FAQ. La risposta alla domanda richiede una serie di precisazioni:

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1 FAQ L.r. 8 novembre 2007, n. 27: Criteri generali per la determinazione dei canoni per l'edilizia residenziale pubblica e norme sulla valorizzazione e razionalizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica. QUESITO I bis a) Qual è il canone da applicare per il nucleo familiare nel caso di accertate condizioni di decadenza reddituale in pendenza del formale provvedimento di decadenza? La risposta alla domanda richiede una serie di precisazioni: 1) La decadenza dall assegnazione di un alloggio erp è disciplinata dall articolo 18 del regolamento regionale 1/ ) Il provvedimento di decadenza (assunto a seguito del relativo procedimento) produce i suoi effetti, tra i quali quello di inefficacia del contratto di locazione, con la sua comunicazione al destinatario ai sensi dell art.21 bis della l 241/90. 3) La legge regionale 27/2007, a seguito delle modifiche apportate con la l.r. 5/2008, innova la disciplina della decadenza prevedendo che, come già previsto per coloro che superano i ISEE-ERP e coloro che superano il triplo per i valori patrimoniali, anche per coloro che possiedono un alloggio idoneo per il numero dei mq o che superi un certo valore ICI si procede alla dichiarazione di decadenza con la procedura di cui al comma 2 dell articolo 18, cioè a seguito di due ulteriori accertamenti annuali o uno biennale. Resta immutata invece la disciplina delle altre ipotesi di decadenza di cui all articolo 18 del regolamento. 4) Per le ipotesi sopraddette il provvedimento di decadenza cessa di essere un atto vincolato e diventa un provvedimento discrezionale, cioè il potere-dovere del suo esercizio si caratterizza per non essere

2 automatico, ma a seguito di una valutazione. In particolare si tratta di una discrezionalità tecnica. 5) La l.r. 27/2007 prevede un area della decadenza, che rileva ai fini della determinazione del canone. Fanno parte di tale area coloro presentino un ISEE-ERP superiore a euro o che rientrano nelle condizioni di cui alle lettere f) e g) del comma 1 dell articolo 18 del R.R. 1/2004 oppure, a seguito degli accertamenti effettuati ai sensi del comma 2 del medesimo articolo 18, superano il triplo dei valori patrimoniali della soglia di cui all allegato 1, parte III, punto 7 del R.R. 1/ ) Si precisa che fanno parte dell area della decadenza dal primo accertamento coloro che superano i ISEE-ERP, coloro che possiedono un alloggio idoneo per il numero dei mq o che superi un certo valore ICI. Invece coloro che superano il triplo per i valori patrimoniali fanno parte di quest area solo dopo i due ulteriori accertamenti annuali o quello biennale. Quindi l applicazione del canone di decadenza non decorre per tutti allo stesso modo. La collocazione in area di decadenza comporta oltre al pagamento del canone anche il particolare contratto. Quanti invece ai sensi del comma 4 dell articolo 6 non danno le informazioni richieste, pagano il canone di cui all area di decadenza, ma mantengono il loro contratto ( resta fermo che nei loro confronti, ai sensi del regolamento 1/2004 art. 8 lett. h) si avvia un procedimento di decadenza). 2 QUESITO II b) Ci può essere discrepanza tra l anno utilizzato per la determinazione del reddito e la composizione del nucleo familiare. A quale elemento temporale occorre fare riferimento? Se tendenzialmente sarebbe opportuno avere il quadro presente ed attuale di entrambi gli elementi, in taluni casi la discrepanza è regolare : ad esempio i redditi relativi ad un determinato anno non sono dichiarati (in base al regime tributario non vi è l obbligo) se non a giugno: in questi casi non appare sanzionabile la discrepanza sopraddetta in quanto a tale regime generale fa rinvio la disciplina in materia di erp. QUESITO III bis c) Area di decadenza art. 3 comma 5 lettera d) - se il nucleo familiare in decadenza non vuole sottoscrivere il contratto della durata biennale mantiene quello in essere?

