All incontro del il sottoscritto Ing. Giovanni Bottiglieri veniva nominato dal G.E.

Transcript

1 PREMESSA All incontro del il sottoscritto Ing. Giovanni Bottiglieri veniva nominato dal G.E. dott.ssa BIANCHI quale ESPERTO nella vertenza in oggetto ed incaricato di redigere perizia di stima dei seguenti immobili siti nel Comune di Capaccio (SA), ed identificati al NCUE da: 1) COMUNE DI CAPACCIO, Via Licinella, Piano S1-T-1-2, FOGLIO N. 52 P.lla 132 catg. D/2 Rendita 8.134,20. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA In ottemperanza all incarico affidatogli lo scrivente, previo regolare preavviso, si è recato sui luoghi nelle date del 04/02/10 e 10/02/10, dove ha proceduto con la presenza del sig. Omissis (amm.re Omissis ) ad eseguire l ispezione generale dei luoghi, i rilievi e gli sviluppi fotografici, come risulta dal verbale allegato. RISPOSTA AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO 1) VERIFICHI, PRIMA DI OGNI ALTRA ATTIVITÀ, LA COMPLETEZZA DELLA DOCUMENTAZIONE DI CUI ALL ART. 567, 2 COMMA C.P.C. (ESTRATTO DEL CATASTO E CERTIFICATI DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI RELATIVE ALL IMMOBILE PIGNORATO EFFETTUATE NEI VENTI ANNI ANTERIORI ALLA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO, OPPURE CERTIFICATO NOTARILE ATTESTANTE LE RISULTANZE DELLE VISURE CATASTALI E DEI REGISTRI IMMOBILIARI) SEGNALANDO IMMEDIATAMENTE AL GIUDICE ED AL CREDITORE PIGNORANTE QUELLI MANCANTI O IDONEI; La documentazione in atti risulta completa con quanto richiesto all art. 567 comma 2. 2) RICOSTRUSCA LA STORIA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI NELL ULTIMO VENTENNIO (DA CALCOLARSI A RITROSO DALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO) A PARTIRE DALL ULTIMO PASSAGGIO DI PROPRIETÀ ANTERIORE A TALE VENTENNIO; L immobile è pervenuto alla società Omissis con atto di vendita del 16/11/01 rep per Notar Pasquale Cammarano di Salerno dal sig. Omissis; Pagina 1 di 1

2 Al sig. Omissis, l immobile è pervenuto per ½ con atto di vendita dalla sig.ra Omissis (usufruttuario uxorio) e dei germani Omissis del 25/07/1969 per notar Luisa D Agostino e per ½ con atto di vendita dei sig.ri Omissis, per notar D Agostino. 3) IDENTIFICHI CON PRECISI DATI CATASTALI E CONFINI E SOMMARIAMENTE DESCRIVA L IMMOBILE PIGNORATO, VERIFICANDO LA CORRISPONDENZA CON I DATI RIPORTATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO; Nella tabella seguente sono riportati i dati rilevati in sede di sopralluogo per l immobile oggetto di stima: COMUNE DI CAPACCIO, Via Licinella, Piano S1-T-1-2, FOGLIO N. 52 P.lla 132 catg. D/2 Rendita 8.134,20 UBICAZIONE DESCRIZIONE SU (MQ) SNR (MQ) Piano Seminterrato Wc, sala bar, uffici 444,35 Piano Rialzato Sala Ristorante 298,64 64,00 Piano Primo Camere da letto con wc 158,80 176,00 Piano Secondo Camere da letto con wc 158,80 12,00 Piano Terzo Camere da letto con wc 158,80 12,00 L immobile è costituito da un fabbricato multipiano, adibito ad albergo con una fascia di terreno utilizzato Come parcheggio per i Clienti ed area carrabile attorno allo stesso. (vedi planimetria catastale). L accesso avviene dalla via Licinella attraverso un ampio cancello, dal quale si accede ad uno spiazzo con parcheggio. L immobile confina ad EST con la Via Licinella e ad Ovest con la medesima proprietà. L immobile adibito ad albergo è così organizzato: Piano Seminterrato: adibito a wc per i clienti, uffici, e locale ristorante (in fase di realizzazione); Piano Rialzato: adibito a reception, sala ristorante e cucina; Piano Primo: adibito a camere per gli ospiti dell albergo; Piano Secondo: adibito a camere per gli ospiti dell albergo; Piano Terzo: adibito a camere per gli ospiti dell albergo; L immobile è in ottime condizioni in quanto da poco ristrutturato. Sono presenti e funzionanti gli impianti: elettrici, idrici, termici, ascensore, illuminazione, trattamento aria, Pagina 2 di 2

