Roma Prezzi medi correnti di Abitazioni Usate, Uffici e Negozi (N. I = 100)

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1 Osservatorio sul Mercato mmobiliare, 2-11 ROMA NOTA CONGUNTURALE SUL MERCATO MMOBLARE A MAGGO Prezzi medi correnti di Abitazioni Usate, Uffici e Negozi (N = 0) Figura 1 Numeri indice ( 96 = 0) Abitazioni Uffici Negozi Continua la fase di debolezza del mercato immobiliare capitolino, il cui momento congiunturale induce, da un lato, a ritenere archiviata la fase più acuta della crisi e, dall altro, a prospettare una fase di stabilizzazione dalla durata incerta. Nel corso del primo semestre del 2011 non emergono eclatanti segnali di flessione, ma non si manifestano neppure le condizioni per presagire una ripresa di un nuovo ciclo positivo, che dunque viene differita a non prima del prossimo anno. Nel complesso, il mercato immobiliare risulta essere caratterizzato da un ingente offerta, sia in vendita che in locazione, a cui non corrisponde ancora una domanda dinamica. Solo nel comparto residenziale emergono, sin dai primi mesi dell anno, dei segnali di ritorno di interesse per l acquisto di abitazioni, specialmente nelle zone centrali e di pregio. n tutti gli altri comparti, invece, ad un progressivo aumento dell offerta in tutte le zone della città, corrisponde un calo della domanda nei primi mesi dell anno, che negli scorsi semestri aveva dato continuità agli scambi. Tale dinamica, che prefigura delle difficoltà di assorbimento dello stock accumulato, evidenzia la discrasia tra i due lati del mercato e il perdurare della sofferenza del settore corporate. n un quadro di stagnazione, tuttavia, risulta trasversale a tutti i segmenti la difficoltà del versante locativo rispetto a quello delle compravendite, con una minore accentuazione per gli immobili residenziali e d impresa collocati in zone centrali o considerate di pregio. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice Statistica. Nomisma 201

2 Osservatorio sul Mercato mmobiliare, 2-11 La fragilità dell attuale quadro continua ad essere confermata dal complessivo ampliamento dei tempi di vendita e di locazione, nonché da segnali di relativo peggioramento nel grado di liquidità degli immobili, sia retail che corporate. È proprio nella capacità di monetizzare gli asset immobiliari che il mercato capitolino risulterebbe essere superato da altre città che, a parità di liquidità, registrano dei più bassi livelli di prezzo o, al contrario, a parità dei valori di entrata, fanno segnare un grado di liquidità migliore. Sono valutazioni che in questa prima parte dell anno si riflettono in alcuni segnali di rallentamento della domanda d investimento e che, se prolungati nel tempo, potrebbero avere delle implicazioni rilevanti nei confronti degli investitori esteri, dotati di liquidità e interessati a entrare nel settore immobiliare, se non fosse per caratteristiche intrinseche di (pregio e storicità) e non comparabili con altre città minori e considerate più liquide. Con riferimento al comparto abitativo, a fronte dei timidi segnali di ripresa dell attività transattiva, permangono quelle difficoltà di reperimento del credito (che si traducono nella richiesta di garanzie aggiuntive e in una minore quota del finanziamento rispetto al valore dell abitazione) che pregiudicano l accesso da parte della domanda potenziale. Tuttavia, l elevato valore d ingresso dei prezzi immobiliari e la modesta redditività lorda hanno spinto gli investitori ad un atteggiamento attendista o a dirottare la propria liquidità verso altre aree o comparti. È dunque ancora presto per tornare a parlare di crescita dei valori immobiliari; per il prossimo semestre si prevede, pertanto, una sostanziale stabilità dei prezzi e dei canoni, a fronte di una