LE AGEVOLAZIONI PER L ACQUISTO DELLA PRIMA CASA E DELLE PERTINENZE

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1 LE AGEVOLAZIONI PER L ACQUISTO DELLA PRIMA CASA E DELLE PERTINENZE Chi acquista la prima casa da un privato (o comunque da un soggetto diverso dall'impresa costruttrice) paga l imposta di registro del 3% sul valore catastale dell'abitazione, indipendentemente dal prezzo, e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (336 euro complessivi), con un notevole vantaggio per l acquirente, perché il valore catastale è di solito inferiore al prezzo pagato. Chi compra la prima casa dal costruttore o dall'impresa che ha ristrutturato (entro 4 anni dalla fine lavori) paga invece l'iva del 4% sul prezzo dell'abitazione, a cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (per complessivi 504 euro). Le agevolazioni sono concesse, oltre che per l acquisto della piena proprietà dell'abitazione, anche per l acquisto del diritto di usufrutto, uso o abitazione, o della sola nuda proprietà. Per godere delle agevolazioni occorrono una serie di requisiti, soggettivi e oggettivi (legge 549/ circolare n. 38/E del 12 agosto 2005). 1) L'immobile acquistato deve essere un'abitazione NON di lusso ai sensi del decreto ministeriale del 2 agosto Non ha importanza la classificazione catastale (che serve a determinare la rendita dell'immobile), conta solo la presenza dei parametri elencati dal decreto. 2) L abitazione acquistata deve essere situata nel Comune di residenza dell acquirente, o in quello in cui egli svolge la propria attività di lavoro o di studio, oppure nel Comune in cui l'acquirente si impegna a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall acquisto. E consentito comprare casa in un Comune diverso da quello di residenza, purché si dichiari, nell atto di compravendita, di volervi trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall acquisto (e non più entro un anno, come previsto fino al 2000). Se ciò non avviene, l acquirente decade dalle agevolazioni, e quindi deve pagare le imposte nella misura normale, oltre alle sanzioni e agli interessi. Non è necessario che la residenza sia trasferita nell abitazione acquistata, ma solo nel territorio del Comune in cui essa si trova. 3) L acquirente non deve essere proprietario né usufruttuario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di un altra abitazione situata nello stesso Comune di quella che intende acquistare. La titolarità della sola nuda proprietà di un abitazione nello stesso Comune, oppure di una quota di comproprietà con un altra persona che non sia il coniuge, non impedisce di usufruire delle agevolazioni. 4) L acquirente non deve essere proprietario né usufruttuario di un altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, acquistata con le agevolazioni per la prima casa. In questo caso, anche la sola nuda proprietà o la comproprietà (con qualsiasi soggetto, e non solo con il coniuge) impediscono di godere delle agevolazioni. Può godere ancora delle agevolazioni chi ne ha usufruito in passato per l acquisto solo di una quota di comproprietà dell abitazione, e ora si trova ad acquistare la quota rimanente, diventandone così unico proprietario, in presenza di tutti gli altri requisiti di legge. Lo stesso vale per il nudo proprietario che acquista il diritto di usufrutto, o l'usufruttuario che acquista la nuda proprietà della stessa abitazione. Chi ha avuto l'agevolazione sulla successione o donazione può chiederla ancora per l'acquisto della prima casa, dato che

2 nelle successioni e donazioni l'agevolazione è limitata all'applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (circolare dell'agenzia delle entrate n. 44/E del 7 maggio 2001). Prima casa e minori di età Le agevolazioni prima casa spettano anche in caso di acquisto effettuato da minori (circolare n. 1/E del 2 marzo 1994). Le agevolazioni prima casa sono concesse anche per l acquisto delle pertinenze dell'abitazione principale, cioè dei locali destinati a uso accessorio. Si tratta di cantine, magazzini e locali di deposito (compresi nella categoria catastale C/2), rimesse, autorimesse, stalle, scuderie (comprese nella categoria catastale C/6) e tettoie chiuse o aperte (comprese nella categoria catastale C/7). Alle pertinenze si applica lo stesso trattamento fiscale previsto per la prima casa, anche se acquistate con atto separato. Non è necessario che le pertinenze si trovino nello stesso edificio dell'abitazione principale, è sufficiente che siano in prossimità della stessa e comunque sempre nello stesso Comune. La legge consente di usufruire delle agevolazioni per l'acquisto di una sola pertinenza per ciascuna delle categorie catastali sopra citate.