3 Si precisa che quanto appresso si riferisce ai nuclei familiari che sono collocati nell area di decadenza secondo la l.r. 27/2007 e successive modifiche ai sensi della l.r. 5/28. Dalla lettura degli articoli 3 e 11 della legge deve ritenersi che per coloro vengono collocati nell area della decadenza non vi sia alcun regime transitorio e conseguentemente il nuovo canone e nuovo contratto decorrono dal 1 gennaio In genere e disposizioni di legge imperative integrano il contratto anche contro la volontà di uno dei contraenti e sicuramente la disposizione che ci occupa ha natura imperativa. La legge prevede che il soggetto sia destinatario di un nuovo contratto. Questa condizione è essenziale ai fini della permanenza del titolo di utilizzo dell alloggio: se il soggetto non aderisce alla disciplina contrattuale voluta dalla legge per il suo caso, il nucleo non ha titolo ad occupare l alloggio. ( E il fenomeno dell integrazione del contratto ad opera della legge: nel caso di modifiche opera il 1339, nel caso di nuovo contratto è necessario un nuovo contratto). QUESITO IV Cosa succede se un inquilino si rifiuta di firmare il contratto per il posto auto? L inquilino dell alloggio che non ha un contratto per fruire del posto auto o autorimessa, non ha il titolo a fruire di tale bene. La vecchia legge disciplinava il contratto relativamente all alloggio, mentre per le autorimesse e posti auto si limitava a dire che la locazione era disciplinata dal codice civile. Quindi già la vecchia legge prevedeva un autonomo e distinto contratto. Nel caso in cui si dovesse essere nella situazione di un contratto che abbia accorpato alloggio e posto auto/autorimessa, la nuova legge prevede espressamente la modifica di tale contratto che si può descrivere nei seguenti passaggi: 1) il contratto nel suo complesso si conserva con riguardo all oggetto principale, cioè l alloggio; 2) all alloggio si applica il nuovo canone (con l eventuale periodo transitorio); 3 3) per il posto auto o autorimessa l inquilino deve sottoscrivere una autonomo e distinto contratto;

4 4 4) al contratto relativo all autorimessa/posto auto si applica il canone di mercato. QUESITO V Anche coloro che vengono a trovarsi in area di decadenza o sono non rispondenti ai sensi dell articolo 6 c. 4 beneficiano di una graduazione dell aumento del canone? No, in nessuna delle due ipotesi si ha un periodo di transitorietà, anche se si tratta di ipotesi diverse e le ragioni sono ben distinte. La transitorietà è accordata dalla legge a coloro che hanno un contratto erp e che alla fine del periodo transitorio continueranno ad avere un contratto erp con un canone diverso. In particolare la legge dice espressamente che la graduazione si riferisce solo all incremento dovuto alle nuove modalità di calcolo. Sono escluse dalla graduazione le variazioni di canone che scaturiscono da altri fattori (es. modifica nucleo, cambiamento di alloggio, modifica redditi, ecc.) Coloro che invece sono collocati nell area della decadenza, sono destinatari di un regime speciale rispetto agli assegnatari delle altre aree: infatti hanno un diverso contratto (per disciplina, durata e canone) e comunque non rientrano tra coloro che la legge indica come destinatari della transitorietà. Per i non rispondenti il canone dell area di decadenza ha natura di sanzione, incompatibile con le ragioni e la disciplina del regime transitorio di cui alla legge. QUESITO N. VII La nuova legge sui canoni erp riguarda anche coloro che abitano le cc.dd per sfrattati costruiti in base alla l. 25/80 e 94/82, 118/85 e 899/86? L articolo 2 della legge (ambito di applicazione), prevede chiaramente che si applica a tutti gli alloggi di cui ai commi 2, 3, e 5 dell art. 1 del r.r. 1/2004 ed essendo gli alloggi per sfrattati previsti al comma 5 di tale articolo 1, a tali alloggi si applicano le disposizioni della legge 27/2007. Tutti coloro che abitano un alloggio costruito in base alle leggi indicate al quesito dovranno pagare un canone calcolato ai sensi della l. 27/2007. Per calcolare i canone quindi dovranno essere accertati i requisiti dell alloggio e calcolata l ISEE del nucleo familiare: naturalmente se

5 l ISEE supera i euro o per le altre ragioni il nucleo rientra in area di decadenza deve essere stipulato il relativo contratto speciale di cui all articolo 3 comma 4 lettera d. A tali inquilini non si applicano le norme di decadenza di cui all articolo 18 del r.r. 1/2004, come previsto espressamente da tale regolamento regionale, all articolo 1 e 5. 5 QUESITO N. VIII La nuova legge 27/2007 ha modificato la possibilità per i comuni di vendere alloggi erp? La legge 27/2007 si occupa della valorizzazione e vendita del patrimonio all articolo 9. Tale legge detta le regole per la vendita degli alloggi erp in Lombardia. Da oggi i piani di vendita devono essere quindi redatti e possono essere approvati in base alla nuova disciplina che qui si richiama: 1. gli alloggi devono mantenere la loro destinazione e si procede alla vendita solo se con la vendita (e il relativo reimpiego degli introiti) il risultato è di razionalizzazione ed economicità della gestione rispetto al bisogno erp nel comune e al suo atteggiarsi (tipologia di bisogno, composizione dei nuclei familiari, ecc.). Sono ad esempio presupposti di un piano di razionalizzazione l eccessivo costo di manutenzione di alloggi o il non adeguato taglio degli stessi alle esigenze della domanda o ancora il particolare valore economico (per posizione, pregio architettonico o altro) di un alloggio. In altre parole, la vendita deve essere strumentale e finalizzata a soddisfare meglio il soddisfacimento delle esigenze di erp; 2. Ammette vendite non funzionalizzate all erp solo nel caso in cui nel territorio comunale non vi siano esigenze di erp; 3. i programmi di valorizzazione devono essere predisposti nel rispetto delle modalità indicate dalla Giunta regionale che è anche chiamata ad approvarli. Le modalità devono essere approvate dalla Giunta entro 90 giorni dall entrata in vigore della legge. Non è previsto un termine di presentazione del programma alla Giunta; 4. le tipologie di unità abitative indicate al c. 3 dell art. 9 sono un ulteriore precisazione ai presupposti del piano di valorizzazione di cui al comma 1.

