TRIBUNALE DI MILANO. FALLIMENTO R.G. N. 432/16 EMILFIN S.R.L. G.D. Dottor Federico Rolfi Curatore Dott. Luigi Donzelli

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1 TRIBUNALE DI MILANO FALLIMENTO R.G. N. 432/16 EMILFIN S.R.L. G.D. Dottor Federico Rolfi Curatore Dott. Luigi Donzelli PERIZIA DI STIMA DELL IMMOBILE SITO IN POGGIO BERNI (RN) Via Case Nuove n 165/185 Perito estimatore: Geom. Massimiliano Gallo 1 1 di 17

2 Il Geom. Gallo Massimiliano, nato a Milano il 7 gennaio 1979, con studio in Via Barni n. 3 Settimo Milanese (MI), codice fiscale GLL MSM 79A07 F205D, iscritto al Collegio dei Geometri della provincia di Milano al n. 9830, riceve ed accetta l incarico dal Dott. Luigi Donzelli, in qualità di Curatore del Fallimento della società EMILFIN Srl, di redigere la perizia di stima di n 2 capannoni siti in Poggio Berni (RN) Via Case Nuove n. 165/185, al fine di stabilirne il più probabile valore commerciale in regime di libero mercato. Il sottoscritto Geometra si recava sul posto per prendere visione delle unità oggetto di stima e procedeva con la seguente perizia. DESCRIZIONE Trattasi di due unità industriali poste nel Comune di Poggio Berni (RN) Via Case Nuove n 165/185, ovvero capannoni al piano terra con superficie soppalcata adibita a sgombero, inserite in contesto facente parte di lottizzazione industriale denominata Camerano. L unità al sub 2 è composta da spazio ad uso laboratorio, un ufficio, una zona ingresso, n 1 bagno ed un ripostiglio; area sgombero soppalcata con accesso da scala interna. L unità al sub 1 è composta da deposito, ufficio, spogliatoio e bagno; area sgombero sopra all area uffici/spogliatoio. 2 2 di 17

3 IDENTIFICAZIONE Le unità risultano essere edificate su area distinta al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Poggio Torriana, sezione Poggio Berni: capannone: foglio n. 1 - mappale n sub. 1- piano T-1 - categoria D/7 Rendita Catastale 1.446,08; capannone: foglio n. 1 - mappale n sub. 2- piano T-1 - categoria D/7 Rendita Catastale 1.446,08; COERENZE DELLE UNITA IMMOBILIARI IN UN SOL CORPO Capannone 1 A nord-ovest: spazi comuni; a nord-est: spazi comuni e Via Case Nuove; a sud-est: unità al sub 2; a sud ovest: altra uiu. Capannone 2 A nord-ovest: unità al sub 1; a nord-est: spazi comuni e Via Case Nuove; a sud-est: spazi comuni; a sud ovest: altra uiu. 3 3 di 17

4 CONSISTENZA E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Il complesso immobiliare oggetto della seguente valutazione è localizzato nella frazione di Camerano, area periferica a nord del Comune di Poggio Berni. Il fabbricato in oggetto, ad uso produttivo, realizzato negli anni 1995/1998 si articola in n 2 unità immobiliari in aderenza, un capannone ad uso laboratorio ed un secondo adiacente ad uso magazzino e deposito. Entrambi i fabbricati sono prefabbricati e si sviluppano al solo piano terra con aggiunta per entrambi di piccola area a soppalco. Contigue a queste due unità sono presenti altri due capannoni in aderenza con accesso da Via Delle Industrie. Aree frontali pertinenziali indivise. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE L edificio è stato realizzato con caratteristiche tradizionali dell epoca di costruzione, la struttura portante è in cemento armato vibrato a maglia puntuale rettangolare, con pilastri in c.a.v. e travi principali in c.a.p. Le facciate sono rivestite con lastre prefabbricate in c.a. posate in orizzontale di colore rosa e grigio. I Tavolati interni sono in mattoni intonacati al civile. I prospetti presentano in quota finestre a nastro che corrono lungo tutto il perimetro del fabbricato. Al piano presenti finestre in alluminio doppio vetro e portoni a doppia altezza con apertura a libro. Per quanto riguarda le finiture interne si notano le seguenti caratteristiche: pavimentazioni in battuta di cemento con finitura al quarzo per tutti i locali rivestimenti assenti pareti intonacate e tinteggiate, dove in C.a solo tinteggiate; impianto di riscaldamento assente; 4 4 di 17

5 impianto di condizionamento assente; serramenti esterni in alluminio con doppio vetro; impianto elettrico sotto traccia. Impianto di antifurto con rilevatori volumetrici e perimetrali Impianto ACS con boiler elettrico L'unità risulta in medio stato di conservazione, con finiture originarie, e libera da persone. Presenti all interno dei capannoni alcuni mobili singoli non coordinati e di scarso valore nonché scarti di lavorazione e materiale delle precedenti attività occupanti. REGOLARITA EDILIZIA Capannone 1 L'unità risulta essere non conforme alla planimetria depositata in atti come richiesta presso il catasto telematico in data 11/11/2016. Capannone 2 L'unità risulta essere non conforme alla planimetria depositata in atti come richiesta presso il catasto telematico in data 11/11/ di 17

