GIUDICE DELEGATO: Dott. FABRIZIO

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1 GIUDICE DELEGATO: Dott. FABRIZIO 1 PIESCHI PERITO: Arch. DANIELA SESTINI INTEGRAZIONI (Dicembre 2018)!"#$%&&%'(" " )) )% *%*!++!,#$%&&%'- $.

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3 Trascrizione 1140 del 2016, per accettazione tacita dell eredità. / $ ".++ $ $ 0"%+ %* 1&. $ /2 %. /#! $ & %$/$0+ % $ 3% (( $ &..+ % % + % $ &$(&"" 34 I dati catastali e dei registri immobiliari identificano esattamente i beni oggetto di espropriazione (Quesito n. 8). La Costituzione dei Beni al Catasto Fabbricati è avvenuta in data 22/10/1993 (in atti dal 7/04/1999 (N //1993)): la identificazione catastale dei beni è la stessa di oggi. La costituzione dei Beni in catasto è avvenuta nel momento in cui è stato costituito un nuovo immobile, anche se, in questo caso in corso di costruzione. Successivamente, con Variazione del 25/07/1994, in atti dal 7/04/1999, è avvenuto il classamento (n /1994).!$&/"%&0% &. %$%+5% % &. %$%+$+ % &$%$%1 $.(% "% /%0( +++ % %4 La descrizione Attuale dei Beni corrisponde a quella contenuta nel pignoramento (Quesito n. 8). La documentazione ipotecaria identifica correttamente i Beni oggetto di pignoramento. Nell excursus temporale delle Note pregiudizievoli presso la Conservatoria RR.II. c è una nota di Iscrizione relativa all atto Notaio Martini del 29/09/2010 non corretta. In tale Nota è errata la Sezione Urbana in cui si trovano i Beni, indicata come Sezione A, invece della B come corretto (ALLEGATO UNICO - ALLEGATO 4). 3

4 L atto a rogito Notaio Martini di Arezzo riporta correttamente i dati identificativi degli immobili (ALLEGATO UNICO); * * * * * I Beni oggetto di Valutazione, sono censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Arezzo, Sezione Urbana B e sono così identificati, (ALLEGATO 5): 2.1 Foglio 93, p.lla 463 sub. 12, Zona Censuaria 2, Categoria A/3, Classe 5, Consistenza 6,5 Vani, Superficie Catastale Totale: 111 mq., Totale escluse aree scoperte: 107 mq., Rendita 537,12, Località Rigutino Ovest n. 134/C, Piano: 1, l appartamento, e, il garage, come segue: 2.2 Foglio 93, p.lla 463 sub. 23, Zona Censuaria 2, Categoria C/6, Classe 3, Consistenza 14 mq., Superficie Catastale Totale: 14 mq., Rendita 34,71, Località Rigutino Ovest, Piano: S1, * * * * * I Beni, nella Trascrizione del Pignoramento sono così identificati, (ALLEGATO 4): - IMMOBILI - - Unità Negoziale n. 1: (Immobile n. 1) Comune A390 - AREZZO (AR) Catasto FABBRICATI + %03% 6 Foglio 93 Particella 463 Subalterno 12 Natura A3 Abitazione di tipo ECONOMICO Consistenza 6,5 vani Indirizzo Loc. Rigutino Ovest n civico Piano 1 - Unità Negoziale n. 1: (Immobile n. 2) Comune A390 - AREZZO (AR) Catasto FABBRICATI + %03% 6 Foglio 93 Particella 463 Subalterno 23 Natura C6 STALLE SCUDERIE. Consistenza 14 mq. Indirizzo Loc. Rigutino Ovest n civico Piano S1 * * * * *!% $&+ % $&"% 7%. 1 $. /%%+8 % &. "% $/%0&/9 /% &7$&". *( "% %$ "% %08 $/%0&+ %. &0&&/.(% "% 4 4

