Comune Civitavecchia (C773) Riferimenti Catastali:

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1 Tribunale di Civitavecchia Sezione Fallimentare AGGIORNAMENTO DELLA RELAZIONE DI VALUTAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE DI UNA PIATTAFORMA LOGISTICA FALLIMENTO 40/2014 I.C.P.L S.r.L. G.D: Curatore Dott. Giuseppe Bianchi Dott. Angelo Novellino Indirizzo beni immobili: Via Fabio Sacchetti CIVITAVECCHIA (RM) Comune Civitavecchia (C773) Riferimenti Catastali: IL CTU Timbro Foglio 8 partt. Nn. 828, 840, 841, 842, 811, 844, 843, 835, 836, 838, 839. Ing. Bruno Anav Firma

2 Studio Tecnico Ing. Bruno ANAV 1. OGGETTO Con provvedimento del 17 luglio 2015 il sottoscritto Ing. Bruno Anav con studio in Roma, Via Alfredo Casella 38, veniva nominato stimatore per la valutazione della Piattaforma Logistica sita in Civitavecchia, Via Fabio Sacchetti n 2 facente capo alla Soc. I.C.P.L. S.r.l.. In particolare, veniva richiesto al sottoscritto di procedere alla stima del diritto di superficie dei beni immobili costruiti nel sedime dell interporto di Civitavecchia spettante alla società fallita, tenendo conto dello stato degli immobili costruiti dalla fallita nonché della durata residua della concessione. In ottemperanza all'incarico ricevuto, a norma di tecnica e pratica professionale, compiuti i necessari sopralluoghi e le necessarie operazioni estimative, il sottoscritto ha redatto relazione di stima già debitamente depositata agli atti del procedimento. A chiarimento ed aggiornamento della stessa, redige in data odierna una nota integrativa al fine di considerare l incidenza, nella valutazione del compendio de quo, di un accordo transattivo stipulato tra il Comune di Civitavecchia ed la Soc. I.C.P.L. S.p.a. in data 23 aprile La Scrittura stipulata prevede diversi adempimenti a carico delle Parti e, nell ambito delle pattuizioni inserite nel predetto accordo, è prevista una riduzione della durata della concessione di 6 anni e 10 mesi, pertanto fino al 28/02/2041. L accordo transattivo prevedeva altresì la stipula di un Atto Integrativo alla Convenzione al fine di dare atto della riduzione della concessione, delle modifiche degli impegni assunti dalle Parti ed una attività di controllo da parte del Comune. Il sottoscritto precisa che alla data odierna in Conservatoria risultano solo le trascrizioni del 2004 e del 2006, che si depositano allegate alle presente. I documenti cui si riferiscono le suddette trascrizioni sono ampliamente descritti nella relazione principale cui integralmente si rimanda. La valutazione del compendio è data da diversi elementi come ho ampiamente relazionato nella perizia depositata. Si rende necessario svincolare la valutazione del compendio dal fattore tempo residuo, sia per tenere conto dell accordo transattivo sopra citato, sia per avere la possibilità di tenere aggiornata la stima indipendentemente dal decorso del tempo. Mantenendo quindi tutte le valutazioni calcolate nella relazione di stima, già depositata in atti, effettuate solo lievi ed irrilevanti approssimazioni afferenti il computo del canone annuo di concessione, si riassumono i seguenti valori: 2

3 Studio Tecnico Ing. Bruno ANAV R n = Reddito netto ricavabile dall immobile: ,00 r = tasso di capitalizzazione del reddito: 4% q = 1+r: 1,04 q Applicando la formula V ds = R n 1 n rqn, si ottengono i seguenti valori in relazione al numero di anni di concessione residua: 2. ATTRIBUZIONE DEL VALORE DI MERCATO Tenendo conto dello stato manutentivo delle strutture e degli impianti, tenendo conto della carenza di domanda per complessi immobiliari simili, delle grandi superfici in questione, di interesse solo per grandi gruppi logistici, i valori ricavati con le elaborazioni di cui sopra si ritengono prudenti. E altresì importante considerare che trattandosi di diritto di superficie, il valore del bene decresce notevolmente con il trascorrere del tempo. 3

4 Studio Tecnico Ing. Bruno ANAV In virtù dell accordo transattivo di cui sopra, la concessione va a scadere il 28 febbraio 2041, con quindi solo 26 anni di concessione residua. Alla luce della tabella sopra riportata, il valore del bene viene ridotto a ,00 (novemilionicinquecentocinquantaseimilasettantadue/00 EURO). Il Ctu ringrazia, per la collaborazione, tutte le parti intervenute, ringrazia la S.V.I. per la fiducia accordata, ritiene di aver assolto l'incarico ricevuto, deposita, la presente relazione e resta a disposizione per tutti gli eventuali chiarimenti che si rendessero necessari. Roma 16/02/2016 Ing. Bruno Anav 3. ALLEGATI Visure ipotecarie delle trascrizioni a carico di ICPL 4

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