GEOM. SABRINA GUERRINI VIA FIUME N CAMPIGLIA D ORCIA (SI) P.I TEL FAX

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6 Relazione peritale ESECUZIONE IMMOBILIARE n 31/2007 Promossa da XX XX NPL S.R.L. Contro XX S.R.L Consulenza del CTU geom. SABRINA GUERRINI Io sottoscritto Geom. Guerrini Sabrina libero professionista iscritto all Albo dei Geometri della provincia di Siena al n. 883 con studio in Castiglione d Orcia (SI) Fraz. Campiglia d Orcia via Fiume n.10, in data 13/06/2017 ho ricevuto incarico dal G.E. Dott. Flavio Mennella di individuare consistenza e qualità dei beni tuttora oggetto di pignoramento attribuendo altresì ai medesimi l'attuale valore di stima. Ho visionato il fascicolo e redatto copia degli atti in data 23 giugno 2017 per procedere all'esatta individuazione del bene. Nell'atto di pignoramento vengono riportati i seguenti dati "fabbricato ad uso laboratorio artigiano, posto nel comune di Poggibonsi (SI) loc. Lecchi di Staggia n. 20, posto al piano terreno e composta da un vano adibito ad ufficio, tre vani adibiti a laboratorio artigiano e deposito, due w.c., uno spogliatoio ed un disimpegno; il fabbricato è censito al catasto fabbricati di detto comune al foglio 56 particella 141 sub 7 cat. C/3, cl. 3, mq. 174" Il fabbricato identificato al foglio 56 particella 141 sub 7 è stato soppresso con denuncia di variazione n protocollo n in atti dal 05/12/2008 per frazionamento con cambio di destinazione d'uso. La soppressione ha originato due unità immobiliari: - foglio 56 particella 141 sub 10 (venduto a XX) PAGINA 1

7 - foglio 56 particella 141 sub 11 cat. A/3, cl.3, 5 vani, rendita 309,87 intestata a XX S.R.L. con sede in Poggibonsi c.f. XX. La porzione di fabbricato identificata al foglio 56 particella 141 sub 10 è stata oggetto di restrizione di pignoramento con provvedimento del 18/03/2011 e nella stessa data è stata compravenduta a rogito notaio Strato Cangiano rep racc alla soc. XX snc di XX XX & C. con sede in Poggibonsi; insieme al sub. 10 sono stati compravenduti i diritti sulle resedi comuni sub 8 e 9 (ex sub 1) per la quota di 1/4. Come da elaborato planimetrico datato 15/03/1999 il sub. 7 aveva diritti sulle porzioni comuni identificate al sub 1 e al sub 6 (ingresso comune). Successivamente il bene comune non censibile, sub 1 (resede) con denuncia di variazione prot. n del 28/11/2008 è stato soppresso dando origine ai sub 8 e 9 (aree urbane). L area urbana identificata al foglio 56 particella 141 sub 8 di mq. 62 è stata costituita con prot del 27/11/2008 ed è attualmente intestata XX s.r.l. con sede in Poggibonsi proprietà 1/4, XX di XX XX & C. s.n.c. con sede in Colle Val d Elsa proprietà 1/4 e XX XX nato a Certaldo il XX proprietà 1/2. L area urbana identificata al foglio 56 particella 141 sub 9 di mq. 129 è stata costituita con prot del 27/11/2008 ed è attualmente intestata XX s.r.l. con sede in Poggibonsi proprietà 1/4, XX di XX XX & C. s.n.c. con sede in Colle Val d Elsa proprietà 1/4 e XX XX nato a Certaldo il XX proprietà 1/2. La porzione di fabbricato identificata al Foglio 141 sub 11 è stata soppressa con denuncia di variazione SI del 16 novembre 2017 per variazione da abitazione e laboratorio. Riepilogo dati catastali attuali - Fabbricato censito al Foglio 56 particella 141 sub 12 (ex sub 11) cat. C/3, cl. 1, consistenza 94 mq, sup. catastale 121 mq, rendita Euro 291,28 intestato a XX S.R.L. con sede in Poggibonsi c.f. XX proprietà 100/100 PAGINA 2

