I MIGLIORAMENTI FONDIARI Cap. 9, pagg

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1 I MIGLIORAMENTI FONDIARI Cap. 9, pagg Sono investimenti che vengono fatti in agricoltura e che riguardano il Capitale Fondiario Un investimento è un impiego di denaro in un attività produttiva allo scopo di ottenere o accrescere un utile o un reddito. Gli investimenti rientrano nelle scelte di lungo periodo e possono essere considerati in 2 modi: in economia agraria vengono considerati come se si rinnovassero all infinito ed esistessero nell azienda per sempre in economia generale vengono considerati con durata limitata I miglioramenti fondiari dal punto di vista giuridico si distinguono in: Miglioramenti in senso stretto o intrinseci costituiti da ogni opera incorporata strettamente nel fondo: spietramenti, scassi, prosciugamenti Miglioramenti estrinseci o addizioni che comportano un accrescimento quantitativo del fondo ma che conservano una propria individualità: fabbricati rurali, impianti arborei Trasformazioni degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali 1

2 In economia agraria non si tiene conto delle distinzioni suddette per cui vengono considerati miglioramenti fondiari tutti gli interventi con opere private che comportano un investimento stabile di capitali sulla terra e che determinano o un incremento di reddito o un incremento di valore dell azienda agraria (un aumento del valore del capitale fondiario) Esempi di miglioramenti fondiari sono: Costruzione di fabbricati rurali (fienili, stalle, ricoveri, etc.) Sistemazioni degli appezzamenti; Costruzione di strade Costruzione di impianti fissi di irrigazione, di pozzi Affossature e fognature per la regimazione delle acque Impianti arborei Reti elettriche e telefoniche 2

3 I miglioramenti fondiari richiedono scelte di lungo periodo in quanto ciascuna opera può essere alternativa ad un altra, ad es. l irrigazione per scorrimento può essere sostituita con quella per aspersione. Sono molto costosi per cui devono essere vagliati attentamente prima della loro introduzione in azienda. È perciò necessario formulare un giudizio di convenienza basato sul fatto che il vantaggio derivante dal miglioramento sia superiore al suo costo. Qual è l indice che traduce in cifre il vantaggio, la convenienza dell esecuzione del miglioramento? Abbiamo visto che i miglioramenti fondiari sono investimenti che comportano un incremento di reddito o un incremento di valore del capitale fondiario quindi l indice dovrebbe essere il Beneficio fondiario (Bf) La miglioria però non comporta però solo un aumento del Bf, fa si che anche le capacità dell imprenditore si estrinsechino meglio, quindi sarebbe più idoneo il reddito fondiario dato da Bf ± Tornaconto perché è più aderente alla realtà: infatti il proprietario è, di solito, anche imprenditore. Continuando in tal senso, la miglioria può rendere più razionale e produttivo anche il lavoro quindi l indice dovrebbe essere alla fine il Reddito netto dell imprenditore 3

4 In questa sede, noi considereremo il reddito fondiario perché è l indice tradizionalmente utilizzato in economia agraria ed anche in estimo e che coincide, se l azienda è gestita con criteri di ordinarietà (Tornaconto = 0), con il Beneficio fondiario (Bf) I dati da determinare al fine della formulazione del giudizio di convenienza sono: n Tempo richiesto per eseguire il miglioramento Rf 0 Reddito fondiario prima di eseguire il miglioramento Rf n Reddito fondiario dopo il miglioramento V 0 Valore del fondo prima del miglioramento V n Valore del fondo dopo il miglioramento K t Costo totale delle opere di miglioramento riferito al tempo n K t *r Il costo annuo delle opere di miglioramento Il tempo necessario per eseguire una miglioria fondiaria non è mai brevissimo. Al termine del tempo n, il miglioramento dà il risultato positivo e a tale epoca vanno riferiti tutti i dati che servono per esprimere il giudizio di convenienza. Il Rf 0 e il Rf n vanno calcolati tramite bilancio; il Rfn richiede maggiore attenzione perché bisogna tener presenti tutte le variabili che fanno aumentare o diminuire le voci del bilancio Il valore del fondo è quello di mercato e si calcola normalmente applicando la formula di capitalizzazione (annualità costanti posticipate illimitate) V 0 = Bf / r S 0 = a / r 4

