Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
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1 Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: omissis contro: omissis N Gen. Rep. 1550/17 data udienza ex art. 569 c.p.c.: ore 12:30 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. ROBERTO ANGELINI RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Esperto alla stima: Ing. Alberto Mariani Codice fiscale: MRNLRT59D02F205U Studio in: Via T. Grossi Cesano Boscone Telefono: Fax: mariansson@tiscali.it Pec: ALBERTO.MARIANI@PCT.PECOPEN.IT Pag. 1
2 INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Categoria: Dati Catastali: foglio 7, particella 82, subalterno 8 2. Stato di possesso Possesso: occupato da esecutato 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO 4. Creditori Iscritti Creditori Iscritti: omissis 5. Comproprietari 6. Misure Penali Comproprietari: Nessuno Misure Penali: NO 7. Continuità delle trascrizioni Pag. 2
3 Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Prezzo da libero: ,00 Prezzo da occupato: ,00 Pag. 3
4 Beni in Magenta (Milano) Località/Frazione Via Zara IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A. Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Magenta (Milano) CAP: 20013, Via Zara 24 Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: foglio 7, particella 82, subalterno 8, indirizzo Via Zara 24, scala B, piano terzo, comune Magenta, categoria A/4, classe 4, consistenza 5 vani, rendita 309,87 Confini: Confini Abitazione: a nord: vano scala comune ed altra proprietà; a est: cortile comune; a sud: cortile comune e Via Verdi; a ovest: cortile comune e Via Zara. Confini cantina: a nord: altra proprietà; a est: cortile comune; a sud: altra proprietà; a ovest: corridoio comune. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: La planimetria catastale è difforme da quella reale per spostamento di tavolati interni. Regolarizzabili mediante: Nuova planimetria tecnico abilitato: 500,00 Oneri Totali: 500,00 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): L'immobile si trova nella zona centrale di Magenta, vicino alla direttrice Via Milano che porta alle città confinanti Vittuone e Sedriano. Caratteristiche zona: centrale normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Servizi offerti dalla zona: Supermercato Tigros in Via Sanchioli a 350m circa, supermercato U2 in Via Dello Stadio 51 a 350m circa, farmacia Cattaneo in Via Mazzini 6 a 550m circa, farmacia Panigati in Via Garibaldi 11 a 650m circa, scuola Istituto Alfieri in Via Milano 68 a 150m circa, scuola Istituto Canossiane in Via S.Biagio a 450m circa. Caratteristiche zone limitrofe: Residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato Principali collegamenti pubblici: Trenord linea S6 (Novara - Treviglio) a 500m circa Pag. 4
5 3. STATO DI POSSESSO: occupato da esecutato 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Atti di asservimento urbanistico: Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: - Ipoteca volontaria; Importo ipoteca: ,00; importo capitale: ,00; Iscritto/trascritto a Pavia in data 21/06/2005 ai nn / Pignoramenti: - Pignoramento; iscritto/trascritto a Pavia in data 17/07/2017 ai nn / Altre trascrizioni: Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 4.3 Misure Penali 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Pag. 5
6 Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 600,00 Spese condominiali scadute ed insolute: 1.128,48 al Millesimi di proprietà: Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Costi cancellazioni gravami: Costo canc. ipoteca volontaria: 35,00 ; Costo canc. ipoteca giudiziale: 0,50% della somma iscritta (minimo 168,00 ) oltre a 94,00 di bolli e tasse; Costo canc. pignoramenti: 294, ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: omissis proprietario/i ante ventennio al 05/01/2000. In forza di titoli ante ventennio. Titolare/Proprietario: omissis dal 23/12/1999 al 18/10/2004. In forza di atto di compravendita trascritto a Pavia, in data 05/01/2000, ai nn. 169/123. Titolare/Proprietario: omissis dal 20/09/2004 al 21/06/2005. In forza di decreto di trasferimento trascritto a Pavia, in data 18/10/2004, ai nn / Titolare/Proprietario omissis dal 14/06/2005 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita trascritto a Pavia, in data 21/06/2005, ai nn / PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: 14/91 Tipo pratica: Autorizzazione in sanatoria Oggetto: modifica tavolati interni Rilascio in data 16/01/ Conformità edilizia: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Rispetto alla planimetria dell ultimo disposto autorizzativo comunale (autorizzazione in sanatoria 14/91) sono stati modificati alcuni tavolati interni. Regolarizzabili mediante: CILA in sanatoria Descrizione delle opere da sanare: nuova planimetria con spostamento dei tavolati interni sanzione: 1.000,00 diritti segreteria. 80,00 tecnico abilitato: 1.500,00 Oneri Totali: 2.580,00 Pag. 6
