TRIBUNALE DI MONZA 3 SEZIONE CIVILE. Esecuzione Forzata. promossa da: BANCA POPOLARE DI SONDRIO. N. Gen. Rep / /17 ELABORATO PERITALE

Transcript

1 TRIBUNALE DI MONZA 3 SEZIONE CIVILE Esecuzione Forzata promossa da: BANCA POPOLARE DI SONDRIO N Gen Rep / /17 Custode Giudiziario AVV GIUSEPPE COMPAGNINI ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Ing Vincenzo De Sena iscritto all'albo della provincia di Monza e Brianza al N A158 iscritto all'albo del Tribunale di Monza al N 9 CF DSNVCN48P05F924Y- PIva con studio in Usmate Velate (Milano) via Stazione 32 telefono: cellulare: fax: vdesena@virgilioit Heimdall Studio - wwwhestudioit

2 Beni in Monza (Milano) Via Oslavia n13 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Monza (Milano) Via Oslavia n13 e box Composto da ingresso, cucina,bagno, camera e balcone Al piano S1 è annessa una cantina L'appartamento si trova al piano terra di un edificio di 8PFT con ascensore e sviluppa una superficie di mq47 circa; è in fase di ristrutturazione(mancano le porte, i frutti elettrici) Balcone mq8 circa cantina mq4,5 circa Inoltre vi è un box Identificato al catasto fabbricati: foglio 41 mappale 442 subalterno 7, categoria A/3, classe 5, superficie catastale 52 mq, composto da vani 4, posto al piano T-S1, - rendita: 444,15 Coerenze: appartamento: parte comune con al di là via Oslavia, proprietà di terzi,ingresso comune,proprietà di terzi, cortile comune cantina: enti comuni,cantina di terzi,autorimessa al sub53,cantina di terzi A1 Box: fabbricati: foglio 41 mappale 445 subalterno 3, categoria C/6, classe 6, superficie catastale 13 mq, composto da vani 13 mq, posto al piano S1, - rendita: 115,48 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: semicentrale residenziale (normale) a traffico scorrevole con parcheggi sufficienti Servizi della zona: () la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Collegamenti pubblici (km): superstrada () 3 STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione giudiziale (Attiva) a favore Iscrizione giudiziale (Attiva) a favore Iscrizione volontaria (Attiva) a favore Iscrizione volontaria (Attiva) a favore Iscrizione volontaria (Attiva) a favore 422 Pignoramenti: 423 Altre trascrizioni: Nessuna 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità Curatore/Custode: AVV GIUSEPPE COMPAGNINI

3 432 Conformità catastale: Nessuna difformità 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 12840,48 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 61 Attuali proprietari: 62 Precedenti proprietari: 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n comunicazione per opere interne presentata in data 13/06/2013- n prot 266 L'immobile è stato costruito ante 1 settembre 1967 Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Monza (Milano) Via Oslavia n13 Composto da ingresso, cucina,bagno, camera e balcone Al piano S1 è annessa una cantina L'appartamento si trova al piano terra di un edificio di 8PFT con ascensore e sviluppa una superficie di mq47 circa; è in fase di ristrutturazione(mancano le porte, i frutti elettrici) Balcone mq8 circa cantina mq4,5 circa Inoltre vi è un box Identificato al catasto fabbricati: foglio 41 mappale 442 subalterno 46, categoria A/3, classe 5, superficie catastale 52 mq, composto da vani 4, posto al piano T-S1, - rendita: 444,15 Coerenze: appartamento: parte comune con al di là via Oslavia, proprietà di terzi,ingresso comune,proprietà di terzi, cortile comune cantina: enti comuni,cantina di terzi,autorimessa al sub53,cantina di terzi L'edificio è stato costruito nel 1967 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 3,20 Parametro Coefficiente reale/potenziale appartamento Sup reale lorda 47,00 1,00 47,00 balcone Sup reale lorda 8,00 0,40 3,20 cantina Sup reale lorda 4,00 0,25 1,00 Sup reale lorda 59,00 51,20 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca, condizioni: buone Solai: tipologia: soletta in ca in opera, condizioni: buone Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno con vetri semplici, protezione: tapparelle, materiale protezione: plastica, condizioni: sufficienti Pavim Interna: materiale: piastrelle di ceramica-parquet, condizioni: sufficienti Impianti: Curatore/Custode: AVV GIUSEPPE COMPAGNINI

