TRIBUNALE DI ALESSANDRIA

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1 TRIBUNALE DI ALESSANDRIA FALLIMENTO IMPREDIL S.R.L. N 72/2014 R.F. STIMA COMPLESSIVA DEI BENI IMMOBILI RICOMPRESI NEL COMPLESSO IMMOBILIARE "AL MUSSOTTO I" LOTTO "B" GIUDICE DELEGATO: DOTT. ENRICA BERTOLOTTO CURATORE: AVV. GABRIELLA ANGELA MASSA PERITO: ING. RICCARDO CARRA'

2 1. PREMESSA Il sottoscritto Dott. Ing. Riccardo Carrà, libero professionista con studio Alessandria, via Verdi n 15, ha ricevuto l'incarico dal Giudice Delegato alla procedura di cui in epigrafe, di stimare il valore dei beni immobili del Fallimento Impredil S.R.L. n 72/2014 R.F.. In ossequio a siffatto mandato lo scrivente, svolte le indagini tecnico-commerciali del caso, riferisce con il presente elaborato. 2. SVOLGIMENTO DELL'INCARICO Conformemente all'incarico conferitogli lo scrivente ha visionato i beni immobili di cui in premessa, ricompresi nel complesso immobiliare "Al Mussotto I" lotto "B". 3. DESCRIZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE Il complesso condominiale sito in Alba, frazione Mussotto, Corso Bra n 60 denominato "Al Mussotto I" lotto "B" consta di numero due corpi di fabbrica, collegati tra loro dall'unità immobiliare al piano terra a destinazione commerciale e dalle unità immobiliari al piano interrato a destinazione cantine e posti auto, dotati di ingressi autonomi, vani scala e ascensori per ogni corpo di fabbrica. 2

3 Planimetria "Al Mussotto I" lotto "B" Lotto "B" La struttura è in cemento armato con copertura piana a terrazzo, muratura perimetrale di tamponamento intonacata internamente ed in mattone paramano esternamente, serramenti in legno con doppi vetri, avvolgibili in plastica nelle aperture esterne, ringhiere in ferro sui balconi, riscaldamento, pannelli solari per riscaldamento acqua sanitaria, impianto di ascensore nei vani scala. 3

4 Si inseriscono di seguito alcune fotografie dei beni immobili in esame. Veduta aerea del complesso immobiliare dove sono ubicati gli immobili oggetto di stima. 4

5 Veduta dall'esterno del corpo di fabbrica sul retro e di una parte del locale commerciale. 5

6 Veduta dall'esterno del locale commerciale. 6

7 Veduta dall'esterno del locale commerciale e del corpo di fabbrica verso strada. 7

8 Veduta del corpo di fabbrica verso strada ripresa dalla rampa di accesso al piano interrato. 8

9 Veduta della parte posteriore del complesso immobiliare, con il sedime di pertinenza. 9

10 4. VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI Ai fini delle valutazioni sono stati presi come riferimento i valori unitari indicati dall'osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'agenzia delle Entrate, le cui tabelle sono allegate alla presente relazione, essendo gli stessi oramai in linea con i prezzi di mercato, stante la perdurante crisi del settore immobiliare, riparametrati per tenere conto dello stato in cui si trovano gli immobili e del fatto che ci si trova all'interno di una vendita fallimentare, senza garanzie per gli acquirenti. Si procede ora alla valutazione degli immobili, tenendo conto di tutti gli eventuali lavori necessari per l ultimazione delle singole unità immobiliari, stimati separatamente e suddivisi in lotti di vendita. Lotto 1 Appartamento al secondo piano del corpo di fabbrica verso il retro, scala "A", composto da soggiorno-cucina, disimpegno, servizio igienico, balcone e cantina al piano interrato. L'appartamento è censito al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 48, zona censuaria 2, categoria A/2, classe 3, vani 2, rendita 170,43 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti alloggio: vano scala condominiale, alloggio sub. 49, alloggio subalterno 47, vuoto sul cortile; cantina: subalterno 12, terrapieno, subalterno 13 e corridoio comune. Si inseriscono di seguito alcune fotografie che documentano lo stato dell'appartamento. 10

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16 Nell alloggio risultano mancanti, per il completamento dell unità immobiliare, le seguenti opere indicate nella tabella sottostante: SCALA "A" Appartamento sub Fornitura e posa porte interne 2 Fornitura e posa pannello porta ingresso e serratura 3 Fornitura e posa placchette per prese imp. Elettrico u.m. quantità prezzo ( ) n a corpo a corpo 2,00 550,00 Importo totale dei lavori per ultimare l'alloggio parziali ( ) 1.100,00 700,00 200, ,00 Il valore venale dell unità immobiliare finita è il seguente: superficie commerciale dell'appartamento: mq 36 valore al metro quadro della superficie commerciale: 800,00 Valore venale: mq 36 x 800,00 /mq = ,00 16 Ist. n. 19 dep. 28/12/2017

