STIMA DEI DIRITTI REALI SU COSA ALTRUI (CAPP )) STIMA INERENTI L USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE (CAP. 15)

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1 STIMA DEI DIRITTI REALI SU COSA ALTRUI (CAPP )) Apputi di estimo STIMA INERENTI L USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE (CAP. 15) DIRITTO DI USUFRUTTO Defiizioe di usufrutto L usufrutto è u diritto reale di godimeto su cosa altrui (bei immobili e bei mobili) per u tempo limitato e co l obbligo di rispettare la destiazioe ecoomica del bee. L usufrutto o può avere durata illimitata, se o coiciderebbe col diritto di proprietà, e il suo valore corrispoderebbe al valore di mercato del bee. Persoa fisica Tipo di usufruttuario Persoa giuridica Durata dell usufrutto No può eccedere la durata della vita della persoa (= l usufrutto si estigue alla morte) Durata massima di 30 ai Costituzioe dell usufrutto L usufrutto viee costituito ei segueti modi: - per legge; - per cotratto; - per testameto; - per usucapioe. I casi più frequeti di costituzioe dell usufrutto soo per cotratto e per testameto. Bei oggetto di usufrutto L usufrutto può riguardare sia bei immobili sia bei mobili. I quest ultimo caso, all estizioe dell usufrutto, l usufruttuario dovrà restituire le stesse quatità e qualità del bee, oppure versare la quatità di moeta per acquistare quel determiato bee. Quesiti estimativi Ricordo che il quesito estimativo rappreseta il perché viee chiesta la cosuleza al perito estimatore. I casi possoo essere: - stima del valore del diritto dell usufruttuario (Vu); - stima del valore del diritto del udo proprietario (Vp); - stima dell ideità spettate all usufruttuario per evetuali migliorie eseguite a sue spese sul fodo. VALORE RELATIVO ALL USUFRUTTO SU FONDI RUSTICI Per risolvere i tre quesiti estimativi sopra esposti è importate sapere che la determiazioe dei valori dei vari diritti si basa sull attualizzazioe dei redditi percepiti dal proprietario o dall usufruttuario. E altresì importate cooscere che i redditi soo defiiti dai ricavi al etto dei costi che oguo di essi percepisce; quidi bisoga sapere quali spese soo a carico del udo proprietario e dell usufruttuario. 45

2 Apputi di estimo Eleco delle spese A carico del udo proprietario - Spese di mautezioe straordiaria; - Imposte che riguardao la proprietà. A carico dell usufruttuario - Spese di mautezioe ordiaria; - Iteressi legali sulle spese straordiarie e sulle imposte sosteute dal udo proprietario; - Imposte del RD (Reddito Domiicale); - Imposte del RA (Reddito Agrario); - Spese cosortili per l irrigazioe del fodo; Calcolo del Ru (reddito dell usufruttuario) CASO 1) Se il fodo è lavorato direttamete dall usufruttuario il reddito è così defiito: Ru = Plv (Q + Sv + Imp e Cotr + Sa + St + I) + I legali sulle spese straordiarie e imposte a carico del proprierario NOTA: le quote (Q) o compredoo le quote di reitegrazioe che soo a carico del proprietario CASO 2) Se il fodo è ceduto i affitto dall usufruttuario il reddito è così defiito: Ru = Ca (Imp + Amm + Sf e Ies + I) NOTA: ell equazioe o soo cosiderate le quote (Q) i quato, avedo ceduto i affitto il fodo, esse soo a carico del proprietario e dell affittuario. Valore del diritto dell usufruttuario (Vu) Il valore del diritto dell usufruttuario corrispode all accumulazioe al mometo della stima dei futuri redditi dell usufruttario applicado la matematica fiaziaria, e ricordado che siamo di frote ad ua aualità limitata posticipata. q 1 Vu Ru ( = durata residua dell usufrutto; Ru = reddito usufruttuario) r q Nota: per la coosceza della durata dell usufrutto bisoga far riferimeto a delle tabelle che, ota l età dell usufruttuario, ci dicoo di quati ai è la sua aspettativa di vita. Essa corrispode alla durata dell usufrutto. Questo quesito di stima si può presetare: - ella valutazioe di u fodo o u fabbricato gravato da usufrutto; - el caso il proprietario iteda liquidare l usufruttuario, estiguedo il diritto; - el caso i cui l usufruttuario voglia ipotecare il suo diritto (per es. per u prestito bacario); - el caso l usufruttuario iteda vedere il suo diritto. 46

