U N I V E R S I T A' D E G L I S T U D I D I F I R E N Z E. AREA SERVIZI TECNICI SICUREZA E PATRIMONIO Ufficio Patrimonio Immobiliare

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1 U N I V E R S I T A' D E G L I S T U D I D I F I R E N Z E AREA SERVIZI TECNICI SICUREZA E PATRIMONIO Alloggio di civile abitazione ubicato in Firenze Via dei Serragli n. 76. (N.C.E.U. Foglio di mappa 171 Particelle 128 sub. 32 e 129 sub. 6). Nota descrittiva DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Edificio nel suo complesso L immobile in oggetto è rappresentato da un piccolo alloggio di civile abitazione ubicato al piano secondo ed ultimo di un edificio che si eleva su tre piani fuori terra. La costruzione, edificata su un allineamento di impianto medievale, ha avuto quasi certamente delle modifiche e degli ampliamenti intorno alla fine del Infatti, tutta

2 questa parte di centro storico, a seguito delle mutate condizioni economiche, ha subito, in quell epoca, modifiche edilizie tipologiche sostanziali. Si tratta, infatti, di tipologie edilizie che in origine erano previste su uno o due piani fuori terra e che successivamente si sono ampliate sia planimetricamente che altimetricamente. Nello specifico, è chiaramente visibile come l attuale organismo edilizio sia il risultato di una fusione di due edifici affiancati entrambi con un fronte stradale di circa ml. 5,50 ( le antiche 9 braccia fiorentine ). I due edifici, in origine erano di uno o due piani fuori terra ed avevano, presumibilmente, un locale sulla strada ed uno con affaccio sulla corte interna, mentre le scale di accesso ai piani superiori, ad unica rampa, erano posizionate in senso perpendicolare a via dei Serragli. Nel corso degli anni le tipologie edilizi originarie si sono sviluppate in profondità all interno della corte, e come detto si sono fuse. Ciò ha determinato un diverso posizionamento della rampa di scale, attualmente ubicata in posizione baricentrica trasversale che, mediante pianerottoli anche leggermente sfalsati dà accesso alle diverse unità immobiliari risultanti dall accorpamento. Si tratta quindi di un edificio che ha subito, nel settecento, la classica evoluzione già descritta: da archetipo monofamiliare (attività e residenza) a plurifamiliare con vani aggiunti nella originaria corte e con una diversa posizione del vano scala (a rampe). In via dei Serragli, analogamente a ciò che accade in tutte le strade principali dell oltrarno fiorentino, i piani terreni delle abitazioni, vengono utilizzati nella maggior parte dei casi come attività commerciali ed anche come magazzini o depositi. Sono pochi i fondi in stato di abbandono. due Anche il fabbricato di cui fa parte l immobile oggetto di alienazione, è composto di diverse unità immobiliari ai piani superiori mentre al piano terreno vi è una attività commerciale con accesso autonomo. L ingresso condominiale alle residenze, che avviene attraverso il n.c. 76, è posto sul lato destro guardando la facciata principale. I due piani superiori, a cui si accede da un piccolo corridoio che immette alla rampa di scala, sono occupati da sei distinte unità immobiliari di civile abitazione, tre per ogni piano, catastalmente classificate A/4 (abitazioni di tipo popolare) di 2,3 e 4 vani catastali. Si tratta di un edificio con forma architettonica semplice e definita, in conformità a quelli realizzati verso la fine del settecento, con le caratteristiche tipiche delle Alloggio civile abitazione in via dei Serragli, 76 - FIRENZE 1

3 costruzioni dell epoca. Infatti, anche se l impianto originario è molto precedente, ha subito consistenti modifiche risalenti a tale periodo e, da un esame a vista, si evidenziano tracce di ristrutturazioni successive, che nel corso di varie epoche, ne hanno in parte alterato l impianto tipologico. L edificio non presenta pregi particolari ad eccezione di uno stemma in pietra serena sulla facciata, che a causa del deterioramento subito ad opera degli agenti esterni, non risulta molto leggibile, e versa, nel suo insieme, in normali condizioni di manutenzione sia riguardo alle facciate che agli infissi. Il tetto è realizzato in struttura lignea con falde alla fiorentina e copertura in coppi e tegoli. Il fronte principale su via dei Serragli è caratterizzato da finestre in legno con persiane di colore verde, riquadrate da cornici in pietra serena e da un elemento marcapiano tra il terreno ed il primo. Le pareti sono intonacate e tinteggiate di colore avana. Dall ingresso si accede, a mezzo di uno stretto corridoio, ad una ripida e stretta rampa di scale in pietra, con semplice corrimano in ferro Unità immobiliare di proprietà dell Università L appartamento in questione è ubicato al secondo del fabbricato ed è composto da due locali principali e da un piccolo servizio igienico che sporge in aggetto nella retrostante corte. Risulta, inoltre, dotato di una piccola terrazzina, anch essa prospettante sulla corte interna. Dei due locali, solo quello di ingresso è fornito di una stretta porta-finestra, mentre il più grande non ha illuminazione ed aerazione naturale diretta, in quanto la finestra affaccia sul vano scala condominiale. L alloggio è stato ricavato a seguito di un frazionamento, avvenuto presumibilmente - agli inizi degli anni settanta, di una unità immobiliare più grande, composta da quattro locali e servizi che aveva affaccio prevalente su via dei Serragli. L alloggio in questione è risultato il più penalizzato dei due poiché prospetta unicamente su una piccola corte interna mentre l affaccio sulla strada principale è stato riservato all altra unità immobiliare. Nell occasione venne demolito il locale latrina sulla corte al fine di ricavare il piccolo terrazzino e soprattutto per ottenere illuminazione ed aerazione naturale diretta. L appartamento ha forma planimetrica regolare (un quadrato di circa ml. 5,50 x 5,50 ) ed ha una struttura portante in muratura con solai in legno e partizioni in laterizio. La superficie netta di detta unità abitativa risulta di circa 25,00 mq. Alloggio civile abitazione in via dei Serragli, 76 - FIRENZE 2

