Report settembre 2010

Transcript

1 Una sintesi mensile dei dati e delle tendenze per una panoramica sul mondo immobiliare a cura di Alice Ciani Responsabile CSEI

2 Indice 1. Le compravendite 2. Le locazioni 3. I mutui 4. Il settore delle costruzioni 2

3 Agenzia del Territorio (1/3) I dati elaborati dall Agenzia del Territorio confermano, seppur in modo attenuato, l inversione di tendenza rilevata nel I trimestre Risulta, infatti, ancora positivo il tasso tendenziale annuo (variazione percentuale del II trimestre 2010 rispetto al II trimestre 2009) del volume di compravendite, che in questo trimestre è pari al +2,3% per l intero settore immobiliare. Si evidenzia però un mercato immobiliare a due velocità: in buona ripresa nel II trimestre 2010 risultano le transazioni delle abitazioni e delle unità pertinenziali, +4,5% e +0,8% risultano rispettivamente i tassi tendenziali di questi settori che insieme rappresentano una quota pari a oltre l 80% del mercato immobiliare italiano; ancora in difficoltà appare il mercato non residenziale, con una perdita decisa delle compravendite nel settore terziario (-14,1%), meno sensibile invece nei settori commerciale (- 4,7%) e produttivo (-4,2%).In particolare: il settore residenziale con compravendite presenta un tasso tendenziale positivo in tutte le macro aree. Continua la sensibile ripresa, già iniziata nel trimestre precedente, nelle regioni del Centro, dove il tasso tendenziale annuo nel II trimestre 2010 è pari a +11,6%, e del Sud, dove la crescita tendenziale annua è pari a +6,9%. Seppur positivo, risulta di lieve entità il tasso tendenziale di variazione delle compravendite di abitazioni al Nord, +0,5%, crescita inferiore a quella registrata nello scorso trimestre, +2,7%. 3

4 Agenzia del Territorio (2/3) il settore terziario con transazioni, è il settore che registra il calo più elevato dovuto al tasso tendenziale decisamente negativo che si registra nelle regioni del Nord, -14,9% circa, e del Sud, -16,4%, mentre il settore perde meno al Centro, - 8,9%; il settore commerciale con NTN complessivi accentua in questo trimestre il calo rilevato nel trimestre precedente. La flessione del trimestre va attribuita principalmente alle regioni del Nord, area in cui si concentra quasi il 50% del mercato, che mostrano una discesa del -6,7% e alle regioni del Centro, -5,9%. Lieve, invece, il decremento al Sud, -0,4%. il settore produttivo con compravendite, come il commerciale e il terziario, peggiora il dato negativo del I trimestre. Più elevate sono state le flessioni al Sud, - 5,4% e al Nord, -4,9%, mentre stazionario risulta il mercato al Centro, +0,1%. Si conferma, inoltre, come già evidenziato nelle note trimestrali precedenti, per il settore residenziale un trend migliore per i capoluoghi, che crescono nel II trimestre 2010 del +8,1%, rispetto ai comuni minori che segnano un +2,9%. Nelle otto principali città italiane e nelle relative province si osserva un consolidamento dell inversione di tendenza rilevata nel precedente trimestre. Infatti, i volumi delle compravendite di abitazioni 4

