Oggetto: cedolare secca sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo

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1 Ai Sigg. Clienti Loro Sedi Mestre, 28 aprile 2011 Oggetto: cedolare secca sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo Per effetto dell art. 3 del DLgs n. 23, contenente disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale, il locatore, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento di unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze, può optare, in alternativa a quello ordinario, per il nuovo regime di determinazione del reddito, definito cedolare secca sugli affitti. Le nuove disposizioni sulla cedolare secca sono entrate in vigore il , ma si applicano a decorrere dall anno PRESUPPOSTI PER L APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA PRESUPPOSTO SOGGETTIVO: affinché il locatore di un unità immobiliare abitativa possa beneficiare del nuovo regime fiscale opzionale è necessario che: sia un soggetto passivo IRPEF; la locazione sia effettuata al di fuori dell esercizio di imprese, arti o professioni. Secondo quanto stabilito dal provv. Agenzia delle Entrate , la facoltà di optare per la cedolare secca è limitata ai locatori PERSONE FISICHE. Se l immobile locato è posseduto da più soggetti in regime di comproprietà (o di contitolarità del medesimo diritto reale di godimento, es. usufrutto), la cedolare secca può essere applicata anche solo da alcuni dei locatori comproprietari (o contitolari) che soddisfino i requisiti richiesti. PRESUPPOSTO OGGETTIVO: la cedolare secca può essere applicata in relazione alla locazione di IMMOBILI AD USO ABITATIVO e alle sole pertinenze locate congiuntamente all abitazione. L opzione per la cedolare secca riguarda il singolo immobile: in caso di più contratti di locazioni ad uso abitativo il contribuente ha la possibilità di scegliere quali assoggettare a cedolare secca. La cedolare secca, pertanto, NON si applica: alle locazioni di immobili ad uso abitativo effettuate nell esercizio di una attività d impresa, o di arti e professioni; alle locazioni di immobili ad uso commerciale. 1

2 BASE IMPONIBILE E ALIQUOTE L imposta sostitutiva si applica all intero canone di locazione annuo delle unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze. Non trova applicazione, quindi, la deduzione forfetaria del 15% del canone annuo applicata in caso di assolvimento delle imposte in regime ordinario. La cedolare secca è dovuta nella misura: del 21%; ovvero del 19%, in relazione ai contratti di locazione concordati stipulati ai sensi degli artt. 2 co. 3 e 8 della L n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni ad alta tensione abitativa. La cedolare secca sugli affitti è versata, mediante il modello F24, con modalità e termini analoghi al versamento dell IRPEF. Tale modalità deve essere utilizzata anche per i versamenti in acconto eseguiti nel corso del 2011 dai soggetti che presentano il modello 730/2011. CALCOLO DI CONVENIENZA DELLA CEDOLARE SECCA VANTAGGI: L imposta così calcolata sostituisce: l IRPEF e le relative addizionali (regionali e comunali) applicabili al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l opzione, nei periodi d imposta ricadenti nel periodo di durata dell opzione; l imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l opzione; l imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione. SVANTAGGI: il locatore deve rinunciare, per tutta la durata del contratto, all'applicazione di qualsiasi aumento del canone, inclusi gli aumenti Istat; chi ha un contratto in corso ed ha già versato l'imposta di bollo e l'imposta di registro non può richiedere il rimborso di queste imposte; le aliquote del 21 o del 19% si applicano sull'intero canone annuo senza considerare la riduzione forfetaria del 15% (40,5% per i contratti a canone "concordato") prevista nel regime ordinario; non potendo usufruire di detrazione e deduzione di imposta sul reddito soggetto alla cedolare secca potrebbe accadere di non riuscire a "riassorbire" per intero eventuali detrazioni d'imposta (ad es. le detrazioni del 36% per le ristrutturazioni edilizie e del 55% per il 2

3 risparmio energetico). Al fine di valutare la convenienza della cedolare secca occorre, quindi, considerare numerose variabili. In via esemplificativa, prescindendo dalle detrazioni e deduzioni IRPEF, dall imposta di bollo e dall aggiornamento del canone di locazione, la convenienza all opzione per l imposta sostitutiva aumenta al crescere del reddito annuo in quanto aumenta la differenza tra l aliquota marginale ordinaria e l imposta sostitutiva come rappresentato nella successiva tabella: Contratti di locazione a CANONE LIBERO Scaglione di reddito (euro) e aliquota Irpef Aliquota effettiva sul canone annuo Regime ordinario Cedolare secca differenza Fino a (23%) 21,57% 21% -0,57% oltre fino a (27%) 24,97% 21% -3,97% oltre fino a (38%) 34,32% 21% -13,32% oltre fino a (41%) 36,87% 21% -15,87% oltre (43%) 38,57% 21% -17,57% ESERCIZIO ED EFFETTI DELL OPZIONE L opzione per la cedolare secca deve avvenire: in sede di registrazione del contratto oppure entro il termine per il pagamento dell imposta di registro dovuta per le annualità successive alla prima o per la proroga (anche tacita) del contratto; in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta nel quale è prodotto il reddito, per i contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso (e che non sono stati volontariamente registrati), ovvero per i contratti in corso nel Per rendere possibile la registrazione e la contestuale opzione per la cedolare secca, il provv. Agenzia delle Entrate del 7/4/2011 ha reso disponibile un nuovo modello di registrazione ( modello SIRIA ) e modificato il tradizionale modello 69. L opzione per la cedolare secca : ha validità per tutta la durata del contratto di locazione (o della proroga); tuttavia, l opzione può decorrere anche da annualità successive alla prima, con effetto per il residuo periodo di durata del contratto; 3

