TRIBUNALE DI PESCARA
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1 TRIBUNALE DI PESCARA SEZIONE EE.II. Fallimento C.R.A. SRL in liquidazione n. 24/2018 Giudice Delegato: Dott.ssa Tiziana Marganella Curatore: Dott.ssa Cinzia De Santis STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI COMPRAVENDITA DI UN APPARTAMENTO E DI UN LOCALE DEPOSITO UBICATI IN FABBRICATO RESIDENZIALE SITO IN CORSO STRASBURGO N. 3 E VIA FINLANDIA SNC NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) RELAZIONE TECNICA Annalisa Fumo INGEGNERE Via di Villa Basile, Pescara - cell annalisafumo@tiscali.it Pagina 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 4 Completezza documentazione ex art Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 5 Dati Catastali...5 Stato conservativo... 6 Parti Comuni... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 7 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 8 Vincoli od oneri condominiali... 9 Stima / Formazione lotti... 9 Riserve e particolarità da segnalare Annalisa Fumo INGEGNERE Via di Villa Basile, Pescara - cell annalisafumo@tiscali.it Pagina 2

3 INCARICO La sottoscritta ing. Annalisa Fumo, Fumo, libero professionista iscritta all'ordine degli Ingegneri della provincia di Pescara con il n e con studio in Pescara Via di Villa Basile n. n 37, redige la presente relazione tecnica per gli usi di legge, su incarico della Dott.ssa Cinzia De Santis, Curatore Fallimentare della C.R.A. srl in liquidazione n. 24/2018 R.F. anno 2018,, come da nomina comunicata in data 15/10/2018 al Giudice Delegato Dott.ssa Tiziana Marganella,, al fine di accertare il più probabile valore di mercato da attribuire agli immobili ivi indicati e siti in C.so Strasburgo n. 3 e Via Finlandia snc, nel Comune di Montesilvano (PE),, e, avendo compiuto le necessarie necessarie indagini ne espone di seguito i risultati. PREMESSA I beni oggetto di stima sono costituiti dai seguenti immobili: BENE N. 1 APPARTAMENTO ubicato nel Comune di Montesilvano (PE) C.so Strasburgo n. 3 scala B piano 5 interno 15 BENE N. 2 LOCALE DI DEPOSITO ubicato nel Comune di Montesilvano (PE) Via Finlandia snc piano S1 interno 2 DESCRIZIONE BENE N. 1 APPARTAMENTO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) C.SO STRASBURGO N. 3 scala B PIANO 5 INTERNO 15 Piena proprietà di unità immobiliare mobiliare ad uso abitazione, facente parte di fabbricato residenziale di sei piani fuori terra, sito in Corso Strasburgo n. 3 nel Comune di Montesilvano (PE). L appartamento è ubicato al piano 5 sottotetto ed è composto di ingresso, soggiorno con angolo cottura, ottura, due camere e un bagno oltre disimpegno di complessivi mq lordi 63,00 circa, e balconi di complessivi mq lordi 10,00 circa. Sebbene l immobile sia residenziale, al momento del sopralluogo si presentava adibito ad uso ufficio/studio privato. Annalisa Fumo INGEGNERE Via di Villa Basile, Pescara - cell mail annalisafumo@tiscali.it Pagina 3

4 BENE N. 2 LOCALE DI DEPOSITO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) VIA FINLANDIA SNC PIANO S1 INTERNO 2 Piena proprietà di locale deposito posto al piano seminterrato di fabbricato residenziale di sei piani fuori terra, sito in Via Finlandia snc nel Comune di Montesilvano (PE), accessibile da area interna condominiale distinto con l int. 2, di mq lordi 8,00 circa. LOTTO UNICO Il lotto è formato dai seguenti beni: BENE N. 1 Appartamento ubicato nel Comune di Montesilvano (PE) C.so Strasburgo n. 3 scala B piano 5 interno 15 BENE N. 2 LOCALE DI DEPOSITO ubicato nel Comune di Montesilvano (PE) Via Finlandia snc piano S1 interno 2 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART 567 C.P.C. Si attesta che la documentazione di cui all art. 567 cpc Comma 2, risulta completa. CONSISTENZA BENE N. 1 APPARTAMENTO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) C.SO STRASBURGO N. 3 scala B PIANO 5 INTERNO 15 destinazione netta lorda coefficiente convenzionale altezza piano Appartamento 57,00 63, ,00 2,70 5 stenditoio 5,25 5,25 0,33 2,00 // 5 Totale superficie convenzionale 65,00 mq Incidenza condominiale 5% convenzionale complessiva 68,00 mq BENE N. 2 LOCALE DI DEPOSITO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) VIA FINLANDIA SNC PIANO S1 INTERNO 2 destinazione netta lorda coefficiente convenzionale altezza piano Locale deposito 7,50 10,00 100% 10,00 2,40 S1 Totale superficie convenzionale Incidenza condominiale convenzionale complessiva 10,00 mq // 10,00 mq Annalisa Fumo INGEGNERE Via di Villa Basile, Pescara - cell annalisafumo@tiscali.it Pagina 4