3 Apputi di estimo Valore del diritto del udo proprietario (Vp) Il valore di tale diritto è pari all attualizzazioe al mometo della stima del valore del bee, cosiderado che il valore del bee corrispode al valore dello stesso alla fie dell usufrutto. Valore del bee alla fie dell usufrutto Vp Bf r 1 q Fattore di aticipazioe Ideità per le migliorie eseguite dall usufruttuario Nel caso l usufruttuario esegua delle opere di migliorameto fodiario, alla fie dell usufrutto avrà diritto a percepire la mior somma tra lo speso e il migliorato DIRITTO DI USO E ABITAZIONE I diritto di uso e abitazioe soo dei diritti reali di godimeto di bei altrui; a differeza dell usufrutto pogoo delle limitazioi all utilizzo del bee. I particolare: L uso è il diritto di ua persoa di servirsi di u bee, e raccogliere gli evetuali frutti, solo per soddisfare i bisogi propri e della sua famiglia. L abitazioe è il diritto di abitare ua casa, limitatamete ai bisogo propri e della propria famiglia; quidi o è cocesso cedere i affitto la casa a terze persoe, come ormalmete si può fare ivece co l usufrutto. Per la quatificazioe di tali diritti si utilizza sempre la modalità di calcolo del diritto di usufrutto, attualizzado i redditi del titolare del diritto di uso e abitazioe. 47

4 DIRITTO DI SUPERFICIE (CAP. 16) Apputi di estimo Il diritto di superficie si costituisce quado il proprietario di u terreo cede ad u altra persoa (superficiario) l utilizzo del suolo co la possibilità di realizzare e mateere su di esso ua costruzioe acquisedoe la proprietà. Quidi i pratica, per u immobile si presetao due proprietari: uo per la terra uda e uo per la costruzioe. Oppure il diritto di superficie si può costituire quado il proprietario di u immobile decide di vedere solo la costruzioe, mateedo la proprietà della terra uda. Se il diritto di superficie è per u tempo limitato, allo scadere del diritto il proprietario del suolo diviee ache il proprietario della costruzioe. Quesiti estimativi I quesiti estimativi che si possoo presetare soo i segueti: - determiazioe del caoe auo che il superficiario deve ricooscere al proprietario del terreo; - determiazioe del valore del diritto del proprietario del suolo (Vdp); 1 Determiazioe del caoe auo Se il diritto di superficie avviee a titolo oeroso il superficiario dovrà ricooscere al proprietario u caoe auo. Caso di studio 1: il proprietario di u fodo co aessa costruzioe cede a tempo determiato il diritto di superficie a u secodo soggetto. I tale caso il caoe auo da ricooscere al proprietario sarà pari alla fruttuosità del capitale suolo più la costruzioe eseguita dal proprietario stesso. Ca = V r V= valore del suolo più l evetuale costruzioe r = saggio di u medio ivestimeto bacario Caso di studio 2: il proprietario di u fodo cede a tempo determiato il diritto di superficie ad u secodo soggetto, il quale costruisce a sue spese u immobile. All estizioe del diritto di superficie il proprietario del fodo diverrà ache il proprietario della costruzioe. Ca V r K r q 1 Quota aua relativa al costo di costruzioe dell immobile K = valore di ricostruzioe del fabbricato riferito al termie del rapporto; V = valore della terra uda; r = saggio medio commerciale di u ivestimeto bacario 48