5 Il costo totale dell opera (K t ) va riferito al tempo n ed è costituito dal totale delle spese sostenute dall imprenditore per l esecuzione delle opere al netto dei redditi eventuali e del contributo statale o regionale. Il costo totale è quindi dato da: n K t = costi diretti + costi indiretti redditi eventuali contributi 0 pubblici Costi diretti, costituiti dagli esborsi monetari sostenuti per la progettazione, l acquisto dei materiali, la manodopera etc. Se non vengono impiegate risorse aziendali i costi corrispondono alle spese effettive; se l azienda contribuisce con i propri mezzi all esecuzione delle opere, andranno computati i costi variabili sopportati (carburanti, manodopera avventizia, materiali vari, etc.) Costi indiretti, rappresentati dalle riduzioni di reddito subite dal fondo nel periodo di esecuzione del miglioramento. Si ottengono per differenza tra reddito fondiario ante miglioramento (Rf 0 ) ed i redditi percepiti durante l esecuzione delle opere. Sono indicati anche come mancati redditi. (In termini giuridici non sono un danno emergente bensì un lucro cessante) 5

6 I redditi eventuali sono quelli ottenibili in più rispetto al Rf 0, durante il tempo n; si determinano per differenza fra i maggiori redditi fondiari ottenibili durante il tempo n ed il reddito fondiario ante miglioramento Redditi eventuali Rf n Rf 0 0 n Mancati redditi Reddito fondiario durante il tempo n Il costo annuo dell opera (Kt * r ) è dato dall interesse annuo calcolato sul totale della spesa. Se il denaro è preso a prestito, il tasso r da adottare è quello corrente per la provvista dei capitali mediante il ricorso al credito ordinario o al credito a tasso agevolato. Se invece si dispone di denaro proprio, si deve usare il tasso che si realizzerebbe in altri investimenti produttivi accessibili ed ugualmente sicuri (r = tasso minimo soddisfacente o costo di opportunità). 6

7 Per determinare la convenienza economica del miglioramento bisogna mettere a confronto 2 situazioni: quella prima del miglioramento e quella dopo del miglioramento I giudizi di convenienza si possono dare in 3 maniere diverse, in termini di: Reddito Capitale Saggi di interesse Analisi in termini di reddito Si effettua ponendo a confronto i dati annui con la seguente espressione: Rf n Rf 0 K t * r Il miglioramento è conveniente quando il maggior reddito annuo (Rf n Rf 0 ) supera o per lo meno eguaglia la maggior spesa annua Il confronto può essere usato in termini di qualsiasi reddito (Reddito netto, reddito da lavoro, reddito netto corretto). 7

8 Analisi in termini di capitale Si effettua ponendo a confronto i valori del fondo con la seguente espressione: V n V 0 K t Il miglioramento è conveniente quando il migliorato (V n V 0 ) supera o per lo meno eguaglia la spesa (K t ) Analisi in termini di saggio di interesse Si effettua calcolando il tasso al quale viene investito il capitale sul fondo. Tale tasso si ottiene: (Rf n Rf 0 ) / K t = r Quando r è superiore a r o è maggiore di quello riscontrabile in altri investimenti, il miglioramento è conveniente. 8

9 I giudizi nei termini che abbiamo visto, si utilizzano sia per miglioramenti di durata pressoché illimitata sia per quelli di durata limitata (es. impianto di irrigazione). In questo caso, però, si deve calcolare anche la quota di reintegrazione che andrà a diminuire il reddito Rf n È un espressione molto simile alla prima perché: Vn = Rfn / r V0 = Rf0 / r Rfn / r Rf0/r Kt*r /r che dà Vn V0 Kt Le equazioni in tal caso si equivarrebbero ma questo raramente si verifica perché i saggi di capitalizzazione possono essere diversi tra di loro e diversi con il saggio di interesse. Le equazioni restano distinte e si userà l una o l altra a seconda della situazione: - in termine di reddito per un proprietario che intende continuare nell impresa; - in termine di capitale per un proprietario che è interessato a vendere 9