Adeguamento sismico, igienico funzionale ed ampliamento della scuola dell infanzia di Gallicano progetto di fattibilità tecnico economica

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Damiano Romani
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GALLICANO Provincia di Lucca ADEGUAMENTO SISMICO, IGIENICO - FUNZIONALE ED

1 Adeguamento sismico, igienico funzionale ed ampliamento della scuola dell infanzia di Gallicano progetto di fattibilità tecnico economica COMUNE DI GALLICANO Provincia di Lucca ADEGUAMENTO SISMICO, IGIENICO - FUNZIONALE ED AMPLIAMENTO DELLA SCUOLA DELL INFANZIA DI GALLICANO PIANO PARTICELLARE PRELIMINARE DI ESPROPRIO

2 PIANO PARTICELLARE PRELIMINARE DI ESPROPRIO Per l individuazione del valore dei beni oggetto di esproprio si fa riferimento alle valutazioni tecnico economiche di seguito riportate per la stima del valore di mercato del complesso immobiliare. L area d intervento è individuata catastalmente al foglio 5 mapp. N e del catasto terreni e 8110 del catasto fabbricati. Attualmente le aree riferite ai mappali n. 8110,12556 sono private. La tabella seguente evidenzia schematicamente intestatari, consistenza complessiva, area da acquisire e costi di acquisizione rimandando al piano particellare di occupazione ed esproprio per i dettagli. Intestatario catastale Individuazione catastale Comune di Gallicano Foglio 1 Moni Giustino nato Gallicano 26/09/1944 Moni Giustino nato Gallicano 26/09/1944 mapp Foglio 5/Sez. A mapp Fogli 1 mapp Consistenza complessiva (mq) Aree e immobili da espropriare 148 mq (immobile) Escluso aree scoperte 326 mq 326 mq. Modalità di acquisizione Esproprio- Accordo bonario Esproprio- Accordo bonario Descrizione Fabbricati e terreni oggetto di acquisizione e/o esproprio Trattasi di un fabbricato in disuso e dei terreni contigui, così descritti: 1) Fabbricato della consistenza di vani 5,5 per mq catastali, rendita 356,48, con n. 2 piani in elevato, ad uso abitativo in stato di abbandono; in precario stato di conservazione e manutenzione, dotato di impianti, infissi e facciate fatiscenti; detto immobile è censito al Catasto Fabbricati in sezione A, foglio 5, mappale 8110, categoria A/3, classe 4, rendita catastale euro ) Terreno individuato al catasto terreni del Comune di Gallicano alla particella n ; qualità/classe : seminativo irriguo 1, della superficie di mq.326. L area è contraddistinta dal regolamento urbanistico comunale come insediamento residenziale consolidato. Criterio metodologico del valore di mercato Al fine della valutazione del valore di mercato si è adottato i metodi e principi di generale accettazione, utilizzando in particolare il metodo sintetico-comparativo. Pertanto si utilizzano come parametri di riferimento dati ricavati dall analisi dei prezzi espressi in transazioni comparabili per tipologia, localizzazione, funzione d uso del bene e condizioni strutturali ed igienico sanitarie dei beni oggetto d intervento. I dati così rilevati vengono mediati considerando le particolari condizioni e caratteristiche dell immobile o immobili, così da ottenere dati omogenei. Le fonti utilizzate per la determinazione dei valori di mercato sono: - Agenzia del Territorio (Osservatorio del Mercato Immobiliare O.M.I.) - Valori delle aree fabbricabili fissate dal Comune di Gallicano - Valore catastale Agenzia delle entrate - Indagine diretta del compendio immobiliare

6 - Agenzia del Territorio (Osservatorio del Mercato Immobiliare O.M.I)

7 Stima e valutazione preliminare Fabbricato e resede fabbricato ( mapp. 8110) In questa fase per fissare il valore medio dell immobile si è proceduto a mediare il valore O.M.I con il valore catastale a fini I.M.U e l analisi di mercato tenendo conto delle condizioni strutturali ed igienico sanitarie del fabbricato - Valore O.M.I Abitazioni di tipo economico V. di mercato in condizioni normali ( /mq) Superfice lorda Importo totale 900,00 euro 160 mq ,00 euro Nel caso specifico, date le condizioni pessime sia di tipo strutturale che igienico sanitarie, si riduce il valore del 40 % e quindi si fissa il valore ad euro Valore Catastale categoria classe Consistenza rendita coefficiente Valore complessivo A3 4 5,5 vani 356, ,44 euro - Valore da analisi di mercato Abitazioni di tipo economico Valore di mercato ( /mq) ( nelle condizioni attuali) Superfice lorda Importo totale 480,00 euro 160 mq ,00 euro Il valore medio del fabbricato individuato al catasto urbano di Gallicano al n compreso le superfici di pertinenza può essere fissato in euro ,00. Terreno ( mapp ) In questa fase si fa riferimento al valore fissato dal Comune di Gallicano al fine del calcolo I.M.U per le aree fabbricabili delibera C.C n 16 del 31/07/ Valore da delibera del C.C n. 16/2012 a fini IMU Tipologia di area ( R.U.) Insediamento residenziale consolidato - Valore da analisi di mercato Insediamento residenziale consolidato Valore fissato con delibera C.C. n 16/2012 Superfice Totale complessivo 33,00 euro/mq. 326 mq ,00 euro Valore di mercato ( /mq) ( nelle condizioni attuali) Superfice lorda Importo totale 40,00 euro 326 mq ,00 euro Il valore del terreno individuato al catasto terreni di Gallicano al n può essere fissato in euro ,00

8 Utilizzando i valori unitari determinati, si ottiene, con le dovute correzioni e valutazioni, con arrotondamento alle migliaia di euro: Valore Complessivo Minimo Massimo , , ,00 Nella fase preliminare, considerando le incertezze di valutazione derivanti dalla mancata accessibilità all immobile (mapp. 8110) e quindi l analitica valutazione dello stato del fabbricato, dalla possibilità di addivenire ad un accordo bonario, si ritiene corretta una valutazione complessiva di euro ,0, in c.t euro ,00 (con un margine economico in più o meno di euro ,00). I tecnici : Geom. Franco Biagioni Geom. Alessandro Bertoncini

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