STUDIO BETA ASSOCIATI via Castiglione, BOLOGNA tel fax P.

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1 STUDIO BETA ASSOCIATI via Castiglione, BOLOGNA tel fax P.IVA COMUNE DI CARPI MO OSSERVAZIONE ALLE NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE RELATIVE ALLA VARIANTE AL PRG IN ADEGUAMENTO AL PIANO DELLA RICOSTRUZIONE 1 STRALCIO adottato con delibera di Consiglio Comunale n 70 del 21/05/2014 ai sensi della L.R. n. 16/2012 e dell Ordinanza commissariale n. 60/2013 NELL AMBITO DELLA DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE DEL FABBRICATO UBICATO IN VIA GEMINIOLA 3, CARPI INSEDIAMENTO RURALE N. 817 Il sottoscritto ing. Luca Fabbiani, con studio in Via Castiglione n 31 a Bologna, su incarico ricevuto dal dott. Claudio Lugli e dalla dott.ssa Adriana Garuti, proprietari dell immobile in oggetto, premesso che: - in base al vigente PRG l immobile è ubicato in Zona agricola a valenza naturalistico fluviale e che ricade interamente nella fascia di rispetto di 150 ml del torrente Tresinaro; - il fabbricato rientra inoltre per una porzione nella fascia di rispetto stradale di 10 ml; - l immobile, facente parte dell insediamento rurale n. 817, risulta costituito da una porzione adibita a residenza da una porzione adibita a stalla fienile; 1

2 - l edificio risulta gravemente danneggiato in seguito agli eventi sismici occorsi in data 20 e 29 maggio 2012, come si evince dalla relativa scheda AeDES del 21/07/2012, che hanno aggravato la situazione già compromessa del fabbricato, precedentemente dichiarato inagibile da parte del Comune di Carpi con P.G. n del 18/12/2006; - a seguito di apposita richiesta (P.G del 20/06/2013), è stato rimosso il vincolo precedentemente in essere sul fabbricato - P.G / Visti: - la necessità di demolire il fabbricato, che rappresenta un pericolo per la pubblica incolumità e per gli edifici limitrofi, poiché la gravità dei danni non ne consente il recupero; - la piantumazione, attualmente in fase di realizzazione, di un vigneto all interno del compendio per una superficie di mq, come da allegata documentazione; - la volontà della proprietà di realizzare una doppia abitazione e un eventuale futuro laboratorio veterinario, che potrebbero essere fruiti da alcuni membri dell attuale nucleo familiare; - la fattibilità economica dell intero intervento condizionata dalla possibilità di dilazionare nel tempo l investimento, compatibile solo con la realizzazione per stralci successivi ed indipendenti anche funzionalmente dei fabbricati; - La richiesta di parere preventivo in itinere (P.G del 14/08/2014) che verte sulle argomentazioni della presente osservazione. 2

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7 INDICE PREMESSA INQUADRAMENTO URBANISTICO STATO ATTUALE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA PROPOSTA PROGETTUALE SIMULAZIONI TRIDIMENSIONALI Pagina 1 di 32

8 PREMESSA La presente relazione riguarda la richiesta di parere preventivo per la demolizione e ricostruzione in loco di un fabbricato in parte residenziale in parte agricolo posto all interno del compendio immobiliare di via Geminiola 3 a Carpi. L edificio oggetto di intervento risulta gravemente danneggiato in seguito agli eventi sismici occorsi in data 20 e 29 maggio 2012, come si evince dalla relativa scheda AeDES del 21/07/2012, che hanno aggravato la situazione già compromessa del fabbricato, precedentemente dichiarato inagibile da parte del Comune di Carpi con P.G. n del 18/12/2006. Tali considerazioni sono state argomentate e dimostrate in apposita perizia (P.G del 20/06/2013), che ha determinato la rimozione del vincolo che esisteva sul fabbricato (P.G / ). Si sottolinea che la soluzione presentata è coerente con gli schemi tipologici di corte individuati per il contesto locale in paesaggi da ricostruire: linee guida per la tutela, valorizzazione, ricostruzione del paesaggio rurale nella bassa pianura emiliana, approvate dalla Giunta Regionale il 28/10/2013. Tali linee guida si raggruppano nei seguenti temi e relativi criteri principali: 1_CONTESTO - rispettare le linee di forza del paesaggio; - includere la visibilità del sito tra gli elementi progettuali; - considerare il livello di fruizione del percorso di accesso; - limitare la formazione di nuova edificazione isolata; - conservare le visuali libere nei sistemi urbanizzati; - localizzare gli edifici rispetto all orientamento del sole e dei venti; - considerare le regole morfologiche del patrimonio locale; - organizzare insiemi edificati in assi compositivi chiari. 2_EDIFICI - conservare la leggibilità della tipologia locale; - riorganizzare e razionalizzare i volumi inutilizzati esistenti; - scegliere volumi dalle proporzioni equilibrate e dalle forme compatte e regolari; Pagina 2 di 32