6 6 5. La legge indica le modalità di individuazione del prezzo di vendita QUESITO IX L assegnazione di un alloggio alle forze dell ordine rimane tale e conserva tale natura anche ai fini del canone quando l appartenente alle forze dell ordine non vi risiede più perché lascia il nucleo? La risposta al quesito richiede delle precisazioni: 1) L art. 23 del regolamento regionale 1/2004 prevede una particolare assegnazione per gli appartenenti alle Forze dell Ordine che si caratterizza: a) avviene per favorire il trasferimento, la permanenza e la mobilità degli appartenenti alle Forze dell Ordine per espressa previsione della norma e quindi non si tratta di soddisfare il mero bisogno abitativo; b) avviene in deroga ai requisiti; c) la graduatoria è redatta dalla Prefettura; d) il comune dispone la decadenza con la cessazione del servizio. 2) Deve ritenersi che l assegnazione alle Forze dell Ordine sia una particolare forma di assegnazione che trova riconoscimento normativo nel particolare ruolo sociale ricociuto agli appartenenti alle Forze dell Ordine. E determinante a tale qualificazione il fatto che con la cessazione del servizio, si decada dall assegnazione. 3) Le assegnazioni di cui al comma 5 del medesimo art.23 sono qualcosa di diverso: se si fosse trattato della continuazione dell assegnazione di cui comma 1, non sarebbe stato necessario un nuovo provvedimento e comunque contrasta alla continuità della natura giuridica l espressa previsione di cui al comma 6. 4) Le assegnazioni di cui al c.5 sono di competenza del Comune, che esercita un potere discrezionale e che effettua l assegnazione nell esercizio della sua funzione in materia: provvedere al fabbisogno abitativo. Una lettura complessiva della fattispecie conduce a ritenere che il Comune esercita la facoltà di cui al c.5 valutando il bisogno della famiglia che già occupa l alloggi ed è decaduta dall assegnazione di cui al comma 1 e raffrontandolo con il grado di bisogno sul territorio (graduatorie, gravita delle situazioni di bisogno, disponibilità di alloggi, ecc.). Inoltre, i soggetti che fanno l istanza di cui al comma 5 devono possedere i requisiti di permanenza nell erp. 5) Si può quindi affermare che gli assegnatari di cui al comma 5 siano

7 ordinari assegnatari erp, per i quali si soddisfa il proprio bisogno abitativo e per costoro sono previste solo particolari regole per l accesso. Per quanto sopra: D. Le assegnazioni ai sensi del c. 5 dell art. 23 del regol. regionale 1/2004 si configurano ancora come assegnazioni alle Forze dell'ordine, sebbene l'assegnatario originario non vi risieda più perché ha lasciato il nucleo familiare? R. No, tali assegnazioni non si configurano più come "assegnazioni alle Forze dell'ordine" ma come assegnazioni di edilizia residenziale pubblica in seguito a particolare procedura di competenza del Comune che esercita i poteri propri dell ente titolare dell assegnazioni di erp. D. in caso di quiescenza dell'assegnatario, in mancanza di specifiche segnalazioni inerenti la causa della cessazione dal servizio, come ci si deve comportare? Quale canone devono pagare tali soggetti? R. In caso di quiescenza dell'assegnatario, il comune dovrebbe disporre la decadenza dall'assegnazione come indicato al comma 6 o accogliere la domanda ai sensi del comma 5. Per quanto riguarda il canone da applicare, il soggetto, accolta la domanda di assegnazione ordinaria, deve essere considerato come un normale inquilino erp. D. L'alloggio assegnato è da considerarsi ancora alloggio di riserva? L alloggio assegnato ai sensi del c. 5 non deve essere considerato tra il 10% destinato alle Forze dell Ordine. 7 QUESITO X Nel caso di peggioramento della situazione economica del nucleo familiare, intervenuta e comunicata tra le due anagrafi, l ente gestore ha sempre l obbligo di calcolare un canone provvisorio inferiore a quello pagato? Da quando decorrono gli effetti di tale canone, cioè da quando l inquilino deve pagare meno? Il secondo periodo del comma 10 dell articolo 3 della l.r.27/07, prevede una norma per l ipotesi in cui, in un periodo di tempo diverso da quello nel quale l ente proprietario provvede all attività di aggiornamento dell anagrafe, il nucleo familiare dell inquilino abbia un peggioramento della situazione economica e, naturalmente, la comunichi all ente proprietario.

