COMUNICATO STAMPA. Nuovi indici immobiliari ticinesi CAEX e APEX

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1 Nuovi indici immobiliari ticinesi CAEX e APEX La Banca dello Stato del Cantone Ticino lancia, in collaborazione con CIFI SA, due nuovi indici immobiliari ticinesi: CAEX per le case unifamiliari e APEX per gli appartamenti Indici immobiliari BancaStato I prezzi degli immobili ubicati nel Cantone Ticino hanno registrato, negli ultimi anni, un sensibile aumento. Allo scopo di meglio quantificare tale aumento, la Banca dello Stato del Cantone Ticino, considerato il proprio ruolo istituzionale e d importante attore del mercato immobiliare, ha deciso di lanciare, in collaborazione con il Centro d informazione e di formazione immobiliare (CIFI SA), due indici immobiliari per il Cantone Ticino: l indice CAEX ( CA da case e EX da Index) per le case unifamiliari e l indice APEX per gli appartamenti ( AP da appartamenti e EX da Index). CIFI SA, fondata nel 1994, è una delle società di consulenza più conosciuta in materia d analisi del settore immobiliare ( Da anni pubblica sul sito della Borsa svizzera SWX Swiss Exchange ( a cadenza trimestrale, gli indici immobiliari per l intero territorio nazionale. Su iniziativa della Banca dello Stato del Cantone Ticino sono stati ora elaborati, per la prima volta, degli indici anche per il Cantone Ticino. Questi indici illustreranno l andamento dei prezzi delle case unifamiliari (CAEX) e di quelli degli appartamenti nel Cantone (APEX) dall inizio del CAEX e APEX saranno aggiornati e pubblicati semestralmente sul sito internet della Banca ( In questo modo BancaStato contribuisce, concretamente, al miglioramento della trasparenza del mercato immobiliare ticinese a beneficio di tutti. L evoluzione dei due indici immobiliari ticinesi CAEX e APEX è mostrata dal seguente grafico: CAEX APEX 1

2 L evoluzione degli indici è anche raffigurata dai dati inseriti nella seguente tabella, che riporta il livello degli indici all inizio dell anno. CAEX APEX /III La metodologia utilizzata per calcolare gli indici CAEX e APEX permette anche un confronto fra l evoluzione dei prezzi riscontrata in Svizzera e quella in Ticino. 140 CAEX APEX Case svizzeri svizzere Appartamenti svizzeri Commento all evoluzione degli indici Gli indici APEX e CAEX mostrano che l evoluzione dei prezzi nel settore immobiliare ticinese è in linea con quella registrata in svizzera. Negli ultimi 10 anni, la crescita dei prezzi in Ticino è all incirca uguale a quella avuta a livello nazionale. L aumento dei prezzi sia per le case sia per gli appartamenti si è attestato al 35% (in Svizzera: 38% per le case unifamiliari e 35% per gli appartamenti). Nello stesso periodo, l inflazione è stata del 12%. Il valore reale degli immobili ticinesi è quindi aumentato. Dal grafico si evince anche che nei confronti del settore immobiliare svizzero, quello ticinese ha sofferto maggiormente la crisi immobiliare dell inizio degli anni. Infatti, gli indici CAEX e APEX, oltre a mostrare una diminuzione superiore a quella nazionale, indicano che il periodo di ripresa è stato più lungo. 2