9 - re interpretare ritmo e forometrie degli edifici tradizionali; - progettare le aperture in relazione alle dimensioni dell edificio; - scegliere materiali in funzione dei contesti e degli usi; - stabilire la pendenza della copertura in relazione alle proporzioni volumetriche; - stabilire la forma della copertura in relazione ai caratteri del luogo. 3_SPAZI APERTI - predisporre progetti unitari di sistemazione degli spazi aperti; - conservare la leggibilità dell area cortiliva nelle corti storiche; - differenziare il trattamento delle superfici; - utilizzare la vegetazione per la qualità degli insediamenti; - accompagnare i volumi costruiti con la vegetazione; - scegliere tra le specie vegetali diffuse nel contesto. Pagina 3 di 32

10 1INQUADRAMENTO URBANISTICO Il fabbricato oggetto della presente relazione fa parte di un compendio immobiliare sito a Carpi, in via Geminiola 3. Il contesto in cui si inserisce è prettamente rurale, caratterizzato da coltivazioni e frutteti e dalla presenza di aziende agricole radicate sul territorio. Nelle zone limitrofe si riscontra pertanto la presenza di agglomerati di fabbricati appartenenti alla tradizione o riconducibili ad essi, con casa padronale e fabbricati accessori, oltre a nuclei esclusivamente residenziali, come quello confinante con il compendio in esame. Ortofoto Da un punto di vista urbanistico, il lotto ricade in ambito agricolo, nella porzione di territorio extraurbano classificata dal PRG vigente del Comune di Carpi come Zone agricole a valenza naturalistico fluviale, così come definito nell art. 68 delle Norme Pagina 4 di 32

11 Tecniche di Attuazione del PRG: si riferiscono alle zone che il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale identifica come zone caratterizzate dalla presenza di corsi d acqua integrate da fasce di rispetto e di valorizzazione delle zone d acqua. Estratto tavola PRG vigente Pagina 5 di 32

12 2STATO ATTUALE Il compendio in esame è costituito da due fabbricati denominati A e B, come si evince dalla planimetria riportata di seguito: Planimetria dello stato di fatto I due fabbricati fanno parte di un complesso rurale costituito da casa padronale ed edifici funzionali all attività agricola, quali appunto stalla, fienile, deposito attrezzi agricoli, pollaio. Allo stato attuale la proprietà ha recuperato e ristrutturato l edificio A, un tempo adibito a ricovero di animali, convertendolo ad uso abitativo e che non è pertanto oggetto del presente intervento; mentre l edificio B, che rappresenta anche il corpo di maggiori dimensioni, oggetto della presente relazione, è rimasto in stato di abbandono. L edificio B, a destinazione in parte abitativa e in parte agricola, è costituito da un nucleo principale a pianta rettangolare a tre piani fuori terra ed un corpo secondario a Pagina 6 di 32

13 due piani fuori terra, realizzato in un momento successivo, e che rappresenta una superfetazione rispetto all impianto originario, come si evince anche dalla differente e molto più recente tessitura muraria e tecnica costruttiva. Vista aerea del fabbricato allo stato attuale L impianto distributivo, costituito da tre campi strutturali non omogenei per dimensione, è caratterizzato da un ambiente centrale al piano terra che separa l abitazione vera e propria dalla stalla. L abitazione occupa la parte meridionale, mentre le restanti porzioni erano adibite a stalla e fienile. Si riporta di seguito un estratto della planimetria catastale del fabbricato. Pagina 7 di 32

14 planimetria catastale piano terra e piano primo Il coperto attuale, a due falde, ha una struttura portante lignea composta da travi principali, terzere di mezza falda e travetti secondari con soprastante tavolato. Il manto di copertura è costituito da coppi. La struttura di elevazione è costituita essenzialmente da pareti in muratura di mattoni pieni con spessori variabili da una o più teste. Gli impalcati esistenti nella porzione adibita ad abitazione sono rappresentati da solai lignei con travi principali, travetti secondari e soprastante pianellato, mentre nella porzione destinata a stalle l orizzontamento intermedio è realizzato con voltine in muratura. Pagina 8 di 32

15 Corpo di fabbrica principale e superfetazioni DA.01). Per una maggiore chiarezza si rimanda al relativo elaborato grafico allegato (tav. Pagina 9 di 32

16 3DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Si riporta di seguito la documentazione fotografica relativa allo stato attuale del compendio immobiliare. Foto aerea Foto aerea Pagina 10 di 32