5 Agenzia del Territorio (3/3) registrano nel complesso un tasso medio tendenziale annuo pari a +11,2%. I comuni delle rispettive province crescono invece nel complesso del +3,9%. Il mercato immobiliare residenziale di Roma risulta in forte ripresa con un tasso tendenziale in questo trimestre pari a +23%. Elevato anche il rialzo delle compravendite a Genova città, +13,3%, mentre l aumento più contenuto si registra a Milano, +3,3%. In controtendenza Bologna che mostra una perdita pari a -7,0%, disattendendo l aspettativa di crescita suscitata nel I trimestre. Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, nel I semestre 2010 il valore medio nazionale delle unità immobiliari residenziali, per unità di superficie commerciale, è stazionario, con la quotazione media che risulta pari a /mq. La quotazione media delle abitazioni nel I semestre 2010 è stabile sia nei capoluoghi italiani, pari /mq (-0,2% rispetto al II semestre 2009), sia nei comuni non capoluogo, per i quali la quotazione media nazionale è pari a /mq (invariata rispetto al II semestre 2009). Va rilevato che nei capoluoghi negli ultimi quattro semestri si sono registrate sempre flessioni, seppur di lieve entità, delle quotazioni residenziali. Dall inizio della discesa dei prezzi, nel I semestre 2008, la quotazione media è calata del -1,4%. È inferiore la flessione registrata nei comuni minori dove la quotazione media delle abitazioni è diminuita del - 0,5% dal II semestre

6 Istat (1/2) Nel primo trimestre 2010, a livello nazionale, le convenzioni relative a compravendite di unità immobiliari sono state pari a , in aumento del 2,3% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Il fenomeno mostra per la prima volta variazioni tendenziali positive dopo una fase di discesa che era iniziata nel 2007, proseguita con intensità crescente fino al primo trimestre del 2009 e rallentatasi nei trimestri successivi. È comunque importante sottolineare che il primo trimestre 2009 era stato contrassegnato dalla maggiore contrazione delle compravendite avvenuta negli ultimi anni (-16,1%), per cui l inversione di tendenza osservata nei primi tre mesi del 2010 ancora non riporta il volume delle transazioni ai valori precedenti la caduta. Il 93,2% delle convenzioni stipulate nel periodo considerato ( ) riguarda immobili ad uso abitazione ed accessori, il 6,1% (11.611) unità immobiliari ad uso economico. Considerando la tipologia di utilizzo, nel primo trimestre 2010 le compravendite di immobili ad uso residenziale crescono del 3%, mentre risultavano in calo fino al trimestre precedente. Le compravendite di immobili ad uso economico continuano, invece, a registrare un andamento negativo, segnando una flessione del 5,1%, decisamente inferiore rispetto a quella riscontrata nei trimestri precedenti. 6

7 Istat (2/2) Nel primo trimestre 2010 le compravendite totali di unità immobiliari aumentano in maggior misura nel Nord-est (+3,7%), il Centro e il Sud appaiono sostanzialmente in linea con il dato nazionale (rispettivamente +2,7% e +2,6%), mentre nel Nord-ovest e nelle Isole si hanno aumenti più contenuti (rispettivamente +1,5% e +1,1%). Lo stesso andamento si evidenzia per le compravendite di unità immobiliari ad uso abitazione. Per quelle ad uso economico, invece, la diminuzione tendenziale del fenomeno, già segnalata in precedenza, è risultata inferiore alla media nazionale nel Nord-ovest (-4,7%) e nel Sud (-1,2%). Nel primo trimestre 2010 le compravendite effettuate nel territorio di competenza degli archivi notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane sono caratterizzate da un tasso di crescita tendenziale (+3,3%) più elevato rispetto a quello osservato nei restanti archivi notarili distrettuali (+1,6%). L andamento è analogo per le compravendite di unità immobiliari ad uso abitazione, mentre le compravendite di unità immobiliari ad uso economico mostrano una diminuzione tendenziale sensibilmente inferiore (-1,7%) negli archivi notarili distrettuali aventi sede nelle città metropolitane rispetto a quella registrata negli altri archivi notarili (-7%). 7