ripresa dell attività transattiva. Ancora maggiori appaiono le difficoltà dei segmenti commerciale e direzionale. La contrazione dei valori immobiliari, generalmente più marcata nelle prime location, è stata la conseguenza di una mancata attivazione della domanda attesa e di un contestuale processo di razionalizzazione dell offerta, che non pare destinato ad esaurirsi nel breve termine. Le previsioni per la seconda parte dell anno sono all insegna della stazionarietà: se da un lato inducono a non considerare esaurita la fase di debolezza tuttora in atto, dall altro lato, però, non sono attesi dei miglioramenti significativi dei livelli di attività e dei valori corrispondenti. La Capitale continua ad essere interessata da una molteplicità di iniziative di sviluppo immobiliare destinate ad ampliare l offerta in tutti i comparti. Nonostante il possibile ridimensionamento, in fase progettuale, e a prescindere dagli interventi sulle opere infrastrutturali (come ad esempio i lavori della linea metropolitana C, gli interventi nella stazione AV di Tiburtina e l ampliamento del porto di Ostia,) restano le criticità di collocamento di tali realizzazioni in un contesto in cui la domanda risulta rarefatta e l offerta in crescita, con evidenti discrasie tra i due lati del mercato e l aumento della probabilità d invenduto. Ad oggi è uno dei pochi comuni del Lazio ad avere presentato il programma per l attuazione dei Piani di Zona, individuando le aree e impegnandosi ad assegnarle entro l estate alle imprese costruttrici che hanno aderito al bando regionale per la realizzazione d interventi di social housing ( nuovi alloggi a livello regionale, di cui solo a ). 202 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato mmobiliare, 2-11 È inoltre prevista la dismissione e la valorizzazione di 15 immobili del Demanio (soprattutto ex caserme) passati nella disponibilità del Comune, la cui superficie complessiva è di oltre 82 ettari, per un milione e mezzo di metri cubi. Un piano coordinato che tenga conto, da una parte, della capacità di assorbimento del mercato e, dall altra, dell esigenza di prevedere un ampliamento dei servizi pubblici, rappresenta un passaggio inderogabile che non può essere in alcun modo demandato alle delibere specifiche dei singoli piani d assetto. Sul fronte commerciale, è stato presentato il progetto Mistica Retail Park, che dovrebbe essere realizzato nel La struttura sorgerà su una superficie di mq di GLA e di superficie di vendita autorizzata, e si estenderà su tre livelli: due destinati ai negozi ed uno, interrato, al parcheggio. Le ultime attenzioni della programmazione urbana sono rivolte, in modo particolare, alla realizzazione di un secondo polo turistico, per un investimento complessivo di 7 miliardi di euro. Gli interventi riguardano il nuovo Centro Congressi dell Eur, Cinecittà World, Città dei Giovani di Ostia, ampliamento dell aeroporto Leonardo da Vinci e primo campo da golf pubblico. Sono alcuni esempi delle 22 opere che compongono il secondo polo turistico della Capitale, il 60% delle quali si prevede che sarà già realizzato tra la fine del 2012 e l inizio del Mercato delle abitazioni Abitazioni Nuove Posizionamento di rispetto a prezzi medi di compravendita ed ndice di illiquidità (*) Figura 2 ndice di illiquidità Palermo Catania Cagliari Genova Mestre Napoli Bari Torino Media 13 aree Bologna Firenze Venezia 0 Padova Milano Prezzi medi ( /mq) (*) l livello base = 0 è stato attribuito alla città di Milano. Tanto più il valore è superiore a 0, quanto più il mercato risulta illiquido. Viceversa, un valore inferiore a 0 segnala un migliore grado di liquidità rispetto al benchmark di riferimento. l mercato immobiliare romano risulta essere caratterizzato ancora da un offerta ingente, sia in vendita che in locazione, a cui non sembrerebbe corrispondere una domanda dinamica, anche se non mancano dei timidi se- Nomisma 203

