TRIBUNALE DI GENOVA Sezione Fallimentare FALLIMENTO IL PANETTIERE SAS di Tito Calamari & C RELAZIONE DI STIMA

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1 sede legale: Via Emilio Salgari 20/3 sc.s GENOVA sede operativa: Galleria Mazzini 1/ GENOVA iscrizione Albo del Collegio dei Geometri di Genova n 3266 iscrizione Albo dei C.T.U. del Tribunale di Genova iscrizione Albo dei Certificatori Energetici della Regione Liguria n 4997 TRIBUNALE DI GENOVA Sezione Fallimentare FALLIMENTO IL PANETTIERE SAS di Tito Calamari & C. R.F. N.88/2017 G.D. DOTT. R. BONINO CURATORE DOTT. ROBERTO BOZZO RELAZIONE DI STIMA DEL GEOM. DAVIDE RABAGLIA iscritto all Albo del Collegio dei Geometri di Genova al n.3266 con studio in Genova, Galleria Mazzini 1/3 LOTTO 1 IMMOBILE SITO IN GENOVA, VIA GIUSEPPE UNGARETTI CIVICO 6P pagina 1 di 8

2 IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA Piena proprietà dell immobile sito in Genova, Via Giuseppe Ungaretti civico 6P, posto al piano terreno. PERITO ESTIMATORE Geom. Davide RABAGLIA, residente in Genova, Via Emilio Salgari 20/3 sc.s, con studio in Genova, Galleria Mazzini 1/3 - iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Genova con il n. 3266, iscritto Albo dei C.T.U. del Tribunale di Genova ed iscritto all Albo dei Certificatori Energetici della Regione Liguria al n. 4997, nominato perito estimatore con ordinanza del 12/01/2018 dall Ill.mo Sig. Giudice dott. Bonino. SVOLGIMENTO DELLE ATTIVITÀ PERITALI Accessi presso i Pubblici Uffici Agenzia delle Entrate Territorio Ufficio Provinciale di Genova Catasto Fabbricati - visura e planimetria catastale dell immobile oggetto di stima Ufficio Pubblicità Immobiliare - acquisizione di certificato ipotecario speciale ed ispezioni ipotecarie Comune di Genova Servizio Edilizia Privata - accesso agli atti e visura delle seguenti pratiche edilizia: DIA 2806/1999 art /2000 DIA 3842/2000 SU 315/2007 SU 272/1008 Attività sui luoghi - sopralluogo presso l immobile sito in Genova, Via Giuseppe Ungaretti 6P alla presenza del sig. Tito Calamari Ricerche di mercato Redazione dell elaborato peritale pagina 2 di 8

3 UBICAZIONE E CARATTERISTICHE DEL BENE L unità immobiliare oggetto di stima è sita in Genova, nel quartiere di Pra, Circoscrizione VII Ponente, in zona semiperiferica della città, nell ambito di insediamenti a prevalente carattere residenziale, il cui sviluppo urbanistico è risalente indicativamente agli anni 80. La zona ha destinazione prevalentemente industriale e commerciale, è servita da servizi di primaria necessità; nel complesso gode di una discreta appetibilità di mercato. L accesso al bene oggetto di stima avviene dalla Via Giuseppe Ungaretti tramite un percorso carrabile e asfaltato. L immobile fa parte di un complesso industriale di maggiori dimensioni, composto da fabbricati contraddistinti dal civico 6 al civico 6U di Via Giuseppe Ungaretti. La struttura portante dell immobile è in cemento armato, con copertura a falde. Per la migliore visione dell immobile, si rimanda all allegato fotografico facente parte integrante della presente relazione. CONSISTENZA Il bene, a fronte dei rilievi eseguiti e della planimetria catastale, ha una superficie pari a.. m 2 400,00 oltre all area esterna pari a.. m 2 200,00 CONFINANTI Il bene espone le seguenti coerenze: nord: UIU sez. PRA fg. 14 part- 670 sub. 33 est: UIU sez. PRA fg. 14 part- 670 sub. 41 sud: Via Giuseppe Ungaretti pagina 3 di 8