8 La norma prescrive che l ente proprietario tenga conto di tale variazione e determini un canone provvisorio i cui effetti decorrono dal mese successivo alla variazione stessa e si protraggono fino al successivo aggiornamento dell anagrafe per il relativo conguaglio. E stato introdotto quindi uno specifico trattamento di favore per gli inquilini che attraversano una qualche situazione di peggioramento del reddito e si trovano in difficoltà nel pagamento del canone calcolato nei loro confronti con la modalità ordinaria. Per assolvere a questo scopo è stato previsto un canone provvisorio che decorre dal mese successivo. La norma non specifica la misura del peggioramento presupposto della modifica, ma deve trattarsi di un peggioramento sensibile nel senso di una tal misura da provocare uno stato di difficoltà a pagare il canone (al mese successivo) già dovuto dalla famiglia. Questa valutazione è lasciata a ciascun ente gestore. Per altro la specialità di tale canone provvisorio non consiste solo nel fatto che lo stesso è dovuto fino alla successiva anagrafe, ma anche nel fatto che esso non individua definitivamente la somma dovuta per tali periodi: infatti, non appena sarà possibile, con l anagrafe ordinaria dovrà individuarsi l effettiva situazione economica per tali periodi e sarà quest ultima che determinerà quanto effettivamente dovuto per tali periodi. Solo la ricostruzione sopraddetta giustifica e dà senso alla espressa previsione in legge di relativo conguaglio. Sono già pervenuti quesiti relativi a profili specifici di tale norma e segnalazione di possibili difficoltà operative. Molte sono superabili alla luce dei chiarimenti di cui sopra ed in particolare: 1) il peggioramento economico deve essere accertato, cioè deve essere effettivo nel senso che si tratta di un peggioramento rilevante in relazione alla situazione economica e al bilancio della famiglia; 2) per avere i requisiti di cui sopra, non solo non deve essere economicamente ininfluente, ma deve profilarsi come permanente o comunque per un periodo temporale significativo. Un criterio potrebbe essere che senza ricorrere a proiezioni o approfondimenti è subito palese un cambiamento stabile o un incidenza importante nel lungo periodo (cioè fino alla successiva anagrafe che prenderà in considerazione il reddito di quell anno). Per quanto sopra, non vi è il pericolo di un eccessivo ricorso a tale strumento: solo nei casi sopra descritti, l ente proprietario ha l obbligo di individuare un canone provvisorio. 8

9 QUESITO XI 1) D. Nel caso di ampliamento del nucleo familiare, intervenuto e comunicato tra due anagrafi, dovrebbe risultare una variazione in aumento del Parametro della Scala di equivalenza (PSE) e riduzione dell ISEE_erp. Da tale diminuzione dell ISEE è possibile una diminuzione del canone. Da quando si applica tale nuovo canone? Questa situazione va considerata come un peggioramento della situazione economica e quindi il nuovo canone si appliccherà dal mese successivo alla comunicazione della variazione? R. Il secondo periodo del comma 10 dell articolo 3 della l.r.27/2007 prevede che l ente proprietario, nel caso di peggioramento della situazione economica del nucleo familiare, intervenuta e comunicata tra le due anagrafi, debba tener conto di tale variazione e determinare un canone provvisorio i cui effetti decorrono dal mese successivo alla variazione stessa. Si procederà successivamente ai relativi conguagli (tra il canone provvisorio e quello con i calcoli sull effettiva situazione economica accertata con le modalità ordinarie, cioè l anagrafe). Il caso di ampliamento del nucleo familiare è invece un ipotesi diversa dal peggioramento della situazione economica e pertanto la disciplina, ai fini della decorrenza della modifica del canone, è diversa. Infatti, ai sensi del primo periodo dell articolo 3 comma 10 della L.R. 27/2007, gli effetti dell ampliamento del nucleo sul canone decorrono dal primo gennaio dell anno successivo a quello per il quale sono state accertate la variazione anagrafica e la conseguente variazione dell ISEE_erp.