REAL ESTATE FINANCE. A cura dell Avv. Giorgio Telarico

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1 REAL ESTATE FINANCE Milano, 11 luglio 2014 A cura dell Avv. Giorgio Telarico L Operazione Scopo: finanziamento dell acquisizione (l Acquisizione ) di immobili singoli o di portafogli di immobili gli Immobili ) ed eventualmente dei relativi lavori di sviluppo (i Lavori di Sviluppo ), ovvero finanziamento corporate garantito da ipoteca. Finanziatori: normalmente (per ragioni fiscali), banche Italiane o succursali Italiane di banche comunitarie.

2 L Operazione (cont.) Beneficiario: società veicolo/società immobiliare (SPV), fondo di investimento immobiliare ovvero altro beneficiario corporate. Importo (massimo): calcolato come una percentuale del prezzo dell Acquisizione comprensivo dei costi di transazione (acquisition line, v. infra) e del costo dei Lavori di Sviluppo (capex line, v. infra), ovvero come una percentuale sul valore degli Immobili dati in garanzia (LTV). L Operazione (cont.) Durata: normalmente, a medio-lungo termine (più di 18 mesi). Garanzie tipiche: pegno quote/azioni, ipoteca e, se gli Immobili sono a reddito, cessione in garanzia dei canoni di locazione, vincolo sulle polizze assicurative, cessione crediti, ecc..

3 Il Finanziamento Il Finanziamento può essere articolato in: una o più linee finalizzate all acquisizione degli Immobili (cd. acquisition lines), eventualmente con diverso grado di seniority (cd. senior line e mezzanine line); ovvero una o più acquisition lines ed una linea destinata a finanziare lo sviluppo (cd. development line o, genericamente, capex line); Il Finanziamento (cont.) una o più linee di firma, cioè strumentali all emissione di garanzie bancarie a favore di terzi nell interesse del Beneficiario; una linea IVA, finalizzata a finanziare il pagamento dell IVA da parte del Beneficiario in favore del venditore e/o degli appaltatori dei Lavori di Sviluppo.

4 Principali documenti dell Operazione I principali documenti contrattuali dell operazione (normalmente definiti Documenti Finanziari ) sono: Il contratto di finanziamento; I documenti costitutivi delle garanzie, tra cui usualmente: a) l Ipoteca; b)la cessione in garanzia dei canoni di locazione generati dagli Immobili; Principali documenti dell Operazione (cont.) c) la cessione in garanzia dei crediti derivanti dai contratti stipulati dal Beneficiario (contratti di compravendita degli Immobili, contratti di appalto, polizze assicurative, ecc ); d) un pegno sui conti correnti dell Operazione; e) un pegno sulle quote dell SPV Beneficiario del Finanziamento; f) pegno/cessione in garanzia dei crediti di hedging;

5 Principali documenti dell Operazione (cont.) g) un accordo di subordinazione degli eventuali crediti vantati dagli sponsors verso il Beneficiario (ad esempio, a titoli di prestito soci) alle ragioni di credito dei Finanziatori; h) altre (cessione credito IVA, eventuali garanzie personali, eventuali depositi cauzionali, ecc ); Principali documenti dell Operazione (cont.) L accordo intercreditorio (se vi sono più Finanziatori); Le lettere delle commissioni; Il vincolo sulle polizze di assicurazione; Altri (atti di erogazione e quietanza, richieste di erogazione, ecc ).

6 Forme tecniche possibili Mutuo Ipotecario vs. Mutuo Fondiario Disposizioni specifiche applicabili ai mutuo fondiario ex articoli 38 e seguenti del Testo Unico Bancario (ed Istruzioni di Vigilanza BI): a)durata superiore ai 18 mesi; b)limite dell 80% al rapporto fra importo del mutuo (da un lato) ed il valore degli Immobili ipotecati o il costo delle opere da eseguire sugli stessi (compreso il valore dell area o dell immobile da ristrutturare), dall altro; Forme tecniche possibili (cont.) c) Ipoteca di primo grado; d) Norme speciali in favore dei Finanziatori (ad esempio, non revocabilità dell ipoteca cd. consolidamento - e dei pagamenti); e) Norme speciali in favore del Beneficiario (ad esempio, limitazione al diritto dei Finanziatori di accelerare il Finanziamento in caso di mancato/ritardato pagamento, minori costi di rimborso anticipato).