4 Osservatorio sul Mercato mmobiliare, 2-11 gnali di ritorno di interesse per l acquisto di abitazioni specialmente nelle zone centrali o di pregio. Un aumento dell 1,3% dell attività transattiva nel primo trimestre 2011, stando ai dati dell Agenzia del Territorio riferiti allo stesso periodo dell anno precedente, non fa ancora presagire un recupero del mercato immobiliare nella Capitale, la cui fase congiunturale continua a indurre, da un lato, a ritenere archiviata la fase più acuta della crisi e, dall altro, a prospettare una fase di stabilizzazione dalla durata incerta. Tavola 1 Abitazioni Nuove Prezzi medi di compravendita, loro variazioni, tempi medi di vendita e sconti, Maggio 2011 Zone Prezzi ( /mq) % semestrali % annuali Tempi di vendita (mesi) Zone di pregio ,1-2,9 - - Sconti Centro ,5-1,4 - - Semicentro ,6-0,4 - - Periferia ,0-1,4 - - Media ponderata 4.1-1,2-1,3 6,3 (*) 5,0 (*) (*) Media semplice. Nel corso del primo semestre 2011, la flessione piuttosto contenuta dei prezzi, sia delle abitazioni nuove (-1,2% su base semestrale e -1,3% su base annuale) sia di quelle usate (-0,8% su base semestrale e annuale), testimonia la sostanziale tenuta del mercato su livelli di prezzo non dissimili rispetto a quelli raggiunti all apice della fase espansiva. Si riduce dal 12% al,8% il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, il cui livello più basso (9,6%) continua a caratterizzare le compravendite delle aree centrali o delle zone considerate di pregio. Tuttavia, la perdurante difficoltà negativa del comparto residenziale continua a caratterizzare il grado di liquidità degli immobili in vendita. A confronto con le altre maggiori città italiane, la Capitale risulta essere rappresentata da un mercato immobiliare superato dalle città di Milano e Padova: a parità del livello di prezzi, infatti, il comparto residenziale romano risulta più illiquido di quello milanese, mentre il mercato padovano presenta valori di ingresso di gran lunga inferiori rispetto a quelli romani ed un grado di illiquidità appena più basso. Nonostante le caratteristiche intrinseche e non comparabili della città di, tale fenomeno, se prolungato nel tempo, potrebbe avere delle implicazioni rilevanti nei confronti degli investitori esteri. Di questo relativo peggioramento nella capacità di monetizzare un asset immobiliare, ne dà conto soprattutto la dinamica dei tempi di vendita: nel biennio recessivo si erano stabilizzati a 5,8 mesi, ma in questo primo semestre 2011 risultano arrivati a 6,1 mesi, livello record per la città capitolina. 2 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato mmobiliare, 2-11 l peggioramento della liquidità del mercato immobiliare si riflette anche in una domanda per investimento esigua (13,2%) se paragonata a quella delle altre città (25,9% a Venezia, 22,9% a Padova e 20,5% a Torino). Se le difficoltà di reperimento del credito, che si traducono prevalentemente nella richiesta di garanzie aggiuntive e in una minore quota del finanziamento rispetto al valore dell abitazione, hanno pregiudicato l accesso da parte della domanda potenziale, l elevato valore d ingresso e la modesta redditività attesa hanno spinto gli investitori ad un atteggiamento attendista o a dirottare la propria liquidità verso altre aree o comparti. Cresce sempre più la domanda abitativa che richiede i requisiti di efficienza energetica, ma ciò non si traduce in una maggiore disponibilità a pagare un sovrapprezzo adeguato per le abitazioni più sostenibili. La quota di domanda interessata alle abitazioni ad alta efficienza energetica risulta pari al 13,2%, contro una media delle