3 telefonico, audio. I dati rilevati coincidono con quelli riportati nell atto di pignoramento. 4) DICA DELLO STATO DI POSSESSO DEL BENE, CON L INDICAZIONE, SE OCCUPATO DA TERZI, DEL TITOLO IN BASE AL QUALE È OCCUPATO E DALLA CONSISTENZA DEL NUCLEO FAMILIARE DELL OCCUPANTE, CON PARTICOLARE RIFERIMENTO ALLA ESISTENZA DI CONTRATTI REGISTRATI IN DATA ANTECEDENTE AL PIGNORAMENTO; L immobile è occupato dalla stessa società proprietaria che gestisce l albergo denominato Sogaris. 4) INDICHI IL REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE SE CONIUGATO Il debitore risulta in separazione dei beni. 5) RIFERISCA DELL ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE, CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE, IVI COMPRESI I VINCOLI DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULLA ATTITUDINE EDIFICATORIA DELLO STESSO O I VINCOLI CONNESSI CON IL SUO CARATTERE STORICO-ARTISTICO, OVVERO DI NATURA PAESAGGISTICA E SIMILI; Da una sommaria ricerca e considerando che non è costituito alcun condominio non sussistono oneri o formalità di tale natura. In merito all attitudine edificatoria, l immobile ricade in zona D3 Alberghiere. (vedi certificato di destinazione urbanistica allegato. 6) RIFERISCA DELL ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, CHE SARANNO CANCELLATI O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL ACQUIRENTE; Da una sommaria ricerca e considerando che non è costituito alcun condominio non sussistono oneri o formalità di tale natura. Pagina 3 di 3

4 7) RIFERISCA DELLA VERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE NONCHÉ L ESISTENZA DELLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITÀ DELLO STESSO; IN PARTICOLARE INDICHI LA DESTINAZIONE URBANISTICA DEL TERRENO RISULTANTE DAL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA DI CUI ALL ART.30 DEL T.U. DI CUI AL D.P.R N.380, CHE AVRÀ PROVVEDUTO AD ACQUISIRE, NONCHÉ LE NOTIZIE DI CUI ALL ART.46 DI DETTO T.U. E DI CUI ALL ART.40 DELLA L N.47, E SUCC.MOD.; IN CASO DI INSUFFICIENZA DI TALI NOTIZIE, TALE DA DETERMINARE LE NULLITÀ DI CUI ALL ART.46, COMMA 1, DEL CITATO T.U., OVVERO DI CUI ALL ART. 40, CO.2, DELLA CITATA L.47/85, FACCIA DI TANTO L ESPERTO MENZIONE NEL RIEPILOGO, CON AVVERTENZA CHE L AGGIUDICATARIO POTRÀ, RICORRENDONE I PRESUPPOSTI, AVVALERSI DELLE DISPOSIZIONI DI CUI ALL ART.46, CO.5, DEL CITATO T.U. E DI CUI ALL ART.40, CO.6, DELLA CITATA L.47/85; L immobile risulta regolarmente costruito, in particolare è stata rilasciata per alcune opere in fase di realizzazione (piano seminterrato), un permesso a costruire in sanatoria rilasciato dal Comune di Capaccio con il num. 131 del 21/12/2009 (vedi allegato). La fascia di terreno circostante e di pertinenza dell immobile ricade in zona D3 Alberghiera. 8) DETERMINI IL VALORE CON L INDICAZIONE DEL CRITERIO DI STIMA ADOTTATO AL FINE DELLA DETERMINAZIONE DEL PREZZO BASE DI VENDITA, COMUNQUE FORNENDO ELEMENTI DI RISCONTRO (QUALI BORSINI IMMOBILIARI, PUBBLICAZIONI DI AGENZIE IMMOBILIARI, COPIE DI ATTI PUBBLICI DI VENDITA DI BENI CON ANALOGHE CARATTERISTICHE) ED ANCHE FORMANDO, AL PRINCIPALE FINE DI CONSEGUIRE UNA PIÙ VANTAGGIOSA OCCASIONE DI VENDITA O UNA MIGLIORE INDIVIDUAZIONE DEI BENI, LOTTI SEPARATI; Il metodo di stima dell immobile adottato dallo scrivente è quello del più probabile valore di mercato ottenuto mediante stima sintetica per comparazione basata sul valore unitario di superficie. Pagina 4 di 4

