LE INNOVAZIONI. a cura dell avv. Gennaro Guida gennaro.guida@ .it

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1 LE INNOVAZIONI a cura dell avv. Gennaro Guida gennaro.guida@ .it

2 Art c.c. (Innovazioni) Cosa sono le innovazioni? beni o servizi condominiali nuovi modificazioni materiali alterazione dell'entità sostanziale mutamento della originaria destinazione

3 I tipi di innovazioni innovazioni in genere Necessarie (art. 1120, co. 1, c.c.) Gravose e voluttuarie (art c.c.) innovazioni innovazioni agevolate o socialmente utili (art. 1120, co. 2, nn. 1, 2, 3, c.c.) innovazioni vietate (art. 1120, co. 4, c.c.)

4 Le innovazioni in genere (art. 1120, comma 1, c.c.) Innovazioni costituite da opere ed interventi dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni Esempi: la modificazione (o anche la soppressione) del servizio di portierato (cass. n. 5083/1993); la destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini e in parte a parco giochi (cass. n /2004); il mutamento della colorazione delle persiane esterne del fabbricato (cass. n. 4755/1977).

5 2ª convocazione 1ª convocazione I quorum per le innovazioni in genere Quorum costitutivo 2/3 del valore dell intero edificio (666,666/1000) e la maggioranza dei partecipanti al condominio (50% di tutti i condomini + 1) rif. art. 1136, comma 1, c.c. Quorum deliberativo maggioranza degli intervenuti (50% dei presenti all assemblea + 1) e 2/3 del valore dell edificio (666,666/1000) rif. art. 1136, comma 5, c.c. 1/3 del valore dell'intero edificio (333,333/1000) e 1/3 dei partecipanti al condominio rif. art. 1136, comma 3, c.c. maggioranza degli intervenuti (50% dei presenti all assemblea + 1) e 2/3 del valore dell edificio (666,666/1000) rif. art. 1136, comma 5, c.c.

6 Le innovazioni agevolate o soc. utili (art. 1120, comma 2, c.c.) 1. opere e interventi per la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti a) barriere architettoniche innovazioni agevolate 2. opere e interventi evolutivi dell edificio b) contenimento energetico c) parcheggi d) produzione di energia 3. installazione di impianti tecnologici Impianti centralizzati: a) ricezione radiotelevisiva b) accesso flussi informativi

7 2ª convocazione 1ª convocazione I quorum per le innovazioni agevolate o soc. utili Quorum costitutivo 2/3 del valore dell intero edificio (666,666/1000) e la maggioranza dei partecipanti al condominio (50% di tutti i condomini + 1) rif. art. 1136, comma 1, c.c. Quorum deliberativo maggioranza degli intervenuti (50% dei presenti all assemblea + 1) e 1/2 del valore dell edificio (500/1000) rif. art. 1136, comma 2, c.c. 1/3 del valore dell'intero edificio (333,333/1000) e 1/3 dei partecipanti al condominio rif. art. 1136, comma 3, c.c. maggioranza degli intervenuti (50% dei presenti all assemblea + 1) e 1/2 del valore dell edificio (500/1000) rif. art. 1136, comma 2, c.c.

8 n. 1 - le innovazioni sulla sicurezza e salubrità 1. Innovazioni costituite da opere ed interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti Esempi: D.M. 12 giugno 2003 n. 185 (riutilizzo acque reflue); D.LGS. 3 aprile 2006, n. 152 (ambiente/scarichi); D.M. 22 gennaio 2008, n. 37 (sicurezza impianti); D.LGS. 11 maggio 1999, n. 152 (acque/inquinamento); D.P.R. 21 aprile 1993, n. 246 (prodotti da costruzione); L. 27 marzo 1992, n. 257 (cessazione amianto).

9 n. 2/a - le barriere architettoniche 2/a Innovazioni le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche Art. 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13 Prima della riforma Dopo la riforma (modificato dall art. 27 della legge n. 220/2012) «Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad «Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile». segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».

10 n. 2/b il contenimento del consumo energetico 2/b Innovazioni le opere e gli interventi previsti per il contenimento del consumo energetico degli edifici Esempi: Coibentazioni termiche Installazione di impianti a basso consumo energetico in genere Trasformazione di impianti esistenti per contenere i consumi Sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore

11 n. 2/b sistemi di termoregol. e contabiliz. del calore 2/b Innovazioni le opere e gli interventi previsti per il contenimento del consumo energetico degli edifici Art. 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10 Prima della riforma Dopo la riforma (modificato dall art. 28 della legge n. 220/2012) «Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e «Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile». riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».

