I costi del progetto 02.XI Valutazione economica del progetto Clasarch - Prof. E. Micelli - Aa

Transcript

1 I costi del progetto 02.XI.2009

2 I costi del progetto Due sono i casi con produzioni di beni per progetto: un primo caso riguarda la produzione di beni intesa come promozione immobiliare un secondo caso riguarda la produzione intesa come costruzione Il primo caso contiene il secondo in una promozione immobiliare il costo di costruzione rappresenta una voce del costo totale di produzione immobiliare

3 Costi e soggetti Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione dei soggetti Imprenditore Promotore Costo totale di produzione Ctot I soggetti Imprenditore Costruttore Costo di costruzione Cc

4 Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti voci di costo: Il costo di produzione dove: C P = Ca + C C + St + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up Ca: costo dell area Cc: costo di costruzione St: spese tecniche (di progettazione e di collaudo) Oneri concessori suddivisi in: Ou: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria Ccc: contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario Sc: spese di commercializzazione Up: utile dell imprenditore promotore

5 Stime del costo di costruzione e livello di progettazione La stima del valore di costo può avvenire attraverso: procedimenti sintetici procedimenti analitici La scelta del procedimento è legata: alla qualità e quantità di informazioni di cui disponiamo circa il progetto Livello di definizione progettuale Procedimento Obiettivo Progetto preliminare attività di ideazione Sintetico Preventivo sommario Progetto esecutivo Analitico CME

6 Il procedimento sintetico Il procedimento sintetico di stima del più probabile valore di costo è sviluppato in modo analogo alla stima del più probabile valore di mercato Nel caso si disponga di un data base di una certa ampiezza, sarà eventualmente possibile procedere all analisi dei dati e all analisi della distribuzione di frequenza cfr. principio di ordinarietà/principi dell estimo Nel caso si disponga di un numero modesto di casi, si potrà procedere alla stima attraverso un procedimento analogo a quello della scala dei prezzi noti i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti direttamente da imprese di costruzione oppure tramite la più selezionata letteratura di settore

7 La fonte del prezziario del Collegio di Milano Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è rappresentata dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano Pubblicato da 14 anni, i volumi del Collegio forniscono una documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad una serie di interventi di diversa destinazione I valori riportati nei prezziari devono essere considerati indicativi e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato possono influire sui costi di costruzione Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità

8 Un esempio: edificio di civile abitazione L intervento della durata 19 mesi- riguarda la costruzione di un edificio di 10 piani fuori terra, in cui è prevista la realizzazione di 2 negozi al piano terra, 2 uffici e 25 abitazioni ai piani superiori e due piani seminterrati (destinati a box auto e cantine)

9 Le caratteristiche del progetto Il terreno su cui sorge l opera è di circa mq e di questi sono destinati a superficie verde Le principali caratteristiche quantitative dell edificio in progetto sono le seguenti: La superficie lorda di pavimento: mq Il volume totale: mc Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: /mq: 951,00 /mc: 198,00

10 I costi: valori totali, unitari e percentuali Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e movimenti di terra ,50% 2 Sondaggi e diaframmi ,07% 3 Fondazioni ,17% 4 Strutture c.a. più trattamento a vista ,27% 5 Murature e tramezzi ,98% 6 Vespai, sottofondi e pavimenti ,25% 7 Opere in pietra ,30% 8 Rivestimenti e zoccolini ,12% 9 Intonaci e tinteggiature ,58% 10 Canne e fognature ,85% 11 Coibentazione ,95% 12 Impermeabilizzazioni e copertura ,20% 13 Opere e serramenti e lattonerie ,55% 14 Serramenti in legno ,54% 15 Impianto di riscaldamento/condizionamento ,56% 16 Impianto idrosanitario e sollevamento acque ,59% 17 Impianto elettrico ,34% 18 Impianto ascensori ,17% Costo Totale Costo a mq Costo a mc ,00%

11 I limiti di impiego della fonte E necessario verificare che le condizioni operative della produzione dei casi considerati siano analoghe a quelle in cui opererà l impresa nel nostro progetto Ad esempio, i limiti di validità delle stime del Collegio sono riportati a sinistra Zona climatica: Lombardia Località con altitudine inferiore ai 300 metri slm Terreno pianeggiante Assenza di manufatti nel terreno di intervento Precipitazioni atmosferiche massime 90 mm/h Falda acquifera inferiore al piano di posa dei plinti Normale accessibilità ai cantieri

12 Il valore del costo dell area Il valore del costo dell immobile soggetto a trasformazione può essere stimato per via sintetica per via analitica Nel caso della stima per via sintetica, dovremo riferirci al mercato dei beni strumentali (aree edificabili, immobili da ristrutturare) e identificare dei comparativi grazie ai quali procedere alla stima per comparazione

13 Il procedimento analitico di stima del valore delle aree Formalmente, il valore di trasformazione è dalla formula riportata di seguito Vt = n i= 0 ( V C ) i q i i In essa: V i è il valore di mercato dei beni prodotti C i è il costo dei costi necessari alla trasformazione 1/q i rappresenta il coefficiente di anticipazione che consente l attualizzazione di benefici e costi

14 Valutazione di fattibilità e stima analitica La soluzione della formula presuppone la predisposizione di un bilancio del promotore In una valutazione economica del progetto, sarà difficile ricorrere alla stima analitica dei beni oggetto di trasformazione Si noti che: nella valutazione del progetto, il valore dell area è noto, mentre l incognita è il profitto nella valutazione dell immobile, il profitto si suppone noto, mentre l incognita è il valore dell area

15 Un metodo rapido per la stima delle aree edificabili E possibile stimare il valore di un area edificabile anche a partire dal valore dell incidenza area Dovremo in questo caso stimare il valore degli immobili che è possibile realizzare all interno di una certa area e applicare il coefficiente di incidenza area Si tratta tuttavia di un metodo da impiegare con cautela in quanto sconta un elevata aleatorietà

16 Il valore di un area tramite il rapporto dell incidenza area La formula impiegata per definire il valore di trasformazione: dove Vt = Vm * ia Vm è il valore di mercato dei beni prodotti ia è il rapporto di incidenza area che si ottiene rapportando il valore degli immobili prodotti al valore dell area

17 Un esempio Mq di immobili realizzabili: 100*100*0.3= Se Vm = 2.000/mq, Vtm = * Se Ia = 15% Va = * 0,15= 900 in migliaia di euro 100 m Area edificabile 100 m Ie è l indice edificatorio stabilito dal piano regolatore Ie = 0.3 mq/mq

18 I limiti della stima attraverso l incidenza area La stima attraverso l incidenza area appare utile solo in prima approssimazione Essa fornisce un indicazione circa il valore delle aree che tuttavia deve essere considerata come puramente orientativa una buona fonte per la stima dell incidenza area è rappresentata dagli indici del Consulente Immobiliare