8 Ubh (1/4) Dall analisi effettuata dall Ufficio Studi Ubh in riferimento all andamento del mercato immobiliare del 3 trimestre 2010 e per la prima volta anche del mercato della mediazione creditizia, nello stesso periodo, i dati sembrano confermare una ripresa dei due settori di riferimento. Nel dettaglio: - alla fine del terzo trimestre 2010 il mercato residenziale italiano prova a dare un nuovo segnale di inversione di ciclo. Nelle principali città gli scambi crescono del 5,0% -10,0%; - sul fronte dei volumi, i primi dati positivi rilevati nel primo trimestre, si sono riconfermati durante l estate; l anno si dovrebbe dunque chiudere con una crescita delle compravendite a livello nazionale di almeno 4,5 punti percentuali; - il ritorno degli scambi su un territorio positivo non è casuale, dopo due anni di forti discese delle compravendite chi deve o chi vuole vendere casa è meno rigido sull eventualità di dover scontare almeno punti percentuali dal suo prezzo iniziale di offerta; - il calo medio dei prezzi rispetto a settembre 2009 è del 9,0%. In particolare, Torino registra un -11,9%, seguita da Catania (-11,4%) e Napoli (-10,5%). Per la fine dell anno si prevede una limatura ulteriore di almeno altri 2 punti percentuali. 8

9 Ubh (2/4) Le previsioni relative al mercato immobiliare residenziale italiano evidenziano un mercato ancora debole ma confortato dai primi concreti segnali di ripresa, a partire dai volumi di scambio nei capoluoghi di provincia e dalla fase di discesa dei valori. Dopo un primo trimestre in cui per la prima volta dopo due anni gli scambi di abitazioni sono cresciuti del 3,4% in tutta Italia, la lenta ripresa delle compravendite si è andata a confermare anche durante i mesi successivi, con un aumento degli scambi concentrati soprattutto nei mesi di maggio e giugno. Rispetto all anno scorso, nei mesi di primavera - estate, sono aumentati gli scambi nelle grandi città, faticano ancora i comuni medio piccoli, anche se in quelli del centro-nord Italia si registrano importanti segnali di cambiamento. A livello nazionale e su base annua, l aumento delle compravendite registrato a fine terzo trimestre, è stato superiore del 5,5%; la risalita degli scambi è fondamentalmente motivata dalla discesa dei prezzi. Nelle periferie la discesa tocca punte del 20%, soprattutto nelle aree dallo sviluppo urbanistico più accentuato ai confini delle grandi città capoluogo di Regione. Le stime per la fine dell anno si mantengono positive - immaginando un numero totale di compravendite compreso fra le 620 e le 640 mila unità residenziali scambiate, contro le circa del

10 Ubh (3/4) L allungamento dei tempi di vendita (oltre i 6 mesi in media) ha fatto crescere l offerta del 25% durante il 2010, in particolare nelle cittadine della Provincia del Nord Italia (Lombardia, Piemonte e Veneto), causa il crollo della domanda di prima casa da parte di giovani e immigrati. Soffrono in particolare i cantieri partiti tre anni fa in fase di fine boom (fine 2007). Nei capoluoghi l offerta è più stabile solo nelle aree centrali, mentre cresce nelle aree semicentrali (una volta appannaggio della classe media che oggi fatica di più ad acquistare) ed in periferia. Da gennaio 2010 la discesa media si attesta intorno al -5,0% per quanto riguarda le grandi città. Nei comuni della provincia i prezzi sono invece diminuiti del 7,8%. Le punte massime di riduzione hanno toccato il 20,0% relativamente alle abitazioni vendute dopo oltre 12 mesi di presenza sul mercato. Nell ambito delle nuove costruzioni gli sconti applicati variano fra il 5,0% ed il 15,0% medio a seconda della tipologia e posizione delle aree su cui si è costruito. I mesi del periodo primavera estate sono tradizionalmente i mesi in cui il mercato entra nella sua fase più calda dell anno e, secondo gli operatori, quest anno si sono avuti finalmente dei segnali concreti di maggiore dinamicità con una crescita degli scambi. Il 2010 si chiuderà con il segno più, dopo 3 anni di segno meno. Si stimano circa abitazioni compravendute con una crescita del 3,0%-4,0%. 10