altre tredici città pari al 9,5%, ma lo sforzo massimo dichiarato per disporre di abitazioni energicamente più efficienti o sostenibili è pari al solo 4%, la metà del sovrapprezzo dichiarato dai cittadini milanesi. Anche per il settore locativo emergono dei segnali di difficoltà congiunturale: ad un lieve aumento dell offerta corrisponde una domanda piuttosto rarefatta, senza particolari attese in rialzo sul numero dei contratti stipulati. Tavola 2 Abitazioni Usate Prezzi medi di compravendita, loro variazioni, rendimenti medi lordi annui, tempi medi di vendita e sconti, Maggio 2011 Zone Prezzi ( /mq) % semestrali % annuali Rendimenti da locaz. Tempi di vendita (mesi) Sconti Zone di pregio ,5-0,8 5,1 6,0 9,6 Centro ,5-0,7 5,3 6,1 9,6 Semicentro ,5-0,1 5,1 6,2 11,5 Periferia ,3-1,6 5,7 6,1 12,7 Media ponderata ,8-0,8 5,4 6,1 (*),8 (*) (*) Media semplice. Nonostante risultino sostanzialmente stabili i tempi medi di locazione, i canoni fanno registrare il peggiore calo tra tutte le città italiane di maggiori dimensioni (-1,9% su base semestrale). Da sottolineare, però, come il dato potrebbe essere il risultato della recente introduzione del nuovo regime fiscale sui redditi da locazione (la cosiddetta cedolare secca), che avrebbe contribuito, mediante il corrispettivo canone concordato, a comprimere i livelli degli affitti. Ancora stabilità, invece, per i rendimenti lordi da locazione, che si attestano sul 5,4%, contro il 4,8% della media nazionale. Nonostante tale redditività si attesti al livello più basso degli ultimi diciotto anni, ad oggi rappresenta comunque il dato più elevato tra le tredici città oggetto d indagine. Nomisma 2

6 Osservatorio sul Mercato mmobiliare, 2-11 È ancora presto per parlare di crescita dei valori immobiliari: per il prossimo semestre, infatti, si prevede ancora una sostanziale stabilità dei prezzi e dei canoni, a fronte di una ripresa dell attività transattiva. Figura 3 Abitazioni Ripartizione percentuale delle compravendite in base alla motivazione d acquisto 0% 80% 60% 40% 20% 0% nvestimento Seconda casa Sostituzione Prima casa Mercato degli uffici Figura 4 Abitazioni Transazioni trimestrali (variazioni % rispetto allo stesso trimestre dell anno precedente) Fonte: Agenzia del Territorio. Figura 5 Mesi Abitazioni Usate Tempi medi di vendita e di locazione (in mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione 11 Figura 6 Abitazioni Usate Evoluzione dello sconto medio praticato sul prezzo (differenza tra prezzo richiesto e prezzo d acquisto) Nonostante una sostanziale stabilità dell offerta, perdura sul mercato romano la contrazione della domanda di uffici, sia in compravendita che in locazione, evidenziando una forte difficoltà congiunturale nell assorbimento dello stock, con contestuale lieve incremento della quota di invenduto. Dopo il calo del 2% registrato dalle compravendite di uffici nel corso del secondo semestre dello scorso anno, non si evidenziano per il primo semestre del 2011 dei segnali di recupero dell attività transattiva del comparto direzionale, nonostante il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo tenda a ridursi (12% nel primo semestre 2011). % /mq V V 11 Città Resto della provincia min 9,5% max 14,5% 11,8% Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato mmobiliare, 2-11 A destare preoccupazione è la nuova crescita dei tempi medi di vendita degli uffici (passati da 7,3 a 8 mesi): pur restando inferiori rispetto alla media delle città monitorate, hanno raggiunto livelli mai toccati in precedenza. La scarsità della domanda ha determinato un ulteriore flessione dei prezzi di compravendita (-0,6% su base semestrale), registrando una tendenza lievemente migliore rispetto al dato medio nazionale (-0,9%) e fotografando