7 7.2 Conformità urbanistica: Strumento urbanistico Approvato: Norme tecniche di attuazione: Immobile soggetto a convenzione: Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Se si, di che tipo? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: PGT Area B2 Art.2 NdA del Pdr (tessuto urbano consolidato) NO NO NO NO Rapporto di copertura: 50% 0,65mq/mq Altezza massima ammessa: 19,50m Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Note sulla conformità: Nessuna nota Descrizione: di cui al punto A Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Magenta (Milano) CAP: 20013, Via Zara 24 L appartamento, posto al piano terzo nella scala B interna del complesso immobiliare, è composto da ingresso in soggiorno, cucina abitabile, bagno, due camere e cantina al piano interrato. L immobile ha cortile interno, non ha servizio di portierato, non ha impianto ascensore, dispone di impianto citofonico. Superficie complessiva di circa mq 99,60 E' posto al piano: terzo L'edificio è stato costruito nel: antecedente al 1967 ha un'altezza utile interna di circa m L'intero fabbricato è composto da n. 5 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 Stato di manutenzione generale: sufficiente Condizioni generali dell'immobile: L'immobile si presenta in buono stato generale di manutenzione, non NO Pag. 7
8 sono stati riscontrati segni di ammaloramento con l eccezione di una infiltrazione rilevata nel bagno dell appartamento in esame. Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: metallo e vetro doppio protezione: tapparelle materiale protezione: legno condizioni: buone Infissi interni Pavim. Interna Plafoni Porta di ingresso Rivestimento tipologia: a battente materiale: legno condizioni: buone materiale: piastrelle in ceramica condizioni: buone materiale: stabilitura condizioni: buone tipologia: anta singola a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone Note: blindata ubicazione: locali materiale: stabilitura condizioni: buone Impianti: Condizionamento Elettrico tipologia: autonomo alimentazione: gas diffusori: radiatori condizioni: buone tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: buone Informazioni relative al calcolo della consistenza: Calcolo della superficie lorda comprensiva di murature esterne e del 50% dei muri di comunione con terzi tratta da planimetria catastale; i balconi verandati sono stati considerati come balconi aperti. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente abitazione sup lorda di pavimento 87,50 1,00 87,50 cantina sup lorda di pavimento 12,10 0,25 3,03 99,60 90,53 Pag. 8
9 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: valore di mercato sulla base dei prezzi di compravendita di altri immobili analoghi per ubicazione, età e qualità (1.000,00 al mq); banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio al 1 semestre 2017 (1.200, ,00 al mq); sia l osservatorio immobiliare di primarie reti di intermediazione immobiliare al 2017 (1.050,00 al mq). 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano; Uffici del registro di Milano; Ufficio tecnico di Magenta; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Tecnocasa; Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.): 900,00 al mq. 8.3 Valutazione corpi: A. Stima sintetica a vista dell'intero corpo Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo abitazione 87,50 900, ,00 cantina 3,03 900, ,00 Valore corpo ,00 Valore Accessori 0,00 Valore complessivo intero ,00 Valore complessivo diritto e quota ,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A 90, , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disposizione del G.E. ( 4.073,00 min.5% ) Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù 0,00 Pag. 9
10 del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 1.200,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 3.080,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0,00 Giudizio di comoda divisibilità: non divisibile avendo una sola entrata ed un solo servizio. 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si ,00 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": ,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": ,00 Data generazione: L'Esperto alla stima Ing. Alberto Mariani Pag. 10
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