11 Ubh (4/4) I prezzi ed i venditori stanno reagendo solo ora alla caduta della domanda (che ha fatto recedere del 30,0% il mercato in tre anni). Nel 2011 ci si dovrebbe aspettare una conferma in merito alla crescita dei volumi di scambio, ma sicuramente non dei prezzi di vendita. La riconferma di questi primi abbozzi di ciclo positivo sarà tuttavia legata proprio al ridimensionamento delle aspettative sui valori più che su di una fisiologica crescita della domanda, a causa delle ancora molto deboli condizioni di ripresa della nostra congiuntura. La mancanza di una robusta e concreta spinta congiunturale rischia di far ingessare il mercato per tutto il prossimo anno. 11

12 Scenari Immobiliari (1/6) La crisi economica ha comportato un forte rallentamento degli scambi immobiliari nel corso del Nei cinque Paesi europei più importanti l anno si è concluso con un fatturato immobiliare di circa 596 miliardi di euro, che rappresentano un calo del 13,3% rispetto all anno precedente. Il fatturato in Eu27, invece, ha segnato un aumento dell 1,2%, superando 940 miliardi di euro. Il primo semestre 2010 ha mostrato segnali di ripresa in tutti i Paesi, fatta eccezione per la Spagna, il cui fatturato continua a diminuire. Il 2010, dunque, si dovrebbe concludere con un fatturato in lievissimo aumento nei cinque Paesi più importanti, mentre la crescita sarà più significativa a livello Eu27. Tra i principali Paesi europei, l andamento migliore riguarda la Germania, che dovrebbe vedere una crescita del fatturato in tutti i segmenti di mercato, con punte superiori al 7% nel comparto industriale. Buone le previsioni per l Inghilterra, che dovrebbe registrare un aumento medio dell 1,4%. Solo il settore industriale è ancora in difficoltà, con un fatturato in diminuzione. Torna in territorio positivo l Italia (vedi focus più avanti). La situazione europea risulta complessivamente migliore rispetto a quella statunitense. Il fatturato, infatti, dovrebbe aumentare del 2,1% in Eu27, contro lo 0,2% degli Stati Uniti, il cui valore è ormai di poco superiore a quello europeo. Un miglioramento dell economia e gli effetti delle misure governative, finalizzate alla riforma delle politiche fiscali e monetarie e al contenimento della disoccupazione, dovrebbero 12

13 Scenari Immobiliari (2/6) avere un effetto positivo sul fatturato immobiliare nel L anno si dovrebbe concludere con un aumento dell 1,2% nei cinque Paesi più importanti, nonostante il segno negativo ancora previsto per la Spagna, e del 2,9% a livello di Eu27. Il mercato immobiliare italiano, dopo due anni di cali, "vede" il segno positivo nel Se il 2009 si era chiuso come il peggiore del nuovo secolo, il 2010 non è ancora un anno di ripresa, ma di "non caduta". Le stime di metà anno sono state leggermente riviste al ribasso, ma sempre intorno alla stabilità. Mentre, con l'esclusione della Spagna, negli altri grandi Paesi continentali i mercati stanno virando verso una ripresa un po' più decisa (più negli scambi che nei prezzi), il mercato italiano ha ancora notevoli zavorre che ne rallentano la crescita potenziale. Nel residenziale c'è ancora una forte offerta di invenduto di scadente qualità (compreso parte del nuovo, mal costruito o mal posizionato) e la debolezza del sistema del credito alle famiglie. Nel terziario non c'è stata l'attesa immissione di prodotti a prezzi scontati da crisi e quindi le operazioni sono poche. Il comparto industriale, oltre alla crisi sistemica, soffre di una ipertrofia di offerta malqualificata. Meglio la gdo nelle aree di sviluppo, come parte del Mezzogiorno. Nella piccola distribuzione prevalgono le rendite di posizione mentre aumenta il vacancy. A differenza degli altri Paesi europei non ci sono stati incentivi alla domanda o all'offerta. 13