5 Le visure effettuate non hanno fatto emergere trascrizioni di vincoli o servitù di questo genere. Successivamente alla trascrizione del pignoramento è stata trascritta la Nota 1.140/2016, relativa all accettazione tacita di eredità (ALLEGATO UNICO );! & &0&&& "%. % % &0 & 0% $ + % $1$2%&& %$ %%02$&+ %&%&.($1 ""*1&. $ /2&(% &%+$. $%(0$* :0 $ /2 &&(% $. $% "%. ". $ 0"%+ % & %%02$&+ %*.$. &0% % $0/ $0%(0$+ 7 %/ % $&+ %8/%$ (( 1"% $ 2$$ $..2&01"" 3.(% *:0& " &0&4 Si rileva la continuità delle trascrizioni nel ventennio antecedente al pignoramento, completata con Nota del 3/02/2016, relativa all accettazione tacita di eredità, (ALLEGATO UNICO); successiva al Certificato notarile. QUESTITO 4. accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); in particolare, indichi l importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, il corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; L Amministratore di Condominio è rappresentato dalla AM.I.CO. S.c.r.l. di Arezzo. La documentazione inviata che si allega (ALLEGATO UNICO), evidenzia: 5

6 - L importo a debito, pari a: ,36. - La quota millesimale della proprietà pari a: mill/cons 118,810. Relativamente ad Eventuali Spese Straordinarie, l Amministratore ha fatto presente che sono da effettuare dei lavori relativi al rifacimento delle fognature intorno al compendio residenziale per i quali è stato già richiesto un acconto di 100 a ciascun condomino. L importo dei lavori non risulta definito, né tantomeno risulta definito l importo delle prestazioni professionali e quanto altro connesso alla corretta esecuzione delle opere fognarie. Si ipotizza un importo relativo alle prestazioni professionali del Tecnico Progettista e/o Direttore dei Lavori di tali Spese Straordinarie, da un minimo di 800,00 ad un massimo di ,00. Tali spese, saranno ripartite tra tutti i condomini, a consuntivo delle opere previste e/o eseguite. & $1&&%+ $ "2*/% % &%% % "0%:0 &0%% % %.. %3 1:0% 7 0 &+ %*.(% "% &+ %.(0$+/ 8*%$%$ &;%&&4/.&& <%7</8 $30%# 8 10.%$%+$0&/$ "%$&7&&0%$==8 38 $ $ "&& % %%0 $1/%0. //$"% $ &&(%+ % $ & %0( %0( &. 1! %0( $1&0 0. 1"" 3 7 :0&%.84.9%. *./% &%% $1:0%#! $ "%$(0$+7%$%$ &0&>% % & 84! ($&&/"% 03%& && %$0304 6

7 ! (.& "+ % $10& 7& % * &/9* $ $10& 3+ %* &&(%+ % %0(*84!. /% % (0$ &%% % ( ++ " "% $ /%$0&.&$. $0#! &+ %4!.(% "%$&+ %.(0$+/! $ "203%&!&4 Non sono state riscontrate trascrizioni in pendenza delle cause relative a domande trascritte. 38 $$"&& % %%0 $1/%0. //$"% $&&(%+ % $& %0( %0(&. 1! %0($1&0 0.1"" 37:0&%.84 E stata allegata copia della Sentenza avente per oggetto la cessazione degli effetti civili del matrimonio, n del 24/11/2016, (ALLEGATO 1).! &+ %4.(% "%$&+ %.(0$+/ 4 Le formalità seguenti sono quelle che devono essere cancellate: T.1) - Trascrizione del 20/05/2015 n del R.P., I.1) - Iscrizione del 19/07/2006, n del R.P., I.2) - Iscrizione del 31/10/2007, n del R.P., I.3) - Iscrizione del 1/10/2010, n del R.P., I.4) - Iscrizione del 30/12/2013, n del R.P.. I costi per le cancellazioni risultano essere: T.1) - Trascrizione n R.P.: (200, , ,00) = 294,00; I.1) - Iscrizione n R.P.: ( ,00) = 35,00; I.2) - Iscrizione n R.P.: ( ,00) = 35,00; 7