12 UNA DEROGA per gli interventi con attestato di certificazione energetica per le opere e gli interventi previsti per il contenimento del consumo energetico degli edifici individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, ai sensi dell'art. 26, comma 2, della l.n. 10/91 Art. 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10 Prima della riforma Dopo la riforma (modificato dall art. 28 della legge n. 220/2012) «Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti «Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea». all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell edificio».

13 n. 2/c i parcheggi pertinenziali 2/c Innovazioni le opere e gli interventi previsti per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell edificio La legge TOGNOLI non cambia con la riforma

14 n. 2/d impianti per la produzione di energia 2/d Innovazioni le opere e gli interventi previsti per la produzione di energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili I soggetti: da parte del condominio da parte di terzi I TERZI che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune

15 impianti di energia installati da terzi i quali conseguano a titolo oneroso di un diritto reale di godimento iura in re aliena (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione e servitù) un diritto personale di godimento (anticresi, locazione, comodato) del lastrico solare comune o di altra idonea superficie comune

16 n. 3 impianti centralizzati di ricezione 3 - Innovazioni l installazione di IMPIANTI CENTRALIZZATI per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze NON SONO INNOVAZIONI gli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

17 segue la radiodiffusione da satellite da 1/3 a 1/2 del valore dell edificio Art. 2-bis, comma 13, del d.l. 23 gennaio 2001, n. 5, conv. con mod., dalla legge 20 marzo 2001, n. 66 Prima della riforma Dopo la riforma (modificato dall art. 29 della legge n. 220/2012) «Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle «Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120, innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'articolo delle relative deliberazioni si applica l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice». 1120, secondo comma, dello stesso codice».

18 segue le reti di comunicazione innovazioni agevolate: installazione di reti e impianti di comunicazione elettronica in FIBRA OTTICA, Rif. legislativi: art. 2 della legge 6 agosto 2008, n. 133 artt. 90 e 91 D.Lgs. 1 agosto 2003, n. 259

19 L amministratore nelle innovazioni Richiesta anche di un solo condomino: contenuto specifico modalità di esecuzione (progetto) Obbligo di convocare l assemblea: 1) Sicurezza e salubrità 2) Barriere arch. e energia 3) Impianti per flussi info (sat. e reti) Entro 30 gg. dalla richiesta

20 segue Se la richiesta è incompleta: l amministratore deve INVITARE senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

21 Innovazioni vietate che possano recare pregiudizio alla stabilità alla sicurezza del fabbricato che ne alterino il decoro architettonico che rendano talune parti comuni dell'edificio INSERVIBILI all'uso o al godimento anche di un solo condomino

22 Art Innovazioni gravose o voluttuarie. 1. Qualora l'innovazione [c.c. 1120] importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. 2. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. 3. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera [c.c. 1108, 1118] (1).

23 ALTRE OPERE O IMPIANTI SU PARTI COMUNI DELL EDIFICIO

24 Art Opere su parti di proprietà o uso individuale 1. Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. 2. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

25 Art bis c.c. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili riconosciuto il DIRITTO INDIVIDUALE del condomino alla libera realizzazione senza previa delibera dell assemblea di IMPIANTI NON CENTRALIZZATI per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, ed i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche

26 segue l OBBLIGO di: ARRECARE il minor pregiudizio possibile alle parti comuni ed agli immobili di proprietà di altri condomini PRESERVARE in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio.

27 Art bis c.c. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili riconosciuto il DIRITTO INDIVIDUALE del condomino alla libera installazione senza previa delibera dell assemblea di IMPIANTI INDVIDUALI per la produzione di ENERGIA da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare o altra idonea superficie comune sulle parti di proprietà individuale dell interessato.

28 segue Qualora si rendano necessarie MODIFICAZIONI delle parti comuni l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando: 1) il contenuto specifico e 2) le modalità di esecuzione degli interventi.