3 Nel corso della crisi finanziaria ed economica registrata dal 2001 al 2003, il mercato immobiliare ticinese ha invece mostrato una maggior resistenza di quello svizzero. Infatti, se si considera ad esempio l indice CAEX, si nota che è diminuito solo del 3% dal picco registrato nel 2001, mentre l indice elvetico corrispondente ha mostrato una diminuzione del 6%. Nel periodo di crescita , gli indici ticinesi segnano un aumento dei prezzi superiore a quello registrato sul mercato svizzero, soprattutto per quel che concerne gli appartamenti (indice APEX). Da rilevare tuttavia che nel 2008, l indice APEX ha mostrato una crescita inferiore a quella del corrispondente indice nazionale. Se consideriamo che molti addetti ai lavori valutano come poco salutare l aumento dei prezzi in Svizzera negli ultimi anni, il rallentamento registrato in Ticino è sicuramente da interpretare positivamente. Resta però il fatto che negli ultimi 12 mesi, la crescita rimane elevata ed è pari al 10% per le case unifamiliari e al 7,9% per gli appartamenti (in Svizzera rispettivamente 11,2% e 8,7%). La crisi finanziaria e il rallentamento economico che stiamo vivendo non hanno ancora avuto impatti negativi sui prezzi nel settore immobiliare. Questo non deve stupire considerato che generalmente il settore reagisce con ritardo (a causa della sua inerzia) ai cambiamenti della congiuntura. E però ipotizzabile che gli effetti negativi si faranno presto sentire. Evoluzione dei prezzi nelle principali regioni ticinesi Naturalmente i prezzi non cambiano in modo uniforme all interno dei confini cantonali. Le differenze ad esempio tra zone urbane e zone rurali sono importanti. Il seguente grafico illustra l evoluzione dei prezzi delle case (CAEX) nelle regioni di Lugano, Locarno, Bellinzona, Mendrisio e Tre Valli. 140 Lugano Locarno Bellinzona Mendrisio Tre Valli 3

4 Per quel che concerne il prezzo degli appartamenti (APEX), l evoluzione è la seguente: 140 Lugano Locarno Bellinzona Mendrisio Tre Valli Commento all evoluzione dei prezzi nelle principali regioni ticinesi In generale gli indici mostrano che le regioni Tre Valli e Locarno hanno avuto maggior difficoltà a riprendersi dalla crisi immobiliare degli anni. Dal 2004, la regione Locarno ha però registrato una netta ripresa dei prezzi, superiore a quella della media cantonale, mentre la regione Tre Valli ha mostrato una crescita inferiore alla media. Negli ultimi dieci anni la regione Tre Valli ha registrato una crescita dei prezzi del 24%, mentre la regione Lugano, che ha segnato il maggior incremento, ha mostrato, nello stesso periodo, un aumento del 38%. Livello dei prezzi per Comune Per illustrare l attuale differenza di prezzo esistente fra i vari comuni del Cantone, CIFI SA e BancaStato hanno definito una casa standard e un appartamento standard e li hanno valutati con il metodo edenico (vedi Cap. Dati utilizzati e modalità di calcolo) per ogni comune. I risultati e le differenze di prezzo sono visibili sulle mappe del Cantone Ticino riportate di seguito. 4

5 Casa standard Una casa unifamiliare costruita 10 anni fa, composta da 5,5 stanze, 2 bagni, garage e 470 m 2 di terreno. La superficie abitabile netta è di 150 m 2 e la cubatura di 770 m 3. La qualità della costruzione, lo stato di conservazione e l ubicazione all interno del comune sono buoni. 5

6 Appartamento standard Un appartamento costruito 10 anni fa, composto da 3,5 stanze situate su un solo piano, 2 bagni e un posteggio in autorimessa. La superficie abitabile netta è di m 2 più un balcone di 15 m 2. La qualità della costruzione, lo stato di conservazione e l ubicazione all interno del comune e dell edificio sono buoni. Lo stabile conta 11 appartamenti. Dati utilizzati e modalità di calcolo Per il calcolo degli indici e la valutazione degli immobili, CIFI SA si avvale dei dati, forniti in forma anonima da banche, assicurazioni e casse pensioni, sui prezzi degli immobili effettivamente pagati (passaggi di proprietà). Le cifre utilizzate non sono quindi quelle che figurano negli annunci pubblicitari, bensì i prezzi di vendita effettivi. I dati utilizzati da CIFI SA riguardano oltre il 50% delle transazioni immobiliari eseguite in Svizzera, ossia più di 25'000 passaggi di proprietà l anno. 6

