VALUTAZIONE DI UN UNITA ABITATIVA CON IL MARKET COMPARISON APPROACH
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1 Materiali Didattici di Estimo Maurizio d Amato 1 Facoltà di Ingegneria del Politecnico di Bari VALUTAZIONE DI UN UNITA ABITATIVA CON IL MARKET COMPARISON APPROACH
2 1. Descrizione dell incarico Facendo seguito a incarico conferitoci dalla Signor XXX a mezzo lettera raccomandata del XXX Vs.protocollo del XXXX si procede alla formulazione del giudizio di valore relativo al bene immobile sito in Bari alla Via xxxxxxxxxxx Lo scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato del bene in data febbraio La valutazione sarà eseguita con il MCA, metodo indicato nel capitolo 8 par. 2.3 del Codice delle Valutazioni Immobiliari ultima edizione. 2. Analisi del mercato immobiliare Le unità facenti parte del campione estimativo ed il subject, come si può vedere dalla planimetria allegata, sono molto vicine tra di loro e ricadono nel quartiere XXXX del comune di XXX. Ci troviamo in zona B, ovvero completamente edificata, come classificata dal P.R.G. In essa vengono fissati dallo stesso P.R.G. i seguenti parametri: Indice di sfruttamento edilizio: 7 mc/mq Il mercato immobiliare è discretamente attivo. L offerta è rappresentata sempre da persone fisiche ed i motivi dell acquisto possono essere: prima abitazione o trasferimento. Ricadono in questo caso le compravendite dei campioni estimativi A, B e C. 3. Descrizione del Subject 1
3 L appartamento, sito in via XXXXXXXX n xxx int. A, nel comune di XXXX, è composto da 3 vani utili, cucina abitabile e bagno. L anno di costruzione dell edificio risale al 1962; la struttura portante dell organismo edilizio è a scheletro indipendente in calcestruzzo. L edificio, del tipo Case in linea, ha esposizione principale ad ovest e presenta una buona luminosità. Esso è dotato di ascensore, si eleva per 5 piani e l appartamento preso come oggetto di stima è sito al 4 piano. La superficie interna dell appartamento è di 90 mq, mentre la superficie del balcone è di 11,74 mq. L appartamento è dotato di impianto a metano e di impianto di riscaldamento autonomo. Presenta uno stato di manutenzione buono in quanto nel marzo 2001 è stato effettuato il rifacimento della facciata. Foto S 4. Le Unità di Confronto 4.1 Descrizione dell'unità A L appartamento, sito in via XXXX int. XX nel comune di Bari, è composto da 3 vani utili, cucina abitabile, bagno e ripostiglio. L anno di costruzione dell edificio risale al 1965; la struttura portante dell organismo edilizio è a scheletro indipendente in calcestruzzo. L edificio, del tipo Case in linea, ha esposizione principale ad ovest e presenta una buona luminosità. Esso è dotato di ascensore, si eleva per 7 piani e l appartamento preso come oggetto di stima è sito al 4 piano. La superficie interna dell appartamento è di 90 mq, mentre la superficie del balcone è di 5,30 mq. L appartamento è dotato di impianto a metano e di impianto di riscaldamento centralizzato. Presenta uno stato di manutenzione medio in quanto necessita di rifacimento della facciata. La data di compravendita risale al novembre Foto A 2