5 2 Stima del diritto del proprietario Apputi di estimo Caso di studio: il proprietario quado si estiguerà il diritto di usufrutto avrà la piea proprietà del fodo e dell immobile su di esso esistete (= il diritto di superficie è a tempo determiato). Nel caso egli volesse vedere il suo diritto il valore del diritto si calcola i questo modo: Accumulazioe iiziale del caoe auo q 1 Vdp Ca V r q cos truzioe 1 q Valore della costruzioe attualizzato Vdp = valore del diritto del proprietario; Ca = Caoe auo percepito dal proprietario = ai macati all estizioe del diritto r = saggio medio commerciale; Vcostruzioe = valore dell immobile spettate al proprietario alla scadeza del diritto. 3 Stima del diritto del superficiario Caso di studio 1: il superficiario decide di vedere ad u terza persoa il suo diritto di superficie relativo ad u fodo co aessa costruzioe (il proprietario del fodo è ache proprietario dell immobile) - (= il diritto di superficie è a tempo determiato). Il valore del suo diritto sarà pari a: q 1 Vds Rs r q Accumulazioe iiziale del reddito del superficiario Rs = reddito etto auo del superficiario = ai macati all estizioe del diritto r = saggio medio commerciale; 49

6 STIMA DELLE SERVITU PREDIALI COATTIVE (CAP. 17) Apputi di estimo Le servitù prediali soo diritti reali di godimeto iereti a dei fodi. Servitù prediale: peso imposto sopra u fodo; Fodo domiate: fodo che trae utilità dalla servitù; Fodo servete: fodo sul quale agisce il peso della servitù. Poiché il proprietario del fodo domiate trae u vataggio da ua servitù, dovrà pagare ua ideità al proprietario del fodo servete, gravato da servitù. Calcolo dell ideizzo della servitù L importo da ricooscere al proprietario del fodo servete viee stabilito dalla ormativa azioale (codice civile e leggi speciali) Classificazioe delle servitù - Affermative: quado il proprietario del fodo domiate può fare qualcosa sul fodo servete (es. passaggio); - Negative: quado il proprietario del fodo servete o può fare qualcosa sul proprio fodo (es costruire sotto ua liea elettrica); - Permaeti: durata superiore a 9 ai - Temporaee - Appareti: soo visibili (es. elettrodotti, acquedotti) - No appareti - Cotiue - Discotiue (es. servitù di passaggio) Costituzioe delle servitù prediali - Per legge (soo le servitù coattive); - Per accordo volotario tra le parti (soo le servitù volotarie); - per usucapioe (solo se soo appareti, cioè visibili); - per destiazioe del padre di famiglia. Estizioe delle servitù prediali - Per seteza dettata dal giudice; - per scadeza della servitù (solo per quelle temporaee); - per cofusioe: quado i proprietari del fodo domiate e del fodo servete divetao u uico proprietario; - per prescrizioe del diritto (quado o viee esercitato per 20 ai); - per espropriazioe per pubblica utilità del fodo domiate. Pricipali servitù coattive - acquedotto; - scarico; - passaggio; - elettrodotto. 50

