Elementi di estimo di base per la fattibilità dei progetti

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1 Elementi di estimo di base per la fattibilità dei progetti Venezia, 15 ottobre 2014 Prof. Antonella Faggiani Arch. Valentina Antoniucci, collaboratrice alla didattica Corso di Estimo Lezione #2 Laurea Magistrale Architettura per il Nuovo e l Antico Dipartimento di Architettura Costruzione e Conservazione

2 Elementi di base I concetti di base: Prezzo/valore Giudizio/previsione/obiettività-oggettività Aspetti economici/basi di valore Nell ambito della valutazione economica del progetto due sono le basi di valore rilevanti: Valore di mercato Valore di costo Il valore di trasformazione rappresenta un valore derivato dai precedenti Corso di Valutazione Economica del Progetto Laurea Magistrale Architettura per il Nuovo e l Antico 2014_15 prof. Antonella

3 Valore di mercato (definizione IVS 2014) L ammontare stimato a cui una attività o passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni Si escludono effetti economici causati da condizioni particolari e si assume che nel caso sussista una relazione sinergica fra beni (o parti di essi), il valutatore debba necessariamente tenerne conto e stimare il valore alla luce di tale peculiare relazione Cfr valore speciale o complementare

4 Valore di costo (Vc) Caratteristica del bene: possibilità di produrre il bene determina un valore di costo (Vc) Criteri di stima: somma dei valori di mercato dei singoli fattori concorrenti alla produzione

5 I procedimenti di stima I procedimenti di stima, che seguono dal metodo comparativo, possono essere distinti in: procedimenti diretti/comparativi procedimenti indiretti o analitici Il procedimento diretto è utilizzabile se è possibile reperire dati economici (prezzi/valori) relativi a beni analoghi a quello oggetto di stima (comparativi) In assenza di dati economici che consentano una comparazione diretta, la stima avviene attraverso un procedimento indiretto Ogni base di valore si caratterizza per specifici procedimenti diretti/indiretti

6 La stima del valore di mercato In funzione dei dati disponibili, il valore di mercato può essere stimato attraverso diverse famiglie di procedimenti Procedimenti diretti Stime basate su prezzi non normalizzati confronto diretto con l impiego di campione significativo (gaussiana) di comparables scala dei prezzi noti stime pluriparametriche Utilizzo di coefficienti per «ragguagliare» «normalizzare» i comparables Procedimenti indiretti (approccio reddituale) Capitalizzazione dei redditi

7 Confronto diretto con campione significativo Se la distribuzione dei valori è di tipo normale Il valore medio coincide con l intervallo di maggior frequenza (valore modale) allora il valore di stima è pari alla media aritmetica dei dati raccolti I prezzi raccolti evidenziano la natura statisticamente significativa del campione e l esistenza di un valore massimamente frequente compreso tra L_MQ: =prezzo/mq e euro al mq Vm = (P1 + P2 + + Pn)/n No. of observations Upper Boundaries (x < b

8 Elementi di problematicità PREZ_MQ L analisi della distribuzione dei prezzi permette di individuare casi probabilmente non omogenei No. of observations Upper Boundaries (x < boundary) In questo caso, alcuni casi possono essere scartati perché scartati perché appartenenti ad un altro segmento di mercato (curva bimodale): l effetto Expected Normal sarebbe di avvicinare media e moda

9 Il valore di costo Il valore di costo attiene all aspetto economico di un bene nella prospettiva del processo edilizio I soggetti Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione dei soggetti che intervengono nel processo produttivo: Il Costo di costruzione è riferito all impresa di costruzione Imprenditore Promotore Costo totale di produzione Ctot Imprenditore Costruttore Costo di costruzione Cc Il Costo di produzione è riferito al promotore dell intervento edilizio

10 Il Costo di costruzione Il costo di costruzione rappresenta la somma delle spese che, al momento della stima, un impresa edilizia deve sostenere per realizzare un prodotto edilizio o intervento attraverso un processo edilizio Il costo di costruzione si compone di: il costo tecnico di costruzione (Ctk) che remunera dei fattori produttivi legati alla realizzazione dell intervento edilizio (materiali, manodopera, noli e trasporti) I costi indiretti (costi generali di funzionamento del cantiere e le spese generali dell impresa e l utile dell impresa)

11 Stime del costo di costruzione e livello di progettazione La stima del valore di costo può avvenire attraverso: procedimenti sintetici procedimenti analitici La scelta del procedimento è legata: alla qualità e quantità di informazioni di cui disponiamo circa il progetto Livello di definizione progettuale Procedimento Obiettivo Progetto preliminare attività di ideazione Diretto/comparativo Preventivo sommario Progetto esecutivo Analitico CME