4 IDENTIFICATIVI CATASTALI L immobile è attualmente iscritto al Catasto Fabbricati del Comune di Genova con i seguenti riferimenti: ü sezione PRA, foglio 14, particella 670, subalterno 8, Via Giuseppe Ungaretti n. 6P piano T, categoria D/1, R.C ,00 in capo a: - Il Panettiere di Calamari Tito & C. snc, con sede in Genova c.f Regolarità catastale La planimetria catastale risulta non conforme allo stato attuale dei luoghi. Le difformità riscontrate sono le seguenti: - diversa distribuzione degli spazi interni, derivante dalla demolizione parziale di alcune tramezze. REGOLARITÀ URBANISTICA Il fabbricato di cui fa parte il bene oggetto di stima, già Via Gerolamo Ratto civico 27, è stato edificato sulla base del progetto edilizio rubricato al n.598/1966. Per quanto riguarda l immobile civico 6P di Via Giuseppe Ungaretti, attuale denominazione toponomastica, sono state presentate le seguenti pratiche edilizie: 1. DIA 2806/1999 frazionamento dell immobile, presentata in data 15/05/1999 da Progetti e Costruzioni Spa, precedente proprietaria 2. art /2000 realizzazione opere interne, presentata in data 04/05/2000 da Il Panettiere Snc 3. DIA 3842/2000 opere di manutenzione straordinaria, presentata in data 30/06/2000 da Il Panettiere Snc 4. SU 315/2007 (pratica edilizia 4842/2007) realizzazione tettoia -variante in corso d opera-, presentata in data 01/08/2007 da Il Panettiere Snc 5. SU 272/1008 proroga fine lavori per realizzazione tettoia, presentata in data pagina 4 di 8

5 18/09/2008 da Il Panettiere Snc Successivamente, in epoca recente, sono state realizzate opere interne di diversa distribuzione mediante demolizione parziale di alcune tramezze. Dalle ricerche effettuate, è stato accertato che le suddette opere interne non sono state supportate dalla relativa pratica urbanistica, così come confermato dalle difformità riscontrate sulla planimetria catastale. Il bene viene considerato non regolare sotto il profilo urbanistico-edilizio. Il fabbricato è stato dichiarato idoneo all uso industriale con decreti n.775 del 16/05/1969 e n.1960 del 30/11/1972, PROVENIENZA E PROPRIETÀ L immobile oggetto di stima risulta pervenuto a Il Panettiere Snc di Calamari Tito & C. da BNP Paribas Lease Group SpA con atto di compravendita a rogito Notaio Barbara Pastorini di Genova del 10/06/2009 Repertorio n , trascritto alla CC.RR.II. di Genova il 07/07/2009 R.G. n R.P. n STATO DI OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE. Il bene oggetto di stima risulta occupato dalla società Luca Srl. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI DI PREGIUDIZIO. Come risulta dalle visure effettuate dallo scrivente presso la Conservatoria dei RR.II. di Genova, sull immobile oggetto di stima, risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni di pregiudizio: 1. Trascrizione in data 17/01/2000 R.G. n R.P. n. 841 dell atto di compravendita a rogito Notaio Barbara Pastorini di Genova del 17/12/1999 Repertorio n. 3921, a favore di Locafit - Locazione Macchinari Industriali SpA e contro Progetti e Costruzioni Srl. 2. Trascrizione in data 07/07/2009 R.G. n R.P. n dell atto di compravendita a rogito Notaio Barbara Pastorini di Genova del 10/06/2009 Repertorio n /5194, a favore di Il Panettiere di Ca- pagina 5 di 8

