VALUTAZIONE E PROMOZIONE DI ASSET IMMOBILIARI PER L ATTRAZIONE DI INVESTIMENTI NEL COMPARTO NON

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1 VALUTAZIONE E PROMOZIONE DI ASSET IMMOBILIARI PER L ATTRAZIONE DI INVESTIMENTI NEL COMPARTO NON RESIDENZIALE Guida all individuazione di opportunità di investimento

2 Criteri di selezione 1/2 Nell ambito del processo di creazione di un portfolio di opportunità di investimento finalizzate all attrazione di investimenti diretti esteri in Toscana, nel settore immobiliare non residenziale, la valutazione delle diverse alternative viene effettuata secondo i seguenti parametri: 1. Interesse pubblico, valutato con riferimento a: 1.1 Potenziale impatto occupazionale Tale elemento è direttamente proporzionale alla grandezza del progetto. Ad esempio risulteranno di notevole impatto quelle opportunità di investimento che consentano di creare strutture di dimensioni tali da richiedere l impiego di varie e numerose figure professionali (ad esempio, nel settore ricettivo, addetti alla reception, personale di pulizia o management ) o che possano favorire l occupazione in maniera indiretta, tramite lo stimolo allo sviluppo di una rete di indotto e di subfornitura. In tale logica, un struttura alberghiera già operante, avrebbe un impatto occupazionale (nuovi posti di alvoro) nullo, a meno che la vendita preveda una sostanziale espansione del giro di affari o eviti la chiusura dell esercizio. 1.2 Potenziale contributo allo sviluppo del territorio Tale fattore è fortemente dipendente dalla localizzazione e dalla proprietà dell immobile. L interesse pubblico di un progetto risulterebbe pertanto maggiore nel caso in cui l investimento comporti la riqualificazione o lo sviluppo di un area in cui il flusso turistico (nel caso di un immobile ad uso turistico) non sia ancora pienamente sviluppato o nel caso in cui la proprietà dell immobile sia pubblica e la sua vendita e riqualificazione/riconversione non vada a favorire solamente un privato ma contribuisca, invece, alla realizzazione di obiettivi pubblici. 2. Potenziale di commercializzazione verso l investitore, valutato con riferimento a: 2.1 Cantierabilità Le indicazioni sulla cantierabilità saranno tra le più importanti in un portfolio di opportunità di investimento costruito in modo tale da creare valore in seguito a riqualificazione o riconversione. Il valore di progetti (es. costruzione ex novo, riqualificazioni, riconversioni, espansioni ) che non siano stati approvati o che non dispongano delle necessarie autorizzazioni, saranno fortemente penalizzati nella valutazione complessiva, dato che non potranno verosimilmente rappresentare delle concrete opportunità di investimento agli occhi di potenziali acquirenti nell ambito di una immediata campagna di promozione. 2

3 Criteri di selezione 2/2 2.2 Dimensione Se l effetto globale della dimensione del progetto ricade sull impatto pubblico, il suo effetto sul potenziale di commercializzazione dipende invece, da caso a caso, dalla tipologia di investimento. Se, per esempio, 20 camere sarebbero insufficienti ad attirare interesse internazionale con ricadute pubbliche su un immobile destinabile ad hotel nel centro di una città d arte, esse potrebbero invece catalizzare grande interesse in un relais da realizzare in una prestigiosa zona collinare. 2.3 Valore aggiunto rispetto allo standard di riferimento Facility e vantaggi derivanti dalle dimensioni e dalla localizzazione consentiranno di determinare quale sia il valore aggiunto delle diverse alternative rispetto allo standard di riferimento. Ciò implica che, ad esempio, un terreno di soli 3 ettari verrà giudicato in maniera appena sufficiente nel caso di un agriturismo, ma in maniera positiva per la realizzazione di un spa resort. 2.4 Posizione ed accessibilità Location ed accessibilità saranno, chiaramente, un altro importante elemento discriminatorio delle diverse alternative immobiliari. E importante notare, comunque, che queste saranno considerate con riferimento alle singole opportunità, ovvero: se la periferia di un grande centro potrebbe risultare una ottima location per lo sviluppo di un centro commerciale o di ricettiva congressuale (business), essa risulterà penalizzante per un progetto di hotel leisure. 2.5 Appeal Internazionale I diversi elementi di cui sopra, uniti a considerazioni di fondo sulle preferenze turistiche dei visitatori stranieri dei principali mercati internazionali e sulle prospettive di crescita e di redditività delle alternative di investimento, contribuiranno a giudicare le diverse opportunità sotto l aspetto dell appeal internazionale. In tale ottica, ad esempio, un immobile ad uso turistico, di dimensioni modeste ma situato in posizione panoramica in collina risulterà più interessante di un esercizio extralberghiero di stampo balneare, pur se di maggiori dimensioni. 3