3 IMMOBILI DA COSTRUIRE Per la vendita di immobili da costruire (il cosiddetto acquisto "sulla carta"), a partire dal 21 luglio 2005 la legge prevede regole particolari. Le nuove norme tutelano la persona fisica che acquista un fabbricato non ancora ultimato dall'impresa costruttrice o che ha eseguito una ristrutturazione completa. Per i dettagli sulla fideiussione a garanzia della restituzione di tutte le somme versate, sul contenuto obbligatorio del contratto preliminare, sulla polizza assicurativa con durata di dieci anni si veda il d.lgs. 20 giugno 2005, n CREDITO DI IMPOSTA Chi ha venduto l abitazione acquistata come prima casa e ne riacquista un altra entro un anno, in presenza di tutti i requisiti per le agevolazioni prima casa, ha diritto ad un credito di imposta in misura pari al minore importo tra l imposta di registro (o Iva) pagata in relazione al precedente acquisto e l imposta di registro (o Iva) dovuta per l acquisto della nuova abitazione, purchè ricorrano le seguenti condizioni: 1) aver usufruito delle agevolazioni per la prima casa (su imposta di registro o Iva); 2) avere in seguito venduto o donato l immobile acquistato con le agevolazioni; 3) riacquistare (entro un anno dall alienazione del primo immobile agevolato) un'altra abitazione non di lusso, in presenza comunque delle condizioni per usufruire delle agevolazioni per la prima casa. Il credito d imposta può essere utilizzato immediatamente, diminuendo l imposta di registro dovuta sul nuovo atto di acquisto agevolato, oppure successivamente, diminuendo le imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute su altri atti e denunce presentati successivamente al sorgere del credito. In alternativa si può utilizzare diminuendo le imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base a dichiarazioni da presentarsi successivamente al sorgere del credito, oppure, in compensazione in sede di versamento unitario delle imposte, contributi e altre somme dovute allo Stato ai sensi del decreto legislativo 241/1997. Tuttavia, non è mai possibile utilizzare immediatamente il credito d'imposta in diminuzione dell'iva dovuta sul nuovo acquisto; pertanto, se l'atto con il quale acquistiamo la nuova casa è soggetto a Iva dobbiamo pagarla interamente, e usufruire in seguito del credito d'imposta. Nulla impedisce, inoltre, che il credito d imposta venga utilizzato in parte diminuendo una determinata imposta (per esempio l'imposta di registro), ed in parte un altra (per esempio l'imposta sul reddito). Se la rivendita del primo immobile agevolato avviene entro i cinque anni dall acquisto, è necessario acquistare il nuovo immobile entro un anno dall alienazione, e destinarlo a propria abitazione principale, per evitare la decadenza dalle agevolazioni precedenti, e le relative sanzioni. CERTIFICAZIONE ENERGETICA NORMATIVA REGIONE LOMBARDIA: In Lombardia, dal 1 luglio 2009 l'attestato di certificazione energetica deve essere obbligatoriamente allegato a tutti gli atti di trasferimento a

4 titolo oneroso di qualsiasi unità immobiliare, con le sole eccezioni espressamente previste. La Regione Lombardia ha regolato la materia con alcune delibere della giunta regionale (la più recente è la delibera del 22 dicembre 2008 n in vigore dal 15 gennaio 2009) e poi con la legge regionale 29 giugno 2009, n. 10. Queste norme hanno introdotto l'obbligo di certificare il rendimento energetico degli edifici, mediante l'attestato di certificazione energetica, sottoscritto da un professionista accreditato, iscritto nell'apposito elenco regionale (estraneo alla proprietà, alla progettazione e alla realizzazione dell'edificio) e vidimato dal Comune. NORMATIVA NAZIONALE: La legislazione nazionale che prevedeva l'obbligo di allegare l'attestato di qualificazione energetica agli atti di trasferimento a titolo oneroso degli edifici è stata abrogata dal 25 giugno 2008 (art. 35, comma 2-bis, del d.l. 112/2008, convertito nella legge 133/2008). Nelle Regioni che non hanno dettato alcuna disciplina speciale, dunque, l'attestato deve soltanto essere consegnato alla parte acquirente. Quando non occorre allegare l'attestato Energetico (secondo le norme della Regione Lombardia) Edifici o unità immobiliari privi dell'impianto termico o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale o al riscaldamento dell'edificio Edifici in corso di costruzione, non ancora ultimati Trasferimento di una quota di comproprietà dell'edificio Trasferimento di nuda proprietà, di usufrutto o uso o del diritto di superficie Atti di divisione (anche con conguaglio) Atti di fusione o scissione di società Atti di donazione Fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati Fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali, quando gli ambienti sono mantenuti a temperatura controllata o climatizzati per esigenze del processo produttivo oppure utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili Edifici soggetti a vincolo culturale o paesaggistico, ma solo quando il rispetto delle prescrizioni implicherebbe un'alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto CONTRIBUTO PER LE CASE AD ALTA EFFICIENZA ENERGETICA Il decreto incentivi ha introdotto delle agevolazioni, applicabili dal 15 aprile 201 fino ad esaurimento dei fondi disponibili, che comprendono un contributo per l acquisto di abitazioni che consentono un risparmio sull energia necessaria al riscaldamento e al condizionamento, grazie all applicazione di particolari tecniche costruttive (art. 4, comma 1, del decreto legge 25 marzo 2010, n. 40 e decreto attuativo del 26 marzo 2010). Il contributo si applica solo alle abitazioni di nuova costruzione, destinate a prima abitazione della famiglia, per le quali il rogito di compravendita è stipulato entro il 31 dicembre Per l'acquisto di immobili non è prevista una riduzione del prezzo. La prenotazione deve essere eseguita dal venditore, ma

5 il contributo sarà versato direttamente all'acquirente, dopo la verifica della documentazione presentata. L importo dell incentivo dipende dalla dimensione dell immobile e dalla sua classe energetica. Il Ministero per lo Sviluppo Economico ha precisato in una circolare la procedura da seguire. Per chiedere informazioni è possibile contattare il Call Center di Poste Italiane al numero verde o il numero