SCHEDA IMMOBILE ALIENAZIONE ZONA CENTRO STORICO Via Defendente Sacchi,31 FOGLIO 3 MAPPALE 913 CATEGORIA B/1-A/2-A/3-A/4-C/6 PIANO S1-T-1-2-ST

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1 SCHEDA IMMOBILE ALIENAZIONE ZONA CENTRO STORICO Via Defendente Sacchi,31 FOGLIO 3 MAPPALE 913 CATEGORIA B/1-A/2-A/3-A/4-C/6 PIANO S1-T-1-2-ST CONSISTENZA (mq) circa CONSISTENZA RAGGUAGLIATA DI STIMA (mq) DESCRIZIONE DEL BENE ALLEGATO 1 Edificio di tre piani fuori terra più piano interrato e piano sottotetto, allo stato attuale, in base alle N.T.A. non in utilizzo. ESTRATTO PLANIMETRICO VALUTAZIONE Il bene immobile oggetto di alienazione è un edificio posto in Comune di Pavia, in via Defendente Sacchi n.31, in posizione centrale e fronteggiante su tre lati da sud verso nord procedendo in senso orario, rispettivamente via Domenico da Catalogna, via Defendente Sacchi e via Goldoni, mentre il quarto lato è in aderenza ad altro edificio ad uso residenziale. 1

2 L edificio è identificato sulla mappa del Catasto fabbricati del comune di Pavia sezione Pavia Città al foglio 3, particella 913 (vedi estratti di mappa allegati 1 e 2). Le coerenze in un sol corpo con riferimento alla mappa catastale sono: a nord via Carlo Goldoni ad est la particella 157 a sud via Domenico da Catalogna a ovest via Defendente Sacchi. La posizione, come anzidetto, è centrale nelle immediate vicinanze delle piazze Collegio Cairoli, Collegio Ghislieri e Leonardo da Vinci, alle spalle dell edificio sede dell ateneo locale. La zona è caratterizzata nella sua quasi totalità da insediamenti costruiti da edifici d epoca, destinati a residenza e attività terziaria, oltre ad attività di tipo commerciali (bar e caffetterie) al piano terra, disposte lungo la direttrice delle vie principali Defendente sacchi e Corso Carlo Alberto. Nell area circostante sono presenti altresì, le chiese delle parrocchie di san Francesco d Assisi e di Canepanova. L intorno delle vie di collegamento, costituite da ciotolato e lastre di pietra, conduce percorrendo brevi distanze in Corso Mazzini e corso strada Nuova. La vicinanza con le piazze Collegio Ghislieri e Collegio Cairoli, unitamente a tutta la viabilità sudetta, offre la possibilità di parcheggi tutti a pagamento. L edificio è compreso nella delimitazione del Perimetro dell area di impianto storico con destinazione urbanistica nel P.R.G. comunale in Aree per servizi istruzioni e uffici pubblici (art. 24 delle N.T.A.); l edificio rientra nel Gruppo 3 (edifici con valore storico ambientale) vedi allegati 3 e 4. Il complesso ha pianta con forma ad U che racchiude all interno un area cortilizia a cui si accede da Via Catalogna. La parte edificata si sviluppa su tre piani fuori terra, si distinguono due porzioni con diverse altezze, a cui si aggiungono una piccola porzione di sottotetto ed alcune porzioni al piano interrato. La struttura portante è in muratura tipica dell epoca, con muri interni ed esterni che presentano uno spessore fino di 50 cm, con pareti intonacate e tinteggiate, solai in putrelle e tavelle, pavimentazioni dell epoca, copertura a tetto in coppi su orditura in legno, infissi in legno con persiane ad ante e grate in ferro su tutte le aperture del piano terreno. A piano terra, la porzione di edificio prospiciente l area cortilizia è caratterizzata da ampio porticato, pavimentato in lastre di pietra, e delimitato parte con pilastri doppi in granito e parte con pilastri in muratura. L area cortilizia, caratterizzata dalla presenza di alberi d alto fusto, è pavimentata con autobloccanti. Al piano terreno si hanno diversi locali in precedenza destinati ad uffici, archivio, centrale operativa, cella, mensa, cucina, box ed autorimessa. Al piano primo si hanno diversi locali precedentemente destinati ad uffici, oltre ad una serie di locali destinati ad alloggi. Su tale piano si hanno alcune porzioni pavimentate in marmo o in parquet. Al piano secondo si hanno altri locali destinati ad alloggi con servizi igienici altre che una porzione destinata a centrale operativa ed armeria. Al piano terzo si ha una porzione di sottotetto destinata a ripostiglio. Al piano interrato si hanno cinque porzioni destinate a cantine, dislocate in diverse zone rispetto allo sviluppo planimetrico dell immobile. 2

