Relazione di Consulenza tecnica per la valutazione dei beni immobili siti in Comune di Arzachena, Via Cavallotti.

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1 di Consulenza tecnica per la valutazione dei beni immobili siti in Comune di Arzachena, Via Cavallotti. Premessa Il sottoscritto, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Sassari al n. 2717, in data veniva nominato tecnico estimatore nell ambito del fallimento n 2/2015. Le operazioni di consulenza hanno avuto inizio il giorno 27 Gennaio 2016 alle ore 15:00 presso gli immobili oggetto di stima, precisamente in Comune di Arzachena, Via Cavallotti., erano presenti oltre al C.T., il Dott. Marco Decandia in qualità di Curatore. Si sono quindi esaminati i beni mobili ed immobili oggetto di stima. Per una completa conoscenza e comprensione del caso in esame, una delle fasi indispensabili è costituita dalla raccolta di tutto il materiale necessario alla definizione della pratica che ha interessato i seguenti uffici: presso l Ufficio Tecnico Erariale di Sassari per l effettuazione di visure e ricerche nonché per richiesta della planimetria dell immobile; presso l Ufficio Tecnico Comunale di Arzachena per la raccolta dei documenti inerenti le concessioni edilizie, sanatorie e/o condoni edilizi; I beni oggetto di stima, sono costituiti da: 1) Immobile censito al Catasto fabbricati al foglio 41/a mappale 276 sub 3, cat A/2 vani 1; (vedi allegato B) Via Amsicora, 8 Tempio Pausania pag. 1

2 2) Immobile censito al Catasto Terreni al foglio 41/a mappale 653, cat Fu D accertamento di mq 12,00; (vedi allegato B) 3) Immobile censito al Catasto Terreni al foglio 41/a mappale 4940, cat pascolo di mq 245,00 siti in Comune di Arzachena, Via Cavallotti. (vedi allegato B). Descrizione dell immobile foglio 41/a mappale 276 sub 3; L unità immobiliare attualmente è adibita a posto auto coperto, con accesso carrabile dalla Via Cavallotti. La struttura è in muratura portante, le finiture interne ed esterne son al civile l unico infisso presente è in legno massello la pavimentazione in battuto di cemento, la copertura è composta da un tetto a due falde con manto di tegole tipo coppi. (vedi allegato A). Situazione catastale foglio 41/a mappale 276 sub 3; L immobile era censito in catasto Fabbricati con Categoria A/2 (ABITAZIONE), al fine di regolarizzare la situazione si è proceduto alla redazione della Variazione Catastale con causale Cambio di destinazione d uso da abitazione a posto auto coperto, pertanto i nuovi datai catastali risultano essere i seguenti : Foglio 41/a mappale 276 sub 4 cat C/6 classe 1, cons. mq 20 (vedi allegato B-C). Via Amsicora, 8 Tempio Pausania pag. 2

3 Verifica Conformità Urbanistica foglio 41/a mappale 276 sub 3 ora sub 4; Dai documenti acquisiti dall Ufficio Tecnico del Comune di Arzachena, è stato possibile verificare la legittimità della costruzione in quanto la stessa è stata regolarmente autorizzata con C.E. N 82/ In merito all agibilità si dichiara che gli immobili con destinazione posto auto non sono soggetti al rilascio di agibilità. (vedi allegato F) Sanabilità delle opere abusive eseguite foglio 41/a mappale 276 sub 3 ora sub 4; Non sono stati riscontrati abusi. Descrizione dell immobile foglio 41/a mappale 653 e 4940; Al momento del sopralluogo è emerso che nell area di sedime dei mappali 653 e 4940 è stata costruito un fabbricato che viene di seguito descritto: Fabbricato costituito da un piano seminterrato e due piani fuori terra adibito ad abitazione, la struttura portante è mista blocchi di cls e c.a.. Piano seminterrato: Attualmente adibito a cantina/taverna composto da un unico ambiente, le finiture interne ed esterne sono al civile, i pavimenti in ceramica, gli infissi esterni in alluminio. Piano terra: Adibito ad abitazione si compone da un soggiorno, un salotto, una cucina, tre camere da letto e due bagni, è presente un cortile e tre verande coperte. Le finiture interne ed esterne sono al civile, i pavimenti in ceramica così come i rivestimenti di bagni e cucina, gli infissi esterni in alluminio, mentre quelli interni in legno massello. Via Amsicora, 8 Tempio Pausania pag. 3