8 I.3) - Iscrizione n R.P.: ( ,00) = 35,00; I.4) - Iscrizione n R.P.: ( , ,00) = 1.118,00. Tali costi sono da verificare con l Ufficio competente al momento della effettiva presentazione delle formalità. $ "203%&!4 Le difformità catastali sono state descritte al Quesito 9. Si fa presente che non si è provveduto all aggiornamento della planimetria catastale in quanto: Il Consiglio Nazionale del Notariato con studio n /E dell 11 Marzo 2011, si è espresso per la non applicabilità della normativa in materia di conformità catastale (art. 29 Legge 52 del 27/02/1985) alle vendite coattive giudiziali. $ "2!&4 - Le difformità urbanistiche sono state descritte al successivo Quesito 11. Nella risposta a tale Quesito è stato precisato anche il costo presunto della Sanatoria. QUESITO 7. descriva l immobile pignorato, previo necessario accesso all interno, indicando: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno; caratteristiche interne ed esterne; superficie commerciale in mq; altezza interna utile; esposizione; condizioni di manutenzione; confini (nel caso di terreni); dati catastali attuali; eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni; descriva altresì le vie di accesso (pedonale e carraio) all immobile. Qualora si tratti di più immobili pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile: appartamento, capannone ecc.); QUESTITO 7.DALLA RELAZIONE: 8

9 L edificio esternamente è rivestito con mattoni in cotto che si alternano a superfici in calcestruzzo a vista. Esternamente alle finestre ci sono meccanismi di oscuramento di tipo serrande avvolgibili,!", di colore chiaro. 1%% $ &%( /%* % &. %$%+ $1%&& * $ &. $ &&& * & /% && % %%( %?..@// $"%&"$ "% $..&&&&00 A..% %& % " ++*"?$// ("% &".@ La copertura è a falde. L appartamento oggetto di Valutazione, ha due terrazze, una sul fronte principale ed una su quello retrostante. Nei prospetti del compendio, in genere, si notano volumi chiusi con finestrature e/o infissi metallici: anche nel caso della Unità Immobiliare oggetto di Stima è stato posto in opera un infisso in un lato del pianerottolo della scala esterna. Apribile, (ALLEGATO FOTOGRAFICO). %&& >& / *$?0"% % $++ $ L appartamento ha finiture in buone condizioni di manutenzione, i pavimenti sono di colori chiari sia nella zona giorno che nella zona notte: -./"%$1.."% & % %"5 " % 0*(ALLEGATO FOTOGRAFICO). - " %& %. %..9$(%$$"%& %*&"(( "%$"%& % $ &.+ - %&&%%$&%& % %.%%$"30 (% (ALLEGATO FOTOGRAFICO). - $ & % %0"% /% *$ 4 9

10 - $&30+ %$1".% $&$"% >$. %$. B (ALLEGATO FOTOGRAFICO). I pavimenti delle terrazze sono in cotto, (ALLEGATO FOTOGRAFICO). Le tinteggiature sono di colori chiari, fino anche al rosa in varie tonalità. - %((0$.&% $& In alcuni vani sono presenti macchie di umidità all intradosso del solaio, (ALLEGATO FOTOGRAFICO). La Unità Immobiliare abitativa si sviluppa solo a livello del Piano Primo. L altezza dell appartamento è pari a circa ml La scala esterna è rivestita in cotto. Gli impianti della Unità Immobiliare sono di uso esclusivo. Sono presenti due servizi igienici, uno con areazione forzata ed uno naturale, (ALLEGATO FOTOGRAFICO)... - ((0%. $&&.?3&0%"@&". -./"% %0("% &0.%& %$$&30+ %".%&& /% %1%$ && $& $(( QUESITO 8. accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella contenuta nel pignoramento, evidenziando, in caso di rilevata difformità: - se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; - se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; - se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in 10

11 precedenza individuato l immobile; in quest ultimo caso rappresenti la storia catastale del compendio pignorato; La descrizione Attuale dei Beni corrisponde a quella contenuta nel pignoramento. QUESITO 9. proceda, previa segnalazione al creditore procedente e con richiesta al giudice, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del proprietario; La planimetria catastale dei Beni oggetto di valutazione non corrisponde perfettamente allo stato dei luoghi, (ALLEGATI 5/6). Le difformità rilevate sono: - realizzazione di porte e/o finestre in posizione diversa da quella autorizzata, oltre che della struttura portante, in particolare dei pilastri; - realizzazione di un infisso metallico in un lato del pianerottolo della scala esterna. - %&>. //$0 1(( %"% $.%"&# -?< %&( + %$ %&0$ %!5$1C+ *&> &.&&.% %..32$% "/%"$ % "2&7(( $55 8/%$ /(0$+@ QUESTITO 11.DALLA RELAZIONE: 11.1 CONFORMITA - DIFFORMITA - SANATORIE - COSTI: L Unità Immobiliare oggetto di Valutazione di Stima, allo stato attuale, non corrisponde ai Titoli Edilizi Rilasciati. Le difformità rilevate sono: 11

