CITTÀ DI RAGUSA

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1 CITTÀ DI RAGUSA SETTORE VII Decoro urbano Manutenzione e Gestione Infrastrutture- Programmazione Opere Pubbliche P.zza San Giovanni - Tel.- cell.348/ f.civello@comune.ragusa.it PERIZIA DI STIMA PER VALUTAZIONE IMMOBILE Immobile sito in Contrada San Giacomo Bellocozzo denominato Bellocozzo 1 lungo la strada provinciale Giarratana Noto. Descritto al N.C.E.U. al Foglio 357 Particella 240, 241. Fabbricato ad un piano fuori terra Proprietà Comune di Ragusa

2 PERIZIA DI STIMA PER VALUTAZIONE IMMOBILE di una unità immobiliare adibita a scuola rurale, sita in Ragusa, C.da San Giacomo Bellocozzo Foglio 357 P.lla , denominata Bellocozzo 1. La presente relazione di stima viene eseguita su incarico del dirigente del settore VII del Comune di Ragusa in riferimento al piano delle alienazione degli immobili comunali e con lo scopo di determinare, per l immobile in esame, il più probabile valore di mercato. La valutazione viene effettuata in riferimento all attualità, l immobile è stato oggetto di sopraluogo in data 23/11/2012. Successivamente è stata redatta la seguente relazione. DESCRIZIONE E UBICAZIONE DEL BENE L unità immobiliare oggetto della stima, è ubicata in Ragusa, C.da San. Giacomo Bellocozzo lungo la strada provinciale Giarratana Noto; composta da uno piano in elevazione e da un area esterna recintata. La zona è in periferia del centro di San Giacomo e risulta sulla strada provinciale Giarratana Noto. Presenta caratteristiche costruttive tipologiche di livello medio, realizzata come scuola rurale negli anni 50, con il minimo degli impianti che oggi risultano inesistenti, utilizzata negli anni PROPRIETA DATI CATASTALI L unità immobiliare risulta essere di proprietà del Comune di Ragusa, nel N.C.E.U. di Ragusa l immobile è descritto al foglio 357, p.lla , piano T, categoria unità collabenti; VERIFICA DATI URBANISTICI L immobile, di cui alla particella del foglio 357, ricade in area denominata Agricolo produttivo con muro a secco, ai sensi dell art 48 delle N.T.A. gravata dal vincolo idrogeologico e dal vincolo paesaggistico dell alta valle del fiume Tellaro, e delle cave dei torrenti Tellesimo, Prainito, Palombieri, Scardina e Cava Ispica, ai sensi del D.A. n 6594 del 26/07/2000. L immobile ricade all interno della Carta dei Beni Paesaggistici redatta ai sensi del Codice dei Beni culturali, approvato con Decreto legislativo 22/01/2004 n 42, in vigore dal 01/05/2004, in area di notevole interesse pubblico, ai sensi dell art. 136.d.. Con D.A. n 1767 del 10/08/2010 di adozione del Piano Paesaggistico della Provincia di Ragusa comprendente gli ambiti regionali , la particella suindicata ricade all interno del livello di tutela 2, pertanto ai sensi dell art. 143 comma 9 del D. Lgs n 42 del 22/01/2004 e s.m.i. a far data dall adozione del suddetto Piano Paesaggistico non sono consentiti, negli immobili e nelle aree di cui all art. 134 del medesimo decreto legislativo, interventi in contrasto con le prescrizioni di tutela previste nel Piano stesso. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE FINITURE STATO GENERALE.

