirà ad accertare il valore e lo stato di fatto e di diritto dei beni; Business Plandel Fondo che descriverà approfonditamente caratteristiche peculiari del prodotto offerto. Ampio spazio sarà dato alla descrizione approfondita del modello di business, ovvero alla strategia attraverso la quale implementare il piano di crescita proposto, conto economico, un rendiconto finanziario prospettico. Accordo con l Ente apportante sulla struttura dell operazione

11 I Fondi Immobiliari ad Apporto Pubblico Bozza Regolamento del Fondo da condividere con l Ente apportante (circa 30 giorni). ofase 3 (Tale fase avrà una durata di circa 4 mesi) Accordo con Banca Depositaria (La Banca Depositaria dovrà essere inserita nel Regolamento); Deposito del Regolamento del Fondo in Banca D Italia per l iter autorizzativo; o Fase 4 Chiusura fase valutazione/due Diligence; Presentazione del progetto/business Plan. o Fase 5 Approvazione da parte di Banca D Italia del Regolamento; o Fase 6 Rilascio autorizzazione Banca d Italia; Definizione prezzo di acquisto; o Fase 7 Inizio attività di gestione

12 FIP Fondo Immobili Pubblici L Operazione Tipo: Fondo Immobiliare di Tipo Chiuso ad Apporto Pubblico Riservato ad Investitori Qualificati Oggetto dell Operazione: immobili strumentali dello Stato e di alcuni Enti Previdenziali Fasi dell operazione: : Decretodiavviodel9giugno2004 Sollecitazione di offerte per selezionare l advisor dell operazione Procedura competitiva per selezionare la Società di Gestione del Risparmio Due Diligence sul compendio immobiliare individuato

13 FIP Fondo Immobili Pubblici L Operazione Decreto di conferimento di 164 immobili da parte del Ministero delle Finanze Sottoscrizione del Ministero delle Finanze di quote di classeaperunvaloredi1.329,20milionidieuro Sottoscrizione del Ministero delle Finanze di una quota di classe B Decreti di trasferimento di 232 immobili da parte di alcuni Enti Previdenziali(INPDAP, INPS, INAIL) Previsione nel regolamento del fondo dell Advisory Committee

14 FIP Fondo Immobili Pubblici La Regolarizzazione Urbanistica ed Edilizia Convocazione delle Conferenze di Servizi, di concerto con il Ministero delle Finanze, per il cambio di destinazione d uso Cambio di destinazione d uso da uffici pubblici ad uffici privati Conseguenze dovute alla trasformazione di destinazione d uso: Verifica caratteristiche architettoniche e funzionali Verifica dei requisiti di sicurezza

15 FIP Fondo Immobili Pubblici La Regolarizzazione Urbanistica ed Edilizia Normativa: L. 410/2001 L. 289/2002 D.L. 269/2003 convertito in L. 326/2003 Regolamenti di cui ai D.P.R. 18/04/1994 n. 383 e 24/07/1977 n.616 Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici del 17/06/1995 n. 2241/UL

16 Fondo Umbria L Operazione Tipo: Fondo Immobiliare di Tipo Chiuso ad Apporto Pubblico Riservato ad Investitori Qualificati Oggetto dell Operazione: Valorizzazione del Patrimonio della Regione Umbria Fasi dell operazione: : Luglio 2005: selezionata la SGR nell ambito di una procedura a pubblica evidenza Novembre 2005: sottoscrizione accordo di programma tra Regione Umbria, Comune di Perugia, ASL e Università degli Studi di Perugia Settembre 2006: Approvazione variante PRG

17 Fondo Umbria L Operazione Dicembre 2006: conferimento dell area del Policlinico Monteluce al Comparto Monteluce Luglio 2007: presentazione del progetto di riqualificazione dell Area Monteluce Avvio dell iter di approvazione

18 Fondo Umbria Perché Multicomparto Creato per supportare nel tempo diverse strategie di valorizzazione a favore della Regione Umbria e degli altri Enti Pubblici Territoriali regionali Possibilità di istituire nuovi comparti nel tempo da parte di altri Soggetti Pubblici Regionali Finalità specifiche di ogni comparto con finalità mirate agli asset apportati Profili di rischio, durata ed obiettivi di rendimento specifici per ogni comparto con finalità mirate agli asset specifici che verranno conferiti Il Comparto Monteluce

19 La Valorizzazione Immobiliare Nuovo orientamento rispetto alle attività di riqualificazione e di ristrutturazione Definizione della Strategia Analisi storica del Mercato immobiliare del territorio interessato Scenari tendenziali Discounted Cash Flow(DCF) Inizio dell attività economicamente vantaggiosa