4 può essere revocata in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, purché ciò avvenga entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento; tuttavia, la revoca dell opzione non impedisce di esercitarla nuovamente nelle annualità successive. Il locatore che intende optare per la cedolare secca deve, A PENA DI INEFFICACIA DELL OPZIONE STESSA, comunicare preventivamente all inquilino (con lettera raccomandata) la rinuncia, per il periodo di durata dell opzione, alla facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto a qualsiasi titolo (incluso quello istat). A tal fine alleghiamo alla presente un fac-simile utilizzabile dai clienti che non si avvalgono dell assistenza dello Studio per la gestione dei contratti di locazione ad uso abitativo. Per effetto dell art. 3 del DLgs. 23/2011, a decorrere dal , per i contratti di locazione registrati con opzione per la cedolare secca non è più necessario presentare la comunicazione c.d. antiterrorismo. In via transitoria, il provvedimento dell Agenzia delle Entrate del 7/4/2011 ha stabilito l esercizio dell opzione con le seguenti modalità: CONTRATTO DI LOCAZIONE Da registrare nel periodo (contratto stipulato dal 8.3 al ) Da registrare dal (contratto stipulato dal 8.5) Prorogato, con termine di pagamento dell imposta di registro nel periodo Prorogato, con termine di pagamento dell imposta di registro dal Che alla data del risulta: in corso e già registrato; scaduto o risolto volontariamente e già registrato; prorogato con imposta di registro già pagata. Risolto, con scadenza della relativa imposta di registro dal ESERCIZIO DELL OPZIONE Entro il , in sede di registrazione In sede di registrazione (entro 30 giorni dalla stipula del contratto) Entro il Termine ordinario (entro 30 giorni dalla scadenza del contratto) Nella dichiarazione dei redditi relativa al 2011 (mod. UNICO / ) Non spetta il rimborso delle imposte di registro e di bollo già versate. Il locatore è tenuto per il 2011 al versamento dell acconto della cedolare secca, se dovuto. Termine ordinario (entro 30 giorni dalla risoluzione del contratto) L opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente la non applicazione dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, ove dovuta, per la risoluzione stessa. Il locatore è tenuto, per il 2011, al versamento dell'acconto della cedolare secca, ove dovuto. 4

5 VERSAMENTI DELL IMPOSTA SOSTITUTIVA PER L ANNO 2011 Per i contratti in corso nell anno 2011 è previsto il versamento di un acconto della cedolare secca, pari all 85% dell imposta dovuta, da effettuare: in due rate, se l importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui: la prima rata, nella misura del 40%, entro il ovvero entro il (in quanto il giorno 16 cade di sabato) con la maggiorazione dello 0,4% a titolo di interesse corrispettivo; la seconda rata, nella restante misura del 60%, entro il ; in unica soluzione, entro il , se l importo dovuto è inferiore a 257,52 euro. Viene inoltre stabilito che: per i contratti con decorrenza successiva al , il versamento dell acconto è effettuato in un unica rata entro il ; per i contratti con decorrenza dall , il versamento dell acconto non è dovuto. Se l importo su cui calcolare l acconto non supera i 51,65 euro, l acconto non è dovuto e l imposta verrà versata in sede di saldo. Lo Studio Brunello e Partner rimane a disposizione per eventuali chiarimenti. Studio Brunello e Partner A cura del Dott. Omar Tavella 5

6 Esempio di comunicazione dell esercizio dell opzione al conduttore DATI LOCATORE Preg.mo DATI CONDUTTORE LETTERA RACCOMANDATA Oggetto: Comunicazione dell opzione per la cedolare secca in relazione al contratto di locazione immobile sito in, via, stipulato in data Il sottoscritto, in qualità di locatore dell immobile in oggetto, ai sensi e per gli effetti dell art. 3, comma 11, D.Lgs. n. 23/2011 COMUNICA CHE dal intende optare per la tassazione ad imposta sostitutiva, c.d. cedolare secca, del canone di locazione; per effetto di tale opzione non si rende più dovuta l imposta di registro annuale sul contratto stesso; il sottoscritto rinuncia, per tutto il periodo di validità dell opzione stessa, alla richiesta dell aggiornamento del canone prevista contrattualmente. In caso di revoca della suddetta opzione si renderà dovuta l imposta di registro annuale e il sottoscritto potrà richiedere l aggiornamento del canone previsto contrattualmente. Verificandosi tale situazione, sarà premura dare apposita comunicazione. Si coglie l occasione per porgere distinti saluti. Il locatore Luogo e data 6