NUOVO TRATTAMENTO TRIBUTARIO PER LA LOCAZIONE DEGLI IMMOBILI DEGLI ENTI NON COMMERCIALI 1

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Gabriele Spada
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1 NUOVO TRATTAMENTO TRIBUTARIO PER LA LOCAZIONE DEGLI IMMOBILI DEGLI ENTI NON COMMERCIALI 1 La Legge Finanziaria del 2005 introduce una serie di modifiche con riferimento ai contratti di locazione, le quali ineriscono: a) i valori minimi stabiliti per il calcolo dell Ire; b) i valori minimi stabiliti per il calcolo dell imposta di registro; c) la registrazione dei contratti; d) la nullità dei contratti. Ambito soggettivo Dette novità interessano: le persone fisiche; le imprese soltanto se cedono in locazione un fabbricato ad uso abitativo; gli enti non commerciali. Quest ultimi, infatti, unitamente alle persone fisiche sono collocati nell ambito della nuova imposta sul reddito (IRE) nonché, al pari delle stesse, come previsto dall articolo 143 del DPR 917/86, determinano il reddito complessivo attraverso la sommatoria di tutte le categorie reddituali. Restano salve le agevolazioni previste in favore delle Onlus dall articolo 22 del D.Lgs. 460/97 in merito all assoggettamento all imposta di registro in misura fissa pari ad e 168,00. Ambito oggettivo Le modifiche introdotte riguardano: i contratti di locazione. Occorre tuttavia verificare l incidenza delle stesse con riferimento ai contratti di comodato, soprattutto nella consapevolezza che in molti casi gli enti non commerciali concedono o acquisiscono immobili mediante la stipulazione di detta tipologia contrattuale. 1 di Dr.ssa Roberta De Pirro Studio Sciumé e Associati

contratti. Ambito soggettivo Dette novità interessano: le persone fisiche; le imprese soltanto se cedono in locazione un fabbricato ad uso abitativo; gli enti non commerciali.

2 a) Disposizioni concernenti la tassazione dei contratti di locazione: novità inerenti l ire Disciplina previgente Ai sensi di quanto disposto dalla disciplina previgente, ai fini Irpef (attualmente Ire) la base imponibile era individuabile nell 85% del reddito effettivo, ossia il canone di locazione annuo percepito dal proprietario dello stesso ridotto del 15%. Qualora detto importo fosse risultato inferiore alla rendita catastale dell immobile, si considerava quest ultima quale importo minimo tassabile. Disciplina vigente Dal 1 gennaio 2005, tali valori minimi dichiarabili sono stati innalzati. La legge finanziaria, infatti, stabilisce (comma 342) che l Amministrazione Finanziaria non può effettuare controlli nel caso in cui i redditi da fabbricati locati dichiarati non risultino essere inferiori ad un importo corrispondente al maggiore fra il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15% e il 10% del valore dell immobile. In altri termini, qualora il contribuente riporti in dichiarazione un valore inferiore a quello previsto possono scattare gli accertamenti, ma sarà compito della Pubblica Amministrazione dimostrare l esistenza di un maggior reddito. I parametri da individuare sono quindi due: il canone di locazione dichiarato; il 10% del valore dell immobile, per il quale si deve la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti indicati dal DPR 131/86, determinati questi in funzione della destinazione dell immobile. 2 2 Con riferimento ai moltiplicatori, appare opportuno ricordare le recenti modifiche apportate in materia dal DPR 131/86 dalla legge 350/03 e dal D.L. 168/04, che hanno dis posto, ai soli fini dell imposta di registro, ipotecaria e catastale, l applicazione della rivalutazione del 20% degli stessi. Ai fini Ire, essi continueranno ad essere applicati senza alcuna rivalutazione.

Qualora detto importo fosse risultato inferiore alla rendita catastale dell immobile, si considerava quest ultima quale importo minimo tassabile.

3 Esempi di calcolo Esempio 1 Supponiamo di aver locato un immobile ad uso abitazione principale Ante riforma Rendita catastale e importo minimo tassabile 230,00 Canone di locazione 3.000,00 Canone ridotto del 15% 3.000,00 - (3.000,00-15%)= ,00 Ante riforma, il contribuente doveva dichiarare un importo pari ad 2.550,00. Post riforma Rendita 230,00 Valore dell immobile 3 230,00 *105= ,00 Importo minimo dichiarabile (24.150,00*10%)= ,00 Canone di locazione 3.000,000 Canone ridotto come da dichiarazione 3.000, ,00-(3.000,00*15%)= 2.550,00 In seguito alla riforma, il contribuente non sarà soggetto ad accertamento da parte dell Amministrazione Finanziaria,.dato che il canone di locazione è superiore al minimo dichiarabile. 3 I moltiplicatori sarebbero stati differenti, qualora l immobile locato avesse avuto una differente destinazione. Per completezza informativa, nell allegato 1 sono riportati i moltiplicatori distinti a seconda che siano applicati in materia ire o in materia di imposta di registro.

150,00 Importo minimo dichiarabile (24.150,00*10%)=. 2.415,00 Canone di locazione 3.000,000 Canone ridotto come da dichiarazione 3.000,00 3.000,00-(3.000,00*15%)= 2.

4 Esempio 2 Supponiamo di aver locato un immobile ad uso abitazione principale Ante riforma Rendita catastale 230,00 Canone di locazione 2.500,00 Canone ridotto del 15% 2.500,00 - (2.500,00-15%)= ,00 Ante riforma, il contribuente doveva dichiarare un valore pari ad 2125,00. Post riforma Rendita 230,00 Valore dell immobile (230,00 *105)= ,00 Importo minimo dichiarabile (24.150,00*10%)= ,00 Canone di locazione 2.500,000 Canone ridotto come da dichiarazione 2.550,00 (2.550,00*15%)= 2.125,00 In seguito alla riforma, il contribuente potrà essere soggetto ad accertamento da parte dell Amministrazione Finanziaria, dato che il canone di locazione è inferiore al minimo dichiarabile, a meno che non dichiari un valore almeno pari ad 2.415,00.