17 Ist. n. 19 dep. 28/12/2017 Detrazione del costo di costruzione dei lavori da eseguire dal valore venale finito: Valore venale finito Costo di costruzione dei lavori da eseguire , ,00 Valore venale allo stato attuale ,00 = Valore venale allo stato attuale dell alloggio sub. 48 = ,00 Appartamento al secondo piano del corpo di fabbrica verso strada, scala "B", composto da soggiorno-angolo cottura, due camere, due disimpegni, due servizi igienici, due balconi, terrazzo aperto al piano terzo e due cantine al piano interrato. L'appartamento è censito al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 53, zona censuaria 2, categoria A/2, classe 3, vani 5, rendita 426,08 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti alloggio: vano scala condominiale, alloggio sub. 52, vuoto sul cortile su tre lati; terrazzo al terzo piano: vano impianti, vano scala condominiale e vuoto sul cortile su tre lati; prima cantina: corridoio comune su tre lati e vano ascensore; seconda cantina: locali tecnici, corridoio comune e area di manovra. Si inseriscono di dell'appartamento. seguito alcune fotografie che documentano lo stato 17 Lotto 2

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25 Nell alloggio risultano mancanti, per il completamento dell unità immobiliare, le seguenti opere indicate nella tabella sottostante: SCALA "B" Appartamento sub Fornitura e posa pannello porta ingresso e serratura u.m. quantità a corpo Importo totale dei lavori per ultimare l'alloggio prezzo ( ) parziali ( ) 700,00 700,00 Il valore venale dell unità immobiliare finita è il seguente: superficie commerciale dell'appartamento: mq 113 valore al metro quadro della superficie commerciale: 850,00 25 Ist. n. 19 dep. 28/12/2017

26 Ist. n. 19 dep. 28/12/2017 Valore venale: mq 113 x 850,00 /mq = ,00 Detrazione del costo di costruzione dei lavori da eseguire dal valore venale finito: Valore venale finito Costo di costruzione dei lavori da eseguire ,00 700,00 Valore venale allo stato attuale ,00 = Valore venale allo stato attuale dell alloggio sub. 53 = ,00 Unico locale commerciale al piano terra che unisce i due corpi di fabbrica, con cantina al piano interrato, area interna di pertinenza al piano interrato comprensiva di un posto auto e area esterna di pertinenza al piano terra. Il locale commerciale è censito al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 40, zona censuaria 2, categoria C/1, classe 6, consistenza 770 mq, rendita ,37 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti locale commerciale: area comune esterna su due lati censita al sub 7, sub. 41 e rampa di acceso al piano interrato censita al sub 1; cantina: vano scala condominiale, sub. 46, sub. 19, sub. 20 e sub. 21. A seguito di atto di vincolo urbanistico a favore del Comune di Alba sono stati vincolati al locale commerciale come parcheggi privati ad uso privato n 13 posti auto esterni al piano terra, di fronte al locale commerciale medesimo, censiti al foglio 12, particella 691, subalterno 41, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 1, consistenza 141 mq, rendita 393,23 (vds. visura e planimetria catastali allegate) e n 9 posti auto coperti al piano interrato, censiti al foglio 12, particella 691, subalterno 39, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 1, consistenza 113 mq, rendita 315,14 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Si inseriscono di seguito alcune fotografie che documentano lo stato dell'immobile commerciale. 26 Lotto 3

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37 L'immobile è allo stato grezzo, sono presenti solamente i serramenti esterni. Il locale commerciale ha una superficie pari a circa mq 770. Tenuto conto del prezzo al metro quadro di immobili finiti aventi le medesime caratteristiche di quello in esame, è stimabile sulla base delle ricerche di mercato condotte dallo scrivente nell'ordine di 900,00 /mq, considerando che i costi unitari di finitura stimati sulla base di quelli riportati nel Prezziario Opere Edili edito alla Camera di Commercio di Milano, ammonterebbero a non meno di 500,00-550,00 /mq, lo scrivente ritiene che il valore di mercato unitario nello stato attuale in cui si trova il locale commerciale è pari a circa 350,00 /mq. Pertanto è possibile stimare il valore di mercato dell'intero locale commerciale, comprese le sue aree esterne di pertinenza al piano terra, la cantina, il posto auto e le aree di pertinenza al piano interrato, il tutto censito al sub. 40 pari a circa ,00. Per quanto riguarda i 13 posti auto scoperti al piano terra il loro valore di mercato è stimabile pari a 3.000,00 /cad e pertanto il valore complessivo degli stessi censiti al sub. 41 è pari a ,00. 37

