TRIBUNALE DI AREZZO ESECUZIONE IMMOBILIARE N 351/2013

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1 TRIBUNALE DI AREZZO PERIZIA DI STIMA ESECUZIONE IMMOBILIARE N 351/2013 ********************************* Al sottoscritto Arch. Valeria Capecchi, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di al n 277 con studio in Foiano della Chiana, C.so Vittorio Emanuele n 25, veniva conferito, nell udienza del 04/02/2014 presieduta dal Giudice dell Esecuzione Dott. Cosmo Crolla, l incarico di determinare il valore degli immobili pignorati oggetto dell Esecuzione Immobiliare n 351/2013. In data 14/02/2014 e 22/04/2014 venivano effettuati due sopralluoghi al fine di acquisire gli elementi necessari per una obbiettiva valutazione. Esaminati i beni da stimare, si è costituito un unico lotto. LOTTO UNICO La piena proprietà su un appezzamento di terreno ubicato nel Comune di Foiano della Chiana, lungo la via Voltura della superficie catastale complessiva di mq.800 sul quale è edificato un fabbricato di civile abitazione non ancora ultimato comprendente due unità abitative per una capacità volumetrica complessiva di mc.500. L immobile oggetto della presente Esecuzione Immobiliare è un appezzamento di terreno ubicato nel Comune di Foiano della Chiana, lungo la via Voltura, della superficie catastale complessiva di metri quadrati 800 ricadente in sottozona B4/24 sul quale è stato edificato 1

2 un fabbricato di civile abitazione, comprendente due unità abitative, per una capacità volumetrica complessiva di mc.500. Attualmente il fabbricato è stato realizzato fino al rustico delle strutture. Provenienza I beni oggetto della presente Esecuzione Immobiliare risultano essere di proprietà ************ tramite Atto di Compravendita Notaio Barbagli, repertorio n del 16/11/2007 registrato ad il 26/11/2007 al n.9539 vol. 1T, trascritto ad il 26/11/2007 al n reg. generale, n reg. part.. ( vedi allegato a) titolo di provenienza Atto Notaio Barbagli del 16/11/2007 repertorio n ). Descrizione catastale Comune di Foiano della Chiana Catasto Terreni Intestati unità immobiliari ************************************* Immobili Foglio 34 p.lla 261 qualità seminativo arborato classe 2 Ha reddito dominicale 4,09, reddito agrario 1,49; Foglio 34 p.lla 263 qualità seminativo arborato classe 2 Ha reddito dominicale 0,45 reddito agrario 0,17. ( vedi allegato b) estratto di mappa 1:2000 con individuate le particelle interessate) Descrizione fisica Trattasi di un appezzamento di terreno edificabile che si attesta lungo la via Voltura con una volumetria assegnata secondo le norme 2

3 del Piano Regolatore Generale in base alla Sottozona B4/24 di mc Sul terreno è presente un fabbricato non ancora ultimato realizzato al rustico delle strutture comprendente due unità abitative. Il lotto è ubicato in un contesto territoriale caratterizzato dalla presenza di immobili di edilizia residenziale di recente costruzione. Il terreno è pianeggiante situato alla quota stradale perciò facilmente accessibile dalla via di Voltura. Il fabbricato in corso di costruzione si sviluppa su due piani fuori terra, con copertura a capanna senza locali interrati. Confini: via Voltura, p.lla 307 su due lati, p.lla 331, salvo se altri. Dati metrici Superficie terreno inclusa in Sottozona B/4 24 mq. 800,00 Volume massimo edificabile Mc. 500,00. Superficie coperta delle due abitazioni realizzate al rustico: abitazioni mq. 82,70 + portici mq. 19,45 = Totale mq. 102,15 Volume complessivo: abitazioni mq. 82,70 x 5,70 = mc. 471,39 + portici mq. 19,45 x 2,85 x 50% = mc. 27,71 = Totale = mc. 499,10 L individuazione attuale del bene è conforme a quella indicata nel titolo di provenienza, Atto di Compravendita Notaio Barbagli repertorio n del 16/11/2007 registrato ad il 26/11/2007 al n.9539 vol. 1T, trascritto ad il 26/11/2007 al 3