14 Scenari Immobiliari (3/6) Anzi il piano casa si sta rivelando, a livello locale, spesso più vincolante di quanto previsto in precedenza. Le fasce deboli (giovani e immigrati) sono state completamente abbandonate, sia nei sostegni all'acquisto che alla locazione. La "cedolare secca" sugli affitti darà forse effetti a lungo termine, ma sicuramente non incentiva gli investimenti nel nuovo per la locazione. Le previsioni per il 2011 sono di un consolidamento dei trend emersi negli ultimi mesi, ma ancora non si vedono spinte "forti" per una vera ripresa. In cambio, c è una inerzia di fondo che farebbe escludere una possibile caduta. Le compravendite nel mercato residenziale nel 2010 sono in lieve aumento e a fine anno dovrebbero essere circa 630mila +3,4%). Il fatturato crescerà circa del due per cento, superando i 91 miliardi di euro. Si scambiano case più piccole rispetto agli anni scorsi. Le quotazioni medie scendono del 2,5% nel La domanda potenziale residenziale è forte, come testimoniano le numerose indagini specifiche, ma solo una parte diventa reale: quella che ha meno bisogno di indebitarsi per l'acquisto. E' un mercato che pare tornato alle caratteristiche di un decennio fa, guidato dalle fasce economiche più ricche e con la sostanziale emarginazione delle nuove domande che avevano potuto utilizzare politiche più aggressive delle banche. Il mercato nelle zone di maggiore qualità (sia in città che fuori) è in fase positiva con prezzi in ripresa. 14

15 Scenari Immobiliari (4/6) Stabilità o crisi nelle zone periferiche o nei piccoli centri. Questa situazione riguarda anche molte iniziative residenziali di nuovo, soprattutto se nate nell'ultima fase di boom, senza pianificare qualità e servizi. La crisi dei mercati finanziari sta riportando le famiglie al più prudente investimento in immobili residenziali (compresa le seconde case ad uso vacanza), per uso diretto o differito per i figli. Per il 2011 si aspetta un leggero miglioramento delle compravendite fino a mila, ma sempre con acquisti di medio o basso importo e guidati dalla prudenza. Le quotazioni medie torneranno in crescita, con una proiezione alla seconda metà del prossimo anno. Nel settore degli uffici si assiste ad una stabilizzazione del mercato nei prezzi e nei canoni, con un aumento degli scambi nelle classi A e C. In totale, però, con un fatturato di 7 miliardi di euro, si registra un calo dell 1,4% sullo scorso anno. Va tenuto presente che su questa stima potrebbero incidere ulteriori effetti negativi della manovra sui fondi immobiliari, che sono tra i maggiori investitori italiani nel settore. In cambio sono in lieve aumento gli investimenti provenienti dall'estero. A Roma nell'ultimo biennio il terziario di qualità ha riscontrato, rispetto ai risultati di altre grandi città, una maggiore dinamicità e una crescita più contenuta del tasso di vacancy. Le origini di tale risultato vanno 15

16 Scenari Immobiliari (5/6) rintracciate nella carenza dell offerta capitolina: pochi nuovi progetti completati e immessi sul mercato, ancora minori quelli di classe A in top location. Gli uffici di grande pregio offerti hanno incontrato un collocamento piuttosto veloce e il mercato romano continua ad attrarre gli investitori, date le performance dei prezzi. Le location più interessanti, negli ultimi due anni, sono state i quartieri Parioli e Prati e la zona Eur. A Milano anche gli uffici di qualità hanno risentito di un allungamento dei tempi delle trattative e di un lieve aumento del tasso di vacancy, dovuti all atteggiamento più cauto della domanda, in particolare da parte delle multinazionali estere, condizionata dall esigenza del risparmio e della razionalizzazione degli spazi. Diverso il trend degli immobili trofeo che, costituendo una quota piuttosto esigua dell offerta complessiva, hanno ottenuto performance positive (le uniche del comparto) ed elevati livelli di assorbimento, superiori alla media degli uffici di classe A. Per il 2011 si prevede un miglioramento di tutti i valori del comparto terziario/uffici, con le quotazioni delle top location in crescita di circa il 23%, a fronte di una media cittadina tra 1 e 2%. In calo la vacancy. Il mercato degli immobili industriali dopo una contrazione del fatturato di quasi il 18% nel corso del 2009, ha avuto un ulteriore calo del 2,7%. Solo per il 2011 si prevede un rimbalzino. Il settore si compone di prodotti usati (circa il 1520% del totale) e di logistica nuova. Questo ultimo settore ha avuto un leggero miglioramento, soprattutto nell'ampliamento degli stabilimenti e in alcuni settori in controtendenza (ad esempio il freddo"). Prezzi e canoni sono in discesa ed è previsto un ulteriore incremento dell'offerta di usato. 16