sostanzialmente una rigidità dei valori nel periodo post-crisi. Questa stabilità dei livelli di prezzo e dunque l inefficienza attraverso cui essi si adeguano in questa fase congiunturale di debolezza, non rappresenterebbero il presupposto per un recupero del comparto direzionale, nonostante il mercato capitolino degli uffici registri un grado di liquidità leggermente migliore di Milano, anche se inferiore a città come Catania e Padova. Figura 7 Uffici Posizionamento di rispetto a prezzi medi di compravendita ed ndice di illiquidità (*) 130 Palermo ndice di illiquidità Genova Napoli Torino Bari Cagliari Media 13 aree Mestre Padova Bologna Firenze Milano Venezia 80 Catania (*) l livello base = 0 è stato attribuito alla città di Milano. Tanto più il valore è superiore a 0, quanto più il mercato risulta illiquido. Viceversa, un valore inferiore a 0 segnala un migliore grado di liquidità rispetto al benchmark di riferimento. Tavola 3 Uffici Prezzi medi di compravendita, loro variazioni, rendimenti medi lordi annui, tempi medi di vendita e sconti, Maggio 2011 Zone Prezzi ( /mq) % semestrali % annuali Rendimenti da locaz. Tempi di vendita (mesi) Sconti Centro ,0-1,7 5,2 8,0 11,5 Semicentro ,2-1,4 5,3 8,0 11,1 Periferia terziaria ,5-1,6 5,5 8,0 12,4 Periferia ,3-1,5 5,9 8,0 12,9 Media ponderata ,6-1,5 5,6 8,0 (*) 12,0 (*) (*) Media semplice Prezzi medi (Euro al mq) Nomisma 2

8 Osservatorio sul Mercato mmobiliare, 2-11 Maggiormente deteriorato risulta il versante locativo, dove le difficoltà della domanda si sono riflesse in un deciso ulteriore aumento dei tempi medi di locazione (che hanno superato i 5 mesi), e le difficoltà dell offerta in un adeguamento al ribasso dei canoni richiesti (diminuiti dell 1,9% su base semestrale), in modo maggiore sia rispetto ai prezzi di compravendita (-0,6%), sia con riferimento al dato nazionale del settore locativo degli uffici (-1,4%). Di conseguenza, anche i rendimenti potenziali lordi fanno segnare una nuova lieve diminuzione (5,6%). Così come avviene per il comparto residenziale, la redditività lorda rappresenta il dato più elevato tra le tredici città monitorate, pur attestandosi su livelli minimi per la città di, che non si registravano dai primi anni 90. Le previsioni per i prossimi mesi non indicano una diminuzione dei contratti di compravendita, i cui prezzi potranno seguire ancora il trend negativo, così pure il comparto della locazione non sarà caratterizzato da particolari elementi di dinamicità. Figura 8 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (in mesi) Figura 9 Uffici Evoluzione dello sconto medio praticato sul prezzo (differenza tra prezzo richiesto e prezzo d acquisto) Mesi /mq min 8,9% max 14,5% 11 12,0% 0 Mercato dei negozi Tavola 4 Negozi Prezzi medi di compravendita, loro variazioni, rendimenti medi lordi annui, tempi medi di vendita e sconti, Maggio 2011 Zone Prezzi ( /mq) % semestrali % annuali Rendimenti da locaz. Tempi di vendita (mesi) Sconti Centro ,4-4,2 7,3 6,1 9,7 Semicentro ,5-0,4 7,4 7,2 12,7 Periferia ,5-0,5 7,8 7,4 13,3 Media ponderata ,0-1,5 7,5 6,9 (*) 11,9 (*) (*) Media semplice. Tempo di vendita Tempo di locazione Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato mmobiliare, 2-11 Come per i comparti residenziale e direzionale, anche per gli immobili commerciali si può tracciare un quadro a tinte fosche. l calo delle compravendite di negozi sfiora il 5% negli ultimi sei mesi dello scorso anno, secondo i dati dell Agenzia del Territorio, ma per il primo semestre l attività transattiva è risultata in ulteriore peggioramento. Ciò è dovuto essenzialmente ad un calo della domanda nei primi mesi dell anno, che negli scorsi semestri aveva dato continuità agli scambi, e ad un offerta in continua crescita in tutte le zone della