INAIL ISTITUTO NAZIONALE PER L ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO

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1 INAIL ISTITUTO NAZIONALE PER L ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO DIREZIONE REGIONALE PER IL LAZIO Consulenza Tecnica per l Edilizia Regionale ROMA Viale Eritrea 85 scala B interno 13 piano settimo Appartamento occupato PROPOSTA DI VALUTAZIONE DEL PREZZO DI MERCATO Edificio Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 1 di 17

2 SEZIONE A ASPETTI GENERALI 1.0 PREMESSE - Finalità della valutazione La presente proposta di valutazione, richiesta dalla Direzione Centrale Patrimonio con nota protocollo 2746 del 03/04/2015, è finalizzata alla determinazione del prezzo di mercato dell appartamento in oggetto, da porre a base d asta (pubblica) al fine di venderlo al miglior offerente. SEZIONE B DATI DISPONIBILI O REPERITI 2.0 UBICAZIONE L appartamento in oggetto è ubicato in Roma, Viale Eritrea 85 scala B interno 13 piano settimo Localizzazione La zona urbanistica ove è collocato l immobile è ad alta densità abitativa nel centro del quartiere Trieste con prevalente destinazione residenziale e commerciale di quartiere. La zona a buon sviluppo commerciale, è inoltre dotata di una efficiente rete viaria di quartiere, con viali di scorrimento interno, disponibilità di parcheggi, nonché di mezzi di trasporto pubblici (metropolitana e di superficie), che consentono il collegamento della zona con tutte le direzioni urbane e extraurbane. Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 2 di 17

3 2.1 DESCRIZIONE EDIFICIO L unità immobiliare in argomento è inserita in un complesso immobiliare con corte interna in un edificio di dieci piani fuori terra oltre attico e un piano semi interrato. Il complesso ultimato alla fine degli anni 50 è a struttura portante in c.a., con rivestimento prevalente esterno in intonaco civile. I collegamenti verticali sono assicurati da un vano scala con ascensore serventi due immobili per piano. Il piano terra è a prevalente destinazione Commerciale, nell interrato sono ubicati i sotto negozi e le cantine pertinenziali degli appartamenti. Le parti comuni si presentano in normale stato manutentivo, e l androne non presenta particolari caratteristiche architettoniche. L edificio dispone di ascensore, l accesso allo sbarco del piano terra presenta barriere architettoniche. Portone ingresso androne vano scala Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 3 di 17

4 3.0 STATO ATTUALE Destinazioni d uso L immobile ha destinazione di uso residenziale, risulta occupato dalla Sig.ra Rossana Bolognesi, secondo quanto dichiarato dal figlio Sig. Bolognesi. Si specifica che prescindendo dagli aspetti giuridici, correlati allo stato di locazione, ovvero occupazione, che regolamentano i rapporti tra abitante e proprietà, l immobile è stato stimato nello stato di fatto e di diritto come constatato in sede di sopralluogo. camera da letto cucina 3.1 Descrizione e consistenza attuale stato di conservazione Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 4 di 17

5 Distacco su Viale Eritrea Planimetria immobile Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 5 di 17

6 Distacco su Viale Eritrea Planimetria cantina Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 6 di 17

7 L appartamento posto al settimo piano piano è stato visionato il 18 ottobre 2014 e come meglio evidenziato nell allegata planimetria è composto da ingresso, soggiorno, tre camere, cucina, locale pranzo, doppi servizi e due balconi, con un altezza netta interna di mt. 2,90 e da un locale cantina posto al 1S. Durante il sopralluogo si è verificata l attendibilità della consistenza planimetrica, effettuando alcune misurazioni a campione. L appartamento non ha caratteristiche di pregio, e risulta edificato con materiali che negli anni di costruzione 1950 connotavano un uso civile/popolare con utilizzo di materiali con caratteristiche prestazionali ordinarie, e come evidenziato durante il sopralluogo non risultano effettuati lavori migliorativi negli ultimi anni. All attualità l appartamento ha pavimentazioni realizzati con graniglia di marmo veneziana, infissi in legno con vetro semplice, porte interne in legno verniciato e portoncino in legno tamburato, le pareti sono a tinta civile, bagni e cucina presentano materiali usurati e vetusti. Il tutto è meglio evidenziato dalle seguenti foto. Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 7 di 17