8 - Area urbana foglio 56 particella 141 sub 8 (ex sub 1) di mq. 62 intestata XX s.r.l. con sede in Poggibonsi proprietà 1/4, XX di XX XX & C. s.n.c. con sede in Colle Val d Elsa proprietà 1/4 e XX XX nato a Certaldo il XX proprietà 1/2. - Area urbana foglio 56 particella 141 sub 9 (ex sub 1) di mq. 129 intestata XX s.r.l. con sede in Poggibonsi proprietà 1/4, XX di XX XX & C. s.n.c. con sede in Colle Val d Elsa proprietà 1/4 e XX XX nato a Certaldo il XX proprietà 1/2. Pertanto attualmente i beni oggetto di pignoramento sono il fabbricato censito al foglio 56 particella 141 sub 12 cat. C/3, cl. 1, consistenza 94 mq, rendita Euro 291,28 i diritti sul bcnc identificato al sub 6 (ingresso comune) oltre la proprietà di 1/4 sulle aree urbane censite al foglio 56 particella 141 sub 8 di mq. 62 e sub 9 di mq 129, il tutto intestato a XX S.R.L. con sede in Poggibonsi c.f. XX. Descrizione dell'immobile Il compendio è ubicato nel comune di Poggibonsi in località Lecchi, piccola frazione che dista circa 6,0 km dal capoluogo. L intero edificio si sviluppa in parte su due piani, in parte su un unico piano, l unità immobiliare oggetto della procedura occupa una porzione del piano terra a cui si accede dal terreno di proprietà condominiale. Il terreno in parte è occupato dalla strada ed in parte è delimitato da staccionata il legno che individua il resede. Attualmente è suddivisa in due vani con due ingressi autonomi ma collegati fra di loro internamente da una porta sulla muratura portante confinante. Un vano ha finiture interne che consistono in pareti e soffitti intonacati e pavimentazione in ceramica, mentre l altro vano è mancante di qualsiasi tipo di finitura, PAGINA 3

9 i muri sono a pietra, i pavimenti in battuto di cemento il solaio di copertura in legno e laterizio a vista. Gli infissi sono in legno e vetro ed in cattivo stato di manutenzione, entrambi sono privi di qualsiasi impianto. Regolarità urbanistica Originariamente l'unità immobiliare aveva destinazione d'uso di laboratorio, nel 2008 è stata presentata presso il comune Denuncia Inizio Attività di frazionamento e cambio di destinazione d'uso da laboratorio artigianale a civile abitazione in data maggio 2008 n e successiva variante n , pratiche che sono state annullate ed archiviate. Successivamente in data 3 giugno 2010 con prot è stata presentata nuova Denuncia Inizio Attività, finalizzata ad opere di frazionamento e cambio di destinazione d'uso sempre da laboratorio artigianale a civile abitazione con tale pratica sono stati realizzati lavori di manutenzione del tetto ma internamente non è stata eseguita alcun tipo di opera. Le opere necessarie ad attuare il cambio di destinazione d uso non sono state effettuate, pertanto l immobile conserva ad oggi la precedente destinazione d uso di laboratorio. Il laboratorio si sviluppa complessivamente su di una superficie lorda di 121 mq. con una superficie utile di 94,00 mq. Determinazione del valore Si procede alla valutazione complessiva del compendio pignorato per via sintetico comparativa: - determinando la superficie commerciale dell immobile, - assegnandogli un valore unitario sulla base delle quotazioni immobiliari dell Osservatorio del Mercato Immobiliare e confrontato con i valori ricavati dalla PAGINA 4

10 consultazione delle Agenzie Immobiliari operanti nella zona - applicando coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell immobile. Determinazione della superficie commerciale dell immobile Per l immobile oggetto della presente stima la superficie commerciale è data dal 100% della superficie calpestabile, 100% delle superfici occupate in pianta da pareti divisorie interne, 100% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali non condivise, 50% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali condivise: - Superficie commerciale mq. 121,00 Assegnazione di valore unitario Nell' assegnazione del valore di mercato si fa riferimento alle tabelle dell'osservatorio immobiliare che riportano per i laboratori ubicati in zona di Staggia Senese un valore min di Euro/mq. 610,00 ed un valore massimo di Euro/mq. 880,00 e nella zona periferica di Poggibonsi un valore min. di Euro/mq 1.200,00 ed un valore massimo di Euro/mq 1.650,00. Si ritiene equo attribuire il valore medio dato dai minimi della zona periferica di Poggibonsi ed i massimi della zona di Staggia Senese arrotondato ad Euro 1.000,00. Anche dalle indagini di mercato svolte presso agenzie immobiliari i valori oscillano nella fascia sopracitata. Determinazione del valore: laboratorio 121,00 mq. x 1.000,00 Euro/mq. = Euro ,00 Applicazione dei coefficienti di merito Considerato che una porzione di laboratorio è attualmente al grezzo (priva di intonaci e pavimenti) e necessita di opere di rifinitura e che l intero laboratorio è privo di impianti si ritiene equo applicare una decurtazione pari al 15%. Dovrà inoltre essere applicata una decurtazione pari al 15% per le inferiori garanzie civilistiche fornite all acquirente in sede di vendita pubblica PAGINA 5

11 VALORE ATTUALE DEL COMPENDIO Euro ,00-30% = Euro ,00 VALORE COMPLESSIVO Euro ,00 (leggasi euro ottantaquattromilasettecento/00) Allegati alla Presente: - Planimetria catastale; - Elaborato planimetrico ed elenco subalterni - Libretto Docfa - Foto aerea. - Visura catastale - Documentazione fotografica Campiglia d'orcia 23 novembre 2017 IL TECNICO Geom. Sabrina Guerrini PAGINA 6