Il Sign. Costa Lino, nato a Gambugliano (Vi) il 17/04/1922, residente a Sovizzo (Vi), in via Roma n 59,

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1 premessa Il Sign. Costa Lino, nato a Gambugliano (Vi) il 17/04/1922, residente a Sovizzo (Vi), in via Roma n 59, richiede ai sign. Natascia Lugo, Justin De Maio, Pamela Colombara e Chiara Cavalieri la stima di un bene immobile per uso residenziale nella prospettiva della sua vendita. Si precisa che Colombara Pamela è in relazione di parentela con il committente. data incarico: 31 Marzo documentazione fornita dal committente: -planimetria del CTR con lottizzazione di una zona del comune di Sovizzo, con evidenziato il lotto interessato (n 91). -Dichiarazione presentata all ufficio tecnico erariale del ministero delle finanze, direzione generale del catasto e dei servizi tecnici erariali, nuovo catasto edilizio urbano con planimetria 1:2000, pianta piano interrato, pianta piano terra e pianta piano primo. -Progetto per la costruzione di un fabbricato ad uso abitazione da erigersi lungo la strada Tavernelle- Montecchio per conto della ditta Costa Lino e Attilio presentato al comune di Sovizzo (Vi) e approvato dalla prefettura di Vicenza il 3 febbraio 1964, contenente planimetria 1:2000, piante, prospetti e sezioni.

2 identificazione del bene oggetto di stima L immobile è localizzato a Sovizzo, provincia di Vicenza, in via Cordellina n 72, in zona residenziale periferica. Trattasi di un appartamento in un edificio costituito da due unità immobiliari indipendenti, a destinazione residenziale, sviluppato su due piani fuori terra (altezza 2,90m) e un piano interrato (altezza 2,50m). La costruzione risale agli anni L appartamento è localizzato al piano terra e vi si accede con due scale esterne private. E presente inoltre un piano interrato comune alle due unità abitative che è adibito a ripostiglio, rimessa e centrale termica. Vi si accede con una scala comune. La superficie complessiva lorda dell appartamento oggetto di stima è di 128,75mq. La superficie del piano interrato è 121,95. individuazione catastale, vincoli e proprietà L immobile è censito dal catasto fabbricati, come segue: F 10 mapp.91 sub1 C/6 cl.1 mq42 R.C. Euro 54,23 F 10 mapp.91 sub2 A/4 cl.4 v.6,0 R.C. Euro 278,89 F 10 mapp.91 sub3 A/4 cl.4 v.5,5 R.C. Euro 255,65 L appartamento è di piena proprietà della committenza (atto notarile rep. N in data 28/04/72 registrato a Thiene il 04/05/72 n. 734 volume 96/J) ed è attualmente non occupato. Le verifiche effettuate consentono di affermare che l appartamento si presenta libero da ulteriori vincoli e ipoteche.

3 profilo tecnico del bene Dal sopralluogo effettuato in data 2 aprile 2005 è stato possibile valutare lo stato conservativo dell immobile e verificare la corrispondenza con il materiale fornito dalla committenza. struttura e rifiniture la costruzione è in muratura e calcestruzzo nel piano interrato e in laterizio bimattone nei piani superiori. I solai sono in laterizio e calcestruzzo armato. Non sono presenti i serramenti. impianti tecnologici l impianto termico è costituito da una caldaia alimentata a gas e radiatori in ghisa. L unità abitativa ha impianto indipendente. Tutti gli impianti idrici e sanitari sono rispondenti alle normative. stato di conservazione le condizioni conservative della struttura esterna sono discrete, con segni di normale degrado. All interno mancano i sanitari, pavimenti e finiture.

4 misura della consistenza L immobile è costituito da: ingresso soggiorno pranzo e cucina bagno corridoio due camere La misura della superficie commerciale fa riferimento alla norma UNI mentre i coefficienti di differenziazione sono desunti dal Consulente Immobiliare.

5 mq caratteristica coeff. mq comm. piano terra piano interrato cantina 121,95 promiscuo 0 0 appartamento 106,62 privato ,62 pareti portanti 18,23 privato ,12 scale esterne 1,98 privato ,50 1,92 privato ,48 23,1 promiscuo 0 0 tot 273,80 116,72 la superficie commerciale complessiva è di: 117 mq

6 STIMA DELL IMMOBILE scopo stabilire il valore di mercato dell immobile metodo data lo stato di conservazione del manufatto si è concordato di procedere secondo due procedimenti differenti. Nel primo caso si è svolto un giudizio di stima sintetico comparativo. Si è svolta un indagine di mercato e si è costruita la distribuzione di frequenza dei dati ottenendo così il valore medio. Il valore medio ottenuto fa riferimento ad un manufatto nuovo. Si sono analizzati quindi i preventivi delle ristrutturazione necessaria per portare l manufatto in analisi allo stato di nuovo. Sottraendo il costo delle ristrutturazioni al valore medio di riferimento al nuovo si è ottenuto a ritroso il valore del manufatto allo stato attuale. Nel secondo caso è stato utilizzato un giudizio di stima per punti di merito. Il valore medio di riferimento è quello ottenuto dalla distribuzione di frequenza, mentre per il coefficiente K è stato preso in considerazione solo l aspetto delle caratteristiche intrinseche che fanno riferimento all età del manufatto e quindi al suo stato di conservazione. giudizio di stima In conclusione si sono comparati i risultati ottenuti tramite i due differenti metodi per la formulazione del giudizio di stima.