6 lamari Tito & C. Snc e contro BNP Paribas Lease Group SpA. 3. Iscrizione in data 27/11/2015 R.G. n R.P. n di ipoteca del 26/11/2015 Repertorio 2313/4815 a favore di Equitalia Nord SpA per ,38, contro Il Panettiere di Calamari Tito & C. Snc. 4. Iscrizione in data 17/08/2016 R.G. n R.P. n di ipoteca del 16/08/2016 Repertorio 3043/4816 a favore di Equitalia Servizi di Riscossione SpA per ,72, contro Il Panettiere di Calamari Tito & C. Snc. 5. Trascrizione in data 07/09/2017 R.G. n R.P. n della Sentenza dichiarativa di Fallimento emessa dal Tribunale di Genova del 07/09/2017 Repertorio n. 88, a favore della massa dei creditori del fallimento Il Panettiere di Calamari Tito & C. Snc e contro Il Panettiere di Calamari Tito & C. Snc. CRITERI DI STIMA Tenuto conto dello scopo della stima, nella redazione dei conteggi volti alla determinazione del valore dell immobile in oggetto, lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere con il solo metodo per comparazione diretta. La stima per comparazione si basa infatti sul principio che lega, in una determinata zona, il valore di immobili vicini e/o comunque assimilabili tra di loro con altri ad essi comparabili, per caratteristiche e consistenza. Il parametro tecnico utilizzato nel caso di specie è il metro quadro. I parametri di natura economica invece sono stati individuati attraverso la consultazione delle più note fonti specialistiche del settore (Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate, Borsino Immobiliare, ecc.) nonché per indagine svolta presso strutture primarie commerciali operanti in ambito locale. I valori assunti per la comparazione sono stati adottati con correzioni, in aggiunta o diminuzione, a fronte dell esperienza dello scrivente, tenuto conto dello stato dell immobile esaminato nonché delle caratteristiche dello stesso al fine di conferire al risultato della presente stima il massimo pagina 6 di 8

7 equilibrio possibile. INDAGINE DI MERCATO E VALORI INDICATI Lo scrivente vuole sottolineare, in sede di stima, l attuale momento in cui versa il mercato immobiliare cittadino, sostanzialmente in condizioni di stagnazione dei valori, con tendenza verso il basso, dovuto per lo più alla mancanza di erogazione di denaro da parte degli Istituiti di Credito, ma comunque contraddistinto da una lieve risalita del numero delle compravendite nei casi in cui i valori di mercato vengono mantenuti stabili e/o verso il basso. Ciò posto, si espongono i valori reperiti dalle fonti più note del mercato immobiliare: - Gli operatori commerciali indicano i seguenti valori: per immobili industriali /m 2 - Agenzia del Territorio- Osservatorio dei valori immobiliari espone i seguenti valori per immobili industriali: valore minimo 680 /m 2 - Borsino Immobiliare espone i seguenti valori per immobili industriali /m 2 VALORIZZAZIONE Sulla base dell indagine di mercato sopra svolta, in considerazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile oggetto di stima, della sua destinazione d uso e del suo stato, considerato il fatto che il bene fa parte di un complesso immobiliare a destinazione industriale per il quale vengono sostenute spese di gestione delle parti comuni molto elevate, lo scrivente ritiene che il più probabile valore di mercato del bene di cui trattasi è pari a ,00 (euro centocinquantamila/00) pagina 7 di 8

8 Lo scrivente ritiene con la presente ed i relativi allegati di aver esaurito l incarico affidatogli, e restando a disposizione per qualsivoglia chiarimento, si rassegna. Genova li, 05 aprile 2018 geom. Davide Rabaglia Allegato n.1 Allegato n.2 Allegato n.3 Allegato n.4 ELENCO DEGLI ALLEGATI Documentazione acquisita presso l Agenzia delle Entrate - Genova Territorio Consultazione cartellini presso l archivio informatico del Comune di Genova -Edilizia Privata Rilievo fotografico Valori di mercato acquisiti pagina 8 di 8