3 La costruzione come rilevato in precedenza risale agli anni 50, quindi è realizzata con metodi costruttivi dell epoca, della struttura è rimasta solo la muratura perimetrale. Il livello di finitura è, per quello che resta, con pareti intonacate, nel sopralluogo effettuato le condizioni del fabbricato sono a rudere. L intonaco o altri tipi di paramento presenti nel fabbricato risultano essere gravemente deteriorati; la copertura come gli infissi sono inesistenti. DOTAZIONI TECNOLOGICHE Il fabbricato allo stato attuale non presenta impianti tecnologici. Gli impianti elettrico,idrico e igienico-sanitario presentano gravi difetti di adduzione, le tubazioni sono rotte e in parte inesistenti. CONSISTENZA Il fabbricato è costituito da uno piano terra di mq. 212,00, detto fabbricato, così come determinato dalle rilevazioni metriche effettuate, presenta le seguenti superficie: SUPERFICIE residenziale (al lordo dei muri) mq. 212,00 ARAE ESTERNA mq ,00. VALUTAZIONE FABBRICATO Per la determinazione del più probabile prezzo di mercato di detto immobile si sono tenuti in considerazione tre diversi metodi di stima di fabbricati. 1) STIMA IN BASE ALLA BANCA DATI DELLE QUOTAZIONI IMMOBILIARI DELL OSSERVATORIO IMMOBILIARE DELL AGENZIA DEL TERRITORIO. È stata fatta una prima valutazione effettuando delle indagini presso l Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio, al fine di addivenire al più probabile valore di mercato nella sua reale consistenza e destinazione d uso. L Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio, per fabbricati siti nel comune di Ragusa Ibla zona rurale, in stato conservativo normale e destinazione ad abitazioni di tipo economico, prevede un range che va da un minimo di. 500,00 a un massimo di. 720,00 per superficie lorda, tali valori sono attendibili nel caso in cui si fosse in presenza di un fabbricato indicato con uno stato di condizione e manutenzione normale, ma è evidente che il fabbricato in questione non è in condizioni normali, ma presenta un pessimo stato conservativo, di fatti uno degli elementi fondamentali per stabilire il valore di un fabbricato è dato dalla stato di conservazione e manutenzione dell immobile stesso. Convenzionalmente si definisce scadente un fabbricato in cui siano presenti evidenti carenze ad esempio: le facciate, le coperture e le parti comuni in genere hanno l intonaco o altri tipi di paramento non portati a compimento o gravemente deteriorati, in misura complessiva superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, oppure presentano lesioni diffuse e passanti, le

4 coperture consentono l infiltrazione di acque piovane, gli infissi (se presenti) evidenziano difetti strutturali che ne impediscono il funzionamento od una normale tenuta agli agenti atmosferici, i pavimenti risultano mancanti totalmente o in misura superiore al 30% della superficie del fabbricato, gli impianti: elettrico, idrico e igienico-sanitario sono totalmente mancanti, o presentano gravi difetti di adduzione o tubazioni che presentano rotture che non ne consentano l uso. RIEPILOGANDO si ha: valore di mercato O.I.A.T. =. 500, ,00 = 1.220,00/2= 610,00 A suddetto valore di mercato si applicano poi delle detrazioni dovute a uno stato momentaneo e modificabile che l immobile evidenzia nel momento in cui viene effettuata la stima. Si tiene quindi conto dello stato di conservazione del fabbricato che in questo caso è inferiore alla norma e che quindi necessita di manutenzione. L importo della detrazione sarà quindi: - Stato di manutenzione inferiore alla norma - 30% Il valore di mercato applicabile risulta pertanto :. 610,00 30%=. 427,00 Il valore del fabbricato risulta: Superficie totale mq. 212 x. 427,00 = ,00 (diconsi euro novantamilacinquecentoventiquattro/00). 2) STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI E stato applicato un secondo metodo, quale il metodo analitico per capitalizzazione dei redditi, metodo che tiene conto del reddito medio lordo reale realizzabile dalla proprietà, da cui vengono detratte le spese di parte padronale, ed infine il reddito netto viene capitalizzato con il tasso di capitalizzazione. Per la determinazione della valutazione con detto metodo, bisogna tenere presenti alcuni fattori, che concorrono ad aumentare o a diminuire il valore del fabbricato. I fattori a cui fa riferimento detto metodo sono i seguenti : - L ubicazione - La vetustà - La superficie utile - La tipologia costruttiva - Grado di conservazione - Costo base a mq. - Tipologia catastale - Classe demografica del comune Il valore si ottiene applicando la formula V = Bf /r occorre quindi determinare il: - Bf (beneficio fondiario)

