Tribunale di Roma Sezione Fallimentare C.P. 60/2014 Motorshow S.r.l. in liquidazione G.D. Cons. Fabio Miccio L.G. Avv. Raffaele Cappiello

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2 INDICE GENERALE 1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE DESCRIZIONE GENERALE ANALISI TITOLARITA ANALISI VINCOLI URBANISTICI ANALISI CATASTALE ANALISI TITOLI EDILIZI ANALISI TERRENO E STRUTTURA ANALISI IMPIANTI TECNOLOGICI ANALISI AMBIENTALE ANALISI STATO DI MANUTENZIONE GENERALE RAPPORTO FOTOGRAFICO ALLEGATI: - ATTO DI PROVENIENZA - ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE - VISURE CATASTALI - ELABORATO PLANIMETRICO - PLANIMETRIA CATASTALE 1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE Pagina 2

3 La proprietà immobiliare in oggetto (di seguito anche immobile ) è ubicata nel Comune di Civitavecchia (RM) in località Bandita delle Mortelle, in Via Altiero Spinelli s.n.c.. La zona è ben collegata sia al centro della città che al porto commerciale dalla viabilità carrabile urbana mentre i collegamenti extraurbani (nord-sud) sono assicurati sia dalla vicinanza del casello autostradale Civitavecchia Nord della A12 che dallo svincolo Via Aurelia della E80, entrambi raggiungibili dai due assi viari principali, la SS1 e la strada SP7b. La viabilità minore, caratterizzata da un reticolo stradale ben strutturato, garantisce invece il collegamento con il centro abitato di Civitavecchia. L area su cui insiste la proprietà dista circa 80 Km da Roma e 3 km dal centro di Civitavecchia; è ubicata a poca distanza dal Porto Commerciale e dalla Stazione RFI. Pagina 3

4 2. DESCRIZIONE GENERALE L immobile un locale magazzino facente parte un piccolo complesso immobiliare a destinazione mista con accesso principale da Via Altiero Spinelli snc (già Via Bandita delle Mortelle). Il complesso di cui è porzione l immobile, a prevalente destinazione commerciale, è costituito da due corpi di fabbrica in elevazione collegati tra loro da elementi di smistamento verticale ed orizzontale che si diramano da un piazzale centrale in cemento; il primo corpo di fabbrica si sviluppa su due livelli uno fuori terra e uno interrato, il secondo su tre livelli due fuori terra e uno seminterrato. Tutto il complesso è realizzato con struttura portante verticale in c.a., solai in cemento armato e laterizio, tamponamenti perimetrali in muratura rifiniti ad intonaco civile tinteggiato, copertura piana parzialmente praticabile, infissi esterni in metallo. Il complesso è dotato di un doppio accesso carrabile da Via Altiero Spinelli, oltre ai molteplici accessi ai vari locali commerciali fronte-strada; è circondato da un area asfaltata adibita a parcheggio che dà accesso ad una rampa interna, la quale a sua volta conduce alla copertura del primo edificio adibita anch essa a parcheggio. L immobile in oggetto, distinto con il numero interno 16, è ubicato al piano seminterrato, è di forma planimetrica regolare, si sviluppa su unico livello ed è dotato di una unica ampia apertura carrabile dotata di saracinesca in metallo. L accesso carrabile all immobile è garantito da una rampa di accesso comune mentre quello pedonale da una scala di servizio che dal piano interrato conduce al piazzale centrale ubicato a livello stradale. Pagina 4

