Tribunale di Prato. Concordato Preventivo N. 16/2014 XXXXXXXXXXXXXX XXX Giudice Delegato : Dott.ssa Raffaella Brogi. Perizia di stima di immobili
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1 Tribunale di Prato Concordato Preventivo N. 16/2014 XXXXXXXXXXXXXX XXX Giudice Delegato : Dott.ssa Raffaella Brogi Perizia di stima di immobili (Sesto Fiorentino via San Morese 57) Via C. Livi, nc Prato
2 2 SOMMARIO 1. Premessa pag Descrizione degli immobili... pag Il criterio di valutazione adottato... pag Il valore dei beni pag. 7
3 3 1. PREMESSA Il sottoscritto, iscritto all albo dei Geometri al n. 244, libero professionista con studio in Prato via C. Livi nc. 4, ha ricevuto l incarico da Dott. Francesco Farnetani e Dott. Enrico Vivarelli, in qualità di liquidatori giudiziali del concordato preventivo di cui in epigrafe, di procedere alla valutazione peritale di immobili di proprietà della soc. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Il sottoscritto perito dichiara di essere in grado di redigere la presente Perizia, contenente il valore attribuito agli stessi ed il criterio di valutazione seguito, con la finalità di stabilire il valore economico ragionevolmente attribuibile agli immobili. Il perito ritiene opportuno precisare di aver eseguito la presente dopo aver compiuto i rilievi, fotografie, assunte le informazioni presso l amministrazione competente e quant altro necessario per la stesura della presente. 2. DESCRIZIONE DEGL IMMOBILI IN OGGETTO Trattasi di fabbricato industriale posto nel Comune di Sesto Fiorentino in via San Morese nc.57. Al fabbricato si accede da ingresso carrabile dalla suddetta via terra situato al piano ed composto da ampia zona ad uso deposito (circa mq), adiacente a detto fabbricato, collegato con lo stesso, si trova un edificio a due piani fuori terra adibito ad uffici e relativi servizi e accessori; sul lato destro del fabbricato principale (lato ferrovia) si trova un edificio a due piani fuori terra adibito al piano terra ad uso mensa, spogliatoi e servizi igienici, al piano primo da un abitazione composta da due vani compresa angolo cottura oltre wc e terrazza a livello, ma che attualmente viene utilizzata come archivio.
4 4 In aderenza al fabbricato principale si trova un piccolo manufatto di un piano fuori terra adibito a cabina di trasformazione. Nelle vicinanze dell'ingresso si trova un piccolo edificio di un piano fuori terra in fregio alla via San Morese adibito a cabina elettrica. In corrispondenza degli uffici si trova una tettoia per il ricovero dei muletti elettrici. Fa parte del complesso edilizio un ampio spazio aperto recintato su tre lati adibito a piazzale e area a verde per una superficie complessiva di circa mq dove all'interno del medesimo, nelle immediate vicinanze dell'ingresso carrabile, si trovano la centrale termica e frigorifera delimitata su tre lati da pannelli insonorizzati. CATASTO: Detti beni al C.F. del Comune di Sesto Fiorentino sono rappresentati nel foglio di mappa 43 particella 2 subalterno 504, P.T.-1, cat. D/1, r.c ,00 (fabbricato principale); foglio di mappa 43 particella 2 subalterno 502, P.T., cat. D/1, r.c. 30,00 (cabina elettrica); Si precisa che alla data della presente la planimetria catastale relativa al sub. 504 non corrisponde con la stato di fatto per modifiche interne al fabbricato principale e agli uffici e per la tettoia esterna, mentre per quanto concerne il sub. 502 la planimetria e i dati sopra riportati corrispondono con quelli informatizzati dell Agenzia dell Entrate Ufficio Provinciale di Firenze Territorio. SITUAZIONE URBANISTICA: Dalle indagini effettuate presso l'ufficio tecnico del Comune di Sesto Fiorentino è emerso che il fabbricato di cui è porzione il bene sopra descritto è stato edificato a seguito dei seguenti atti abilitativi:
5 5 - licenza Edilizia 207/4168 del 25/11/1967 prorogata con richiesta 82/5303 del 21/03/1969 e successiva variante n. 363/5887 del 1969, rilasciata in data 15/04/1970 n. 93/5887; - Agibilità n. 12/1971 rilasciata in data 02/02/1971; - Concessione edilizia P.E. 295/7422 del 1973 rilasciata in data 04/10/1973 C.E. 182/7422; - Domanda di Condono Edilizio L.47/85 p.g. n del 29/03/1986 B. 2082/86 per la quale è stata rilasciata concessione edilizia in sanatoria C.E. 175 in data 26/04/2000; - Concessione edilizia C..E. 229/17950 rilasciata in data 04/10/1973 a seguito della richiesta presentata in data 19/11/1990; - Concessione edilizia in sanatoria C..E. 442/18545 rilasciata in data 23/05/1992 per opere in difformità della C.E. 229/17950; - Autorizzazione Edilizia p.g. n del 08/02/1992 B. 94 e rilasciata in data 24/06/1992 p.g. n ; - DIAE p.g. n del 09/04/1997 B. 5063; - Autorizzazione Edilizia in sanatoria p.g. n del 11/06/1997 B. 321 e rilasciata in data 12/05/1998 n. 378; - DIAE p.g. n del 21/10/2000 B. 5510; - DIAE p.g. n del 03/09/2003 B. 5357; - DIAE p.g. n del 13/11/2003 B. 5457; Alla data della presente il bene risulta non conforme con gli strumenti urbanistici sopra riportati per opere interne al fabbricato principale e agli uffici e per la realizzazione della tettoia esterna di tale situazione ne viene tenuto conto in sede di valutazione. PROVENIENZA: Il bene sopra descritto è pervenuto all'attuale proprietà mediante atto di conferimento in società ai rogiti del Notaio Daniele Muritano di Empoli
6 6 stipulato in data 20/12/2012 rep racc reg. a Empoli in data 28/12/2012 al n ISCRIZIONI e TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI: Per il bene sopra descritto risulta iscritta la seguente formalità: Iscrizione n R.P. del 20/12/2010 derivante da atto di Mutuo stipulato ai rogiti del Notaio D Ambrosi del 13/12/2010 rep Trascrizione n R.P. del 20/12/2010 derivante da atto di Cessioni di Pigioni stipulato ai rogiti del Notaio D Ambrosi del 13/12/2010 rep Iscrizione n. 800 R.P. del 27/02/2014 derivante da atto di Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Prato in data 27/01/2014 rep SERVITU': Per il bene sopra descritto risulta iscritta la seguente formalità: Trascrizione n R.P. del 12/04/2012 derivante da atto di Costituzione di Servitù stipulato ai rogiti del Notaio D Ambrosi del 229/03/2012 rep NOTA: Si fa presente che gli immobili di cui sopra alla data odierna risultato locati con contratto di affitto stipulato in data 14/02/2001 e registrato presso l Agenzia delle Entrate di Prato in data 23/02/2001 al n. 924 ** * 3. IL CRITERIO DI VALUTAZIONE ADOTTATO
7 7 Per giungere alla valorizzazione dei beni oggetto di stima, sono stati presi come riferimento il valore a metro quadro di mercato per beni con tipologia similare. Da una indagine compiuta dal sottoscritto perito tramite richiesta diretta a studi tecnici, società di intermediazione immobiliare e intermediari immobiliari, tabelle OMI ecc.., è emerso che il prezzo nella zona in cui si trovano i beni, viene così considerato da un minimo di 600,00 (seicento/00) ad un massimo di 1.100,00 (millecento/00) per metro quadrato. Per la valutazione dei beni in oggetto, il presente perito ha escluso i due valori estremi, massimo e minimo ed ha determinato una media aritmetica semplice tra i residui valori, giungendo a determinare con una buona approssimazione un valore a metro quadro di 850,00 (ottocentocinquanta/00). 4. IL VALORE DEI BENI VALUTAZIONE FABBRICATO INDUSTRIALE Comune di Sesto Fiorentino via San Morese nc. 57. Parametro usato: metro quadro. Consistenza : Destinazione Sup. lorda Coeff. Sup. Commerc. Fabbr. Industriale mq 8514,00 1,00 mq 8514,00 Uffici mq 756 1,50 mq 1134,00 Mensa-Serv.-Abit. mq 296 1,30 mq 384,80 Cabina elettrica mq 25 0,70 mq 17,50 Cabina di trasform. mq 26 0,7 mq 18,20 Resede mq ,1 mq 1186,00 Totale sup. commerciale mq 11254,50
8 8 - Prezzo unitario medio : 850,00 a mq Valore stimato del bene ,00 (novemilionicinquecentosessantaseimilaquattrocentodieci/00). a detrarre spese per demolizione tettoia 5.000,00 * Il valore di stima del bene sopra riportato ammonta ,00 (novemilionicinquecentocintantamila/00) arrotondato per difetto. * Il sottoscritto perito, in esecuzione del mandato conferitogli, in base alle risultanze delle verifiche eseguite rassegna la presente relazione scritta. Prato lì, 29/09/2017 In fede Allegati: - documentazione fotografica - planimetrie catastali - visura catastale - Licenze edilizie
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