4 Casi esemplificativi 1/2 Con il solo fine di chiarire come i criteri precedentemente esposti consentano di ottenere una valutazione di insieme per le diverse soluzioni di investimento e quindi, in ultima istanza, di giudicare queste ultime adatte, o meno, ad essere inserite nel portfolio di opportunità da approfondire, si presentano di seguito alcuni casi esemplificativi, creati con il solo scopo di fornire degli spunti di riflessione: 1. Hotel attualmente operante di 300 stanze, situato al centro di Firenze Non adatto all inserimento nel portfolio: La valutazione di tale ipotetica soluzione di investimento, seppur di buon potenziale commerciale, sarebbe fortemente penalizzata sotto l aspetto dell interesse pubblico, dato che l acquisto da parte di potenziali investitori, avendo in questo caso la forma di semplice passaggio di proprietà, creerebbe un impatto molto limitato, se non nullo, sull occupazione e sul territorio. 2. Immobile attualmente non utilizzato a scopo ricettivo ma corredato di progetto di riconversione approvato e cantierabile che consente la creazione di una struttura turistico-ricettiva di media grandezza Inseribile nel portfolio: Seppure in questo caso la dimensione non sia tra i punti salienti, la possibilità di riconversione a scopo turistico-ricettivo di una struttura attualmente non destinata a tale soluzione avrebbe un impatto occupazionale e sul territorio che, se ritenuto sostanziale, potrebbe contribuire a generare una valutazione di complesso positiva. 3. Nuovo complesso residenziale formato da 10 villette da 500 mq ciascuna inserito in prssimità di un area naturalistica. Non adatto all inserimento nel portfolio: Tale opportunità di investimento, seppure grande dal punto di vista della superficie coperta, ha una natura residenziale che ne limita le possibilità di riconversione ad uso turistico ed il potenziale di commercializzazione. 4. Borgo diruto di proprietà pubblica con 5 edifici da 200mq ciascuno. Collegamento ai servizi mancante. Inseribile nel portfolio: La proprietà pubblica e la situazione di abbandono attuale dell immobile, trasformano questa opportunità di investimento, seppure piccola, in un interessante progetto di riqualificazione con probabili ricadute sul territorio e potenziale impatto occupazionale. 4

5 Casi esemplificativi 2/2 Tutto ciò considerato, di seguito si riportano i quesiti fondamentali da porsi per l individuazione delle opportunità: 1. L opportunità immobiliare (il progetto proposto) è di tipo non residenziale? 2. Il progetto di riqualificazione/ristrutturazione/rilancio/gestione/etc... è in grado di generare un significativo impatto occupazione e/o sull indotto economico locale? 3. La dimensione dell investimento è tale da richiedere l intervento di investitori esteri? 4. Il progetto proposto è cantierabile entro dei tempi ben definiti? 5. Il responsabile del progetto proposto (decision maker) è identificabile/unico/ben definito? 6. Si tratta di una opportunità in linea con le strategie di sviluppo turistico della Regione Toscana? 5

6 Assistenza Tecnica di progetto per Toscana Promozione segreteria censimento opportunità: Assistenza tecnica di progetto per Toscana Promozione: Dott.sa Katia Gerunda Local Global, Dott. Alessio Pagliuca KPMG Advisory Spa, I contatti Toscana Promozione / Invest in Tuscany Uff. Mktg Territoriale Tel: Fax: info@investintuscany.com KPMG Advisory Spa Dott. Alessio Pagliuca Tel: apagliuca@kpmg.it Local Global Dott.ssa Katia Gerunda Tel: gerunda@local-global.it 6