5 L immobile internamente è rifinito ad intonaco civile tinteggiato sulle pareti mentre il soffitto è al rustico (solaio in moduli prefabbricati in CAP), la pavimentazione è in cemento industriale. L immobile è dotato di impianto elettrico fuori traccia, impianto di allarme, impianto antincendio Si riportano di seguito le consistenze dell immobile espressa in metri quadri così come indicate nella visura catastale attuale. Non sono state eseguite misurazioni in loco, neanche a campione FOGLIO PARTICELLA SUB CONSISTENZA SUPERFICIE CATASTALE ANALISI TITOLARITA DESCRIZIONE: Si riportano di seguito i principali estremi dell atto di provenienza fornito dalla Proprietà: - Atto di compravendita a rogito Notaio Paolo Becchetti in Civitavecchia del , repertorio n , raccolta n , registrato a Civitavecchia il al n Serie 1V AVVERTENZE: Non sono state eseguite verifiche sulla liceità e sulla conformità di legge degli atti di provenienza, sulla presenza di vincoli o gravami pregiudizievoli (ispezioni ipotecarie e trascrizioni), non sono state eseguite verifiche sui confini della proprietà, non rientrando queste attività nell incarico conferitoci PROBLEMATICHE: Non rilevate. Si evidenzia la possibile presenza di vincoli derivanti da Regolamento di Comunione dell intero complesso immobiliare a rogito Notaio Paolo Becchetti in Civitavecchia del , repertorio n /13367 GIUDIZIO: Non si esprime un giudizio sulla liceità e sulla conformità di legge dell atto di provenienza STATO DI OCCUPAZIONE: Alla data del sopralluogo la proprietà immobiliare era libera da persone. RACCOMANDAZIONI: Prima della vendita della proprietà immobiliare si consiglia di far eseguire una relazione notarile preliminare con ispezioni ipotecarie per verificare la liceità e continuità degli atti di provenienza e l eventuale presenza di ipoteche e/o gravami pregiudizievoli Pagina 5

6 4. ANALISI VINCOLI URBANISTICI DESCRIZIONE: Si riporta di seguito l elenco della classificazione e definizione dei vincoli urbanistici gravanti sull area in oggetto, desunti dal P.T.P. della Regione Lazio (adottato con D.G.R. n. 556 del , modificato e integrato con D.G.R. n del , ai sensi dell'art. 21, 22, 23 della L.R. n. 24/98.): - TAV. A Sistema ed ambiti del paesaggio : Sistema del Paesaggio Insediativo - Paesaggio degli Insediamenti Urbani Nessun vincolo dichiarativo; nessun vincolo ricognitivo. - TAV. B Beni paesaggistici : Aree urbanizzate del P.T.P.R. - TAV. C Beni dei patrimoni naturale e culturale : 1) Beni del patrimonio culturale Sistema dell insediamento archeologico : Viabilità antica fascia di rispetto 50 mt (art. 10 D.Lgs. 42/04) 2) Beni del patrimonio culturale Sistema dell insediamento contemporaneo : Tessuto urbano - TAV. D Proposte comunali di modifica dei PTP vigenti : Aree urbanizzate. AVVERTENZE: Non sono state eseguite verifiche presso la competente Soprintendenza per il vincolo TAV. C sub 1) PROBLEMATICHE: Vincolo inerente fascia di rispetto per antica viabilità; non rilevante ai fini della compravendita. Necessità di preventivo parere della competente Soprintendenza in caso di esecuzione di opere edilizie GIUDIZIO: Non si esprime un giudizio sui vincoli presenti NESSUNA PRESENZA DI VINCOLI PRESENZA DI VINCOLI NON RILEVANTI PRESENZA DI VINCOLI RILEVANTI RACCOMANDAZIONI: Prima della vendita della proprietà immobiliare si consiglia di richiedere la verifica di interesse culturale diretto e/o indiretto presso la competente Soprintendenza e presso il Comune di Civitavecchia e verifica esistenza eventuali usi civici. 5. ANALISI CATASTALE DESCRIZIONE: La proprietà immobiliare è censita alla Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Roma Comune di Civitavecchia Catasto Fabbricati con i seguenti identificativi: Pagina 6

7 CATASTO FABBRICATI Foglio Particella Sub Categoria Consistenza Sup. cat. Piani Rendita Dati Derivanti Variazione del C/2 173 mq 192 mq PS1 09/11/ Euro Inserimento in 598,62 visura dei dati di superficie. ESTRATTO DI MAPPA AVVERTENZE: Dal confronto tra lo stato dei luoghi alla data del sopralluogo e quanto riportato nell estratto di mappa e nella planimetria in atti del catasto non sono state riscontrate difformità e/o incongruenze PROBLEMATICHE: Si evidenzia unicamente una disallineamento dei dati relativi alla toponomastica. Nelle visure catastali è riportata nella toponomastica Strada Bandita delle Mortelle s.c. mentre l attuale toponomastica del Comune di Civitavecchia è Via Altiero Spinelli s.c. GIUDIZIO: Fermo restando quanto sopra evidenziato, si ritiene che lo stato dei luoghi alla data del sopralluogo sia conforme a quanto riportato nelle planimetrie catastali in atti della Agenzia del Entrate Ufficio Territorio anche per quanto attiene all intestazione Pagina 7

