Esempio in ambito urbano di valutazione in applicazione degli IVS
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- Guido Frigerio
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1 GIORNATA DI STUDIO SUGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Padova 5 novembre 2014 Esempio in ambito urbano di valutazione in applicazione degli IVS Relatore: Antonio Ellero, geometra libero professionista in Padova
2 I PROCEDIMENTI DI STIMA SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI IL MCA (Market Comparison Approach)
3 MCA (Market Comparison Approach) METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO: comparazione dell immobile da valutare con gli immobili simili di prezzo noto.
4 APPLICAZIONE METODO: a tutti i tipi di immobili per i quali sia disponibile un sufficiente numero di recenti e attendibili transazioni Maggiore è il numero di dati del campione, migliore è il risultato 3 o 4 dati sono sufficienti per un risultato professionalmente accettabile
5 APPLICAZIONE METODO: per applicare il MCA si devono compiere aggiustamenti sistematici dei prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche degli immobili di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche degli immobili oggetto di stima. Gli aggiustamenti sono costituiti dai prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari. GLI AGGIUSTAMENTI SONO IL PERNO DELL ANALISI DEL MCA.
6 FASI PRINCIPALI DEL MCA 1) Analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato; 2) Rilevazione dei dati immobiliari completi; 3) Scelta delle caratteristiche immobiliari; 4) Compilazione della tabella dei dati; 5) Stima dei prezzi marginali; 6) Redazione della tabella di valutazione; 7) Tabella di dimostraz. del sistema di stima 8) Sintesi valutativa e presentazione dei risultati.
7 ESEMPIO: stima di appartamento al piano terra e secondo in palazzina bifamigliare (subject)
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10 P I A N O T E R R A
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12 Misura delle consistenze 1) Superficie Esterna Lorda (SEL):area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra rilevata alla quota convenzionale di mt dal piano del pavimento. 2) Superficie Interna Lorda (SIL): area di un'unità immobiliare misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno rilevata ad un'altezza convenzionale di mt dal piano del pavimento. 3) Superficie Interna Netta (SIN): area di un'unità immobiliare determinata dalla sommatoria dei singoli vani misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi rilevata ad un'altezza convenzionale di mt dal piano del pavimento.
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14 Caratteristiche immobiliari Nel nostro esempio sono state considerate le seguenti caratteristiche quantitative e qualitative: - Data (DAT) Sup. principale (S1) Sup. cantine (SUC) Sup. verande (SUV) Sup. garage (SUG) Sup. esterna condominiale (S) Stato di manutenzione (STM) Livello di piano (LIV) Impianto di condizionamento (IDC) Funzionalità e distribuzione spazi interni (FUI)
15 Caratteristiche immobiliari Una fase principale dell analisi estimativa è costituita dalla misura delle caratteristiche che intervengono nella formazione del prezzo di mercato degli immobili. Le caratteristiche quantitative di un immobile sono misurate in base alla consistenza fisica. Le caratteristiche qualitative sono rappresentate attraverso i nomenclatori e misurate in base alle funzioni e alle attribuzioni (pregi e difetti) suscettibili di una classificazione o di un giudizio. I nomenclatori hanno il compito di descrivere e catalogare in modo sistematico le classi di una caratteristica immobiliare qualitativa, attribuendo un nome alle singole classi e descrivendole in modo univoco.
16 Caratteristiche immobiliari Riguardo alla misura, le caratteristiche immobiliari si distinguono in caratteristiche quantitative e caratteristiche qualitative: - le caratteristiche quantitative possono essere misurate in una scala cardinale mediante unità tecniche ed economiche (superfici, impianti, ecc.). - le caratteristiche qualitative possono essere misurate in una scala nominale o in una scala ordinale a intervalli (livello di piano, funzionalità, panoramicità, ecc.). Quando le caratteristiche qualitative entrano nella stima devono essere riportate tutte nella scala cardinale.
17 LE SCALE DI MISURA 1) Scala NOMINALE: è legata all'uso del nome ed è in via principale rappresentativa e descrittiva del fenomeno. 2) Scala ORDINALE: esprime il posto occupato da un oggetto, o dal grado di qualità dell'oggetto, in una serie ordinata: tale successione è raffigurata con numeri ordinali. Si presenta con un indice che esprime l'intensità non misurabile di un fenomeno. Questo indice può essere rappresentato dalle espressioni: sufficiente, buono, ottimo oppure minimo, medio, superiore. 3) Scala ad INTERVALLI: è una scala ordinale che esprime la distanza tra le classi in un ordine metrico assegnando un numero reale alle classi (punteggio). 4) Scala CARDINALE: i numeri indicano una quantità di elementi contenuti in un insieme finito; è costituita dai numeri reali (scala continua) o dai numeri interi (scala discreta). La scala cardinale permette l'impiego delle quattro operazioni fondamentali e degli strumenti di analisi quantitativa.
18 Caratteristiche immobiliari
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24 Analisi del mercato: comparabile A
25 Analisi del mercato: comparabile B
26 Tabella dei dati
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29 Criteri e procedimenti
30 Prezzi marginali Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica. Può assumere: valori positivi nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica corrisponde un aumento del prezzo; valori negativi nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica corrisponde una diminuzione del prezzo; valori nulli nel caso in cui ad una variazione della caratteristica non vi sono variazioni del prezzo.
31 Prezzi marginali Prezzo marginale della caratteristica: DATA
32 Prezzi marginali Prezzo marginale della caratteristica: SUP. PRINCIPALE La formula che determina il prezzo marginale della superficie principale è: p1 = P S1 + k i= 2 σ π i Si p1 = prezzo marginale P = prezzo S1 = sup.principale π = indice mercantile Si = sup. secondarie σ = rapporto di posizione
33 Prezzi marginali Prezzo marginale della caratteristica: STATO DI MANUTENZIONE
34 Tabella Valutazione MCA
35 Tabella Valutazione MCA In corrispondenza delle caratteristiche si riporta il prodotto della differenza dell ammontare della caratteristica dell immobile da valutare e dell immobile di confronto corrispondente e il prezzo marginale, preso con il proprio segno. Il prezzo di mercato corretto raffigura il prezzo ipotetico dell immobile da valutare come deriva dalla corrispondente comparazione con l immobile di confronto. Se per la particolare caratteristica l immobile di confronto è maggiormente dotato, allora il prezzo dell immobile da stimare deve risultare minore di quello dell immobile di confronto, in quanto è meno dotato: per fare ciò occorre sottrarre qualcosa al prezzo noto.
36 Sistema di stima
37 Sistema di stima
38 sintesi valutativa e risultati della valutazione Sintesi di stima Il valore di stima dell immobile da valutare (subject) è pari a ,15 euro. Con la rilevazione dei dati immobiliari, la stima dei prezzi marginali delle caratteristiche qualitative è risolta una volta per tutte dal sistema di stima. Il sistema di stima libera queste valutazioni dalla soggettività e dall arbitrio e le riconsegna alla metodologia estimativa. Così è possibile stimare la funzionalità e distribuzione degli spazi interni in 8.672,00 euro
39 sintesi valutativa e risultati della valutazione Risultati della valutazione
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