12 - realizzazione di porte e/o finestre e dei pilastri strutturali, in posizione diversa da quella autorizzata; - realizzazione di infisso metallico nel lato destro del pianerottolo della scala esterna, (ALLEGATO FOTOGRAFICO). - spostamento dello scannafosso al Piano Seminterrato con ampliamento della superficie di parcamento; chiusura dei posti auto che sono quindi stati trasformati in singoli garages privati. Dalla consultazione delle Pratiche Edilizie sembra che i garages siano stati autorizzati, ma, ad oggi, pur avendo effettuato un nuovo accesso presso l Archivio Storico del Comune di Arezzo, non è state reperito alcun Titolo legittimante, né i relativi Elaborati Grafici. Questa è comunque una problematica condominiale, nel senso che è riferita a tutto il compendio residenziale in cui si trovano i Beni oggetto di Valutazione. La Sanatoria delle difformità riscontrate, relativamente ai Beni, è da richiedere con Accertamento di conformità di cui all art. 209 L.R. 65/ L'accertamento di conformità è lo strumento attraverso il quale è possibile legittimare interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in difformità da esso o in assenza di Scia o in difformità da essa. - Presupposto per il rilascio dell accertamento di conformità in sanatoria, sia esso Permesso in Sanatoria (interventi soggetti a permesso di costruire) che Attestazione di conformità in Sanatoria (interventi soggetti a SCIA), è che gli interventi abusivi siano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al tempo di realizzazione degli interventi medesimi, che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria (cosiddetta "doppia conformità"). 12

13 . Il rilascio in sanatoria del Permesso di Costruire è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari a quella prevista dal Capo I e comunque in misura non inferiore a ,00. I pagamenti saranno uno o più in considerazione del fatto che le opere siano state realizzate in epoche diverse ed in difformità da uno o più Titoli Abilitativi..Il rilascio del permesso di costruire o dell attestazione di conformità in sanatoria comporta inoltre il pagamento dei contributi di cui al capo I, se dovuti. Il progetto del Piano Interrato non rientra all interno della sagoma dell edificio: le Normative di Lottizzazione non sono state reperite in Archivio. Il tutto comunque, è da verificare con l Ufficio Tecnico Comunale. - < :0 %% "0%%% %". &&32$% % " $2./&$1((5 % &.&0"3"%" * "0%:0%"&0 % %% AAD* - & / &2.& " "% $&0 $/%0,$+ - %. 33&&? %$ "%@:0%$ &. 33&&. 0 %$ "%.!:0 - ;& % $((0%(.&+ %. && %$% % $.$&.,$%. ++3%0%". ".& D*5* QUESITO 15). precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico, precisando la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; 13

14 - %& % <+ %$< % "2$(".%(,$+ - E".%!$ " & % &0"%$/& %* &F "& % $ &(0.$"%0%+ %".%& %&&$"."%$&0++./& $% "//(%. ++0% & "%" $D**.(( % /& %(".% %<+ %$< % "2*%&&%..$&. &+ %$&+ %$332-1% %&&. &&&& $3 $$*% %&3 QUESTITO 17..DALLA RELAZIONE: - APPARTAMENTO ad uso residenziale con annesso garage. Il tutto posto in Arezzo Località Rigutino Ovest n. 134/C. - VALUTAZIONE di STIMA FINALE: ,00, - %)0+ %B%%$/$0*%AAAD* ".%&/$( %$( +++ %03%&* $&.& %$ "% %& 0$ &. && %/.$&. &+ %$.$+ Arezzo 08 Dicembre 2018 In Fede L Esperto Stimatore Arch. Daniela Sestini 14

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