5 CRONISTORIA DATI CATASTALI BENE N. 1 APPARTAMENTO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) C.SO STRASBURGO N. 3 scala B PIANO 5 INTERNO 15 PERIODO PROPRIETÀ DATI CATASTALI dal 24/10/2002 al 27/02/2007 DI PROPERZIO COSTRUZIONI S.R.L. con sede in PESCARA Proprietà per 1000/1000 fino NCEU FG. 1 P.LLA 580 SUB 55 IN CORSO DI COSTRUZIONE dal 27/02/2007 al 03/06/2013 C.R.A. S.R.L. con sede in MONTESILVANO Proprietà per 1/1 fino al 03/06/2013 NCEU FG. 1 P.LLA 580 SUB 55 IN CORSO DI COSTRUZIONE dal 03/06/2013 al 21/12/2016 C.R.A. S.R.L. con sede in MONTESILVANO Proprietà per 1/1 fino al 03/06/2013 NCEU FG. 1 P.LLA 580 SUB 160 CAT. A/2 CLASSE 1 CONSISTENZA 4 VANI RENDITA 247,90 BENE N. 2 LOCALE DI DEPOSITO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) VIA FINLANDIA SNC PIANO S1 INTERNO 2 PERIODO PROPRIETÀ DATI CATASTALI dal 24/10/2002 al 24/10/2002 DI PROPERZIO COSTRUZIONI S.R.L. con sede in PESCARA Proprietà per 1000/1000 fino NCEU FG. 1 P.LLA 580 SUB 78 IN CORSO DI COSTRUZIONE dal 24/10/2002 al 13/02/2003 DI PROPERZIO COSTRUZIONI S.R.L. con sede in PESCARA Proprietà per 1000/1000 fino NCEU FG. 1 P.LLA 580 SUB 78 CAT. C/2 CLASSE 1 CONSISTENZA 8 mq RENDITA 40,08 dal 13/02/2003 al 27/02/2007 dal 27/02/2007al 09/11/2015 DI PROPERZIO COSTRUZIONI S.R.L. con sede in PESCARA Proprietà per 1000/1000 fino C.R.A. S.R.L. con sede in MONTESILVANO Proprietà per 1/1 fino al 03/06/2013 Allegate visure storiche dell'immobile aggiornate al 29/10/2018 (All. 4 e 5) NCEU FG. 1 P.LLA 580 SUB 78 CAT. C/2 CLASSE 1 CONSISTENZA 8 mq RENDITA 40,08 NCEU FG. 1 P.LLA 580 SUB 78 CAT. C/2 CLASSE 1 CONSISTENZA 8 mq RENDITA 40,08 DATI CATASTALI BENE N. 1 APPARTAMENTO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) C.SO STRASBURGO N. 3 scala B PIANO 5 INTERNO 15 Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano U A/2 1 4 vani Corrispondenza catastale 66 mq escluse aree scoperte 63 mq 247,90 5 Dal sopralluogo effettuato non si rilevano difformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale dell appartamento al piano 5, sebbene l utilizzo non sia residenziale ma ufficio/studio privato. Annalisa Fumo INGEGNERE Via di Villa Basile, Pescara - cell annalisafumo@tiscali.it Pagina 5

