Antonio Fabio Forgione Il sistema integrato di fondi. Potenzialità, criteri di investimento, rischi

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3 Antonio Fabio Forgione Il sistema integrato di fondi Potenzialità, criteri di investimento, rischi

4 Copyright MMXI ARACNE editrice S.r.l. via Raffaele Garofalo, 133/A B Roma (06) ISBN I diritti di traduzione, di memorizzazione elettronica, di riproduzione e di adattamento anche parziale, con qualsiasi mezzo, sono riservati per tutti i Paesi. Non sono assolutamente consentite le fotocopie senza il permesso scritto dell Editore. I edizione: dicembre 2011

5 Al mio maestro prof. Pietro Feliciotto

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7 Indice 9 Introduzione 13 Capitolo I Disagio abitativo e Sistema Integrato di Fondi 1.1. La diffusione della proprietà immobiliare in Italia, Il disagio abitativo, Le istituzioni locali ed il disagio abitativo, Il piano per l edilizia abitativa tra innovazione e tradizione, I tratti essenziali dei fondi comuni d investimento, L esperienza del credito fondiario, Il contenimento della rendita fondiaria, Le politiche fiscali, Il rischio e la diversificazione negli investimenti immobiliari, Capitolo II Il Sistema Integrato di Fondi ed i criteri di selezione degli investimenti immobiliari 2.1. Il Sistema Integrato di Fondi, Aiuti di Stato, Cdp Investimenti Sgr S.p.A. e Fondo Investimenti per l Abitare, Sintesi dei criteri d investimento applicati da Cdp Investimenti SGR S.p.A., Linee guida per la selezione dei progetti di investimento del Fondo Investimenti per l Abitare, Criteri riguardanti il fondo locale, Criteri riguardanti l operazione immobiliare, Criteri riguardanti il promotore, L istruttoria degli investimenti e le delibere di sottoscrizione, Nozione di quota significativa e mix funzionale dei progetti, Il principio dell alloggio in più, Il principio del peso del contributo pubblico e del 7

8 8 Il sistema integrato di fondi corretto rapporto rischio/rendimento, Il principio della gradazione delle destinazioni d uso e dell integrazione del progetto generale, Requisiti prestazionali dei progetti e reporting, Requisiti del progetto di gestione immobiliare e sociale degli interventi, Il progetto di gestione socio immobiliare, Mix di abitanti e di servizi socio abitativi, presidio dei rischi gestionali, modello organizzativo del gestore, Requisiti del gestore socio immobiliare e contenuti del contratto di gestione, Capitolo III Il contenimento dei rischi dei fondi immobiliari locali 3.1. Il contenimento del moral hazard nei fondi locali, I fondi locali e i vantaggi/svantaggi relativi nel confronto con gli investimenti immobiliari indiretti tradizionali, I contratti di locazione nella gestione dei fondi locali e l opzione di acquisto dell immobile alla fine del periodo di durata dei fondi, Il contenimento del rischio di realizzo del valore degli immobili e gli effetti sui canoni di locazione, Altri effetti della presenza dell opzione di acquisto dell immobile, Le metodologie per la valutazione periodica degli immobili e la valorizzazione dell opzione d acquisto, Il metodo della comparazione di mercato, Il metodo del costo di produzione, I metodi finanziari, Il contenimento del rischio degli investimenti e l accumulazione di risparmio da parte dei locatari, La stima del rischio di credito nei prestiti immobiliari attraverso le opzioni, Conclusioni 141 Bibliografia

9 Introduzione Il Piano nazionale di edilizia abitativa, introdotto dall art. 11 del D.L. 112/08 e definito dal DPCM 16 luglio 2009, si propone di soddisfare il fabbisogno abitativo di gruppi sociali economicamente deboli attraverso l offerta di alloggi, prevalentemente in locazione, a prezzi meno onerosi rispetto a quelli di mercato. L attuazione degli interventi prevede l utilizzo di fondi immobiliari chiusi, ai quali partecipano soggetti pubblici e privati, che dovranno articolarsi in un sistema integrato nazionale di fondi a rilevanza locale. Gli investimenti immobiliari sul territorio di riferimento saranno, infatti, realizzati da fondi locali che riceveranno la sottoscrizione di importanti quote, ancorché di minoranza, da parte di un fondo nazionale, che ha anche il compito di coordinare le singole iniziative, contribuendo a configurarle in sistema. Il ricorso a veicoli quali i fondi d investimento per realizzare i descritti obiettivi consente di definire le varie iniziative locali con grande flessibilità, sia pure nella cornice operativa delineata dal regolamento del fondo nazionale, identificato, in esito ad una gara pubblica, nel Fondo Investimenti per l Abitare, promosso da una società di gestione del risparmio creata specificamente dalla Cassa Depositi e Prestiti S.p.A., che ha anche sottoscritto circa la metà delle quote del fondo, dall Associazione di Fondazioni e Casse di Risparmio e dall Associazione Bancaria Italiana. Si realizzano i presupposti per integrare, grazie a tale 9