4 4.2 Descrizione dell'unità B L appartamento, sito in via XXXXX n XXXX nel comune di Bari, è composto da 3 vani utili, cucina abitabile, e bagno. L anno di costruzione dell edificio risale al 1965; la struttura portante dell organismo edilizio è a scheletro indipendente in calcestruzzo. L edificio, del tipo Case in linea, ha esposizione principale ad ovest e presenta una buona luminosità. Esso è dotato di ascensore, si eleva per 7 piani e l appartamento preso come oggetto di stima è sito al 5 piano. La superficie interna dell appartamento è di 100 mq, mentre la superficie del balcone è di 26,16 mq. L appartamento è dotato di impianto a metano e di impianto di riscaldamento centralizzato. Presenta uno stato di manutenzione buono in quanto nell ottobre 2001 è stato effettuato il rifacimento della facciata. La data di compravendita risale al novembre Foto B 4.3 Descrizione dell'unità C L appartamento, sito in via XXXXX II nel comune di Bari, è composto da 3 vani utili, cucina abitabile, bagno e due ripostigli. L anno di costruzione dell edificio risale al 1963; la struttura portante dell organismo edilizio è a scheletro indipendente in calcestruzzo. L edificio, del tipo Case in linea, ha esposizione principale a nord e presenta una buona luminosità. Esso è dotato di ascensore, si eleva per 7 piani e l appartamento preso come oggetto di stima è sito al 4 piano. La superficie interna dell appartamento è di 100 mq, mentre la superficie del balcone è di 9,58 mq. L appartamento è dotato di impianto a metano e di impianto di riscaldamento centralizzato e presenta uno stato di manutenzione medio; la data di compravendita risale ad aprile Nell ottobre 1992 è stato effettuato il rifacimento della facciata. Foto C 3
5 5. Definizione delle caratteristiche Data (DAT): contata in mesi retrospettivamente a partire dal momento di stima (Febbraio 2002) fino al momento in cui è avvenuta la compravendita dell unità campione; Superficie interna (SUP): espressa in mq; Superficie balconi (BAL): espressa in mq; Livello piano: la caratteristica è misurata rivalutando i piani superiori con un saggio di incremento pari al 3 %; Riscaldamento (RISC): la caratteristica è stata definita sulla base di una scala dicotomica: Impianto autonomo = 1 Impianto centralizzato = 0 Stato di manutenzione (MAN): la presenza di una recente ristrutturazione aumenta il valore di un immobile. Tale caratteristica è stata individuata con 2 classi di manutenzione: classe 1 = stato di manutenzione buono classe 2 = stato di manutenzione medio 5.1 Coeteris paribus Nella valutazione non si è tenuto conto delle seguenti caratteristiche in quanto presenti o mancanti in tutte le unità abitative e quindi ininfluenti per la determinazione del prezzo di mercato: Servizi igienici: il subject e i campioni presentano lo stesso numero di dotazioni; Ascensore: sia il subject che i campioni sono dotati di ascensore; Garage e/o box sotterranei: il subject e i campioni non sono dotati di tali caratteristiche; Caratteristiche logistiche e prospicienza: tutte le unità sono posizionate allo stesso modo rispetto ai servizi pubblici (ufficio postale, banche, stazione dei Carabinieri, pronto soccorso, uffici comunali) ed alle infrastrutture (scuole, parrocchie, negozi). Si mette in evidenza che l unità di misura di tutti i valori è Tabella dei Dati 4
6 Subject Unita A Unita B Unita C Prezzo? Data Sup.interna 90,0 90,0 100,0 100,0 Sup. balconi 11,7 5,3 26,2 9,6 Livello di piano Riscaldamento Stato di manutenzione Analisi dei Prezzi Marginali Prezzo marginale della Data: si assume un saggio annuo di rivalutazione pari a i= 2% (DAT) j = C i t (DAT) A = 275 0,02 (2/12) = 0,92 (DAT) B = 330 0,02 (3/12) = 1,65 (DAT) C = 295 0,02 (10/12) = 4,92 Prezzo marginale della Superficie Interna: il prezzo marginale è posto pari al prezzo medio lordo calcolato per ciascuna compravendita, scegliendo il prezzo medio minore, in quanto è da ritenere che per gli immobili la curva del prezzo marginale è posta al di sotto della curva del prezzo medio. 5
