RELAZIONE TECNICA E DI STIMA

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Silvestro Federici
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1 RELAZIONE TECNICA E DI STIMA Oggetto: determinazione dell attuale valore di mercato di unità Immobiliari. Ubicazione degli immobili: Sant Anatolia di Narco (PG) Via Porta da Piedi n 19 Proprietà : OMISSIS Tecnico Stimatore: Geom. Franco PETRIOLI. S.Giacomo di Spoleto, lì 25 ottobre 2013.

2 PREMESSA Il sottoscritto Geom. Franco Petrioli, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Perugia al n. 1217, in qualità di Tecnico esperto, con ordinanza in data , veniva nominato dal G.E. LAUDENZI Dott. Roberto del Tribunale di Spoleto C.T.U.per la redazione di una relazione tecnica e di stima relativa all esecuzione immobiliare n. 42/2012 R.G.E. promossa dalla società Elettrobaldi s.r.l. contro omissis. Dopo le rituali lettere di convocazione delle parti sul luogo ove ubicati gli immobili, richiesta proroga dei termini ed una autorizzazione delle stesso G.E. ad un accesso avvalendomi della Forza Pubblica, (Allegato n.1), ho effettuato il regolare sopralluogo, in data , (Allegato n.2), presso gli immobili oggetto di stima, al fine di: - visionarne ed accertarne la consistenza; - lo stato di manutenzione e di conservazione e, quindi, stimare il più probabile valore di mercato, ossia il più probabile prezzo che si ricaverebbe da una sua possibile vendita. In particolare, gli immobili oggetto di pignoramento sono costituiti da un locale ad uso magazzino e da un immobile adibito ad abitazione, adiacenti, e pertanto si ritiene opportuno formare un unico lotto. Lotto 1 IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE Gli immobili oggetto di stima sono ubicati a Sant Anatolia di Narco in Via Porta da Piedi n. 19 in pieno centro abitato, affacciati su vicoli caratteristici (Foto Allegato n.3), e confinati con. Via Porta da Piedi per più lati, parti condominiali, salvo altri. La zona ove gli immobili sono ubicati è identificata nel P.R.G. vigente del Comune di Sant Anatolia come Zona A Centro Storico

3 Gli immobili sono costituiti da un locale ubicato al piano terra adiacente all abitazione, che è posta su due piani (piano terra e primo); entrambi sono contigui ad altri edifici. Il tutto è identificato al vigente Catasto Fabbricati come di seguito riportato: - Foglio 17 particella 37 sub. 3, cat. C/2, class2 1, mq 18, rendita catastale Euro 13,01; - Foglio 17 particella 37 sub. 5 graffata con particella 39, cat. A/2, classe 2 vani 4, rendita catastale Euro 289,22 Di seguito la relativa planimetria catastale (esistente solo dell abitazione e non del locale ad uso magazzino) (Allegato n.4). La costruzione risale presumibilmente al 1700 con struttura portante in muratura di pietra e orizzontamenti in legno. Esternamente il fabbricato, in parte è intonacato e tinteggiato, mentre alcune pareti sono in pietra a faccia vista. Gli infissi esterni sono tutti in legno, alcune finestre hanno anche le persiane, sempre in legno. Il locale al piano terra è costituito da un unico vano di mq 18 di superficie utile; ha l ingresso autonomo ed ha una porta d ingresso ed una finestra vetrata, pertanto risulta adeguatamente aerato ed illuminato, soffitto in legno, è intonacato e tinteggiato. L abitazione è così composta: - piano terra costituito da una camera con un piccolo bagno; la camera ha ingresso indipendente dal vicolo confinante, ha due finestre vetrate; anche il bagno è fornito di finestra, pertanto risultano adeguatamente aerati ed illuminati; presentano pavimento in gres ceramico, soffitto in legno, sono intonacati e tinteggiati; il bagno è rivestito verticalmente con piastrelle monocottura ed è di recente costruzione; - piano primo, a cui si accede tramite scala esterna dalla pubblica via ed è costituito da ingresso, soggiorno con balcone, cucina, bagno, due camerette contigue non disimpegnate. Tutti i vani sono forniti di finestre e risultano adeguatamente aerati ed illuminati. I pavimenti sono in gres

