EDILIZIA ECONOMICA POPOLARE: NUOVE REGOLE DI RIVENDITA

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1 Giovedì 23 Ottobre 2008 EDILIZIA ECONOMICA POPOLARE: NUOVE REGOLE DI RIVENDITA Il lavoro svolto: perché nuove regole per le rivendite degli alloggi di edilizia economica popolare Relatori: Franco Cazzaniga (Presidente ) Alberto Defendi (Direttore AREA TECNICA)

2 1. Il Consorzio Costituito ai sensi della LN n. 167/1962 Aderiscono 79 Comuni per una superficie complessiva di 991,35 kmq Sono gli abitanti coinvolti, pari al 76% del totale provinciale 39 milioni di metri cubi di edilizia residenziale realizzati dal 1971 ad oggi ( alloggi circa)

3 2. Metodo di calcolo precedente Al valore di prima assegnazione/cessione veniva aggiunta una quota corrispondente alla media degli incrementi percentuali degli indici mensili ISTAT relativi a: - Costo di costruzione di un fabbricato residenziale - Prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati Tale valore veniva diminuito di una percentuale determinata dall età dell edificio, secondo i seguenti criteri: Anni % di deprezzamento % ,5% annuo fino a max 5% % annuo fino a max 15% (comprensivo incremento del decennio precedente) Oltre 30 20%

4 2. Metodo di calcolo precedente forbice L utilizzo del precedente metodo di calcolo ha creato una forbice con incrementi percentuali sempre maggiori. Si veda ad esempio il caso del Comune di Bollate: % 49.2% % ,9% Valore da convenzione Valore di mercato

5 3. Verso il nuovo metodo di calcolo La differenza tra valore convenzionale e valore di mercato ha assunto proporzioni tali da assumere uno svantaggio per il proprietario, obiettivamente penalizzato dalla valutazione convenzionale e per il mercato, progressivamente inquinato da comportamenti scorretti (pagamenti in nero). Sulla base di queste motivazioni si è avviata una riflessione con le Amministrazioni Comunali per procedere alla revisione dei meccanismi di determinazione dei prezzi di vendita successivi alla prima assegnazione/cessione che si è conclusa con l approvazione delle delibere: N 9 del 4/2/2008 Modifica ed integrazione al regolamento per l attuazione del piano di zona consortile e conseguente approvazione del nuovo testo N 55 del 12/6/2008 Ulteriore modifica al regolamento per l attuazione del piano di zona consortile e conseguente approvazione del nuovo testo

6 4. Nuovo metodo di calcolo Formula per il diritto di superficie X = (Va : Vma) x Vmv X: prezzo di vendita successivo alla prima assegnazione/cessione Va: valore convenzionale dell alloggio al momento della prima assegnazione/cessione Vma: valore di mercato dell alloggio al momento della prima assegnazione/cessione Vmv: valore di mercato dell alloggio alla data della vendita vav: valore commerciale dell alloggio alla vendita = vca: valore commerciale dell alloggio all assegnazione = Sup. commerciale x valore medio al mq di mercato Vmv = vav + vbv Vma = vca + vcb vbv: valore commerciale del box/posto auto alla vendita = vcb: valore commerciale del box/posto auto all assegnazione = Valore medio di mercato (a corpo)

7 4. Nuovo metodo di calcolo - Vetustà Il valore X ottenuto applicando la formula precedente dovrà essere diminuito di una percentuale determinata dall età dell edificio, secondo i seguenti criteri: Anni % di deprezzamento % ,5% annuo fino a max 12,5% Oltre 35 Vedere colonna appartamenti vecchi oltre 35 anni delle Rilevazioni della Borsa Immobiliare di Milano

8 4. Nuovo metodo di calcolo Formula per il diritto di proprietà Per gli alloggi realizzati su aree cedute in proprietà la rivalutazione avviene: 1. Per i primi 20 anni, secondo il metodo utilizzato per il diritto di superficie (precedentemente illustrato). 2. Dal 21 al 30 anno il valore dell alloggio convenzionalmente calcolato al 20 anno sarà incrementato annualmente di una percentuale costante fino al raggiungimento di un valore di vendita pari al 95% del valore di mercato. Si ipotizzi ad esempio un valore convenzionale al 20 anno pari all 80% del valore di mercato. La differenza tra il 95% da raggiungere al 30 anno e l 80% di partenza (pari a 15 punti percentuali) viene suddivisa in 10 annualità. Si aggiungerà pertanto al dato di partenza (80%) una quota annua dell 1,5%.

9 5. Esempio Milano zona Baggio/Quinto Romano Diritto di superficie Caratteristiche dell alloggio Tipologia: 3 locali (cantina e box) Anno di convenzione: 1995 Anno di acquisto: 1998 Superficie commerciale: 90,62 mq Valore di assegnazione: ,38 Valore di mercato all assegnazione: ,81 VALORI ATTUALI: Valore di mercato : Valore da convenzione: ,58 Valore da nuovo metodo: ,17

10 5. Esempio Milano zona Baggio/Quinto Romano Diritto di superficie % , , , ,4 35.1% Euro 99409, % , ,67 Valore da convenzione , ,76 Valore di mercato ,58 Nuovo metodo

11 6. Esempio Cesano Boscone Diritto di proprietà Caratteristiche dell alloggio Tipologia: 3 locali (cantina e box) Anno di convenzione: 2001 Anno di acquisto: 2004 Superficie commerciale: 90,92 mq Valore di assegnazione: ,72 Valore di mercato all assegnazione: ,00 VALORI ATTUALI: Valore di mercato : ,00 Valore da convenzione: ,60 Valore da nuovo metodo: ,81

12 6. Esempio Cesano Boscone Diritto di proprietà % , , % , , ,72 Euro 13.4% Valore da convenzione 2004 Valore di mercato 2006 Nuovo metodo 2008

13 7. Esempio Bollate Diritto di superficie/trasferimento in diritto di proprietà Caratteristiche dell alloggio Tipologia: 3 locali (cantina e box) Anno di convenzione: 1982 Anno di acquisto: 1986 Superficie commerciale: 130, 29 mq Valore di assegnazione DS: ,91 Valore di assegnazione DP: ,91 Valore di mercato all assegnazione: ,28 VALORI ATTUALI: Valore di mercato : ,00 Valore da nuovo metodo DS: ,71 Valore da convenzione DP: ,04 Valore da nuovo metodo DP: ,19

14 7. Esempio Bollate Diritto di superficie/trasferimento in diritto di proprietà Valore da convenzione Valore di mercato Nuovo metodo DS Nuovo metodo DP % , , % 27.2% , ,6 32.8% , , , , , , % , , , , , , % , , , , , , , , , % 20 anno dalla stipula della convenzione 39.0%

15 8. Delibera N 9 del 4/2/2008 Il ritiene fin d ora che il nuovo meccanismo di rivalutazione del prezzo di vendita successivo alla prima assegnazione/cessione possa essere applicato anche per le convenzioni già sottoscritte, fermo restando che, trattandosi di atti sottoscritti da soggetti diversi (CIMEP, Comune ed operatore), dovrà essere espressamente manifestata la volontà di operare in tal senso da parte delle amministrazioni comunali, eventualmente anche attraverso specifiche regolamentazioni, oltre che da parte degli ulteriori soggetti aventi causa.

16 Grazie a tutti per l attenzione