TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI. Esecuzione R.G.E. n. 182/2000. G.E. dott.ssa Paola Romana Lodolini

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1 TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione R.G.E. n. 182/2000 G.E. dott.ssa Paola Romana Lodolini Promossa da : xxxxxxxxxxxx nei confronti di: xxxxxxxxxxxxx RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA CTU - arch. Valerio B. Cosentino 1/7

2 PREMESSE E GENERALITA Il G.E. dott.ssa P. R. Lodolini ha nominato quale consulente tecnico d ufficio per l Esecuzione Immobiliare in oggetto il sottoscritto arch. Valerio Benedetto Cosentino, con studio in Anguillara Sabazia in via G. Puccini 15, iscritto all Ordine degli Architetti di Roma al n. 8425, invitandolo ad intervenire all udienza in data nella quale, dopo aver prestato il giuramento di rito, è stato incaricato di rispondere ai quesiti di seguito riportati. ESPLETAMENTO DELL INCARICO Il sottoscritto c.t.u - in data ha effettuato il giuramento di rito accettando di espletare l incarico; - nelle date e ha effettuato l accesso presso la Cancelleria del Tribunale di Civitavecchia per acquisire copia della documentazione agli atti; - in data ha effettuato l accesso all Ufficio Tecnico Urbanistico del Comune di Ladispoli; - in data ha effettuato l accesso all Ufficio Tecnico Urbanistico del Comune di Cerveteri, del cui territorio Ladispoli faceva parte in precedenza; - in data ha effettuato l accesso all Ufficio Tecnico Urbanistico del Comune di Civitavecchia, del cui territorio Cerveteri faceva parte in precedenza; - in data ha effettuato l accesso presso l immobile per la visita sopralluogo di rito, per acquisire la documentazione fotografica e verificare lo stato dei luoghi. - in data ha effettuato un ispezione ipotecaria telematica per verificare lo stato delle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli. RISPOSTE AI QUESITI Eseguiti il preliminare controllo di regolarità della documentazione ed eseguiti gli accertamenti di verifica presso gli uffici competenti, il sottoscritto c.t.u. risponde ai quesiti posti dal giudice. Quesito n. 1 verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); CTU - arch. Valerio B. Cosentino 2/7

3 acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti). E stata verificata la presenza in atti della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. che risulta completa ed idonea. Dati catastali Comune: Ladispoli (Roma) Dati identificativi: Foglio72, particella 50 sub 2 Classamento: Categoria A/4, cl.2, cons. 4 vani, rendita 480,00 Ubicazione: Via Lazio 39, piano terra, int.2 Intestatati: xxxxxxxxxxxxxxxxxx Iscrizioni pregiudizievoli Risultano agli atti la seguente documentazione in merito a trascrizioni ed iscrizioni relative all immobile citato. Formalità gravanti sull immobile Trascrizioni Form. R.P. 5144, R.G dell , verbale di pignoramento immobili, avv. Lamberto Ceneroni, via Cola di Rienzo 212, Roma. A favore di xxxxxxxxx Contro xxxxxxxxxxxx Comune di Ladispoli, Abitazione, NCEU, f. 72, part. 50, sub 2 Via Lazio n. 39, int. 2, piano T Iscrizioni Form. R.P. 2122, R.G del , ipoteca giudiziale del , avv. Lamberto Ceneroni, via Cola di Rienzo 212, Roma. A favore di xxxxxxxxxx Contro xxxxxxxxxxx Comune di Ladispoli, Abitazione, NCEU, f. 72, part. 50, sub 2 Via Lazio n. 39, int. 2, piano T E stata effettuata un ulteriore ispezione ipotecaria in via telematica per verificare se dalla data del presente pignoramento si fossero verificate iscrizioni pregiudizievoli. L ispezione ha dato esito negativo. CTU - arch. Valerio B. Cosentino 3/7