4 Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: sufficienti, conformità: rispettoso delle vigenti normative Note: da completare Termico: tipologia: centralizzato, alimentazione: metano, diffusori: termosifoni in ghisa, condizioni: sufficienti, conformità: rispettoso delle vigenti normative Accessori: A1 Box: fabbricati: foglio 41 mappale 445 subalterno 3, categoria C/6, classe 6, superficie catastale 13 mq, composto da vani 13 mq, posto al piano S1, - rendita: 115,48 è posto al piano S1 Sviluppa una superficie complessiva di 13 mq 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima Metodo e procedimento di stima L unico strumento metodologico dell economia applicata alle stime è l osservazione delle esperienze concrete di mercato La comparazione tra circostanze storiche già verificatesi e quelle attuali rappresenta la base della metodologia estimativa allo scopo di individuare in che misura gli operatori economici ordinari prevederebbero il dato ipotetico valore e di motivare logicamente il giudizio di stima come probabile conseguenza di cause conosciute offerte dall esperienza attraverso la comparazione usata come metodo induttivo Gli elementi che intervengono( e che in quanto tali verranno presi in considerazione) nella determinazione del più probabile valore di mercato dei beni immobili che dovranno essere valutati sono: ubicazione, zona, stato di conservazione dei beni, eventuale divisibilità in più lotti, sussistenza di eventuali vincoli e servitù, loro consistenza, regolarità edilizia, normativa urbanistica, situazione del mercato e della domanda e dell offerta Prescindendo dalle superate definizioni di metodi empirici, si può considerare come ottimale il metodo estimativo basato sulla comparazione Il procedimento che si userà è quello diretto o sintetico; questo procedimento si risolve nella formazione di una scala dei prezzi e nel successivo inserimento del bene da stimare nel gradino di detta scala che presenta con il bene maggiori analogie allo scopo di determinare il valore Di queste due successive operazioni la prima è essenzialmente obiettiva essendo basata sulla rilevazione di concrete esperienze di mercato mentre la seconda è l atto di sintesi dell estimatore 82 Fonti di informazione Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: OSSERVATORIO IMMOBILIARE AGENZIA ENTRATE-TECNOCASA- GABETTI-IMMOBILIAREIT 83 Valutazione corpi A appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: unitario valore complessivo appartamento 47, , ,00 balcone 3, , ,00 cantina 1, , ,00 51, ,00 - corpo: 97280,00 - accessori: 15000,00 - complessivo intero: ,00 - complessivo diritto e quota: ,00 Riepilogo: Curatore/Custode: AVV GIUSEPPE COMPAGNINI

5 ID Immobile lorda intero medio ponderale diritto e quota A appartamento con annesso box , ,00 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 28070,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 85000,00 Relazione lotto 001 creata in data 05/12/2018 Codice documento: E Curatore/Custode: AVV GIUSEPPE COMPAGNINI

6 Beni in Monza (Milano) Via Oslavia n13 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box singolo sito in Monza (Milano) Via Oslavia n13 Composto da box singolo Identificato al catasto fabbricati: foglio 41 mappale 445 subalterno 16, categoria C/6, classe 6, superficie catastale 14 mq, composto 14 mq, posto al piano S1, - rendita: 124,36 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: semicentrale residenziale (normale) a traffico scorrevole con parcheggi sufficienti Servizi della zona: () la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Collegamenti pubblici (km): superstrada () 3 STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione giudiziale (Attiva) a favore Iscrizione giudiziale (Attiva) a favore Iscrizione volontaria (Attiva) a favore 422 Pignoramenti: 423 Altre trascrizioni: Nessuna 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 432 Conformità catastale: Nessuna difformità 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 12840,48 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 61 Attuali proprietari: 62 Precedenti proprietari: Curatore/Custode: AVV GIUSEPPE COMPAGNINI

7 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n comunicazione per opere interne presentata in data 13/06/2013- n prot 266 L'immobile è stato costruito ante 1 settembre 1967 Descrizione box singolo di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box singolo sito in Monza (Milano) Via Oslavia n13 Composto da box singolo Identificato al catasto fabbricati: foglio 41 mappale 445 subalterno 16, categoria C/6, classe 6, superficie catastale 14 mq, composto da vani 14 mq, posto al piano S1, - rendita: 124,36 L'edificio è stato costruito nel 1967 Parametro Coefficiente reale/potenziale box Sup reale lorda 14,00 1,00 14,00 Sup reale lorda 14,00 14,00 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima Metodo e procedimento di stima L unico strumento metodologico dell economia applicata alle stime è l osservazione delle esperienze concrete di mercato La comparazione tra circostanze storiche già verificatesi e quelle attuali rappresenta la base della metodologia estimativa allo scopo di individuare in che misura gli operatori economici ordinari prevederebbero il dato ipotetico valore e di motivare logicamente il giudizio di stima come probabile conseguenza di cause conosciute offerte dall esperienza attraverso la comparazione usata come metodo induttivo Gli elementi che intervengono( e che in quanto tali verranno presi in considerazione) nella determinazione del più probabile valore di mercato dei beni immobili che dovranno essere valutati sono: ubicazione, zona, stato di conservazione dei beni, eventuale divisibilità in più lotti, sussistenza di eventuali vincoli e servitù, loro consistenza, regolarità edilizia, normativa urbanistica, situazione del mercato e della domanda e dell offerta Prescindendo dalle superate definizioni di metodi empirici, si può considerare come ottimale il metodo estimativo basato sulla comparazione Il procedimento che si userà è quello diretto o sintetico; questo procedimento si risolve nella formazione di una scala dei prezzi e nel successivo inserimento del bene da stimare nel gradino di detta scala che presenta con il bene maggiori analogie allo scopo di determinare il valore Di queste due successive operazioni la prima è essenzialmente obiettiva essendo basata sulla rilevazione di concrete esperienze di mercato mentre la seconda è l atto di sintesi dell estimatore 82 Fonti di informazione Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: OSSERVATORIO IMMOBILIARE AGENZIA ENTRATE-TECNOCASA- GABETTI-IMMOBILIAREIT 83 Valutazione corpi A box singolo Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: unitario valore complessivo box 14, , ,00 - corpo: 15400,00 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 15400,00 - complessivo diritto e quota: 15400,00 Riepilogo: Curatore/Custode: AVV GIUSEPPE COMPAGNINI

