INDICE SOMMARIO. Capitolo I IL MERCATO IMMOBILIARE: PROFILI GENERALI
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2 INDICE SOMMARIO Premessa.... pag. XI Capitolo I IL MERCATO IMMOBILIARE: PROFILI GENERALI 1. Il Real Estate come asset class.... Pag Verso una nuova industria immobiliare....» 5 3. Caratteristiche ed attributi degli assets immobiliari....» 6 4. Il Ciclo Immobiliare....» I Comparti del Mercato Immobiliare....» Immobili a destinazione residenziale....» Immobili a destinazione commerciale....» Immobili a destinazione industriale....» Immobili a destinazione logistica....» Immobili a destinazione terziaria....» Immobili a destinazione turistica....» Altre tipologie di investimenti...» Investimento e redditività immobiliare...» Gli attori nel Real Estate ed i relativi processi decisionali....» Il processo decisionale dei proprietari del bene...» Il processo decisionale degli sviluppatori....» Il processo decisionale degli utilizzatori degli spazi...» Il processo decisionale dei fornitori di capitale....» Il processo decisionale dei fornitori di servizi....» Gli elementi strategici dello Stato come portatore di pubblici interessi....» 40 Appendice: A. Il futuro dell industria immobiliare e l ambiente....» 41 B. La Proprietà Immobiliare, cenni giuridici....» 43 Capitolo II LA RISCHIOSITÀ IMMOBILIARE 1. Il rischio di un investimento immobiliare... Pag. 45
3 VIII indice sommario 2. La identificazione dei rischi specifici....» Il rischio locatario....» Il rischio esogeno » Il rischio endogeno....» Il modello Real Estate Risk....» Il rischio di un portafoglio immobiliare....» I rischi non diversificabili....» Il Risk Management...» Le coperture assicurative per i diversi attori del mercato immobiliare, cenni...» 75 Capitolo III IL BUSINESS PLAN IMMOBILIARE 1. Il Business Plan.... Pag Considerazioni generali....» Il Business Plan di una operazione immobiliare...» L Executive Summary....» La descrizione della società...» I prodotti e servizi....» L analisi di settore....» L analisi di mercato....» Le strategie di marketing...» La struttura del management e l organizzazione....» Il piano operativo....» Le strategie ed il piano di sviluppo....» Le proiezioni economico finanziarie...» Assumption....» Flussi di Cassa....» Conto Economico....» Stato patrimoniale....» Sensitivity Analysis....» Gli allegati....» 113 Capitolo IV LA VALUTAZIONE DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI 1. Investimento e Redditività Immobiliare.... Pag Le nuove frontiere della Valutazione Immobiliare...» Valore e Prezzo....» La Valutazione di un Investimento Immobiliare....» L approccio di Mercato o Sintetico-Comparativo....» Il Costo di Ricostruzione...» 126
4 indice sommario IX 7. I Metodi Finanziari....» La stima dei Flussi di Cassa del progetto....» L Orizzonte temporale...» Il trattamento dell Inflazione...» Le tipologie di Flussi di Cassa...» Il Tasso di Attualizzazione...» Il Metodo del Valore Attuale Netto....» L Adjusted Present Value, APV....» Il Tasso Interno di Rendimento....» L Indice di Profittabilità, IP....» Il Tasso di Rendimento Contabile, Average Accounting Return, AAR...» Conclusioni....» I Metodi Reddituali....» Il Cap Rate....» I Metodi Empirici: Il Payback Period...» I Metodi Avanzati di Valutazione....» L Analisi di Sensitività e l Analisi di Scenario....» L Analisi del Rischio....» Modelli Dinamici di Analisi Finanziaria...» 162 Capitolo V LA VALUTAZIONE DI UNA SOCIETÀ IMMOBILIARE 1. Le Società Immobiliari.... Pag L Acquisizione di Società Immobiliari....» L Approccio Patrimoniale....» I Metodi Reddituali....» Il Metodo Misto: l EVA...» I Metodi Finanziari....» La Posizione Finanziaria Netta, PFN....» Il Flusso di Cassa....» Il Tasso di Attualizzazione...» Il Discounted Cash Flow Model, DCF...» Il Dividend Discounted Model, DDM....» Il Metodo dei Multipli...» La Valutazione attraverso i multipli....» La selezione delle società comparabili....» La scelta dei Multipli...» Calcolo delle grandezze e sintesi dei risultati....» Le Metodologie Avanzate di Valutazione....» 197
5 X indice sommario Capitolo VI I FONDI IMMOBILIARI 1. I fondi comuni di investimento: normativa, definizione e tipologie. Pag I fondi comuni di investimento: struttura organizzativa....» Le società di gestione del risparmio....» La banca depositaria....» Vigilanza...» Regolamento di gestione del fondo...» Prospetto d offerta...» Rendiconto del fondo....» I fondi immobiliari: definizione, quadro regolamentare ed obiettivi.» Il funzionamento dei fondi immobiliari....» Le modalità di costituzione del patrimonio immobiliare...» Fondi immobiliari ad apporto pubblico...» Fondi immobiliari ad apporto privato....» Asset Management e leva finanziaria....» I vantaggi ed i rischi del ricorso all indebitamento....» Il regime fiscale dei FIA immobiliari....» Trattamento dei redditi....» Trattamento dell acquisto di immobili....» Trattamento dei conferimenti e degli apporti...» Imposta patrimoniale....» Trattamento dei redditi provenienti dal fondo e distribuiti ai partecipanti....» Trattamento delle plusvalenze derivanti dai conferimenti e dagli apporti...» La riforma dei fondi comuni di investimento di diritto italiano....» Le innovazioni del Decreto Sviluppo....» Il Regime Transitorio » 253 Capitolo VII LE SOCIETÀ DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE QUOTATE 1. Premessa.... Pag Requisiti soggettivi e statutari delle SIIQ....» Requisiti di struttura partecipativa....» Requisiti oggettivi....» Condizioni per il mantenimento della qualifica di SIIQ....» Fiscalità delle SIIQ....» Analisi Comparativa FIA Immobiliari SIIQ...» 269 Bibliografia....» 271
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