17 Foto 01 Foto 02 Pagina 11 di 32

20 Foto 07 Pagina 14 di 32

27 Planimetria con punti di presa fotografici Pagina 21 di 32

28 4PROPOSTA PROGETTUALE La proposta progettuale riguarda essenzialmente la demolizione e ricostruzione all interno del medesimo compendio immobiliare del fabbricato B, il cui stato di degrado e pericolosità è stato ulteriormente aggravato e compromesso dagli eventi sismici occorsi in data 20 e 29 maggio Si precisa che la famiglia proprietaria del compendio immobiliare intende con il presente intervento realizzare una doppia abitazione e un eventuale futuro laboratorio veterinario, che potrebbero essere fruiti da alcuni membri dell attuale nucleo familiare. È inoltre in fase di piantumazione un vigneto nell ambito del compendio immobiliare, la cui gestione potrebbe appoggiarsi al nuovo nucleo in progetto. Accanto a tali motivazioni di ordine familiare, vi sono anche ragioni di natura economica che riguardano la fattibilità globale dell intervento da parte della proprietà: la possibilità infatti di realizzare l intervento per stralci successivi ed indipendenti tra loro non solo consente di dilazionare nel tempo l investimento comunque corposo, ma è anche compatibile con l indicazione dell Allegato A di prevedere fin dalla fase iniziale il progetto di sviluppo futuro dell area. In tal modo si può controllare la configurazione di insieme migliorandone la qualità insediativa. Si prevedono quindi i seguenti interventi: - la demolizione del fabbricato B; - la costruzione dei fabbricati denominati B1, B2 e B3 recuperando interamente il volume esistente del fabbricato B. Inoltre la costruzione dei nuovi edifici avverrà ampiamente al di fuori della fascia di rispetto dei beni paesaggistici in cui attualmente ricade l edificio esistente. L arretramento dei fabbricati consente inoltre di preservare completamente le alberature presenti all interno del compendio immobiliare: il progetto del verde sarà oggetto di successiva pratica, mentre in questa sede preme dimostrare come la disposizione dei fabbricati tenga conto delle essenze arboree e si articoli attorno ad esse, riconoscendone il valore e l importanza in un contesto del genere. Viene sfruttata la presenza di un secondo passo carraio esistente, che consente di realizzare una viabilità dedicata al nuovo insediamento sfruttando il tracciato della Pagina 22 di 32

29 strada percorsa dai mezzi agricoli. Lungo tale viabilità verranno anche realizzati i parcheggi privati pertinenziali e quelli pubblici nelle quantità richieste dalla normativa, e adeguatamente schermati da siepi e ulteriori alberature. Si rappresenta di seguito l assetto planimetrico proposto. Proposta progettuale: planimetria generale Come si evince dalla planimetria sopra riportata (v. tav. DA.02), si propone la realizzazione di tre corpi di fabbrica: gli edifici B1 e B2, ad uso residenziale, e l edificio B3, destinato a laboratorio veterinario, di cui sarà effettuata in seguito una progettazione di maggior dettaglio. Si tratta di un assetto planimetrico a corte tipico e facilmente rintracciabile nella zona agricola della provincia modenese. L orientamento dei nuovi fabbricati risulta parallelo a quello dell insediamento esistente, creando continuità e rendendo omogenee le nuove costruzioni al contesto di inserimento. Gli edifici ripropongono tipologie tradizionali. Pagina 23 di 32

30 Edificio B1: l edificio è a pianta rettangolare e si sviluppa su due piani fuori terra. L ingresso è sottolineato da un portone ad arco, i prospetti sono sobri e simmetrici, la scelta delle finiture prevede l uso di intonaco tinteggiato, con tinta differenziata per gli elementi decorativi, quali cornici e basamenti. Il tetto è a due falde, con struttura portante lignea e manto di copertura in coppi di laterizio Edifici B2 e B3: anch essi sono a pianta rettangolare, si sviluppano su un unico piano fuori terra, con un altezza tale da consentire la realizzazione di un soppalco interno ove necessario. Per quanto riguarda la finitura esterna, si opta per intonaco tinteggiato con colori tradizionali, differenziando le tonalità di lesene e cornici e rispetto ai tamponamenti verticali e alle gelosie in mattoni, che caratterizzano la tipologia del fabbricato. La forometria degli edifici ripropone quella tipica dei fabbricati rurali per ritmo e proporzioni delle dimensioni delle aperture. Per quanto riguarda le finiture esterne, tutti i fabbricati si prevedono intonacati e tinteggiati, gli edifici B2 e B3 con due tonalità cromatiche del medesimo colore scelto nell ambito della tradizione, ma di sfumature leggermente differenti rispetto al fabbricato B1, per valorizzarne al meglio le volumetrie, sottolineando le peculiarità delle tipologie. Gli edifici B1, B2 e B3 sono disposti in modo tale da delimitare un area cortiliva centrale, sottolineata dalla messa a dimora di essenze arboree che la delimitano e dall omogeneità dello spazio. Per tutti gli edifici si ripropone tetto a due falde e manto di copertura in coppi di laterizio, come nel fabbricato preesistente. Si riportano di seguito piante e prospetti degli edifici di progetto. Pagina 24 di 32

31 Proposta progettuale: piante e prospetti edificio B1 Proposta progettuale: prospetti edifici B2_B3 Pagina 25 di 32

32 Proposta progettuale: piante edifici B2_B3 DA.02). Per una maggiore comprensione si rimanda agli elaborati grafici relativi (tav. progettuale: 5 SIMULAZIONI TRIDIMENSIONALI Si riportano di seguito alcune simulazioni tridimensionali della proposta Pagina 26 di 32

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