17 Scenari Immobiliari (6/6) In Italia, come nel resto d Europa, i consumi delle famiglie nel primo semestre del 2010 hanno registrato andamenti altalenanti, in lento recupero nei primi mesi, in diminuzione nei successivi. La difficile ripresa dei consumi non ha scoraggiato i piani di sviluppo dei grandi gruppi della distribuzione presenti sulla penisola, sebbene si siano focalizzati soltanto su aree strategiche e con format commerciali innovativi. Le formule proposte si concentrano soprattutto nei centri commerciali, dotati di un ampio assortimento di negozi (che vanno dall abbigliamento, alla tecnologia, all arredamento includendo perfino servizi differenziati come, ad esempio, lo studio dentistico) e ampie zone dedicate allo svago. Gli outlet continuano ad avere una buona accoglienza dal mercato: gli acquisti griffati a prezzi ridotti sono preferiti dal consumatore medio. Il comune denominatore dell attrattività per le nuove realizzazioni è l ecosostenibilità, risparmi energetici e diminuzione delle emissioni di anidride carbonica sono le parole d ordine per i nuovi sviluppi. La fiducia nel mercato cresce, soprattutto per i prodotti di qualità elevata, il fatturato degli immobili commerciali è in leggero aumento e per fine anno è previsto un incremento di 2,6 punti percentuali rispetto all anno precedente, raggiungendo quota 7,8 miliardi di euro. Per il 2011, ma la previsione andrà quasi sicuramente rivista al rialzo, nuovo incremento, dato che sono stati annunciati nuovi investimenti. 17

19 Le locazioni Idealista.it (1/2) La casa in condivisione non è più una questione per soli studenti. La coabitazione nell'universo giovanile è sempre più una necessità per precari e persone al primo lavoro, ma anche per single non più giovani, il cui reddito non consente di sostenere affitti troppo alti e che si trovano a dover ricorrere a questa soluzione abitativa alternativa. L'indagine di idealista.it sugli affitti in condivisione nelle due principali città italiane conferma questa tendenza: 26 anni l'età media dei conviventi milanesi, 25 anni per chi condivide casa nella capitale. Per queste persone la condivisione diventa la migliore strada percorribile quando l'obiettivo della casa di proprietà è ancora un sogno e l'affitto è troppo caro. Una soluzione che non può neppure essere considerata a buon mercato: sempre secondo l'indagine di idealista.it, infatti, affittare una stanza nel capoluogo lombardo costa in media 460 euro/mese, contro i 443 euro/mese di Roma. A Milano le zone più care sono il centro storico (555 euro), Garibaldi-Porta Venezia (518 euro) e Fiera De Angeli (504 euro), mentre il più economico è il quartiere universitario della Bicocca con 392 euro di media al mese. Tra i quartieri cittadini dove la domanda di questo genere di soluzioni abitative è particolarmente elevata, spiccano le zone centrali di Garibaldi-Porta Venezia (con 17,4% delle ricerche degli utenti) e di Navigli- Bocconi (17,1%), Centrale e Universitaria allo stesso tempo. 19