10 10 Il sistema integrato di fondi struttura di intermediazione, la disponibilità di cospicue risorse finanziarie per gli investimenti, da remunerare ad un tasso di rendimento calmierato, con le tradizionali agevolazioni pubbliche erogabili dagli enti territoriali, come, ad esempio, concessioni a condizioni di favore di terreni ed aree fabbricabili, sconti sulle imposte locali e sugli oneri di urbanizzazione, trasferimenti monetari; la frazionabilità dell impiego, caratteristica degli investimenti indiretti, inoltre, favorisce l attività di sottoscrizione ai fondi locali di istituzioni orientate alla concessione di elargizioni a soggetti bisognosi di assistenza, quali le fondazioni bancarie, ovvero orientate allo sviluppo del territorio, come le banche locali. Al contempo, i sottoscrittori delle quote emesse dai fondi previsti dal sistema integrato sono esposti ad una pluralità di rischi che il veicolo, a ragione della particolare natura degli investimenti effettuati, non è in condizione di contenere. Si fa riferimento, in particolare, alla sostanziale impossibilità di attivare efficacemente i benefici della diversificazione geografica e, soprattutto, settoriale. I sottoscrittori delle quote emessi da tali intermediari, inoltre, sono soggetti ad un rilevante rischio specifico, rappresentato dalla possibilità che gli agenti interessati alla realizzazione degli investimenti locali, ai quali parteciperanno necessariamente gli enti pubblici territoriali, perseguano finalità proprie e, segnatamente, di realizzare extra profitti vendendo forniture (per la realizzazione degli immobili e l erogazione dei vari servizi di gestione ed amministrazione del patrimonio) alle società di gestione del risparmio a condizioni non di mercato. Ulteriore rischio specifico è quello che il disinvestimento degli immobili alla fine del periodo di durata dei fondi, tenuto conto dei caratteri dei beni, avvenga a condizioni tali da non consentire di

11 Introduzione 11 recuperare l intera somma impiegata dagli investitori. Il presente contributo si propone di analizzare le principali tipologie di rischio che caratterizzeranno tali investimenti immobiliari e gli strumenti da attivare, da parte dei diversi intermediari, per il loro contenimento. L esame si concentra sulla definizione dei criteri d investimento, da parte del fondo nazionale, che sembrano tesi a scongiurare, tra l altro, lo scenario che le società di gestione del risparmio che curano gli interventi locali negozino forniture a condizioni tali da danneggiare gli interessi degli investitori. Separatamente, saranno svolte considerazioni in ordine ad ulteriori presidi contro le altre tipologie di rischio che caratterizzano il Sistema Integrato di Fondi. L osservazione è che possono essere efficacemente utilizzate, a presidio di tali rischi, specifiche clausole da inserire nei contratti di locazione, consistenti in opzioni d acquisto della proprietà degli immobili, nonché nell impegno ad avviare programmi di risparmio finalizzati ad accumulare un capitale da utilizzare per favorire l acquisto degli immobili stessi. La trattazione si sofferma su alcuni caratteri di tali previsioni contrattuali e degli effetti della loro introduzione sulle operazioni di investimento/disinvestimento degli immobili da parte dei fondi locali. Nel primo capitolo saranno descritti il disagio abitativo, di come tale realtà sia notevolmente cresciuta in Italia negli ultimi anni e gli obiettivi che il Sistema Integrato di Fondi si propone di raggiungere, anche recuperando ed integrando, nell innovazione offerta dall utilizzo del particolare veicolo d investimento, le esperienze delle politiche abitative tradizionali. Il capitolo si conclude con una breve descrizione delle tipologie di rischio caratterizzanti

12 12 Il sistema integrato di fondi gli investimenti immobiliari e dei benefici associati alla diversificazione di tali impieghi. Il secondo capitolo descrive con maggior dettaglio lo sviluppo del Sistema Integrato di Fondi ed i criteri d investimento applicati dalla società di gestione del risparmio risultata aggiudicataria del bando pubblico finalizzata ad individuare il fondo nazionale, nonché alcune considerazioni su tali parametri. Il lavoro si conclude con la descrizione di alcune specifiche tipologie di rischio che caratterizzano i fondi locali e di come tali rischi potranno essere efficacemente contenuti grazie ai criteri di investimento, opportunamente definiti, del fondo nazionale. Altre tipologie di rischio, che i normali veicoli utilizzati per effettuare gli investimenti immobiliari indiretti consentono di contenere, saranno, invece, pienamente efficaci nei confronti dei fondi locali. Si descriveranno, pertanto, alcune proposte per contenere tali ulteriori rischi specifici, che richiederanno di integrare i contratti di locazione con opportune clausole. Saranno osservati i benefici apportati da tali condizioni contrattuali al contenimento del rischio di perdita di valore degli asset dei fondi e le ragioni economiche alla base del loro funzionamento quale incentivo a condotte positive da parte dei conduttori degli alloggi in locazione. A conclusione della presentazione del lavoro, deve essere formulato un particolare ringraziamento, oltre che al prof. Pietro Feliciotto, al prof. Antonio Del Pozzo ed al prof. Domenico Nicolò per i preziosi consigli, le osservazioni ed i suggerimenti forniti durante la stesura, fermo restando che ogni errore ed imprecisione è, ovviamente, imputabile esclusivamente all autore.