5 In seguito ad approfondite analisi dei parametri che concorrono alla formazione del valore dei beni in oggetto (ubicazione, distanza dai servizi, dimensioni, tipologia costruttiva, illuminazione, orientamento, grado di finitura, stato degli impianti, attuale destinazione d uso, etc.), grazie ad una serie di tabelle disponibili presso gli enti pubblici* e privati nonché da una indagine effettuata presso le agenzie immobiliari operanti nelle zone in analisi, è stato possibile definire il più probabile valore di mercato dei beni in oggetto, in condizione di ordinaria fruibilità. *L anno semestre, per le differenti zone in analisi (con una tipologia simile), la banca dati delle quotazioni immobiliari dell agenzia del territorio ha dato i risultati posti in allegato. In relazione a tali dati, considerando lo stato di conservazione di ciascun bene con particolare riferimento alle opere a farsi nel piano seminterrato per completare i lavori previsti ed autorizzati nel Permesso a Costruire Rilasciato dal Comune di Capaccio, si è scelto di riferirsi ai valori medi individuati per le categorie simili dunque: LOTTO UNICO: COMUNE DI CAPACCIO, Via Licinella, Piano S1-T-1-2, FOGLIO N. 52 P.lla 132 catg. D/2 Rendita 8.134,20 UBICAZIONE DESCRIZIONE SU (MQ) Valore ( /mq) SNR (MQ) Valore ( /mq) Piano Seminterrato Wc, sala bar, uffici 444, ,00 Piano Rialzato Sala Ristorante 298, ,00 64,00 580,00 Piano Primo Camere da letto con wc 158, ,00 176,00 580,00 Piano Secondo Camere da letto con wc 158, ,00 12,00 580,00 Piano Terzo Camere da letto con wc 158, ,00 12,00 580,00 Totale Lotto ,50 Pagina 5 di 5

6 Lo scrivente ESPERTO ritiene con la presente che si compone di n. 6 pagine dattiloscritte e di n. 8 allegati di aver assolto l incarico ricevuto e rimane a disposizione del Sig. Giudice per qualsiasi chiarimento. Salerno, 18 Marzo 2010 Ing. Giovanni Bottiglieri ALLEGATI : 1. SCHEMA RIEPILOGATIVO; 2. NOMINA DEL GIUDICE; 3. VERBALI DI SOPRALLUOGO; 4. DOCUMENTAZIONE CATASTALE/ COMUNALE; 5. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA; 6. QUOTAZIONE LISTINO IMMOBILIARE AGENZIA DEL TERRITORIO; 7. FORMATO INFORMATICO DELLA RELAZIONE TECNICA E DEI REPERTI FOTOGRAFICI; 8. RICEVUTE E FATTURE,SPECIFICA COMPETENZE PROFESSIONALI. Pagina 6 di 6