20 Le locazioni Idealista.it (2/2) A Roma le zone più care sono Prati (525 euro), Parioli (520 euro) e Cassia Flaminia (510 euro), fanalino di coda è la zona di Colle Aniene Collatino con 382 euro di canone mensile. Nella capitale le ricerche degli utenti sono più distribuite sul territorio cittadino, tuttavia è il centro storico (10,8%) il più attraente dei quartieri sopravanzando Nomentano-San Lorenzo (9,8%) e il quartiere Parioli con l'8,8% delle ricerche degli utenti. Per trovare una stanza a Milano come nella Capitale occorrono in media 55 giorni, forse qualcosa di più per chi possiede un animale domestico. Per evitare convivenze problematiche, i proponenti sono molto selettivi nei confronti del futuro inquilino. Il compagno/a di appartamento ideale, a Milano (42%) come a Roma (45,4%) è prevalentemente di sesso femminile, non possiede animali domestici ammessi nel 13% delle abitazioni della Capitale, solo nel 6% di quelle milanesi e preferibilmente non fuma. 20

22 I mutui Istat Nel primo trimestre 2010 sono stati stipulati mutui, di cui (pari al 58,9%) con costituzione di ipoteca immobiliare e (41,1%) senza costituzione di ipoteca immobiliare. Il numero totale dei mutui è aumentato del 13,7% rispetto al primo trimestre 2009, continuando così la fase di ripresa tendenziale del fenomeno iniziata negli ultimi tre mesi dello scorso anno, comunque insufficiente a recuperare i livelli antecedenti la discesa3. In particolare, nel periodo gennaio-marzo 2010 i mutui non assistiti da ipoteca immobiliare segnano un aumento tendenziale del 13,3%, quelli garantiti da ipoteca immobiliare del 13,9%. Nel primo trimestre 2010 i mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare registrano variazioni tendenziali positive inferiori alla media nazionale solo nel Nord-ovest e nel Nord-est (rispettivamente +3,8 e +8,2%): gli incrementi più significativi si osservano nel Sud (+23,6% ) e nelle Isole (+22,3%). Anche per i mutui garantiti da costituzione di ipoteca immobiliare gli incrementi rispetto al primo trimestre 2009 risultano inferiori alla media nazionale nel Nord-ovest (+10,8%) e nel Nord-est (+8,2%) e superiori nelle altre ripartizioni, in particolare nel Sud e nelle Isole (rispettivamente +24 e +21,6%). Nel primo trimestre 2010 l aumento tendenziale dei mutui stipulati sul territorio di competenza degli archivi notarili distrettuali aventi sede nelle città metropolitane (rispettivamente +14,3% per i mutui senza ipoteca e +15,1% per quelli garantiti da ipoteca immobiliare) risulta, se pur di poco, superiore rispetto al valore osservato nei restanti archivi notarili distrettuali (rispettivamente +12,7% e +13,1%). 22

23 I mutui Ubh (1/2) L andamento del mercato dei mutui alla fine del 3 trimestre 2010, attraverso l analisi dei dati estrapolati dall attività delle reti di mediazione creditizia di Tree Finance (le oltre 200 agenzie Rexfin e Gabetti Finance), ci danno un quadro interessante dell evoluzione della domanda e dei prodotti durante l ultimo anno. Dal punto di vista geografico, l 81% dei mutui sono stati erogati al Nord e nel Sud Italia (rispettivamente con il 46% e il 35% sul totale), mentre le regioni del Centro hanno coperto circa il 20% del mercato. Rispetto alla finalità per la quale si richiede un finanziamento in ambito immobiliare, il 77% risulta per l acquisto; il 15,0% sono mutui per sostituzione e l 8,0% per surroga. Il dato è interessante se rapportato all età media del richiedente ovvero 37 anni; un target giovane con una maggior predisposizione all acquisto se pensiamo anche al tipo di contratto di lavoro dei richiedenti che in molti casi non è determinante. Comunque, i dati evidenziano una forte presenza di richiedenti aventi un contratto di lavoro a tempo indeterminato (il 75,0% del totale). Il lavoro fisso determina sempre un punto di maggior incontro tra richiedente e istituto bancario. La prudenza degli istituti di credito è testimoniata dal fatto che il 12,0 % dei richiedenti ha un contratto di lavoro autonomo, e solo il 7,0% a tempo determinato. Sempre dai dati presentati da Tree Finance per i primi nove mesi del 2010, l importo medio erogato è pari a euro. 23

