52 Convegno Nazionale di Studio degli Economi di Comunità ottobre 2012 CATASTO ED IMU. Ing. Fernando Gioia

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1 52 Convegno Nazionale di Studio degli Economi di Comunità ottobre 2012 CATASTO ED IMU Ing. Fernando Gioia

2 Catasto significa registro ed e un inventario dei beni immobili Il catasto si compone di due sezioni Catasto dei terreni Catasto dei fabbricati

3 Funzione del catasto dei fabbricati (NCEU) : 1. accertare le proprietà degli immobili urbani; 2. determinarne la rendita ai fini fiscali; 3. provvedere all aggiornamento con l inserimento di nuovi dati (nuovo edificio o variazione di edificio esistente.

4 Nel catasto gli immobili urbani sono classificati in sei distinte categorie. Le categorie A, B, C sono definite ordinarie la categoria D è definita speciale la categoria E è definita particolare la categoria F identifica le unità immobiliari che non sono in grado di produrre reddito.

5 Il gruppo A, comprende le residenze e gli uffici privati Il gruppo B, comprende le strutture di uso collettivo e tra l altro: B/1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanatrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme; B/2 Case di cura e ospedali, poliambulatori, ecc.; B/4 Uffici vescovili e parrocchiali; B/5 Scuole e laboratori scientifici.; B/7 Cappelle non destinate all'esercizio pubblico del culto;

6 Il gruppo C, locali di uso terziario e commerciale e comprende tra l altro: C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi;

7 Il gruppo D, categorie speciali a fini produttivo o terziario e comprende tra l altro: D/1 Opifici; D/2 Alberghi e pensioni,; D/4 Case di cura ed ospedali, poliambulatori (quando abbiano fine di lucro); D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi; D/8 Fabbricati costruiti per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni;

8 Il gruppo E, categorie particolari a uso pubblico o di interesse collettivo e comprende: E/7 Fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti; Il gruppo F fabbricati che si trovano nella condizione di non produrre reddito e comprende: F/2 Unità immobiliari collabenti; F/3 Unità immobiliari in corso di costruzione;

9 Si può notare che alcune categorie del gruppo D ripetono le definizioni di altre categorie dei gruppi B e C. D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi e C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi; D/4 Case di cura ed ospedali, poliambulatori e B/2 Case di cura e ospedali, poliambulatori

10 Quello che distingue le categorie del gruppo D dalle analoghe del gruppo C è la presenza nelle prime, di elementi caratteristici strutturali o impiantistici tali che per modificare la destinazione d uso sono necessari radicali lavori di trasformazione. La categoria D/4 differisce dalla B/2 in quanto le strutture del gruppo D hanno finalità di lucro.

11 La corretta classificazione catastale è fondamentale ai fini dell imposizione fiscale e per la corretta determinazione dell IMU quando dovuta. Particolare attenzione va posta allorché un edificio o un complesso di edifici non hanno una destinazione unica ma presentano una molteplicità di usi. Spesso questo aspetto è trascurato e lo si affronta solo quando vengono evidenziati fenomeni di elusione o di evasione fiscale o tributaria.

12 Analizziamo ora la classificazione catastale con riferimento alle destinazioni di interesse degli Istituti Religiosi il frazionamento delle unità immobiliari quando coesistono molteplici usi di un immobile.

13 CLASSIFICAZIONE Le unità immobiliari a destinazione residenziale per la comunità vanno classificate in categoria B1 (Collegi e convitti, conventi, seminari, ecc.). Nella medesima categoria B1 vanno iscritte quelle unità immobiliari destinate a casa famiglia, casa di riposo per anziani, comunità di assistenza per minori o disabili ecc.

14 Nel caso delle case per ferie occorre fare valutazioni più approfondite In generale, a parere del sottoscritto, vanno classificate in categoria B1. Alcuni uffici provinciali dell agenzia del territorio pretendono l iscrizione in categoria D/2 (alberghi, pensioni, villaggi turistici, ecc) in quanto equiparano le case per ferie agli alberghi.

15 Per l attribuzione della categoria vanno considerate le caratteristiche tipologiche dell immobile ed in particolare gli elementi che caratterizzano e qualificano il patrimonio edilizio locale anche a prescindere dalle caratteristiche soggettive del proprietario. Se questa caratteristiche della casa per ferie, i servizi offerti, la dotazione di impianti sono diverse da quelle di un albergo certamente la categoria B1 è la più idonea.