3 Si è ritenuto, a seguito di un indagine di mercato, di attribuire un valore unitario, da porre a base della stima, di /mq 4.300,00. L unità di consistenza adottata è il metro quadrato di superficie catastale ed in particolare nella superficie sono computati: I muri interni e quelli perimetrali fino ad uno spessore di 50 cm (i muri in comunione al 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm); La superficie dei portici nella misura del 30%; La superficie dei sottotetti e delle cantine al 25%. La seguente tabella evidenzia le consistenze dell immobile: Descrizione Consistenza (Mq) Coefficiente di Consistenza Ragguagliata Ragguaglio di stima (Mq) Locali P.T , Portico P.T ,30 51 Locali P , Locali P , Locali P ,25 45 Locali Piano Interrato 356 0,25 89 Superficie totale A questo si aggiunge la consistenza dell area scoperta (cortile): 684 mq. Totale ricavi= consistenza * valore unitario. Totale ricavi = (3.805mq * /mq) = ,00 Posti auto= 10*25.000,00 = ,00 Totale = ,00 In questa stima si è adottato il criterio del valore di trasformazione inteso come la potenzialità del bene in stima di essere trasformato o riqualificato in altro bene più appetibile per il mercato. Con tale criterio si attribuisce un valore a tutti i fattori che intervengono nella produzione edilizia, sulla base del loro costo all attualità in condizioni ordinarie. In questo caso si adotta il sistema dei prezzi e la tecnica vigente alla data della stima. Il costo di riproduzione porta ad un valore a nuovo del bene. Il procedimento di stima si articola sui seguenti elementi: Valore finale; Costo di costruzione medio di edifici ordinari; Oneri di urbanizzazione, spese tecniche di progettazione; Oneri finanziari; Utile promotore. Il più probabile valore di mercato del compendio, in base al costo di trasformazione, sarà dato: V = V ff (C tc +O u +O f +U p ) V ff = Totale ricavi=valore finale-spese di commercializzazione. Si ipotizza la costruzione di edifici al fine di realizzare immobili della tipologia residenziale. Si considera una spesa di commercializzazione del 2% del valore finale del bene e pertanto pari a : 3

4 ,00 * 2%= ,00 Quindi il valore finale del bene, dato dalla differenza tra il totale ricavi e le spese di commercializzazione risulta essere: V ff = ( , ,00) = ,00 Si ritiene che il costo di costruzione nel caso specifico tende ad equivalere al costo di costruzione e, pertanto, si assume un valore unitario pari ad /mq di 1.200,00 per immobili a destinazione residenziale. Per cui il costo di ristrutturazione risulta pari a : /mq 1200* mq 3.805= ,00 Si considerano inoltre le spese manageriali nell ordine del 8% del costo di ristrutturazione e che quindi ammontano a : ,00 * 8% = ,00 Il totale dei costi di ristrutturazione è dato dalla somma del costo di ristrutturazione e le spese manageriali: C tc = ( , ,00) = ,00 Gli oneri di urbanizzazione per il Comune di Pavia sono: Urbanizzazione primaria /mc 27,10 Urbanizzazione secondaria /mc 28,30 Pertanto si avrà: urbanizzazione primaria /mq 27,10*mc20.465= ,50 urbanizzazione secondaria /mq 28,30 *mc = ,50 Per quanto riguarda gli oneri dovuti per il costo di costruzione, il Comune di pavia ha stabilito un costo di costruzione pari ad 381,83/mq che deve essere moltiplicato per la superficie complessiva e poi commisurato ad una percentuale variabile dal 5% al 20%. Ritenendo di applicare una percentuale del 10% si ottiene: /mq 381,83*mq3.805 * 0,10 = ,31 Quindi si avrà il totale degli oneri concessori pari alla somma degli oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e degli oneri dovuti per il costo di costruzione: O u = ( , , ,31) = ,31 Per quanto riguarda gli oneri finanziari (interessi passivi) sugli stati di avanzamento pari al 5% annuo ipotizzando una durata complessiva dell operazione di due anni (6 mesi per i procedimenti autorizzativi e 18 mesi per durata dei lavori), si prevede un anticipo sul costo di costruzione pari al 30% con riferimento alla prassi del settore ed all entità delle costruzioni. Il residuo 70% dei costi di costruzione in considerazione del fatto che le opere più onerose si concentrano nella seconda fase dei lavori, si può considerare anticipato rispetto alla consegna del prodotto di trasformazione di 6 mesi. Gli oneri di urbanizzazione vengono considerati anticipati di 12 mesi. Si ipotizza un rapporto di indebitamento pari all investimento finanziario. Il calcolo si esegue con la seguente formula: I= C n - C o Dove C n = Capitale finale C o = Capitale iniziale I= C o q n C o =C* (q n 1) ove q= 1+r = 1+0,05 = 1,05 4