7 Principali clausole contrattuali Oggetto e linee di credito. Periodo di disponibilità. Tasso di interesse (fisso/variabile), periodo di interessi, concetto di tasso di riferimento (Euribor) e di margine. Durata (amortising ovvero bullet a scadenza). Commissioni (di organizzazione, di partecipazione, commitment fee, di agenzia e waiver fee). Principali clausole contrattuali (cont.) Condizioni sospensive (documentali e non). Clausole di rimborso obbligatorio (standard e specifiche per le operazioni di RE finance, v. infra). Rimborso volontario e relative penali (mutuo ipotecario vs. mutuo fondiario). Dichiarazioni e garanzie/impegni (standard e con specifico riferimento agli Immobili oggetto del Finanziamento).

8 Principali clausole contrattuali (cont.) Covenants finanziari: funzione e indici più comunemente utilizzati (LTV, LTC, DSCR, ecc ). Eventi di Inadempimento concetto di materialità, grace periods e rights to cure, conseguenze. Cessione del contratto e cessione del credito da parte dei Finanziatori eventuali limitazioni. Trasparenza bancaria applicabilità. Imposta sostitutiva applicabilità. Condizioni Sospensive 1. Principali condizioni sospensive dell erogazione del Finanziamento Sottoscrizione dei Documenti Finanziari. Perfezionamento delle garanzie in particolare, iscrizione dell ipoteca. Sottoscrizione dei documenti contrattuali disciplinanti l Acquisizione degli Immobili da parte del Beneficiario.

9 Condizioni Sospensive (cont.) Evidenza dei poteri per la sottoscrizione dei Documenti Finanziari. Consegna della relazione notarile. Consegna della perizia sul valore degli Immobili e di eventuali DD reports. Versamento dell equity necessaria all Acquisizione. Assenza di Eventi Pregiudizievoli Significativi. Condizioni Sospensive (cont.) 2. Condizioni specifiche della Linea Capex Possesso delle autorizzazioni amministrative per i Lavori di Sviluppo, giustificativi delle spese da finanziare con l eventuale Linea Capex ( Stato Avanzamento Lavori o fatture)

10 Rimborso obbligatorio 1. Principali eventi di rimborso obbligatorio (parziale o totale): Standard Cambio di controllo del Beneficiario Illegalità, market disruption Excess cash flow (canoni) Rimborso obbligatorio (cont.) Specifici per operazioni di RE Finance Perimento o espropriazione degli Immobili Cessione degli Immobili, anche frazionatamente (intero ricavato della cessione vs. ALA). Incasso di indennizzi assicurativi. Mancato rilascio/revoca delle autorizzazioni per i Lavori di Sviluppo.

11 Il leasing immobiliare è il contratto con il quale una parte, detta locatore, si obbliga a mettere a disposizione dell altra parte, detta conduttore o locatario, per un dato tempo, un bene immobile verso un corrispettivo, pagabile a scadenze periodiche, determinato in relazione al valore dell immobile, alla durata del contratto ed altri elementi; detti immobili sono acquistati o fatti acquistare dal locatore, su scelta e indicazione del conduttore con facoltà per quest ultimo di divenirne il proprietario alla scadenza del periodo contrattuale dietro versamento di un importo da determinare secondo criteri prestabiliti. (Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Milano) Il leasing immobiliare (cont.) Natura: Il leasing immobiliare rientra nell attività di concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma di cui all art. 106 TUB e pertanto è riservata agli intermediari finanziari iscritti nell albo di cui a tale articolo del Testo Unico Bancario.

12 Il leasing immobiliare (cont.) Parti: la società di leasing che si obbliga a mettere a disposizione dell utilizzatore un immobile; il fornitore proprietario dell immobile; e l utilizzatore che acquista il bene immobile in leasing per soddisfare le proprie necessità. Da cui la caratteristica della trilateralità del contratto rispetto alla bilateralità che contraddistingue il leaseback. Il leasing immobiliare (cont.) Oggetto: beni immobili che mantengono o addirittura aumentano il proprio valore nel tempo. Conseguenze: durata più lunga rispetto al leasing mobiliare; quantum economico richiesto per il riscatto del bene costituisce solitamente un onere economico importante sia per la lenta obsolescenza, sia per la rivalutazione subita dagli immobili.

13 Il leasing immobiliare (cont.) Operazione unitaria sul piano economico ma strutturata in due rapporti distinti sul piano giuridico (ancorché collegati contrattualmente): società di leasing e fornitore (contratto di compravendita e/o appalto); e società di leasing e utilizzatore (contratto di leasing). L insieme dei contratti di compravendita (e/o appalto) e di leasing esprimono, nel loro collegamento, la causa di finanziamento che caratterizza il contratto de quo.