4 ceramico, i soffitti sono in legno; tutti i locali sono intonacati e tinteggiati; gli impianti sia idrico che elettrico sono a norma. Tabella calcolo superfici utili calpestabili: - magazzino p.t. mq 23,40 h interna m 2,30 - camera p.t. mq 12,25 m 2,60 - w.c. p.t. mq 2,32 m 2,60 - ingresso p.1 mq 6,90 m 2,60 - soggiorno p.1 mq 22,95 m 2,60 - cucina p.1 mq 9,60 m 2,60 - bagno p.1 mq 6,50 m 2,60 - camera p.1 mq 11,31 m 2,60 - camera p.1 mq 7,80 m 2,60 Totale abitabile mq 79,63 - balcone p.1 mq 2,20 CORRISPONDENZA URBANISTICA E CATASTALE Da indagini effettuate e documenti richiesti e avuti dal Comune di Sant Anatolia di Narco si evince che l ultima autorizzazione rilasciata relativa all immobile sopra descritto risulta essere il Permesso di Costruire n.15 del avente ad oggetto: apertura di numero due finestre, cambio di destinazione d uso, ristrutturazione interna, piano di recupero (Allegato n.5). In questo progetto era prevista la realizzazione di una scala a chiocciola interna di collegamento tra il piano terra e il piano primo dell abitazione, che a tutt oggi non è stata realizzata e il cambio di destinazione d uso del

5 locale adibito a magazzino in locale commerciale per la vendita di prodotti idraulici: anche questa trasformazione d uso non è stata ad oggi realizzata. Dai rilievi effettuati dal sottoscritto, l unica difformità che risulta realizzata è la costruzione di un fondello al piano primo, che divide in due camerette la camera preesistente. La situazione grafica catastale attuale non corrispondente alla situazione esistente, in quanto riporta la situazione prima dei lavori eseguiti a seguito del progetto approvato di cui sopra. Inoltre si è riscontrato un errore nel progetto medesimo, in quanto nel vano al piano primo destinato da sempre a cucina, è stata scritta erroneamente la destinazione cantina. Pertanto, per sistemare tutta la situazione dal punto di vista urbanistico e catastale bisognerebbe presentare una variante al Permesso di Costruire rilasciato (consistente in una S.C.I.A. Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per regolarizzare la situazione reale; in seguito al rilascio del nuovo progetto si dovrà presentare denuncia di variazione in catasto, per aggiornare le relative planimetrie. Il costo per quanto sopra sarà di Euro 1.800,00 (milleottocensto/00) oltre Legge 773/82 (4% su importo) e I.V.A. al 22%. Si allegano planimetrie e visure catastali (Allegato n.6). PROVENIENZA, VINCOLI E GRAVAMI Riguardo l indagine relativa alla provenienza, si evince, sia dalle visure catastali, che dalla relazione notarile, che le particelle del foglio 17 (catasto fabbricati Comune di Sant Anatolia di Narco) n. 37 sub.5 e 39 tra loro graffate e la particella 37 sub. 3 risultano di proprietà dei coniugi omissis, nato ad omissis e omissis, nata a omissis il omissis in regime di comunione legale e sono lore pervenute per atto Notaio Pirone Marco

6 del rep raccolta n , trascritto a Spoleto il ai numeri 2916, Risultano gravati dalle seguenti formalità: - ipoteca volontaria a favore del Monte dei Paschi di Siena iscritta il per complessivi Euro ,00 - pignoramento trascritto a Spoleto il n. 1878, particolare contro omissis per quota di ½ a lui spettante. CONCLUSIONI E STIMA DEL BENE Nella valutazione che segue il sottoscritto ha ritenuto opportuno applicare valori dedotti secondo il criterio di stima sintetico comparativa, tenendo presente l Osservatorio del Mercato Immobiliare redatto dall Agenzia delle Entrate Ufficio del Territorio e ragguagliando gli stessi ai prezzi di mercato adottati nelle più recenti compravendite di immobili simili ed anche, ubicati nella zona limitrofa a quella presa in esame e tendo conto: - della posizione rispetto al centro della città; - dell orientamento ed esposizione; - dello stato di vetustà; - delle rifiniture interne ed esterne; - dello stato di manutenzione e conservazione; - della destinazione d uso; - del tipo di costruzioni ed insediamenti ubicati nella zona; - della commerciabilità - Il valore complessivo attribuito all immobile in oggetto viene stimato in Euro ,00 (sessantacinquemilacinquecentoquarantuno/00) così calcolato: - locale magazzino piano terra di mq 23,40 per un valore al mq di Euro 400,00 per un totale di Euro 9.360,00 (novemilatrecentosessanta/00);

7 - abitazione al piano terra e piano primo di mq 79,63 per un valore al mq di Euro 700,00 per un totale di Euro ,00 (cinquantacinquemilasettecentoquarantuno/00); - balcone di mq 2,20 per un valore al mq di Euro 200,00 per un totale di Euro 440,00 (euro quattrocentoquaranta/00). Si evidenzia che la stima sopraindicata andrà ovviamente adeguata in ragione della quota di proprietà di ½ della Signora omissis e pertanto, in considerazione di una più difficile vendita, la quota relativa al LOTTO 1 può essere ragionevolmente stimata per un valore pari a Euro ,00 (trentamila/00). Tanto ad evasione dell incarico ricevuto. In fede. S. Giacomo di Spoleto, lì 25ottobre Geom. Franco PETRIOLI -

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