4 Quesito n. 2 descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.). L immobile oggetto del pignoramento è costituito da un edificio residenziale ubicato nel Comune di Ladispoli, in via Lazio n. 39, piano terra identificato in Catasto al Foglio 72, part. 50, sub 2. L accesso all immobile avviene tramite un cancello pedonale sulla via Lazio, che tramite uno stretto cortile conduce al portoncino che introduce ad un corpo scala di due piani; l unità in oggetto è ubicata al piano terra, a destra dell androne d ingresso. All interno è composta da un piccolo ingresso, una cucina, un bagno, un salotto/pranzo, una camera ed un piccolo disimpegno. Gli infissi esterni, originari, sono in legno con persiane alla romana e scuri all interno, con vetri semplici e soglie in marmo; le porte interne sono specchiate, in legno, tinteggiate in bianco. Il pavimento è più recente, in gres porcellanato chiaro. Le pareti sono tinteggiate. Il bagno e la cucina sono più recenti, con piastrelle bianche fino all altezza di mt 1,80 ca. L unità e dotata di impianto idrico, citofonico ed elettrico; quest ultimo appare essere quello originale e comunque fuori norma, senza presa di terra, interruttore differenziale magnetotermico e separazione delle linee. Le dimensioni dell immobile sono: Superficie utile (calpestabile) mq 39,11 Superficie lorda (commerciale) complessiva mq 46,84 Quesito n. 3 accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; Si evidenziano alcune difformità tra i dati indicati nel pignoramento, che indicano il n. civico 35-37, mentre l immobile è al n. 39; tuttavia tali dati hanno comunque consentito l individuazione dell immobile. Quesito n. 4 proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; CTU - arch. Valerio B. Cosentino 4/7

5 L immobile risulta regolarmente accatastato con planimetrie conformi allo stato di fatto. Quesito n. 5 indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; L immobile è stato realizzato su un terreno che secondo il P.R.G. approvato con Del. G.R del , ricade in Zona C di Ristrutturazione - Sottozona C/1. Il Piano è stato attuato con Piano Particolareggiato Vecchio Centro, approvato con Del. C.C. 4 del Quesito n. 6 indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47; L immobile in oggetto è stato registrato in catasto nel 1939; a tale data il territorio di Ladispoli era sotto la giurisdizione urbanistica di Civitavecchia; presso l Ufficio Tecnico tuttavia non esistono più pratiche anteriori all ultima guerra, pertanto non è stato possibile effettuare un confronto tra il progetto e lo stato di fatto Tuttavia, poiché la planimetria catastale coincide con l effettivo stato di fatto, è lecito poter affermare che l immobile è conforme alle autorizzazioni ottenute per la sua edificazione. Quesito n. 7 dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; La tipologia, la destinazione e la collocazione dell immobile consentono la vendita esclusivamente in singolo lotto. Quesito n. 8 dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; CTU - arch. Valerio B. Cosentino 5/7

6 L immobile attuale è pignorato nel suo intero e non risulta funzionalmente divisibile in lotti distinti Quesito n. 9 accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; Al momento del sopralluogo, l immobile è utilizzato come seconda casa dalla famiglia di xxxxxxxxxxx Il titolo legittimante il possesso del bene è l atto pubblico rep del del notaio Claudio Fabro. Quesito n. 10 ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; Non risulta tale eventualità. Quesito n. 11 indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; Il terreno sul quale sorge l immobile non è soggetto a vincoli di alcun genere. Quesito n. 12 determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell unità è stato assunto il criterio di stima sintetica, ottenuta riferendosi al parametro di superficie commerciale al CTU - arch. Valerio B. Cosentino 6/7

7 quale sono stati applicati successivamente parametri correttivi specificatamente caratterizzanti l immobile di seguito sintetizzati. I criteri di affinamento della stima sono: Le condizioni di finitura dell immobile sono molto semplici, anche se è comunque abitabile in modo essenziale, tenuto conto della vetustà dell immobile e della manutenzione minima di cui è stato oggetto. L immobile è situato nei pressi della spiaggia di Ladispoli ed ha utilizzo di casa per vacanze; è localizzato comunque in una zona sufficientemente tranquilla. Il taglio dell immobile è ridotto: ciò lo rende molto più appetibile e facilmente inseribile nelle condizioni attuali del mercato. Gli impianti presenti sono quelli strettamente necessari e comunque non a norma, mancano l impianto di riscaldamento, di distribuzione del gas e telefonico. In base ad un analisi del mercato locale, all analisi di listini (riviste specializzate, Osservatorio dell Agenzia del Territorio, Listino della FAIP), applicando le risultanze delle caratterizzazioni anzidette, si evince un valore ordinario, per immobili con destinazione e posizione analoga, pari a /mq. In base alle quantità descritte al quesito n. 2, la stima complessiva, arrotondata alle migliaia, diviene pertanto: Stima dell immobile = mq 46,84 x /mq 2.200,00 = , ,00 (euro centotremila/00) Con quanto sopra il sottoscritto c.t.u., certo di avere bene operato, ritiene di avere esaurito il proprio compito e rimane a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento. Anguillara Sabazia, Il c.t.u. CTU - arch. Valerio B. Cosentino 7/7