7 sintetico comparativo

8 È stato possibile utilizzare il procedimento sintetico di stima grazie al reperimento di numerosi dati riferiti a beni simili che hanno permesso lo studio della distribuzione di frequenza dei dati e la costruzione della gaussiana per il calcolo del valore medio. E stata effettuata un indagine di mercato su immobili simili per superficie e localizzazione del bene oggetto di stima, e su immobili nuovi o ristrutturati. E stato applicato un deprezzamento dell 8% sui prezzi ricavati dall indagine de mercato in seguito ad indicazioni forniteci dalle agenzie. La superficie indicata fa riferimento a quella commerciale. Lo scopo dell indagine è stato quello di individuare il valore di mercato dell oggetto di stima da nuovo. In seguito sono stati calcolati i costi necessari per la ristrutturazione che sono stati sottratti al valore dell immobile da nuovo per trovare così è stato calcolato il valore di mercato dell immobile allo stato attuale.

9 indagine di mercato agenzia locazione descrizione stato mq comm. prezzo dep (8%) costo /mq Studio immobiliare Veneto Altavilla bicamere, cucina abitabile, soggiorno, ripostiglio, terrazzo,ampio garage, orto esclusivo ristrutturato il tempio immobiliare Sovizzo bicamere, soggiorno, cucina, bagno, garage, entrata indipendente, ottime rifiniture nuovo il tempio immobiliare Sovizzo tricamere, 1 piano, soggiorno con angolo cottura, bagno, 3 terrazzi, ripostiglio, garage ristrutturato il tempio immobiliare Altavilla tricamere, travi a vista, ottime rifiniture, soggiorno, doppi servizi, garage nuovo Forum Immobiliare Altavilla, zona perara piccolo contesto, bicamere, ampia zona giorno, angolo cottura, 2 bagni, terrazzo, garage nuovo Kasa Altavilla, zona interna elegante bicamere, pianoterra, soggiorno, angolo cottura, giardino privato, garage nuovo Euromedia Altavilla bicamere, piano terra, soggiorno con angolo cottura, bagno, giardino, due posti auto coperti ristrutturato No Agency Altavilla bicamere, bagno, soggiorno con angolo cottura, taverna, garage, giardino nuovo

10 agenzia locazione descrizione stato mq comm. prezzo dep (8%) costo /mq Raggi Immobili Sovizzo tricamere, cucina,salone da pranzo, due bagni, taverna, garage doppio,giardino nuovo Stabilia Creazzo colle bicamere, cucinotto, soggiorno, due bagni, garage, posto auto nuovo Immobiliare Sole Altavilla bicamere, piccola palazzina, travi a vista, taverna, garage doppio, ingresso indipendente,giardino nuovo San Marco Altavilla, zona centrale bicamere, cucina abitabile,bagno, garage, posto auto ristrutturato C.S.I. immobiliare Sovizzo tricamere, travatura a vista, cucina, soggiorno, 2 bagni, garage doppio nuovo Grimaldi Altavilla bicamere, ultimo piano, soggiorno, angolo cottura, bagno, garage doppio, terrazza nuovo Grimaldi Altavilla bicamere soggiorno angolo cottura, 2 bagni, lavanderia, terrazza nuovo ok casa Altavilla bicamere ampio, soggiorno, cucina, bagno, giardino nuovo

11 agenzia locazione descrizione stato mq prezzo dep (8%) costo /mq ok casa Altavilla bicamere ampio, soggiorno, cucina, bagno, terrazza nuovo Euromedia Altavilla bicamere, piano terra, soggiorno, angolo cottura, bagno, due posti auto coperti ristrutturato tecnocasa Creazzo Bicamere, in contesto di sole 4 unità, due bagni garage e cantina nuovo tecnocasa altavilla Ampio soggiorno con angolo cottura, due camere, due bagni, ampio garage ristrutturato tecnocasa altavilla Ampio bicamere composto da soggiorno, cucina abitabile, due bagni, due camere e garage doppio. nuovo gesticasa sovizzo Bicamere al primo piano composto da cucinasoggiorno, due camere, un bagno, un disimpegno e garage al piano interrato. Finiture di qualità. Travi a vista. nuovo Studio immobiliare veneto altavilla Bicamere con grande giardino esclusivo, ingresso, soggiorno con zona cucina, due camere, un bagno e al piano seminterrato garage dove ricavare taverna nuovo