8 RACCOMANDAZIONI: Nessuna 6. ANALISI TITOLI EDILIZI DESCRIZIONE: Il complesso edilizio di cui è porzione l immobile è stato edificato in forza di Concessione Edilizia n. 66/a del rilasciata dal Comune di Civitavecchia, volturata alla società Edilpor Srl in data e successiva Concessione Edilizia in variante n. 90 del rilasciata dal Comune di Civitavecchia Successivamente, in data è stato rilasciato dal Comune di Civitavecchia Dipartimento Urbanistica, il Certificato di Agibilità n. 3/91 AVVERTENZE: Non sono state eseguite verifiche formali presso i competenti uffici del Comune di Civitavecchia per verificare la liceità dei titoli edilizi rilasciati PROBLEMATICHE: Non rilevate GIUDIZIO: Non sono state eseguite verifiche formali presso i competenti uffici del Comune di Civitavecchia per verificare la liceità dei titoli edilizi rilasciati. Sono state assunte le dichiarazioni di legge riportate nell atto di compravendita. Dalla documentazione esaminata si ritiene che la porzione immobiliare in oggetto sia conforme ai titoli edilizi rilasciati RACCOMANDAZIONI: Si consiglia un accesso agli atti per la verifica di conformità del progetto con stato attuale. 7. ANALISI TERRENO E STRUTTURA AVVERTENZE: Non sono state verificate le condizioni o la stabilità del terreno su cui è stato edificato il corpo di fabbrica. Non è stata condotta l analisi sulla statica dei corpi di fabbrica e sulle loro strutture o prove sui materiali impiegati nella costruzione. Non sono state ispezionate le parti coperte non visibili o inaccessibili della proprietà e dell edificio PROBLEMATICHE: Non valutabile Pagina 8

9 GIUDIZIO: Non si esprime un giudizio sulla statica dell edificio e sulla stabilità del terreno RACCOMANDAZIONI: Per esprimere un giudizio si rende necessaria una consulenza tecnica specifica 8. ANALISI IMPIANTI TECNOLOGICI AVVERTENZE: Non è stata condotta l analisi specifica sugli impianti tecnologici presenti nell immobile né il funzionamento degli stessi, né la conformità o meno alla vigente normativa di riferimento PROBLEMATICHE: Non valutabile GIUDIZIO: Non si esprime un giudizio sugli impianti tecnologici, sul loro funzionamento e sulla loro conformità, o meno, alla vigente normativa di riferimento RACCOMANDAZIONI: Per esprimere un giudizio si rende necessaria una consulenza tecnica specifica NOTA: Si precisa che per ciò che è stato possibile verificare visivamente in sede di sopralluogo, la proprietà immobiliare, nella sua interezza, era in mediocre stato di manutenzione per quanto attiene agli impianti tecnologici intesi come impianto elettrico e F.M. 9. ANALISI AMBIENTALE AVVERTENZE: Non sono state eseguite indagini o controlli sulla presenza o meno di sostanze inquinanti nel terreno e nel corpo di fabbrica di cui è porzione l immobile in oggetto, quali a puro titolo esemplificativo e non esaustivo, cemento alluminato, cloruro di calcio, amianto od altri materiali pericolosi od inquinanti PROBLEMATICHE: Non valutabile GIUDIZIO: Non si esprime un giudizio sulla verifica ambientale Pagina 9

10 RACCOMANDAZIONI: Per esprimere un giudizio è necessaria una consulenza tecnica specifica 10. ANALISI STATO DI MANUTENZIONE GENERALE AVVERTENZE: Non è stata condotta l analisi tecnica sullo stato di manutenzione della proprietà immobiliare PROBLEMATICHE: Non valutabile GIUDIZIO: Non si esprime un giudizio tecnico sullo stato di manutenzione generale RACCOMANDAZIONI: Per esprimere un giudizio è necessaria una consulenza tecnica specifica. NOTA: Si precisa che per ciò che è stato possibile verificare visivamente in sede di sopralluogo, la proprietà immobiliare, nella sua interezza, era in mediocre stato di manutenzione sia per quanto attiene alla struttura in generale, sia per quanto attiene agli impianti tecnologici ed alle finiture esterne ed interne all edificio. Pagina 10

11 11. RAPPORTO FOTOGRAFICO Pagina 11

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