5 - il saggio di capitalizzazione ( r ). DETERMINAZIONE DEL BENEFICIO FONDIARIO Il beneficio fondiario (Bf) rappresenta il reddito annuo posticipato che il proprietario può ordinariamente ricavare con la locazione del fabbricato. Si ottiene espletando la formula Bf = Rlt spese di parte padronale. Il reddito lordo totale (Rlt) è il reddito complessivo a fine anno del proprietario ed è composto dal canone annuo di locazione ed eventuali interessi maturati sulle rate. Le spese di parte padronale comprendenti, quote di manutenzioni, assicurazioni, tributi, sfitto ed inesigibilità, sono state calcolate forfettariamente in una quota pari al 20%. DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE Attraverso un indagine di mercato effettuata nella zona in cui insiste il bene oggetto della stima è stato appurato che il saggio di capitalizzazione è dello 0,04, calcolato con la formula r = Bf / V applicabile per fabbricati ubicati nella stessa zona, simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche. DETERMINAZIONE Rlt Si è proceduto quindi a determinare il reddito lordo totale derivante dal canone annuo di locazione, quindi si è effettuata una indagine sui valori di locazione al mq. per fabbricati di tale genere, e con un certa vetustà, anche presso l Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio per la zona di Ragusa, al fine di addivenire al più probabile valore di locazione del fabbricato in oggetto. E risultato un valore espresso in /mq. x mese di 1,50 per i fabbricati in condizioni normali, considerando una detrazione del 30%: 1,85 30% = /mq. x mese 1,05. Si ha quindi : Superficie totale da considerare mq. 212,00 Canone annuo Totale = mq. 212,00 x 1,05 =. 222,60 al mese x 12 = ,20 (Rtl) Calcolo Bf = Rtl spese: Bf = 2.671,20 20% = ,96 (Beneficiario fondiario) - Valore complessivo unità immobiliare Bf/r = ,96 /0,04 = ,00 (diconsi euro cinquantamilaquattrocentoventiquattro/00). 3) STIMA CON METODO DETERMINATO DAL DEPREZZAMENTO DEL COSTO DI RICOSTRUZIONE AL COSTO DI COSTRUZIONE. Essendo in presenza di un immobile con una precisa destinazione urbanistica, scuola rurale (è possibile il cambio di destinazione d uso a residenziale) non è riscontrabile nella zona in esame un mercato immobiliare di beni simili per destinazione d uso, quindi si vuole utilizzare il metodo sintetico per la ricerca del valore di mercato mediante il deprezzamento del costo di ricostruzione al costo di costruzione.

6 Il metodo consiste nel quantificare il costo di costruzione ad oggi deprezzandolo del costo di ricostruzione secondo la formula: VM = Vc-Vr Dove: VM è il valore di mercato dell immobile Vc è il costo di costruzione Vr è il costo di ricostruzione Nel costo di costruzione verrà considerato: - l area edificabile, cui corrisponde il costo dell area; - le opere edili, alle quali corrisponde il costo tecnico di costruzione; - le attività di progettazione, direzione lavori, collaudo, accatastamento, oneri concessori e di urbanizzazione; Nel costo di riproduzione verrà considerato: - le opere edili, che corrispondono al costo tecnico di ricostruzione, tale costo comprende la mano d opera, materiali e noli. - le attività di progettazione, direzione lavori, collaudo. Il costo di costruzione comprensivo di quanto sopra detto e tenendo conto del mercato locale viene fissato in ,00 al mq. essendo la superficie di mq. 212,00 Vc = x 212 = ,00 Il costo di ricostruzione comprensivo di quanto sopra detto e tenendo conto del mercato locale viene fissato in. 700,00 al mq. essendo la superficie di mq. 212,00 Vr = 700 x 212 = ,00 Valore di mercato stimato con il metodo del deprezzamento del costo di ricostruzione al costo di costruzione: VM=Vc-Vr VM = , ,00 = ,00 STIMA DEL VALORE DI MERCATO Dai valori di stima desunti dai tre metodi sopradescritti, si ritiene che il più probabile valore di mercato dell immobile oggetto della presente stima sia il seguente: ( , , ,00) = ,00 / 3 = ,00 C.T ,00 (diconsi euro ottantatremilatrecento/00). IL TECNICO Geom. Filipponeri Cilia IL FUNZIONARIO TECNICO Geom. Franco Civello Visto IL DIRIGENTE SETTORE VII ing. Michele Scarpulla