12 Il procedimento sintetico Il procedimento sintetico di stima del più probabile valore di costo è sviluppato in modo analogo alla stima del più probabile valore di mercato Nel caso si disponga di un data base di una certa ampiezza, sarà eventualmente possibile procedere all analisi dei dati e all analisi della distribuzione di frequenza cfr. principio di ordinarietà/principi dell estimo Nel caso si disponga di un numero modesto di casi, si potrà procedere alla stima attraverso un procedimento analogo a quello della scala dei prezzi noti i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti direttamente da imprese di costruzione oppure tramite la più selezionata letteratura di settore

13 La fonte del prezziario del Collegio di Milano Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è rappresentata dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano Pubblicato da oltre 10 anni, i volumi del Collegio forniscono una documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad una serie di interventi di diversa destinazione I valori riportati nei prezziari devono essere considerati indicativi e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato possono influire sui costi di costruzione Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità

14 Costo di produzione Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti voci di costo: dove: C P = Ca + C C + St + Sg + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up Ca: costo dell area Cc: costo di costruzione St: spese tecniche (di progettazione e di collaudo) Sg: spese generali Oneri suddivisi in: Ou: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria Ccc: contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario Sc: spese di commercializzazione Up: utile dell imprenditore promotore

15 Gli oneri concessori Gli oneri di urbanizzazione primaria possono essere corrisposti: con pagamento in moneta della quota stabilita attraverso la realizzazione a scomputo delle opere da parte del promotore del progetto Gli oneri di urbanizzazione secondaria in genere vengono pagati sulla base dei valori tabellari qualche comune prevede la realizzazione di opere pubbliche in alternativa al pagamento degli oneri Il computo del contributo sul costo di costruzione è più complesso (cfr tabelle comunali)

16 Spese tecniche, imprevisti e marketing Le spese tecniche riguardano la remunerazione di tutti i servizi tecnici che vengono prestati da soggetti nel corso del progetto edilizio: la progettazione (preliminare, definitiva, esecutiva) la direzione lavori e il collaudo Questa voce si stima in percentuale sul costo di costruzione In funzione delle caratteristiche del progetto di trasformazione, gli imprevisti si possono attestare intorno al 3-5% del costo di costruzione Le spese di commercializzazione riguardano le spese sostenute per la promozione/pubblicità del progetto e per il supporto alla vendita degli immobili (si stimano in percentuale: 2-3% sui ricavi)

17 Il profitto del promotore Il profitto del promotore rappresenta la remunerazione: della sua capacità imprenditoriale; del rischio assunto nell investimento: In linea generale, tre sono i principali rischi di cui si fa carico il promotore Rischio amministrativo Rischio costruttivo Rischio commerciale Ordinariamente viene ritratto al termine del processo; Possono essere stimati come aliquota dei i ricavi totali (indicazione orientativa: 10-15% dei ricavi, ovvero del valore di mercato dei beni realizzati) il costo di produzione

18 Il valore del costo dell area e valore di trasformazione Il valore del costo dell immobile destinato a sviluppo può essere stimato per via comparativa per via ricostruttiva Nel caso della stima per via sintetica, dovremo riferirci al mercato dei beni destinati a sviluppo (aree edificabili, immobili da ristrutturare) e identificare dei comparativi grazie ai quali procedere alla stima per comparazione

19 Un esempio Unità di misura Quantità Costo unitario Costo totale Costo dell'area mc edificabile , Costi di demolizione mc edificato , Costo di costruzione mq , Imprevisti costo di costruzione 5% Oneri concessori Oneri di urbanizzazione primaria mq , Oneri di urbanizzazione secondaria mq , Contributo sul costo di costruzione costo di costruzione 10% Spese generali costo di costruzione 10% Spese tecniche costo di costruzione 7% Spese di commercializzazione ricavi totali (22 mil) 2% Profitto costi di produzione 37% Totale costi di produzione

20 La diversa incidenza delle voci di costo 28% 19% 1% 9% 3% 40% area idoneizzazione costruzione oneri spese varie profitto

21 La funzione di produzione e l analisi del valore immobiliare I ricavi totali del promotore di un operazione immobiliare devono internalizzare le seguenti voci di costo: il costo dell area il costo di costruzione il profitto del promotore gli altri costi di produzione del bene immobiliare (Op, Ci, Ou, Sg, I) I ricavi totali del promotore rappresentano il valore di mercato dei beni immobili realizzati Profitto del promotore Altri costi Costo di costruzione Costo dell area

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