7 La valutazione dell evoluzione dei prezzi degli immobili è complicata, poiché gli oggetti immobiliari sono, a differenza di altre forme d investimento (quali ad esempio le azioni), difficilmente comparabili e il numero di transazioni (compravendite) è nettamente inferiore (generalmente le case o gli appartamenti sono acquistati per essere tenuti). Se ad esempio si desidera determinare l evoluzione del prezzo delle case unifamiliari sarebbe necessario disporre di un numero sufficiente di compravendite di case con le stesse caratteristiche. Allo scopo di risolvere tale problema, si utilizzano degli indici detti edonici. Gli indici edonici depurano i cambiamenti dei prezzi dalle eventuali variazioni delle caratteristiche degli immobili valutati. Nei metodi di valutazione edonici, gli immobili sono qualificati da un paniere di caratteristiche (ad esempio ubicazione, data di costruzione, stato di conservazione, distanza da un centro urbano). Sulla base dei prezzi di compravendita effettivi si procede a un calcolo statistico del valore di ciascuna caratteristica. Il valore di mercato dell immobile è dato dalla somma del valore di tali caratteristiche. L indice dei prezzi risulta poi dall evoluzione del valore di mercato nel tempo. Grazie a questa modalità di calcolo, se in un determinato periodo le transazioni riguardano esclusivamente edifici di elevata (o di bassa) qualità, l indice non è falsato. Gli indici edonici sono attualmente considerati il migliore metodo per riprodurre l andamento dei prezzi del mercato immobiliare. Gli indici immobiliari ticinesi CAEX e APEX sono degli indici di questo tipo. Bellinzona, 18 novembre 2008 Banca dello Stato del Cantone Ticino - Servizio Relazioni Pubbliche Telefono 091/ BancaStato in breve La Banca dello Stato del Cantone Ticino nasce nel 1915 con lo scopo di promuovere lo sviluppo economico del Cantone e offrire ai ticinesi la possibilità di investire in modo sicuro e redditizio i propri risparmi. Novantatré anni sono trascorsi dalla sua fondazione, senza che mai BancaStato venisse meno alla sua importante missione, saldamente ancorata nella Legge d istituzione. In virtù del mandato pubblico ricevuto, l Istituto beneficia della garanzia dello Stato nell esercizio delle sue attività. Da Banca storicamente legata ai crediti ipotecari, il suo ventaglio dei servizi si è costantemente ampliato. Attualmente, l Istituto offre, grazie a oltre 540 collaboratrici e collaboratori presenti in 4 succursali e 18 agenzie sul territorio cantonale, tutti i servizi e i prodotti di una banca universale: dalla concessione di crediti a privati e aziende, al traffico dei pagamenti, all amministrazione dei patrimoni. In un mondo bancario caratterizzato da un contesto economico sempre più incerto, BancaStato si propone ai propri clienti quale partner stabile, fidato e competente, in grado di fornire tutti i servizi tipici di una grande banca senza però mai perdere la vicinanza col cliente, tipica di un istituto fortemente radicato nel territorio. I centri decisionali e di competenza sono situati esclusivamente in Ticino e garantiscono, quindi, comprensione della cultura locale, flessibilità e velocità decisionale, fattori imprescindibili per poter offrire un servizio sempre corrispondente alle esigenze della clientela. La Banca dello Stato del Cantone Ticino, oltre a sostenere l economia produttiva del Cantone facilitando l accesso al capitale alle piccole e medie imprese e ai privati ticinesi, supporta attivamente società e associazioni sportive, culturali e di beneficenza. L Istituto collabora anche con le principali associazioni economiche, industriali, commerciali e artigianali e sostiene, unitamente alla promozione economica dello Stato, l organizzazione di conferenze e giornate informative su importanti temi d attualità per gli imprenditori attivi nel nostro Cantone. Quale Banca Cantonale, BancaStato è membro dell Unione delle Banche Cantonali Svizzere (UBCS) e usufruisce, quindi, d'importanti collaborazioni a livello nazionale. L importanza di BancaStato per l economia ticinese è testimoniata anche dalla costante progressione della cifra di bilancio che al termine del 1 semestre 2008 ha raggiunto i 7,31 miliardi di franchi. La somma dei crediti ipotecari ammonta a 5,11 miliardi, mentre i crediti erogati agli enti pubblici, alle aziende e ai privati si attestavano attorno agli 1,14 miliardi. 7