12 distribuzione di frequenza I dati vengono distribuiti in base alla frequenza,con intervallo costante pari a 150 /mq vm 1808 /mq 1 intervalli / mq n. immobili 1400 a a a a frequenza n.immobili a a a intervalli prezzi La curva di distribuzione dei campioni ha andamento normale. Il valore modale è compreso tra 1700 euro/mq e 1850 euro/mq Il valore medio è pari a 1808 euro/mq. Il valore modale coincide con il valore medio. Ne consegue che il campione sia rappresentativo.

13 preventivi della ristrutturazione Si riportano i preventivi complessivi delle ristrutturazione i cui dettagli si rimandano all allegato B. Sommando i costi dei preventivi delle singole categorie (impresa edile, impianto elettrico, serramenti, pavimentazione, impianto idraulico) è stato ricavato il prezzo al metro quadro complessivo della ristrutturazione che riporterebbe il manufatto allo stato di nuovo e quindi comparabile con gli immobili presi in considerazione nell indagine di mercato. totale preventivi preventivo impresa edile preventivo impianto elettrico preventivo serramenti preventivo pavimentazione preventivo impianto idraulico TOTALE al mq 272 /mq 45,13 /mq 53,34 /mq 94,37 /mq 50,5 /mq 527 /mq

14 valore di mercato dell immobile In base alle precedenti considerazioni, si sottrae ora il costo delle ristrutturazione al metro quadro al valore medio ricavato dalla distribuzione di frequenza dei dati otteniamo così il valore di mercato (al mq) dell immobile allo stato attuale. Si moltiplica poi il valore ottenuto per la superficie commerciale (117 mq) ricavata in precedenza. valore medio immobile nuovo /mq preventivo ristrutturazione /mq valore attuale dell immobile /mq superficie commerciale valore attuale dell immobile 1808/mq - 527/mq = 1281/mq 117mq

15 valore di mercato dell immobile ristrutturato Per completezza si somma il valore ottenuto con il costo totale delle ristrutturazione ottenendo così il valore di mercato dell immobile dopo la ipotetica ristrutturazione prevista. A scopo di verifica e confronto, si è poi diviso il valore ottenuto per la superficie commerciale e il valore così ottenuto, il valore dell immobile ristrutturato al metro quadro, si discosta di poco dal valore medio ottenuto dalla distribuzione di frequenza dei dati ricavati dall indagine di mercato (1860 qui ottenuti rispetto ai 1808 ottenuti dalla distribuzione di frequenza). valore attuale dell immobile costo totale ristrutturazione 67851,25 = valore immobile ristrutturato ,25 superficie commerciale mq 117 : costo mq immobile ristrutturato 1860

16 il valore di mercato dell immobile secondo il procedimento di stima sintetico comparativo corrisponde a

17 comparativo modello moltiplicativo

18 Il secondo metodo utilizzato fa riferimento a un giudizio di stima per punti di merito che si fonda sull analisi delle caratteristiche che determinano il prezzo di un bene. Si è utilizzato il modello moltiplicativo che si basa sulla moltiplicazione di un valore unitario medio di riferimento per un coefficiente K. Come valore unitario medio di riferimento si è preso in considerazione quello ottenuto dalla distribuzione di frequenza dei dati svolta precedentemente e che fa riferimento ad un manufatto nuovo (1808 ). Per quanto riguarda il coefficiente K, si è considerato soltanto il coefficiente delle caratteristiche intrinseche in quanto, per la particolarità di questo caso caso di stima, sarà soltanto l età del manufatto la variabile che determinerà un notevole di scostamento dal valore medio. valore medio unitario di riferimento: 1808 coefficiente K : 0.65 edificio di circa 40 anni di tipologia media il cui stato conservativo è mediocre calcolo del valore unitario ponderato: 1808 * 0.65 = 1175 calcolo del valore totale: 1175 * 117 mq =

19 il valore di mercato dell immobile secondo il procedimento di stima comparativo modello moltiplicativo corrisponde a

20 formulazione del giudizio di stima

21 stima del valore Il valore di mercato ottenuto per via sintetica comparativa è di euro (valore unitario 1281 ) Il valore di mercato ottenuto tramite stima per punti di merito è euro (valore unitario 1175 ) Gli esiti dei due procedimenti convergono è pertanto possibile stimare il più probabile valore di mercato del bene come media dei valori ottenuti. procedimento sintetico comparativo procedimento comparativo modello moltiplicativo euro euro valore di mercato dell immobile euro

22 il valore di mercato dell immobile corrisponde a