150,00 Importo minimo dichiarabile (24.150,00*10%)=. 2.415,00 Canone di locazione 2.500,000 Canone ridotto come da dichiarazione 2.550,00 (2.550,00*15%)= 2.

5 b) Disposizioni concernenti la tassazione dei contratti di locazione: novità inerenti l imposta di registro Disciplina previgente Con riferimento all imposta di registro, la disciplina previgente stabiliva che la base imponibile su cui applicare le stessa era rappresentata dall intero canone annuo o dalla rendita catastale. Disciplina vigente La Legge finanziaria per l anno 2005 (comma 341) prevede che a partire dal 1 gennaio 2005, i valori minimi dichiarabili siano innalzati e nello specifico dispone che è esclusa la possibilità di liquidare da parte dell Amministrazione Finanziaria l imposta complementare di registro nel caso in cui il canone di locazione relativo ad immobili iscritti al catasto, con attribuzione di rendita, non risulti inferiore al 10% del valore dell immobile 4. Da quanto detto emerge quindi che tale disposizione individua: una base imponibile minima (miminum tax) dalla quale non è possibile derogare, pena il pagamento dell imposta complementare di registro; quale ambito oggettivo i soli immobili che alla data del 1 gennaio 2005 risultano iscritti al catasto con attribuzione di rendita. Per quelli non ancora censiti, la base imponibile continua ad essere costituita dal canone annuo al quale applicare l aliquota proporzionale del 2% o l aliquota Iva, nel caso in cui il contratto di locazione intercorra fra due soggetti Iva ; quale ambito temporale tutti i contratti di locazione la cui scadenza si ha nel corso del mese di gennaio 2005 e nei periodi successivi. 4 Con riferimento alla determinazione del valore dell immobile si confronti quanto esposto in materia Ire, ossia per valore dell immobile si deve intendere la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti indicati dal DPR 131/86 in funzione della destinazione dell immobile. Nella determinazione del valore dell immobile si ricorda ancora che i moltiplicatori da adottare con riferimento all imposta di registro sono diversi rispetto a quelli utilizzati per il calcolo del minimo dichiarabile ai fini Ire.

Disciplina vigente La Legge finanziaria per l anno 2005 (comma 341) prevede che a partire dal 1 gennaio 2005, i valori minimi dichiarabili siano innalzati e nello specifico dispone che è esclusa la

6 Esempi di calcolo Esempio 1 Supponiamo di aver locato un immobile ad uso abitazione principale Rendita 350,00 Valore dell immobile (350.00*115,50)= ,00 Importo minimo ( ,00*10%)= 2.656,50 Canone di locazione 2.500,00 Poiché il canone di locazione risulta inferiore all importo minimo determinato secondo la nuova normativa, occorrerà calcolare l imposta di registro del 2% su 2.656,00. Esempio 2 Supponiamo di aver locato un immobile ad uso abitazione principale Rendita 350,00 Valore dell immobile (350.00*115,50)= ,00 Importo minimo ( ,00*10%)= 2.656,50 Canone di locazione 3.000,00 Poiché il canone di locazione risulta superiore all importo minimo determinato secondo la nuova normativa, il contribuente non sarà soggetto ad accertamento da parte dell Amministrazione Finanziaria.

656,00. Esempio 2 Supponiamo di aver locato un immobile ad uso abitazione principale Rendita 350,00 Valore dell immobile (350.00*115,50)= 26.565,00 Importo minimo (216.565,00*10%)= 2.

7 c) Registrazione dei contratti In materia di contratti locazione, la Legge finanziaria introduce anche alcune novità con riferimento alla registrazione degli stessi. Nello specifico stabilisce che: qualora l Amministrazione Finanziaria accerti l esistenza di un rapporto di locazione, per il quale il relativo contratto non è stato registrato, la stessa presume l esistenza del medesimo, salvo documentata prova contraria, per i quattro periodi d imposta antecedenti a quello nel corso del quale l esistenza del contratto è stata accertata nonché, ai fini della determinazione del reddito, presume quale importo del canone di locazione, il 10% del valore dell immobile locato. d) Nullità dei contratti Sono nulli tutti i contratti di locazione o che costituiscono diritti relativi di godimento (es. comodato) con riferimento ai fabbricati, quando, ricorrendone i presupposti, questi non vengono registrati. Detta nullità riteniamo che si debba esaurire solo in ambito tributario e non in quello civilistico, nel quale il contratto rimarrebbe produttivo di effetti giuridici.

esistenza del medesimo, salvo documentata prova contraria, per i quattro periodi d imposta antecedenti a quello nel corso del quale l esistenza del contratto è stata accertata nonché, ai fini della

8 Allegato 1 I moltiplicatori Tabella dei coefficienti applicabili in materia ire Immobili Rendita catastale non rivalutata Abitazioni 105 C/1 E (negozi e fabbricati a destinazione speciale) 35,07 A/10-D (uffici ed opifici) 52,50 Tabella dei coefficienti applicabili in materia di imposta di registro Immobili Rendita catastale non rivalutata Abitazioni prima casa 115,5 Altre 126 C/1 E (negozi e fabbricati a destinazione speciale) 42,84 A/10-D (uffici ed opifici) 63 Terreni non edificabili 112,5

coefficienti applicabili in materia di imposta di registro Immobili Rendita catastale non rivalutata Abitazioni prima casa

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