5 e C = capitale Anticipo iniziale 0,30 * ,00 * (1,05 1,50 1) = ,38 Stati d avanzamento 0,70 * ,00 * (1,05 0,50 1) = ,84 Oneri di urbanizzazione ,31 * (1,05 1,00 1) = ,17 Il totale degli oneri finanziari è pari a : O f = ( , , ,17) = ,39 L utile lordo costituisce il valore del progetto di sviluppo immobiliare. Detto utile dell operatore U p va commisurato ad un tasso sufficientemente renumerativo del prezzo d acquisto degli immobili che si presuppone erogato all avvio dell operazione immobiliare, oltre che dal rischio di impresa per ciascuno degli n anni di durata dell operazione al corrispondente tasso ufficiale annuo per impieghi di capitale considerati investimenti di normale riposo. A nostro giudizio la percentuale del profitto ordinario in condizioni ordinarie si ritiene equo assumere una percentuale pari al 15%. U p = V*0,15 V= V ff - (C tc + O u +O f + U p ) V= ,00 - [( , , ,39) + (V*0,15)] V= ,00 - [( ,70) + (V*0,15)] V= , ,70 V*0,15 V+(V*0,15) = , ,70 V(1+0,15) = , ,70 V*1,15= ,30 V= ,30 1,15 V= ,09 In cifra tonda: V= ,00 DESCRIZIONE D USO P.R.G.: Zona F con carattere urbanistico aree per servizi istruzioni e uffici pubblici P.T.C.: Zona di iniziativa comunale orientata Immobile soggetto a vincolo paesaggistico-ambientale ai sensi del D.Lgs. 42/2004 E stato dichiarato, con decreto del Ministero per i Beni e le Attività Culturali Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della Lombardia in data 09/10/2012, di interesse storico artistico ai sensi dell art.10, comma 1 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n.42 e s.m.i., e rimane quindi sottoposto a tutte le disposizioni di tutela contenute nel predetto Decreto Legislativo; 5

6 IMMOBILE OGGETTO DI ALIENAZIONE Effettuata in data 18/07/2011richiesta di mutamento di destinazione d uso dall attuale aree per servizi a terziario/residenziale. Il 23/05/2012 è stata inoltrata formale disdetta al contratto di locazione. L edificio dovrà essere libero da persone e cose entro il 05/07/2013. Attualmente risultano ancora utilizzati n 4 alloggi di servizio e la mensa del Comando Provinciale CC. di Pavia. La Provincia di Pavia in data 25/05/2012 ha avviato la procedura di richiesta di verifica dell interesse artistico, storico e archeologico o etnoantropologico ai fini dell alienazione dell immobile in oggetto e di ottenimento dell autorizzazione del Ministero per i Beni e le Attività Culturali e Paesaggistici all alienzione in cui saranno indicate prescrizioni e condizioni che saranno richiamate nel contratto di compravendita. Il vincolo di cui sopra comporta la facoltà da parte del Ministero o della regione o di altri enti pubblici territoriali interessati di acquistare in via di prelazione i beni culturali alienati a titolo oneroso al medesimo prezzo stabilito nell atto di alienazione (art.60 D.Lgs. 42/2004). Sussiste inoltre diritto di prelazione a favore dei precedenti conduttori: ARMA DEI CARABINIERI. La vendita dell immobile è in ogni caso subordinata all ottenimento dell autorizzazione del Ministero all alienazione. 6