8 Locale cantina Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 8 di 17

9 Foto dal balcone su Viale Eritrea L appartamento è molto luminoso e risente scarsamente del rumore proveniente dal Viale sottostante sempre fortemente trafficato, in quanto Viale di importanza per i collegamenti del quartiere. L impiantistica generale da stima visiva ha ancora le caratteristiche prestazionali dell epoca di costruzione, l edificio ha impianto citofonico, centrale termica centralizzata, l acqua calda viene fornita con boiler elettrico. In sintesi lo stato manutentivo generale è mediocre e necessita d interventi di manutenzione ordinaria, quali bagni, cucina, impianti, infissi, oltre alle opere da pittore e di arrotatura pavimentazioni % appartamento al lordo delle murature interne; % delle superfici delle pareti perimetrali non confinanti con altre proprietà; 3. 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti con altre proprietà; 4. 30% dei balconi fino a 25 mq; 5. 25% superficie locale accessorio non comunicante. Da cui ne deriva una superficie lorda commerciale: A. Appartamento mq 127,11 x 1 = 127,11 B. balconi mq 13,50 x 0,30 = 4,05 C. cantina mq 14,90 x 0,25 = 3,72 Totale mq 134,88 arrotondato a mq 135,00 Corrispondente ad una superficie netta di mq 115,00 circa con esclusione loggia e cantina. 3.2 Classificazione energetica L appartamento non ha il certificato di classificazione energetica, comunque da visione dello stato dei luoghi è presumibile attestare l edificio in classe G. Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 9 di 17

10 4.0 CLASSIFICAZIONE E CONSISTENZA CATASTALE L appartamento è censito al N.C.E.U. con i seguenti identificativi: APPARTAMENTO - FOGLIO 567, PARTICELLA 211, SUB. 43, ZONA CENSUARIA 3, CATEGORIA A/3, CLASSE 4, CONSISTENZA 8 VANI, RENDITA Euro 1.838,59; La planimetria catastale agli atti del Catasto Urbano è parzialmente conforme allo stato dei luoghi come evidenziato nella planimetria stessa Planimetria catastale estratta in data 01/10/2014 Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 10 di 17

11 Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 11 di 17

12 Visura storica all attualità appartamento Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 12 di 17

13 CANTINA - FOGLIO 567, PARTICELLA 211, SUB. 515, ZONA CENSUARIA 3, CATEGORIA C/2, CLASSE 4, CONSISTENZA 13 MQ, RENDITA Euro 66,47. Planimetria catastale estratta in data 01/10/2014 Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 13 di 17

14 Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 14 di 17

15 Visura storica all attualità cantina Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 15 di 17

16 5.0 INQUADRAMENTO URBANISTICO E LEGITTIMITA DELLO STATO ATTUALE 5.1 Inquadramento urbanistico Negli strumenti urbanistici del Comune di Roma l immobile citato risulta ricadente nel Nuovo P.R.G. adottato con Delibera C. C. n. 18/2008 nel Sistema Insediativo Città Storica tessuti di espansione novecentesca a fronti continue T Legittimità urbanistica dello stato attuale condono edilizio Per quanto concerne gli aspetti urbanistici è stato reperito agli atti copia del Certificato di Abitabilità prot. n 493 del 13 novembre Altra documentazione urbanistica è mancante agli atti, a tale riguardo si specifica che: Lo Stato e gli altri enti pubblici sono esonerati dalla consegna dei documenti relativi alla proprietà dei beni e alla regolarità urbanistica-edilizia e fiscale nonché dalle dichiarazioni di conformità catastale previste dall'articolo 19, commi 14 e 15, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n Ai sensi della Legge 23 novembre 2001 n. 410 art. 3 punto 18; ai sensi dell art.2 comma 59 della legge 662/1996 e dell art.40 comma 6 della legge 47/85, nell eventualità che l immobile sia stato oggetto di lavori non urbanisticamente assentiti e rientra nelle previsioni di sanabilità, è consentito all acquirente di presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dall atto di trasferimento dell immobile. Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 16 di 17

17 Certificato di abitabilità Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 17 di 17