6 BENE N. 2 LOCALE DI DEPOSITO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) VIA FINLANDIA SNC PIANO S1 INTERNO 2 Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano U C/2 1 8 mq Tot.: 9 mq 40,08 S1 Corrispondenza catastale Dal sopralluogo effettuato non si rilevano difformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale del locale ripostiglio al piano seminterrato. STATO CONSERVATIVO Entrambi gli immobili oggetto di pignoramento versano in uno stato conservativo buono. PARTI COMUNI BENE N. 1 APPARTAMENTO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) C.SO STRASBURGO N. 3 scala B PIANO 5 INTERNO 15 Dalla documentazione catastale acquisita (All. 1 e 2) si evince che le parti comuni dell appartamento oggetto di stima risultano essere il vano scala, il vano ascensore, locale enel e locale autoclave individuate al sub 26 della p.lla 580 fg di mappa 1, nonché corte esterna al piano terra individuata al sub. 141, bene comune non censibile (corte) a tutti i subalterni, e portico individuato al sub. 142, bene comune non censibile a tutti i subalterni con esclusione delle unità destinate a posti macchina scoperti (subalterni da 107 a 140). BENE N. 2 LOCALE DI DEPOSITO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) VIA FINLANDIA SNC PIANO S1 INTERNO 2 Dalla documentazione catastale acquisita (All. 1 e 2) si evince che le parti comuni del locale di deposito oggetto di stima risultano essere il vano scala, il vano ascensore, locale enel e locale autoclave individuate al sub 26 della p.lla 580 fg di mappa 1, nonché rampa e spazio di manovra coperto, individuato al sub. 67, bene comune non censibile comune ai sub. da 68 a 76 e da 79 a 104. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI APPARTAMENTO Esposizione : nord/est Altezza utile : m. 2,70 Str. verticali: cemento armato Solai: piani in latero-cemento Copertura: a falde inclinate Annalisa Fumo INGEGNERE Via di Villa Basile, Pescara - cell annalisafumo@tiscali.it Pagina 6

7 Pareti esterne e interne: intonacate e tinteggiate esternamente ed internamente; nel bagno rivestimento in piastrelle in ceramica Pavimentazione interna: pavimento in ceramica Infissi esterni: metallici in buono stato di manutenzione Infissi interni: in legno tamburati in discreto stato di manutenzione Impianto elettrico: presente sottotraccia funzionante Impianto idrico: presente sottotraccia e funzionante Impianto termico: presente con termosifoni in alluminio Altri impianti: citofono LOCALE DI DEPOSITO Esposizione : nord/est Altezza utile : m. 2,40 Str. verticali: cemento armato Solai: piani in latero-cemento Pareti esterne e interne: intonacate e tinteggiate esternamente ed internamente Pavimentazione interna: massetto industriale Infissi: in metallo Impianto elettrico: presente sottotraccia funzionante Impianto idrico: assente data la destinazione Impianto termico: assente data la destinazione Altro: STATO DI OCCUPAZIONE BENE N. 1 APPARTAMENTO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) C.SO STRASBURGO N. 3 scala B PIANO 5 INTERNO 15 L'immobile risulta occupato dall esecutato, C.R.A. srl, per lo svolgimento della propria attività amministrativa. BENE N. 2 LOCALE DI DEPOSITO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) VIA FINLANDIA SNC PIANO S1 INTERNO 2 L'immobile risulta occupato dall esecutato, C.R.A. srl, quale deposito della propria attività amministrativa. NORMATIVA URBANISTICA BENE N. 1 APPARTAMENTO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) C.SO STRASBURGO N. 3 scala B PIANO 5 INTERNO 15 Piano Regolatore Generale approvato nella stesura definitiva con delibera di C.C. n. 41/99, modificato con delibera di C.C. n. 24/00 ed approvato con delibera di C.C. n. 20/01. Zonizzazione urbanistica PP1. Annalisa Fumo INGEGNERE Via di Villa Basile, Pescara - cell annalisafumo@tiscali.it Pagina 7