29 segue L ASSEMBLEA (1136, 5 co.) ha facoltà di: a) prescrivere, adeguate MODALITÀ ALTERNATIVE di esecuzione degli interventi; b) imporre cautele a salvaguardia della STABILITÀ, della SICUREZZA o del DECORO architettonico dell edificio; c) subordinare l esecuzione degli interventi alla prestazione, da parte dell interessato, di idonea GARANZIA PER I DANNI eventuali

30 segue l ASSEMBLEA per gli impianti INDIVIDUALI di produzione energia a richiesta degli interessati (con il 50% + 1 degli intervenuti e 2/3 valore dell edificio 1136, 5 comma, c.c.), l assemblea provvede: a RIPARTIRE l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto

31 segue L'ACCESSO alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

32 Art ter Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni 1. Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo Quorum deliberativo: Maggioranza intervenuti (50% + 1) e la metà del valore dell edificio (500/1000)

33 LA SOPRELEVAZIONE A cura di Gennaro Guida

34 Nozione La sopraelevazione consiste nella costruzione di uno o più piani ovvero di nuove fabbriche sull ultimo piano, mediante lo spostamento verso l alto delle coperture a tetto od a lastrico dell edificio.

35 segue Non costituiscono sopraelevazioni le modificazioni attuate all interno delle singole unità abitative e contenute negli originari limiti strutturali (es. trasformazione di un locale sottotetto in un unità abitabile o divisione in senso orizzontale di un appartamento mediante la costruzione di una soletta in cemento).

36 La legge Articolo 1127 c.c. Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio. 1. Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

37 si spiega Titolare esclusivo del diritto di sopraelevazione è chi ha nell edificio la proprietà della porzione sita alla massima quota altimetrica e, qualora all ultimo piano vi siano più appartamenti, ciascun proprietario può sopraelevare soltanto nell area sovrastante la superficie del proprio appartamento.

38 segue Il diritto di sopraelevazione spetta, altresì, al proprietario del piano sottostante la terrazza a livello, purché questa sia destinata all uso esclusivo dell appartamento dal quale vi si acceda ed assuma, dal punto di vista funzionale e strutturale, la natura e le caratteristiche di estensione e parte integrante dell appartamento medesimo: in tal caso, infatti, la sua funzione di copertura dei piani sottostanti è soltanto sussidiaria.

39 segue Nel caso in cui l ultimo piano dell edificio sia costituito da soffitte di proprietà esclusiva, il diritto di sopraelevare spetta al proprietario delle stesse.

40 il titolo Il titolo che può attribuire il diritto a sopraelevare ad un soggetto diverso dal proprietario dell ultimo piano o dal proprietario esclusivo del lastrico solare può essere costituito: a) da una riserva di proprietà operata, in proprio favore, dal proprietario dell ultimo piano o dal proprietario esclusivo del lastrico solare contestualmente all alienazione dello stesso; b) da una cessione (ad es. vendita) del diritto di sopraelevazione svincolata dalla proprietà dell ultimo piano o dalla proprietà esclusiva del lastrico solare; c) da una riserva del costruttore operata, in proprio favore, negli atti di vendita dei vari appartamenti.

41 art c.c. i limiti 2. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. 3. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

42 spiega il divieto di cui al 2 co. ha carattere assoluto, cui è possibile ovviare solo se, con il consenso unanime di tutti i condòmini, il proprietario sia autorizzato all esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere l edificio idoneo a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre i limiti di cui al 3 co. presuppongono l opposizione facoltativa dei singoli condòmini.

43 pregiudizio per il decoro e altri pregiudizi Il pregiudizio all aspetto architettonico dell edificio può consistere in una diminuzione del valore dell immobile: a) per la diversità della linea architettonica o dei materiali utilizzati; b) per la minore altezza dei nuovi piani rispetto agli altri preesistenti; c) per il tipo di copertura o di finestratura. La diminuzione di aria e di luce può aversi invece quando l edificio si trova in una strada particolarmente angusta o prospetta su un cortile di modeste dimensioni, o, infine, quando la sopraelevazione comprende balconi o terrazze in aggetto.

44 art c.c. l indennità 4. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Valore dell area n. Piani la sua quota

45 art c.c. gli obblighi 1. Chi sopraeleva è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare (ex art. 1127, co. 4, c.c.). 2. Obbligo di revisione delle tabelle millesimali (ex art. 69, co. 1 n. 2, disp. att. c.c.).