24 I mutui Ubh (2/2) Il 77,0% dei mutui sono a tasso variabile tradizionale o con CAP.; il 17,0% dei richiedenti ha invece scelto i prodotti a rata costante, mentre l opzione del tasso fisso non ha ancora fatto breccia, interessando solo il 6% del totale. Soprattutto queste ultime indicazioni dimostrano come non esiste in termini assoluti il miglior prodotto, così come non esiste la miglior formula di investimento. Per la stipula di un mutuo, bisogna considerare il momento in cui effettuare la scelta e avere una visione a medio e lungo termine della propria capacità di rimborso, proiettata all andamento dei mercati finanziari. 24

25 I mutui Crif Secondo le evidenze dell'analisi del patrimonio informativo di EURISC Il Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF, ad agosto 2010 la domanda dei mutui ipotecari da parte delle famiglie italiane rallenta il suo calo, facendo registrare un -5% rispetto allo stesso mese del 2009 (dato ponderato sui giorni lavorativi). Analizzando la domanda complessiva dei primi otto mesi del 2010 si evidenzia come questa sia sostanzialmente in linea con quella dello stesso periodo del 2007 e del 2008, distaccandosi rispettivamente di solo un punto percentuale in meno sul primo e di uno in più sul secondo. La domanda del periodo gennaio-agosto 2010 registra infatti un -3% sullo stesso periodo del 2009, che a sua volta segnava un +4% sui primi otto mesi del Analizzando la distribuzione per fasce di durata, si conferma la crescita della quota parte di domanda di mutui nella classe tra i 20 e i 25 anni, classe che nei primi 8 mesi del 2010 rappresenta quasi il 20% della domanda complessiva. 25

27 Il settore delle costruzioni Isae Secondo l inchiesta condotta dall ISAE su un panel di circa 500 imprese, a luglio il clima di fiducia, considerato al netto dei fattori stagionali e calcolato in base 2005=100, migliora passando da 73,1 a 73,6: l indice si posiziona in prossimità del livello raggiunto a gennaio Il complessivo recupero dell indice di fiducia è imputabile principalmente all evoluzione positiva del saldo relativo ai giudizi sui piani di costruzione mentre segnali di cautela provengono dalle prospettive sull occupazione. I giudizi sull attività di costruzione sono in fase di recupero: dopo il forte peggioramento registrato a giugno 2010, il saldo torna nuovamente a migliorare, rimanendo comunque negativo. Il quadro complessivamente in recupero evidenziato dai giudizi è confermato dalle prospettive sui piani di costruzione: il relativo saldo continua a salire per il secondo mese consecutivo, ritornando sul livello di novembre Per quanto riguarda le aspettative sui prezzi praticati nel settore, il saldo, dopo il forte calo subito nel mese di giugno, aumenta posizionandosi sui livelli di ottobre 2009; si evidenzia il segno negativo del saldo, significando che il numero degli imprenditori che prevede un ulteriore diminuzione dei prezzi è superiore a quello di coloro che prevedono un aumento. La percentuale d imprenditori intervistati che segnala l esistenza d ostacoli all attività è in calo anche se la relativa quota rimane superiore al 50%; tra gli ostacoli dichiarati, l insufficienza di domanda e i vincoli finanziari sono considerate le difficoltà principali per lo svolgimento dell attività. Il miglioramento della fiducia non è omogeneo nei tre principali comparti del settore. In particolare, si evidenzia un deciso recupero dell indice nel settore della costruzione di edifici e dell ingegneria civile mentre segnali negativi provengono dal comparto dei lavori di costruzione specializzati. 27