16 In caso contrario se la casa per ferie è in tutto simile agli alberghi esistenti in quel contesto locale, sarà più difficile ottenere la categoria B1 ed è forse logico proporre la categoria D2. La circolare n 4 del 2006 dell agenzia del territorio ha confermato questo concetto.

17 La circolare, infatti, fa l esempio di quelle abitazioni, in tutto simili ad appartamenti, utilizzati come residenze alberghiere, in questo caso l unità immobiliare, anche a fronte della utilizzazione come albergo va iscritta in categoria A e non in categoria D2. Le case di cura e gli ospedali possono classificarsi in categoria B/2 oppure in categoria D/4; Le scuole possono classificari in categoria B/5, oppure in categoria D/8.

18 La scelta della categoria D va fatta solo quando gli immobili presentano caratteri particolari non riferibili alle categorie ordinarie. I locali adibiti ad attività sportiva se posti a servizio di una scuola vanno accatastati unitamente all edificio scolastico in categoria B5. Se questi locali hanno una loro autonomia funzionale vanno classificati in categoria C4 o D6

19 Considerazioni circa il fine di lucro Nella pratica catastale il concetto di fine di lucro non può essere riferito esclusivamente alla natura del soggetto proprietario, ma va sempre commisurato con le finalità nell uso e con le caratteristiche oggettive dell immobile. Edifici aventi una molteplicità di destinazioni o di usi Se in un edificio o un complesso di edifici sono presenti una molteplicità di usi è necessario che la classificazione catastale rispecchi questa situazione.

20 Prima di provvedere alla regolarizzazione catastale di queste situazioni, occorre analizzare due diversi aspetti: il concetto di unità immobiliare urbana la relazione tra la normativa catastale e la normativa edilizia.

21 Unità immobiliare urbana Nella pratica catastale si considera unità immobiliare urbana, ( in sigla uiu) ogni parte di immobile o di complesso immobiliare che, nello stato in cui si trova, è di per sé stessa utile ed adatta a produrre un reddito proprio. L unita immobiliare urbana può essere un intero fabbricato, una porzione di fabbricato, un insieme di fabbricati.

22 Caratteristiche dell uiu Deve appartenere allo stesso proprietario (ditta) E caratterizzato da autonomia funzionale e reddituale. In presenza di queste due condizioni, non solo è possibile ma è auspicabile procedere al frazionamento, in modo che per ciascuna unità immobiliare sia possibile una corretta gestione fiscale dell immobile.

23 Normativa catastale e normativa edilizia Quando si esegue un frazionamento catastale ci si deve porre il problema se la normativa edilizia permette questa operazione. Le connessioni fra la disciplina catastale e quella urbanistico - edilizia assumono perciò particolare rilevanza. In linea di principio esiste la completa autonomia tra l ordinamento catastale e quello urbanistico - edilizie.

24 Questo concetto viene talvolta disconosciuto dagli uffici tecnici comunali Dunque se all interno di un medesimo complesso edilizio coesistono parti con diversa destinazione, ( ad esempio la comunità e la scuola ) dotate di autonomia funzionale e strutturale, la procedura di corretto accatastamento prevede il classamento in categoria B1 per la residenza ed in categoria B5 per la scuola.

25 Accatastamento di impianti fotovoltaici Sempre più spesso immobili degli Istituti Religiosi ospitano impianti fotovoltaici realizzati per la produzione di energia elettrica. Questi impianti possono essere realizzati sul suolo oppure integrati sulla copertura degli edifici ( sui lastrici solari o sulle falde).

26 Se la potenza nominale installata è inferiore a 3 kw non vi è l obbligo di dichiarazione al catasto degli impianti. Quando gli impianti fotovoltaici sono posti sulla copertura degli edifici o realizzati su aree di pertinenza dei fabbricati già iscritti in catasto, non vi è l obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto l impianto fotovoltaico si può assimilare agli impianti di pertinenza degli immobili.

27 Se l impianto fotovoltaico incrementa il valore dell immobile su cui è installato di una percentuale pari o superiore al 15%., èobbligatorioprocedere alla rideterminazione della rendita catastale dell unità immobiliare. Se si vuole accatastare l impianto separatamente dall edificio, si deve procedere al frazionamento del fabbricato assegnando all impianto fotovoltaico la categoria D1 opifici.

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