7 In virtù della presenza di superfici esterne (balconi) si applica il 2 Teorema Mercantile (adottando un Rapporto Mercantile pari a Π = 0,3): P m = P tot / (S int + Π S est ) dove con S est è stata indicata la somma delle aree dei balconi. P ma = 275 / (90 + 0,3 5,30) = 3, / mq P mb = 330 / ( ,3 26,20) = 3, / mq P mc = 295 / ( ,3 9,60) = 2, / mq Prezzo marginale della Superficie dei Balconi: calcolato moltiplicando il Rapporto Mercantile (Π = 0,3) per il prezzo marginale della superficie interna: P mbal = 0,3 2,86 = 0, / mq Prezzo marginale del Livello di Piano: come si osserva dalle foto, al 2 piano di due campioni sono montate delle inferriate che segnalano la presenza di malviventi in zona. Si assume dunque un saggio di incremento pari al 3% esprimente un apprezzamento crescente del livello in oggetto. Prezzo marginale del Riscaldamento: i 3 campioni presentano un impianto di riscaldamento centralizzato, mentre il subject è dotato di impianto autonomo. Nel riportare le condizioni che caratterizzano i 3 campioni a quella del subject il prezzo in oggetto è posto pari al costo di ricostruzione deprezzato. Risultando dal preventivo di ditte specializzate nella zona un costo di adeguamento pari a 3, / mq e ipotizzando 6
8 un tempo di vita di 25 anni, essendone trascorsi 4 per l unità A, 9 per l unità B e 1 per l unità C, risulta: P mj (RISC) = C NUOVO DEPREZZ. = C NUOVO (1 - t j / T j ) P ma (RISC) = 3, (1-4 / 25) = 3, / mq P mb (RISC) = 3, (1-9 / 25) = 2, / mq P mc (RISC) = 3, (1-1 / 25) = 3, / mq Si assume come prezzo marginale del Riscaldamento il valore più basso (P mb (RISC)). Prezzo marginale dello Stato di Manutenzione: lo stato manutentivo del subject e dell unità B è buono in quanto gli edifici sono stati ristrutturati di recente. Lo stesso non può dirsi per le unità A e C che presentano una piccola situazione di degrado della facciata esterna e delle solette dei balconi. Pertanto il prezzo marginale è posto pari al costo di intervento stimato con preventivo di ditte specializzate della zona nel modo seguente: P m (MAN) (da classe 1 a classe 2) = - 2, / mq 8.Tabella di valutazione Unita A Unita B Unita C Prezzo Data 0,92 1,65 4,92 Sup. interna (90-90) 2,86 (90-100) 2,86 (90-100) 2, ,60-28,60 Sup. balconi (11,7-5,3) 0,86 (11,7-26,2) 0,86 (11,7-9,6) 0,86 +5,33-12,47 +1,81 Livello di piano (4-4) 0, (4-5) 0, (4-4) 0,
9 0-9,9 0 Riscaldamento (1-0) 2,43 (1-0) 2,43 (1-0) 2,43 +2,43 +2,43 +2,43 Stato di (1-2) (-2,5) (2-2) (-2,5) (1-2) (-2,5) manutenzione +2,5 0 +2,5 Prezzi corretti 286,18 283,11 278,06 9. Verifiche 9.1 Errore Medio Percentuale: E M % = [ ( P j MAX - P j MIN ) / P j MAX ] 100 E M % = [ ( 286,18 278,06 ) / 286,18 ] 100 = 2,84 % < 3 % Come si osserva la verifica dell errore percentuale medio è soddisfatta. 9.2 Stima Monoparametrica e Riconciliazione: Si considerano le superfici totali delle unità: S j = S intj + Π S est S A = ,3 5,3 = 91,59 mq S B = ,3 26,2 = 107,86 mq S C = ,3 9,6 = 102,88 mq V MONOP = ( P totj + DAT j ) S subject / S j 8
10 V MONOP = [( , , ,92 ) 90] / ( 91, , ,88 ) = 270,15 / mq V SUBJECT = P corretti j / 3 V SUBJECT =( 286, , ,06 )/3 = 282,45 / mq Verifica = [ ( V MONOP - V subject ) / V MONOP ] 100 = = (270,15-282,45)/282,45 =0,043 < 0, Dichiarazione di Qualità e Conclusioni Ad evasione dell incarico ricevuto, compiute le indagini in loco finalizzate alla raccolta sistematica delle caratteristiche dei campioni in oggetto (attraverso schede di rilevazione analitiche in allegato) e soprattutto svolgendo il predetto rapporto peritale secondo i canoni dettati dal Codice di Comportamento Etico, risulta che il valore più probabile del subject è pari a ( ). 9
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