4 Piano Primo: Adibito a sottotetto si compone di un ambiente destinato a sottotetto, una terrazza ed un bagno. Le finiture interne ed esterne sono al civile, i pavimenti in ceramica così come i rivestimenti del bagno, gli infissi esterni in alluminio, mentre quelli interni in legno massello. L impianto di riscaldamento e costituito da una idrocaldaia a pellett con corpi radianti in alluminio. L impianto elettrico rispetta la normativa vigente in materia. (vedi allegato A). Situazione catastale foglio 41/a mappale 653 e 4940; Come esposto nella descrizione di cui sopra, si è reso necessario predisporre l accatastamento dell immobile costruito nell area di sedime dei mappali 653 e 4940, pertanto si è proceduto alla redazione di tipo mappale ed alla redazione di pratica Docfa. Tali passaggi tecnici hanno generato la seguente nuova situazione Catastale: Foglio 41/a mappale 5196 cat A/2 classe 1, Vani 7,5 (vedi allegato D-E). Verifica Conformità Urbanistica foglio 41/a mappale 653 e 4940 ora mappale 5196; Dai documenti acquisiti dall Ufficio Tecnico del Comune di Arzachena, è stato possibile verificare la legittimità della costruzione in quanto la stessa è stata regolarmente autorizzata con C.E. N 82/1997. (vedi allegato F).. In merito all agibilità si dichiara che dalla ricerche effettuate l immobile è privo del certificato di agibilità. Via Amsicora, 8 Tempio Pausania pag. 4

5 Per quanto attiene l attestato di prestazione energetica, esso non era presente, pertanto si è provveduto alla redazione dello stesso. (vedi allegato G) Sanabilità delle opere abusive eseguite foglio 41/a mappale 653 e 4940 ora mappale 5196; Non sono stati riscontrati abusi. Si precisa che per la loro conformazione pur essendo due beni distinti a parere dello scrivente, la vendita degli stessi deve avvenire in un unico lotto. Criteri di stima e calcolo superfici commerciali; La metodologia Il procedimento adottato per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni in oggetto, si basa sul metodo sintetico comparativo e consiste nel comparare il fabbricato da stimare con altri simili esistenti nella zona e dei quali siano noti i prezzi di mercato. La ricerca dei campioni utilizzati per la comparazione è quindi basata sulla maggiore omogeneità di caratteristiche tra questi beni ed il bene oggetto di stima. L individuazione di tale omogeneità si basa sulla verifica delle condizioni intrinseche ed estrinseche che influiscono a far variare il valore del fabbricato; Le condizioni Intrinseche considerate sono: L ampiezza dei vani utili, la loro esposizione e luminosità; Le caratteristiche dei pavimenti, rivestimenti ed infissi, Il grado di rifinitura dei locali; L esposizione prevalente del fabbricato, la presenza di ampie terrazze, verande e cortili Le caratteristiche delle pareti esterne e interne ; Lo stato di conservazione e manutenzione del bene; Via Amsicora, 8 Tempio Pausania pag. 5