38 Relativamente ai 9 posti auto coperti al piano interrato il loro valore di mercato è stimabile pari a 6.000,00 /cad e pertanto il valore complessivo degli stessi censiti al sub. 39 è pari a ,00. Alla luce di quanto sopra esposto il valore complessivo dei beni immobili facenti parte del presente lotto, non vendibili separatamente a causa di un vincolo urbanistico a favore del Comune di Alba, costituiti da un ampio locale commerciale allo stato grezzo al piano terra, con cantina, posto auto e aree di pertinenza al piano interrato e aree esterne di pertinenza al piano terra, da n 13 posti auto al piano terra e da n 9 posti auto al piano interrato, è pari a ,00, valore da considerarsi a corpo nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano gli immobili. Lotto 4 Cantina al piano interrato censita al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 12, zona censuaria 2, categoria C/2, classe 3, consistenza 4 mq, rendita 8,88 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 54, sub. 48, corridoio comune. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 1.500,00. Lotto 5 Cantina al piano interrato censita al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 13, zona censuaria 2, categoria C/2, classe 3, consistenza 4 mq, rendita 8,88 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 48, sub. 42, corridoio comune. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 1.500,00. Lotto 6 Cantina al piano interrato censita al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 14, zona censuaria 2, categoria C/2, classe 3, consistenza 4 mq, rendita 8,88 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 4, sub. 6, corridoio comune su due lati. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 1.500,00. 38

39 Lotto 7 Cantina al piano interrato censita al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 15, zona censuaria 2, categoria C/2, classe 3, consistenza 3 mq, rendita 6,66 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 49, corridoio comune su tre lati. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 1.500,00. Lotto 8 Cantina al piano interrato censita al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 16, zona censuaria 2, categoria C/2, classe 3, consistenza 5 mq, rendita 11,10 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 17, sub. 43, corridoio comune. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 1.500,00. Lotto 9 Cantina al piano interrato censita al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 17, zona censuaria 2, categoria C/2, classe 3, consistenza 6 mq, rendita 13,32 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 16, corridoio comune, terrapieno. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 1.500,00. Lotto 10 Posto auto al piano interrato censito al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 18, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 3, consistenza 11 mq, rendita 42,04 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 54, sub. 19, area di manovra comune. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 6.000,00. 39

40 Lotto 11 Posto auto al piano interrato censito al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 19, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 3, consistenza 14 mq, rendita 53,50 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 46, sub. 18, sub. 20, area di manovra comune. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 6.000,00. Lotto 12 Posto auto al piano interrato censito al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 20, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 3, consistenza 14 mq, rendita 53,50 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 40, sub. 19, area di manovra comune. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 6.000,00. Lotto 13 Posto auto al piano interrato censito al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 25, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 3, consistenza 11 mq, rendita 42,04 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 24, sub. 26, area di manovra comune. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 6.000,00. Lotto 14 Posto auto al piano interrato censito al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 29, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 3, consistenza 11 mq, rendita 42,04 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 28, sub. 39, area di manovra comune. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 6.000,00. 40

41 Lotto 15 Posto auto al piano interrato censito al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 35, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 3, consistenza 11 mq, rendita 42,04 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 34, area di manovra comune su tre lati. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 6.000,00. Lotto 16 Posto auto al piano interrato censito al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 36, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 3, consistenza 11 mq, rendita 42,04 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 37, sub. 38, area di manovra comune. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 6.000,00. Lotto 17 Posto auto al piano interrato censito al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 37, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 3, consistenza 11 mq, rendita 42,04 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 36, sub. 38, area di manovra comune. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 6.000,00. Lotto 18 Posto auto al piano interrato censito al Catasto Urbano del Comune di Alba al foglio 12, particella 691, subalterno 38, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 3, consistenza 11 mq, rendita 42,04 (vds. visura e planimetria catastali allegate). Confinanti sub. 36, sub. 37, area di manovra comune. Eseguite ricerche di mercato il valore dell'immobile in esame può essere stimato a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova pari a 6.000,00. 41

42 Si precisa che tutti i valori di stima sopra riportati sono da intendersi I.V.A. ai sensi di Legge esclusa e per gli immobili considerati a corpo nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano. Tanto in assolvimento dell'incarico ricevuto. Alessandria, lì 22/12/2017. Il Perito Dott. Ing. Riccardo Carrà Allegati: visure catastali; tabella dei valori unitari indicati dall'osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'agenzia delle Entrate. 42