Tribunale di Alessandria Sezione fallimentare N.29/2018 R.F.

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1 Tribunale di Alessandria Sezione fallimentare N.29/2018 R.F. Fallimento METIS S.R.L. IN LIQUIDAZIONE Sentenza n.35/2018 del 4-7 maggio 2018 Giudice Delegato: Dott.ssa ENRICA BERTOLOTTO Curatore: Avv. Luca Canepa RAPPORTO DI CONGRUITA RELATIVO A PROPOSTA D ACQUISTO IMMOBILE AD USO BOX IN COMUNE DI ACQUI TERME Esperto alla stima: Geom. Stefano Mantelli Codice fiscale: MNTSFN70E07A182P Studio in: Corso Roma Alessandria Telefono: Fax: mantellistefano@libero.it Pec: stefano.mantelli@geopec.it Pag. 1

2 PREMESSA Con ordinanza dell Ill.mo Giudice Dott.ssa Enrica Bertolotto, in data 29/05/2018 veniva conferito al sottoscritto geom. Stefano Mantelli libero professionista iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Alessandria al n ed all Albo del Giudice del Tribunale di Alessandria al n.149/111, l incarico di consulente tecnico d ufficio nel procedimento di cui in epigrafe. In seguito ad offerta d acquisto proposta al Curatore Fallimentare Avv. Luca Canepa per il box in Comune di Acqui Terme (AL) ubicato in Via Carlo Marx snc identificato a Foglio 23 mappale 1840 sub.12, lo scrivente ha provveduto a redigere la presente relazione di verificare della congruità del prezzo offerto. In data 01/08/2018 il sottoscritto CTU provvedeva ad eseguire visita sopralluogo al fine di acquisire elementi utili alla redazione della presente relazione (consistenza, tipologia del bene, ubicazione e grado di conservazione. IDENTIFICAZIONE DEI BENI DATI CATASTALI L immobile oggetto della presente relazione è un box ubicato al piano interrato di un fabbricato residenziale pluripiano in Acqui Terme (Al) in Via Carlo Marx s.n.c. in zona nord ovest della città Mappa catastale Agenzia delle Entrate con individuazione del mapp.1840 Pag. 2

3 Di seguito vengono illustrati gli identificativi catastali : Catasto Fabbricati N.C.E.U. Comune di Acqui Terme (Codice A052) IDENTIFICATIVI: Sezione urbana Foglio Particella Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita C/ m 2 27 m 2 Euro 97,92 Indirizzo: VIA CARLO MARX SNC Piano S1 Intestazione METIS S.R.L. con sede in Vigevano Codice fiscale Coerenze: terrapieno, corridoio manovra comune sub.25, sub.13 ELABORATO PLANIMETRICO CATASTALE DESCRIZIONE IMMOBILI Il bene oggetto della presente relazione di stima è una unità immobiliare ad uso box ubicata al piano interrato di un fabbricato residenziale pluripiano in Acqui Terme (Al) in Via Carlo Marx s.n.c. in zona nord ovest dell abitato cittadino. L accesso carraio avviene da rampa condominiale su Via Carlo Marx dotata di cancello automatizzato, le autorimesse hanno pavimentazione e struttura in cemento con porta basculante in lamiera zincata e impianto di illuminazione interno. L altezza interna del piano interrato è di m 2,50. Pag. 3

4 PROVENIENZA IMMOBILI - Con atto Notaio Gabriele Garbarino del 26/03/1993 rep /4440 trascritto a Acqui Terme in data 14/04/1993 ai n.1173/1454 la Società Metis S.r.l. ha acquistato l area su cui ha edificato il complesso per la quota di 2/9 da per la quota di 5/9 da e per la quota usufruttuaria di 1/2 da TITOLI EDILIZI Il complesso è stato edificato in forza di Permesso di Costruire n. 109/05 del 07/12/2005 rilasciato a Metis S.p.A. e successive varianti con Denuncia di Inizio Attività del 17/03/2006, Permesso di Costruire n. 112/06 del 18/12/2006, Permesso di Costruire n. 91/07 del 17/09/2007, Denuncia di Inizio Attività del 11/10/2007, Denuncia di Inizio Attività in variante del 21/12/2007 ed ultima Denuncia di Inizio Attività del 06/06/2008, con rilascio del certificato di agibilità parziale del 30/12/2008. ISCRIZIONI IPOTECARIE - TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Iscrizioni -Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo condizionato del 21/09/2006 repertorio n /14235 a rogito Notaio Garbarino Gabriele di Acqui Terme (Al), iscritta ad Acqui Terme in data 22/09/2006 R.P. 989 R.G. 5225, a favore di Cassa di Risparmio di Asti S.p.A. con sede ad Asti e C.F , contro Metis S.p.A.,gravante sui terreni su cui è stato edificato l immobile residenziale. Trascrizioni - Convenzione edilizia stipulata con il Comune di Acqui Terme del 23/12/1994 rep. n /5161 a rogito Notaio Garbarino Gabriele, trascritta ad Acqui Terme il 11/01/1995 ai n.129/110 per l attuazione del piano esecutivo convenzionato di edilizia privata di Via Fontana D Orto in cui è inserito il fabbricato residenziale che ospita le autorimesse. - Decreto di ammissione al concordato preventivo del 09/11/2015 rep. n del Tribunale di Alessandria, trascritto a Acqui Terme in data 25/01/2016 ai nn. 153/180. Pag. 4