8 Regolarità edilizia 1. C.E. n. 9012/2001 del 30/08/2001 e successiva VARIANTE in corso d opera n. 9204/2002 del 08/02/2002 rilasciate dal comune di Montesilvano (PE) relative ai lavori di REALIZZAZIONE FABBRICATO RESIDENZIALE LOTTO L2 TIPO EDILIZIO T2, RICADENTE NEL COMPARTO 2 SUB COMPARTO DEL PP1 e relativa VARIANTE Sul medesimo fabbricato sono state successivamente presentate dalla società costruttrice DI PROPERZIO COSTRUZIONI SRL : 2. D.I.A. acquisita al prot. con il n del 22/05/ D.I.A. acquisita al prot. con il n del 07/03/ PdC n. A13/54 per RECUPERO ABITATIVO DEL SOTTOTETTO AI SENSI DELLA L.R. 15/ P.d.C. in sanatoria n. 490 del 23/05/2014 Risultano agli atti C.E. n. 9012/2001 del 30/08/2001 e successiva VARIANTE in corso d opera n. 9204/2002 del 08/02/2002 (All. 6) certificato di agibilità acquisito con n. prot. gen del 16/09/2014 e le certificazioni di conformità degli impianti (All. 7) PdC n. A13/54 per RECUPERO ABITATIVO DEL SOTTOTETTO AI SENSI DELLA L.R. 15/ 04 (All. 8) APE (attestato di prestazione energetica) non reperibile. BENE N. 2 LOCALE DI DEPOSITO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) VIA FINLANDIA SNC PIANO S1 INTERNO 2 Piano Regolatore Generale approvato nella stesura definitiva con delibera di C.C. n. 41/99, modificato con delibera di C.C. n. 24/00 ed approvato con delibera di C.C. n. 20/01. Zonizzazione urbanistica PP1. Regolarità edilizia 1. C.E. n. 9012/2001 del 30/08/2001 e successiva VARIANTE in corso d opera n. 9204/2002 del 08/02/2002 rilasciate dal comune di Montesilvano (PE) relative ai lavori di REALIZZAZIONE FABBRICATO RESIDENZIALE LOTTO L2 TIPO EDILIZIO T2, RICADENTE NEL COMPARTO 2 SUB COMPARTO DEL PP1 e relativa VARIANTE (All. 6) Sul medesimo FABBRICATO sono state successivamente presentate dalla società costruttrice DI PROPERZIO COSTRUZIONI SRL : 1. D.I.A. acquisita al prot. con il n del 22/05/ D.I.A. acquisita al prot. con il n del 07/03/ P.d.C. in sanatoria n. 490 del 23/05/2014 Risultano agli atti C.E. n. 9012/2001 del 30/08/2001 e successiva VARIANTE in corso d opera n. 9204/2002 del 08/02/2002 (All. 6) certificato di agibilità acquisito con n. prot. gen del 16/09/2014 e le certificazioni di conformità degli impianti (All. 7) APE (attestato di prestazione energetica) non reperibile. Annalisa Fumo INGEGNERE Via di Villa Basile, Pescara - cell annalisafumo@tiscali.it Pagina 8

9 Per entrambi i cespiti è stata verificata la corrispondenza tra documentazione di progetto e stato di fatto. La corrispondenza esiste anche tra lo stato di fatto e la documentazione catastale reperita ed allegata (All. 12). Per quanto riguarda la regolarità edilizia, è da precisare che risulta conforme quella del locale di deposito al piano seminterrato, mentre occorre fare alcune considerazioni per l unità residenziale al piano 5, oggetto di recupero abitativo del sottotetto di cui al PdC n. A13/54. Da indagini effettuate presso l ufficio tecnico del Comune di Montesilvano, al suddetto titolo autorizzativo non è seguita alcuna comunicazione di inizio e fine lavori, come prescritto dall art. 60 della L.R. 18 del 12/04/1983. In caso di inadempienza a tali obblighi, è prevista una sanzione pari a 1/20 del contributo di cui all art. 16 del DPR 380/2001 (oneri di urbanizzazione e costruzione BUCALOSSI - che nel caso di specie ammontano a 358, ,28 = 984,46); a queste dovranno essere aggiunte le spese relative alla richiesta di agibilità (SCAGI) che comporta le spese per la sanzione a sanatoria di quanto non avvenuto nei tempi e termini di legge, e i diritti di istruttoria. Oltre alle spese vive per la definizione della pratica, dovrà considerarsi l onorario del tecnico per la richiesta di agibilità e per l eventuale verifica sismica, prevista dalle nuove NTC 2018 e non necessaria all epoca della richiesta del PdC per il recupero del sottotetto nel 2013, per la chiusura della porzione di solaio ove preesisteva la scala di collegamento tra i piani 4 e 5. Tutti gli elementi sopra elencati contribuiscono a determinare un importo complessivo di spese ancora da sostenere per l ottenimento dell agibilità dell immobile, quindi per la regolarità edilizia, che potrebbe variare tra 1.500,00 e 3.500,00 nel caso sia necessaria la verifica sismica e il relativo deposito al Genio Civile per la chiusura della porzione di solaio di collegamento tra i due piani. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si è a conoscenza di vincoli e oneri condominiali. STIMA/FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile (zona centrale con collegamenti stradali immediati al lungomare Aldo Moro, e con la s.s. 16 che consente rapido collegamento con il sistema autostradale A14), caratteristiche e peculiarità della zona, stato di manutenzione, conservazione, finitura e comfort, consistenza, eventuali oneri di regolarizzazione edilizia, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, dati metrici situazione del mercato e della domanda e dell'offerta nel Comune di Montesilvano e del comprensorio urbano più vasto della Grande Pescara (fusione di Pescara, Montesilvano e Spoltore) e relativa alla zona di competenza. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame della documentazione ufficiale (Banca dati Quotazioni Immobiliari - Agenzia delle Entrate - Geopoi) ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di Annalisa Fumo INGEGNERE Via di Villa Basile, Pescara - cell annalisafumo@tiscali.it Pagina 9