6 CONFORMITA' CATASTALE Capannone 1 Area esterna catastalmente indivisa ma nello stato di fatto delimitata da rete metallica. Capannone 2 La zona uffici/bagno non è rappresentata in modo corretto; Presente un ingresso, una zona uffici, un bagno ed un ripostiglio con porzione finale blindata. L ingombro complessivo di tali locali corrisponde a quello rappresentato sulla planimetria come proiezione del soppalco. Non rappresentata scala esterna di accesso al soppalco. Area esterna catastalmente indivisa ma nello stato di fatto delimitata da rete metallica. CRITERI DI CALCOLO Per la valutazione della porzione immobiliare ed accessori sono state eseguite le seguenti operazioni: - sopralluogo per la visione delle unità immobiliari, la verifica della documentazione ricevuta ed un analisi delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di valutazione. A base del calcolo si è tenuto conto dell area lorda delle unità immobiliari, intesa come la superficie commerciale comprensiva delle murature perimetrali ed a mezzeria delle murature confinanti con altre unità. 6 6 di 17

7 Il calcolo è stato effettuato graficamente sulla base delle planimetrie recuperate presso il Catasto telematico. GIUDIZIO DI VALORE Il giudizio di valore farà riferimento al 1 semestre del 2016 e la risoluzione della stima si avrà attribuendo all'unità ed accessori il più probabile valore di mercato nell attuale situazione di fatto e di diritto. Per arrivare alla determinazione del valore di mercato si è deciso di adottare il procedimento di stima analitica, che prevede la comparazione con altre unità immobiliari della stessa tipologia e destinazione nella stessa zona di ubicazione del bene stimato, verificando i valori con cui questi beni vengono scambiati e utilizzando degli opportuni coefficienti correttivi dovuti alla destinazione degli spazi, allo stato di conservazione dell immobile e al grado di commerciabilità. Il valore di scambio di unità immobiliari utilizzato nella zona è stato ricavato dal sito dell Agenzia delle Entrate, sezione Banca dati delle quotazioni immobiliari Semestre 1 Anno STIMA Per determinare il valore di mercato dell'unità oggetto di stima si è proceduto ricercando i parametri e, successivamente, è stata ricavata la superficie commerciale dell'immobile; il prodotto dei due stabilisce la stima. 7 7 di 17

8 Ricerca parametri di mercato Indagine di mercato - Agenzia Immobiliare Luca propone in Poggio Torriana capannone di recente realizzazione su più livelli con area pertinenziale di mq 1800, in medio stato manutentivo ,00 Mq - /mq 876,00 - Agenzia Immobiliare Luca propone in Poggio Torriana capannone artigianale su due livelli, con ampia area pertinenziale, in medio stato manutentivo ,00 Mq - /mq 460,22 - Agenzia Immobiliare Gatti propone in Poggio Berni zona camerano capannone artigianal con uffici, spogliatoi e bagni, ampia area pertinenziale, in medio stato manutentivo ,00 Mq - /mq 100,00 - Pivato propone in Poggio Berni, zona Camerano capannone al piano terra e 1 di mq 2024 complessivi, in medio stato manutentivo ,00 - /mq 104,74 Dall indagine di mercato sopra evidenziata si ricavano parametri che variano da /mq 100,00 a /mq 876,00 a seguito di opportune correzioni dovute alle differenti caratteristiche, costruttive e presenza o meno di accessori. Il parametro unitario ricavato è 488,00 /mq. Agenzia delle Entrate Si prende come riferimento i parametri ricavati attraverso la pubblicazione Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio 8 8 di 17

9 Parametri ricavati per capannoni in stato di conservazione normale in zona similare - Capannoni tipici da /mq 600,00 a /mq 900,00 La media tra i due valori fornisce un parametro di /mq 750,00 per i capannoni Determinazione del parametro di mercato Si procede al calcolo della media matematica ricavata da indagine di mercato e da pubblicazione OMI, pertanto si adotta il valore unitario di /mq 619,00 desunto dalla media tra la ricerca di mercato ed il valore di riferimento OMI Determinazione del valore di mercato dell'appartamento ed accessori Determinazione superficie dell unità immobiliare con coefficienti correttivi: - Deposito sub 1 mq 233,49 (100%) = mq 233,49 - Area Soppalcata mq 44,65 (25%) = mq 11,16 TOTALE mq 244,65 - Laboratorio sub 2 mq 234,07 (100%) = mq 234,07 - Area Soppalcata mq 44,10 (25%) = mq 11,02 TOTALE mq 245, di 17

10 Valore di mercato dell unità Sub 1 ed accessori: Mq. 244,65 x /mq 619,00 = ,35 (centocinquantunomilaquattrocentotrentotto/35 ) Valore di mercato dell unità immobiliare arrotondato: ,00 (centocinquantaduemila/00) Valore di mercato dell unità Sub 2 ed accessori: Mq. 245,08 x /mq 619,00 = ,52 (centocinquantunomilasettecentoquattro/52) Oneri per regolarizzazione difformità comunale: 2.500,00 oltre oblazione Oneri per regolarizzazione difformità catastale: 500,00 Valore di mercato dell unità immobiliare arrotondato tenendo conto di tali decurtazioni: ,00 (centoquarantanovemila/00) Settimo Milanese, 23/11/ 2016 Il Perito Geom. Gallo Massimiliano All. Inquadramento mappa Inquadramento satellitare Foto Planimetrie catastali Visure catastali di 17