7 Apputi di estimo SERVITU PER ACQUEDOTTO COATTIVO U acquedotto è ua qualsiasi codotta adibita al trasporto di acqua potabile o per irrigazioe e può cofigurarsi come ua codotta a cielo aperto (es. u tipico fossato per l irrigazioe delle colture agrarie) o ua tubazioe a sezioe circolare o quadrata (es, codotta i calcestruzzo). Normativa L art c.c. stabilisce che il proprietario di u fodo è teuto a dare passaggio ei suoi fodi alle acque di ogi specie di chi abbia diritto di usarle ache solo temporaeamete per ecessità di vita e per usi agricoli e idustriali. Codizioi ecessarie per chi si possa maifestare ua servitù - Bisoga che vi sia il diritto all uso dell acqua; - L acqua sia sufficiete per l uso che se e vuole fare; - Il passaggio per la servitù sia il più breve possibile e arrechi il miore dao possibile; - L ideità sia pagata prima di iiziare i lavori. Calcolo dell ideità per le servitù permaeti (> 9 ai) Attualizzazioe delle imposte a carico del proprietario per le aree V1 e 1/2V2 1 Id V1 V2 2 imp Fp D Vs r b V1 = valore dell area occupata dal caale; V2 = valore dell area occupata dai materiali di spurgo del caale (argii del caale); Imp = imposte pagate dal proprietario per le area V1 e 1/2V2 (IRPEF, IMU); rb = saggio medio commerciale Fp = frutti pedeti D = dai itesi come perdita di valore del fodo (valore complemetare!!!) Vs = evetuale valore del soprassuolo (piate distrutte) imp Nota: l ideizzo prevede ache il pagameto di poiché il proprietario del fodo r b servete, pur o traedo più alcu reddito dalle superfici V1 e 1/2V2, dovrà comuque cotiuare a pagare le imposte sulla proprietà, i quato egli sarà sempre e comuque proprietario di tali aree. 51

8 Apputi di estimo Calcolo dell ideità per le servitù temporaee (< 9 ai) L ideità è pari alla metà di quella calcolata per le servitù permaeti, co l aggiuta che alla fie della servitù il fodo deve essere riportato alle codizioi origiarie. SERVITU PER SCARICO COATTIVO Si defiisce scarico coattivo u caale destiato ad allotaare le acque i eccesso da u fodo, qualora il fodo stesso o sia i grado di assorbire. Il calcolo dell ideità per questa servitù viee fatto allo stesso modo delle servitù di acquedotto coattive appea viste. SERVITU PER PASSAGGIO COATTIVO La ormativa prevede che il proprietario di u fodo itercluso da fodi altrui e che o ha uscita sulla via pubblica, ha il diritto ad otteere il passaggio sul fodo del vicio alla seguete codizioe: - il passaggio deve essere il più breve possibile; - il proprietario del fodo servete deve subire il mior dao possibile. imp Id V Fp D Vs r b V = valore della superficie occupata dalla strada e relativa area di pertieza; rb = saggio medio commerciale Fp = frutti pedeti D = dai itesi come perdita di valore del fodo (valore complemetare!!!) Vs = evetuale valore del soprassuolo (piate distrutte) SERVITU PER ELETTRODOTTO COATTIVO Normativa La ormativa che regola questo tipo di servitù è ua legge speciale dell 11 dicembre Essa dice che ogi proprietario è teuto a dare passaggio sui propri fodi alle codutture aeree e sotterraee, co tutti gli impiati ecessari, e a permettere il trasito del persoale addetto alla sorvegliaza e alla mautezioe degli impiati. Tale ormativa prevede che l ideizzo sia pari a: CASO 1: elettrodotto co cavi aerei sotto i quali E POSSIBILE coltivare il fodo o costruire fabbricati seza limitazioi 1 imp Id V1 V2 Fp D Vs 4 r b V1 = valore dell area occupata dai maufatti e dalle aree di rispetto (cabie elettriche e basameti dei piloi); V2 = valore dell area su cui si proiettao i fili; Imp = imposte pagate dal proprietario per le area V1 e 1/2V2 (IRPEF, IMU); rb = saggio medio commerciale 52

9 Apputi di estimo Fp = frutti pedeti D = dai itesi come perdita di valore del fodo (valore complemetare!!!) Vs = evetuale valore del soprassuolo (piate distrutte) CASO 2: elettrodotto co cavi aerei sotto i quali NON E POSSIBILE attuare piatagioi arboree o costruzioi per ua fascia di 6 metri ai lati dei cavi elettrici Questo caso è decisamete più complesso. Rimado alla pagia 347 del Vizzardi per il suo approfodimeto CASO 3: elettrodotto co cavi sotterraei I tale caso l ideizzo si calcola come per le servitù di acquedotto iterrate. 53