6 Lo stato di efficienza degli impianti elettrico, idrico, di riscaldamento; Le condizioni estrinseche considerate sono: La destinazione prevalente dei fabbricati del luogo che conferiscono alla zona una particolare fisionomia; La presenza o meno nelle vicinanze di centri commerciali, uffici o mercati, e nel caso in esame è nota la vicinanza con importanti mete turistiche e con centri che offrono vari servizi Porto aeroporto etc. come Olbia e Santa Teresa; Il grado di richiesta da parte del mercato locale di fabbricati simili; Questi sono solo alcuni tra i più importanti elementi considerati per la valutazione delle caratteristiche degli immobili necessari anche alla individuazione dei beni utili alla comparazione. Sono state esperite pertanto delle indagini di mercato intese a reperire i suddetti prezzi al metro quadrato commerciale (parametro utilizzato nelle compravendite). Altro parametro fondamentale nella comparazione è la superficie commerciale; la superficie commerciale dell appartamento, così come quella del garage, viene determinata al lordo dei muri esterni e dei muri divisori interni e di metà dei muri perimetrali interni. I balconi vengono considerati in ragione di 1/4 e la veranda coperta i cortile 1/5. Individuati i beni simili ed i relativi prezzi sul mercato (intesi al mq), definita la superficie commerciale del bene oggetto di stima, si è proceduto alla valutazione del prezzo di mercato del suddetto risolvendo l equazione che confronta i valori dei fabbricati campione con i relativi prezzi e riportando il parametro ottenuto al fabbricato oggetto di stima. Determinazione della superficie commerciale In base alle considerazioni appena svolte e a seguito dell indagine di mercato esperita, i risultati si possono così riassumere: Via Amsicora, 8 Tempio Pausania pag. 6

7 Foglio 41/a mapp. 276 sub. 4 (ex sub 3) unità immobiliare ad uso posto auto coperto ; locale sup. lorda mq coeff. sup. commerciale mq Posto auto coperto 24,00 1,00 24,00 Cortile 43,16 0,20 8,63 TOTALE superficie commerciale 32,63 Foglio 41/a mapp (ex mapp ) unità immobiliare ad uso abitazione ; locale sup. lorda mq coeff. sup. commerciale mq Cantina Piano S1 61,55 0,50 30,77 Appartamento Piano terra 141,12 1,00 141,12 Verande Piano terra 13,41 0,25 3,35 Cortile Piano terra 108,00 0,20 21,60 Soffitta Piano primo 36,89 0,50 18,44 Veranda Piano primo 11,60 0,25 2,90 TOTALE superficie commerciale 218,18 Via Amsicora, 8 Tempio Pausania pag. 7

8 Determinazione del più probabile valore di mercato del bene immobile; nella determinazione del valore a mq degli immobili influisce molto la destinazione dell area nella quale sorgono, in questo caso residenziale commerciale. Dall attenta mediazione dei dati elaborati tramite l applicazione del suddetto metodo estimativo, si è individuato il valore unitario a mq di superficie commerciale, e precisamente: immobile sito in Comune di Arzachena Via Cavallotti, Foglio 41/a mapp. 276 sub 4 (Posto a auto coperto) valore a mq 850,00/mq immobile sito in Comune di Arzachena Via Cavallotti, Foglio 41/a mapp (abitazione) valore a mq 1350,00/mq il valore di mercato dei beni oggetto di stima si ottiene moltiplicando il suddetto valore unitario per la superficie commerciale precedentemente calcolata: immobile sito in Comune di Arzachena Via Cavallotti, Foglio 41/a mapp. 276 sub 4 (Posto a auto coperto) valore dell immobile 850,00/mq * 32,63 mq = ,50 Considerando che il fallimento riguarda la quota ½ il valore di tale quota è pari a (27.735,50/2) = ,75 immobile sito in Comune di Arzachena Via Cavallotti, Foglio 41/a mapp (Abitazione) valore dell immobile 1.350,00/mq * 218,18 mq = ,00. Considerando che il fallimento riguarda la quota ½ il valore di tale quota è pari a ( ,00/2) = ,50 Via Amsicora, 8 Tempio Pausania pag. 8

9 Letteratura di riferimento: o la valutazione degli immobili (Pirola); o il consulente tecnico del tribunale (DEI); o il manuale del consulente tecnico (Pirola) conclusioni le ricerche e le successive analisi svolte sui beni oggetto di stima hanno condotto alla valutazione del più probabile valore di mercato dei beni singolarmente e nel complesso; ritenendo di aver esaurientemente svolto l incarico affidatomi, nel ringraziare per la fiducia accordata, si rimane a disposizione per ogni eventuale chiarimento. Tempio Pausania, 04 Aprile 2016 Il tecnico incaricato GEOM. GIOVANNI BATTISTA AISONI Via Amsicora, 8 Tempio Pausania pag. 9