8 ID Immobile lorda intero medio ponderale diritto e quota A box singolo , ,00 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 3850,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 11500,00 Relazione lotto 002 creata in data 05/12/2018 Codice documento: E Curatore/Custode: AVV GIUSEPPE COMPAGNINI

9 Beni in Monza (Milano) Via Oslavia n13 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box singolo sito in Monza (Milano) Via Oslavia n13 Composto da box singolo Identificato al catasto fabbricati: foglio 41 mappale 445 subalterno 19, categoria C/6, classe 6, superficie catastale 13 mq, composto 13 mq, posto al piano S1, - rendita: 115,48 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: semicentrale residenziale (normale) a traffico scorrevole con parcheggi sufficienti Servizi della zona: () la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Collegamenti pubblici (km): superstrada () 3 STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione giudiziale (Attiva) a favore di Iscrizione giudiziale (Attiva) a favore di Iscrizione volontaria (Attiva) a favore di 422 Pignoramenti: 423 Altre trascrizioni: Nessuna 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 432 Conformità catastale: Nessuna difformità 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 12840,48 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 61 Attuali proprietari: 62 Precedenti proprietari: Curatore/Custode: AVV GIUSEPPE COMPAGNINI

10 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n comunicazione per opere interne presentata in data 13/06/2013- n prot 266 L'immobile è stato costruito ante 1 settembre 1967 Descrizione box singolo di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box singolo sito in Monza (Milano) Via Oslavia n13 Composto da box singolo posto al piano S1 Identificato al catasto fabbricati: foglio 41 mappale 445 subalterno 19, categoria C/6, classe 6, superficie catastale 13 mq, composto da vani 13 mq, posto al piano S1, - rendita: 115,48 L'edificio è stato costruito nel 1967 Parametro Coefficiente reale/potenziale box Sup reale lorda 13,00 1,00 13,00 Sup reale lorda 13,00 13,00 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima Metodo e procedimento di stima L unico strumento metodologico dell economia applicata alle stime è l osservazione delle esperienze concrete di mercato La comparazione tra circostanze storiche già verificatesi e quelle attuali rappresenta la base della metodologia estimativa allo scopo di individuare in che misura gli operatori economici ordinari prevederebbero il dato ipotetico valore e di motivare logicamente il giudizio di stima come probabile conseguenza di cause conosciute offerte dall esperienza attraverso la comparazione usata come metodo induttivo Gli elementi che intervengono( e che in quanto tali verranno presi in considerazione) nella determinazione del più probabile valore di mercato dei beni immobili che dovranno essere valutati sono: ubicazione, zona, stato di conservazione dei beni, eventuale divisibilità in più lotti, sussistenza di eventuali vincoli e servitù, loro consistenza, regolarità edilizia, normativa urbanistica, situazione del mercato e della domanda e dell offerta Prescindendo dalle superate definizioni di metodi empirici, si può considerare come ottimale il metodo estimativo basato sulla comparazione Il procedimento che si userà è quello diretto o sintetico; questo procedimento si risolve nella formazione di una scala dei prezzi e nel successivo inserimento del bene da stimare nel gradino di detta scala che presenta con il bene maggiori analogie allo scopo di determinare il valore Di queste due successive operazioni la prima è essenzialmente obiettiva essendo basata sulla rilevazione di concrete esperienze di mercato mentre la seconda è l atto di sintesi dell estimatore 82 Fonti di informazione Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: OSSERVATORIO IMMOBILIARE AGENZIA ENTRATE-TECNOCASA- GABETTI-IMMOBILIAREIT 83 Valutazione corpi A box singolo Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: unitario Curatore/Custode: AVV GIUSEPPE COMPAGNINI valore complessivo box 13, ,00 - corpo: 15000,00 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 15000,00 - complessivo diritto e quota: 15000,00 Riepilogo: ID Immobile lorda intero medio ponderale diritto e quota A box singolo , ,00 84 Adeguamenti e correzioni della stima

11 Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 3750,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 11500,00 Relazione lotto 003 creata in data 05/12/2018 Codice documento: E il perito Ing Vincenzo De Sena Curatore/Custode: AVV GIUSEPPE COMPAGNINI