4 I due locali di abitazione sono messi in collegamento da una apertura con arco a tutto sesto ed hanno la soffitta caratterizzata dalle travi portanti in legno e travicelli di sostegno dell impiantito a vista. I pavimenti e gli infissi sono in normale stato di manutenzione e conservazione ed anche il w.c. risulta ristrutturato recentemente. Viceversa, gli impianti tecnologici sono ridotti al minimo e non a norma. In definitiva, l immobile si presenta in normali condizioni di manutenzione tenuto conto della vetustà e della tipologia. DATI CATASTALI La U.I. di proprietà dell Università degli Studi di Firenze ha i seguenti identificativi catastali: Foglio di mappa 171 Particella 128 Subalterno 32 Particella 129 Subalterno 6 Zona censuaria 1 Categoria A/4 Classe 3 Consistenza 1.5 vani Rendita Euro 224,66 LICENZE EDILIZIE E CONFORMITA URBANISTICA LICENZA EDILIZIA E ABITABILITA Presso l Ufficio Edilizia Privata del Comune di Firenze non è stato possibile reperire la Licenza Edilizia per la costruzione del fabbricato. Si tratta, comunque, di un edificio di vetusta costruzione, certamente anteriore al 1 settembre 1967, per la cui edificazione non venne presentato alcun progetto né avviata alcuna pratica per il rilascio di permessi a costruire. Come già detto, però, l unità immobiliare deriva dal frazionamento di un alloggio più grande, munito di due ingressi separati dal pianerottolo condominiale che affacciava su via dei Serragli e sul chiostro retrostante. Di tale intervento edilizio non risulta traccia presso gli archivi dell Ufficio Edilizia Privata del Comune di Firenze, né presso l Ufficio Condoni Edilizi. Alloggio civile abitazione in via dei Serragli, 76 - FIRENZE 3

5 Si può pertanto, ritenere, allo stato attuale delle verifiche, che all epoca i lavori siano stati eseguiti in assenza di licenza edilizia e che, successivamente, non siano stati regolarizzati con condoni o sanatorie. Del resto, non è stato possibile risalire alla data di effettuazione dei detti lavori anche se al momento in cui l immobile venne acquistato nel contratto si dichiarava che l unità immobiliare oggetto di compravendita era una porzione frazionata di quartiere di vani catastali 4,0.... In dipendenza di ciò, vennero presentate due Denunce di Variazione n. 1446/74 e n. 1447/74 con la richiesta di accertamento della rendita ai sensi della Legge 154/88 (Istanza n Prot del ), a seguito di frazionamento per trasferimento di diritti. Quindi, per ricostruire la storia urbanistica dell immobile, si deve tener presente la seguente documentazione: 1. planimetria catastale d impianto datata da cui risulta l unità immobiliare originaria di 4 vani catastali 2. atto di compravendita del in cui viene citato l avvenuto frazionamento della u.i. 3. una successiva pratica catastale di frazionamento, con presentazione delle due relative planimetrie a variazione, datata Da tali atti si evince che i lavori di frazionamento e modifica dell unità immobiliare di proprietà dell Università sono stati eseguiti nell arco di tempo che va dal 1940 al Di conseguenza non abbiamo la certezza che siano stati eseguiti in data anteriore al 1 settembre 1967 né che siano successivi a tale data. In questo quadro dunque l unità immobiliare non risulta conforme agli strumenti urbanistici vigenti. Tuttavia, trattandosi di immobile ubicato all interno di una costruzione sicuramente anteriore al 1967, secondo la legge del notariato, lo stesso può comunque essere commercializzato. Alloggio civile abitazione in via dei Serragli, 76 - FIRENZE 4

6 Per completezza di informazione, si fa presente che l acquirente può tuttavia presentare la c.d. Sanatoria Giurisprudenziale con opere di completamento a parziale adeguamento dell alloggio così come previsto dall art. 9 comma 2 del Regolamento Edilizio. Ciò comporterebbe la presentazione di un progetto di modifiche interne per adeguare l appartamento, almeno per ciò che concerne il rapporto illuminante e le dimensioni minime dei vani, agli standard minimi previsti. Restano, ovviamente, non sanabili la superficie minima della u.i. e l altezza interna. In caso di concessione della sanatoria, con ottenimento dell abitabilità dell alloggio e la conseguente conformità urbanistica agli attuali strumenti di pianificazione territoriale, l acquirente dovrebbe pagare, così come previsto dalla Legge Regionale 1/05 e dalle relative Delibere Comunali, un contributo pari all incremento di valore del fabbricato oltre al pagamento, a titolo di sanzione, di una ulteriore somma pari al valore del contributo stesso. Il Responsabile ( arch. Daniele Donatini ) 1. planimetria catastale 2. documentazione fotografica Alloggio civile abitazione in via dei Serragli, 76 - FIRENZE 5