10 mercato con operatori economici del settore, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire ai cespiti oggetto della stima. La scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un Lotto Unico cosi costituito: BENE N. 1 APPARTAMENTO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) C.SO STRASBURGO N. 3 scala B PIANO 5 INTERNO 15 Piena proprietà di unità immobiliare ad uso abitazione, facente parte di fabbricato residenziale di sei piani fuori terra, sito in Corso Strasburgo n. 3 nel Comune di Montesilvano (PE). L appartamento, posto al piano 5 sottotetto, è composto di ingresso, soggiorno con angolo cottura, due camere e un bagno oltre disimpegno di complessivi mq lordi 63,00 circa e balconi di complessivi mq lordi 10,00 circa. Identificato al NCEU del Comune di Montesilvano al Fg. 1 p.lla 580 sub 160 Z.c. 1 Categoria A/2. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà pari ad 1/1. Valore di stima del bene pari a ,00. BENE N. 2 LOCALE DI DEPOSITO UBICATO NEL COMUNE DI MONTESILVANO (PE) VIA FINLANDIA SNC PIANO S1 INTERNO 2 Piena proprietà di locale deposito posto al piano seminterrato di fabbricato residenziale di sei piani fuori terra, sito in Via Finlandia snc nel Comune di Montesilvano (PE), accessibile da area interna condominiale distinto con l int. 2, di mq lordi 8,00 circa. Identificato al NCEU del Comune di Montesilvano al Fg. 1 p.lla 580 sub 78 Z.c. 1 Categoria C/2. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà pari ad 1/1. Valore di stima del bene pari a 7.800,00. Identificativo corpo LOTTO UNICO convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale BENE N. 1 BENE N. 2 68,00 mq 1.400,00 /mq , ,00 10,00 mq 780 /mq 7.800, ,00 Valore di stima: ,00 VALORE FINALE DI STIMA ,00 Annalisa Fumo INGEGNERE Via di Villa Basile, Pescara - cell annalisafumo@tiscali.it Pagina 10

11 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Nessuna riserva o particolarità da segnalare Assolto il proprio mandato, la sottoscritta rimette la relazione di stima di 11 pagine oltre allegati, in assolvimento dell'incarico conferitole restando a disposizione per eventuali chiarimenti. Pescara, li 19/11/2018 Il tecnico Ing. Annalisa Fumo ELENCO ALLEGATI: 1. N. 1 elaborato planimetrico - NCEU Foglio 1 p.lla 580 Comune di Montesilvano (PE) - (Aggiornamento al 03/11/2018) 2. N. 1 elenco subalterni - NCEU Foglio 1 p.lla 580 Comune di Montesilvano (PE) - (Aggiornamento al 03/11/2018) 3. N. 1 Visure per soggetto NCEU Comune Montesilvano (PE) (Aggiornamento al 29/10/2018) 4. N. 1 Visure storiche NCEU Foglio 1 p.lla 580 sub 160 Comune Montesilvano (PE) - (Aggiornamento al 29/10/2018) 5. N. 1 Visure storiche NCEU Foglio 1 p.lla 580 sub 78 Comune Montesilvano (PE) - (Aggiornamento al 29/10/2018) 6. P.d.C. n del e relativa VARIANTE n del 08/02/ certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Montesilvano con prot del 16/09/ PdC n. A13/54 per RECUPERO ABITATIVO DEL SOTTOTETTO AI SENSI DELLA L.R. 15/ Stralcio PRG 10. N. 2 Altri allegati - certificazione Geopoi - 1 semestre 2018 (Aggiornamento al 04/11/2018) abitazioni e magazzini 11. Documentazione fotografica di n. 18 immagini 12. N. 2 Planimetria catastale - NCEU Foglio 1 p.lla 580 sub 78 e Comune Montesilvano (PE) (Aggiornamento al 05/11/2018) 13. Relazione notarile Annalisa Fumo INGEGNERE Via di Villa Basile, Pescara - cell annalisafumo@tiscali.it Pagina 11

12 PROSPETTI E INGRESSO C.SO STRASBURGO ALLEGATO 11 CORTILE INTERNO

13 APPARTAMENTO PIANO 5

14 STENDITOIO PIANO 5 PROSPETTI VIA FINLANDIA LOCALE DEPOSITO PIANO S1

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