4 n reg. generale n reg. part., e a quella contenuta nella nota di trascrizione del pignoramento del 16/09/2013 n reg. generale n reg. particolare. Situazione Urbanistica Trattandosi di terreni è stato richiesto il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Foiano della Chiana in data 28/02/2014 dal quale risulta che i terreni sono inclusi, in base al Piano Regolatore Generale, in Sottozona B4/24, ed in base al Regolamento Urbanistico, in Aree agricole della fascia pedecollinare (art.59). (allegato c). Sul terreno è stato rilasciato dal Comune di Foiano della Chiana ********************** il Permesso di Costruire n.17 del 16/04/2008 per la costruzione di un fabbricato di civile abitazione. (allegato d). Il progetto prevedeva la costruzione di un fabbricato isolato su due piani fuori terra, comprendente due unità abitative da cielo a terra con le stesse caratteristiche. Il fabbricato è allo stato attuale al rustico delle strutture. I lavori sono iniziati in data 07/07/2008 per cui dovevano essere completati entro il 07/07/2011 (tre anni dall inizio dei lavori). Non essendo stati completati sono state richiesta e concesse dal Comune di Foiano della Chiana due proroghe di un anno quale termine di ultimazione dei lavori, la prima con scadenza 07/07/2012 e la seconda con scadenza 07/07/2013. ( allegati e). Per il completamento dei lavori sarà necessario richiedere al Comune di Foiano della Chiana una Segnalazione Certificata di Inizio Attività 4

5 che richiederà il pagamento del contributo del costo di costruzione sulle opere da completare. Determinazione del valore di mercato Si determina il valore attraverso la stima sintetica a valore di costo per fabbricati non ancora ultimati. Per la valutazione si procede come segue: a) si rilevano le categorie dei lavori realizzati; b) si stabilisce l incidenza dei lavori eseguiti; c) si determina il valore di costo unitario pieno riferito a mc. calcolato dividendo il costo di fabbricati omogenei finiti per la relativa consistenza in mc./v.p.; d) si determina il costo a mc. delle strutture realizzate moltiplicando l incidenza stabilita come al punto b) per il costo pieno determinato come al punto c). e) si sommano gli oneri concessori comunali del permesso di costruire e la spese tecniche. Il valore del costruendo edificio resta stabilito nei suoi elementi costruttivi: valore dell area più il valore della costruzione che si ottiene moltiplicando il valore dell edificio per il costo unitario a mc. come al punto d) relativo alle strutture realizzate. Fabbricato isolato in corso di costruzione, da stimare, di cui sono state realizzate le fondazioni, le strutture in elevazione fuori terra e la copertura. Il fabbricato si prevede finito di tipo economico. La volumetria del fabbricato è pari a mc.500,00 5

6 Il valore del costo unitario finito a mc./v.p. si determina, con riferimento a riviste specializzate del settore edilizio, in 400,00 a mc. considerato che l immobile è costruito su terreno pianeggiante e privo di piano interrato. L incidenza delle strutture realizzate sul costo a mc/v.p.: fondazioni 4,50% strutture perimetrali e solai 25,50% copertura 5,50% totale incidenza 35,50% Valore costo unitario delle opere realizzate: il 35,50% di 400,00 = 142,00 a mc./v.p. Valore del costruendo fabbricato: valore dell area: mq. 800,00 mq. 82,70 = 717,30 mq. 717,30 x 50,00 = ,00 + valore costo di costruzione delle opere realizzate: mc. 500 x 142, ,00 + oneri concessori comunali: ,99 + spese tecniche ,00 = Valore complessivo ,99 Al valore del bene viene applicato un abbattimento forfetario del 20% in considerazione della situazione del mercato immobiliare attuale e di quanto suggerito dalla comune esperienza circa le differenze fra libero mercato e vendite coattive. Abbattimento = 20% di ,00 = ,00 Valore complessivo: , ,00 = ,00 6

7 Foiano della Chiana, 07/05/2014 VALORE COMPLESSIVO ,00 Arch. Valeria Capecchi 7