città, che evidenzia la discrasia tra i due lati del mercato e il perdurare della sofferenza del comparto. Si riducono sia i tempi medi di vendita (da 7,4 a 6,9 mesi), sia lo sconto praticato sul prezzo richiesto pur di concludere la transazione (da 12,6% a 11,9%), ma continua nel primo semestre 2011 il trend negativo dei prezzi di compravendita, con una riduzione più accentuata (-1,0% su base semestrale) rispetto allo stesso periodo dell anno precedente (-0,4%) e lievemente superiore rispetto a quella registrata a livello nazionale (-0,7%). Si segnala una forte tendenza ribassista per le localizzazioni centrali, dove lo stesso dato fa segnare un calo del 2,4%. Mesi Figura Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (in mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione 11 /mq Figura 11 Negozi Evoluzione dello sconto medio praticato sul prezzo (differenza tra prezzo richiesto e prezzo d acquisto) max 13,5% ,9% min ,5% Ancora più preoccupante la situazione del comparto locativo, dove i canoni degli immobili commerciali fanno segnare una caduta pari al 2,0% su base semestrale e doppia rispetto a quella fatta registrare in media dal campione delle aree monitorate. l dato rappresenta, insieme alla città di Napoli, il peggior calo dei canoni registrato nella prima parte dell anno, e ciò probabilmente ha parzialmente aiutato il mercato a ridurre lievemente i tempi medi di locazione (da 4,9 a 4,6 mesi). A causa di un calo più deciso dei canoni rispetto ai prezzi, anche i rendimenti lordi scendono al 7,5%, ma è da notare come il dato risulti superiore al livello registrato nel 1996 (7,0%). Nomisma 2

10 Osservatorio sul Mercato mmobiliare, 2-11 Per il prossimo semestre non è previsto un miglioramento del comparto commerciale, sia nell attività di compravendita che in quella locativa. Mercato dei box o garage singoli Zone Tavola 5 Box e garage Prezzi medi di compravendita, loro variazioni, rendimenti medi lordi annui e tempi medi di vendita, Maggio 2011 Prezzi ( ) % annuali Rendimenti da locaz. Tempi di vendita (mesi) Sconti Centro ,9 6,0 4,2 6,0 Semicentro ,0 6,1 4,5 7,5 Periferia ,7 7,0 4,7 7,8 Media ponderata ,6 6,5 4,5 (*) 7,1 (*) (*) Media semplice. Nel corso dei primi mesi del 2011 non sono emersi particolari segnali di ulteriore criticità per il mercato degli spazi adibiti a parcheggio, se non quelle strutturali emerse nei periodi precedenti. n particolare, ad una domanda che continua ad essere sostanzialmente stabile, senza offrire dei segnali di dinamicità, corrisponde un offerta lievemente in crescita, che inizia a registrare dei primi segnali di difficoltà di assorbimento dello stock accumulato. Nonostante i prezzi abbiano fatto Figura 12 Box e garage annuali dei prezzi e rendimenti da locazione (valori %) Rend. lordi annui Var.% ann. prezzi registrare un aumento dello 0,6% su base annuale, il livello di attività transattiva risulta pressoché stabile. A fronte della stabilità dei tempi medi di vendita (4,5 mesi), si riduce dall 8,1% al 7,1% lo sconto sul prezzo richiesto e si attesta ad un livello strutturale inferiore alla media delle tredici grandi città di riferimento. Diversamente dal comparto della compravendita, sul versante locativo i canoni fanno registrare un calo di quasi il 3%. La diversa dinamica dei prezzi e dei canoni implica una diminuzione dei rendimenti medi lordi, che passano dal 6,7 al 6,5% in un anno (in calo per il tredicesimo anno consecutivo). Le previsioni degli operatori per il prossimo anno non possono essere considerate positive, prefigurando un peggioramento dell attività transattiva con i prezzi attesi in sostanziale invarianza (a prescindere dalle zone della città). Rendimenti % 9,2 8,8 8,4 8,0 7,6 7,2 6,8 6,4 6, ,0 9,0 7,0 5,0 3,0 1,0-1,0 Var. % 2 Nomisma