5 CRITERI DI STIMA VALUTAZIONE IMMOBILI Per la valutazione dei beni immobili di cui trattasi, il sottoscritto C.T.U. ha tenuto conto, oltre alle solite condizioni di mercato anche dello stato peculiare del bene stesso in relazione a : Stato dei luoghi ed ubicazione rispetto al contesto edilizio circostante; Condizioni di accesso pedonali e veicolari; Vetustà, stato di conservazione e manutenzione; Esistenze di aree e sedimi di proprietà esclusivi, esistenza di servitù o gravami pregiudizievoli; Fattori peculiari che possono alterare il valore commerciale del bene (vincoli di P.R.G., locazioni in corso, eventuali concessioni edilizie, ecc ) Lo scrivente reputa di valutare gli immobili con il metodo di stima sintetico comparativo o comparativo diretto, fondato su di un giudizio di equivalenza economica tra il bene interessato e altri a questo similari che trovino espressione attraverso i loro prezzi di cessione, rilevati sul medesimo mercato, trattati in termini statistici; sono state inoltre considerate le condizioni di sofferenza del mercato immobiliare, si è quindi utilizzato un prezzo unitario di stima prudenziale. Il sottoscritto ha inoltre tenuto conto dei valori medi di mercato riportati nell Osservatorio dei Valori Immobiliari (Ministero delle Finanze II sem. 17). La comparazione avviene ovviamente, con beni in regime di libero mercato non soggetti a vincoli espropriativi. dove: P0 = prezzo unitario ordinario; Pi = prezzo unitario del bene iesimo similare; Si = superficie convenzionale del bene iesimo similare. da cui Vm = P0 Sb dove : Vmb = valore di mercato del bene oggetto di stima; P0 = prezzo unitario ordinario; Sb = superficie convenzionale del bene oggetto di stima. Pag. 5

6 VALUTAZIONE PROPOSTA D ACQUISTO La zona in cui è ubicato l immobile ad uso box oggetto di valutazione risulta lontana dal centro città, inoltre gli immobili edificati nella zona sono prevalentemente ad uso residenziale con buona disponibilità di box e parcheggi auto. Sulla base di quanto sopra esposto lo scrivente ritiene che l offerta d acquisto proposta per il bene in oggetto pari ad 7.500,00 risulta congrua con i valori di mercato recenti. ********** VALORE DI MERCATO La valutazione sopra enunciata è una valutazione di mercato. Il valore di mercato è suscettibile di variazione, tenuto conto delle contrattualità fra le parti, delle condizioni economiche di mercato e delle prospettive dell eventuale utilizzo. La cifra su esposta può pertanto variare alternativamente del 20%in più o meno. CONCLUSIONI Tanto riferisce il sottoscritto, sulla base delle considerazioni sopra esposte, della documentazione reperita, delle informazioni tecniche ricevute ed accertate, in evasione dell'incarico ricevuto, restando a disposizione per eventuali chiarimenti o ulteriori necessità. Alessandria, lì 07/02/2019 Il CTU (Geom.Stefano Mantelli) Pag. 6

7 Allegati : 1_ Documentazione fotografica 2_ Planimetria catastale N.C.E.U. 3_Visura catastale 3_Visure ipotecarie Pag. 7

8 Tribunale di Alessandria Fall.29/2018 R.F. ALLEGATI 1 _ DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Pag. 8

9 Foto 1 Ingresso carraio box p.s1 Foto 2 Interno box p.s1 Pag. 9

10 Tribunale di Alessandria Fall.29/2018 R.F. ALLEGATI 2 _ PLANIMETRIA CATASTALE NCEU Pag. 10

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12 Tribunale di Alessandria Fall.29/2018 R.F. ALLEGATI 3 _ VISURA CATASTALE Pag. 12

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14 Tribunale di Alessandria Fall.29/2018 R.F. ALLEGATI 4 _ VISURE IPOTECARIE Pag. 14

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