ISTITUTO TECNICO STATALE PER GEOMETRI G. GENGA PESARO

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1 ISTITUTO TECNICO STATALE PER GEOMETRI G. GENGA PESARO PROGRAMMA DI ESTIMO SVOLTO NELLA CLASSE V SEZIONE D A.S. 2012/2013 Testo in adozione: ELEMENTI DI ECONOMIA ED ESTIMO SCIENZA DELLE VALUTAZIONI IN AMBITO PRIVATO E PUBBLICO Dino Franchi Gian Carlo Ragagnin EDITORE BULGARINI FIRENZE- 1. IL GIUDIZIO DI STIMA - Definizione dell estimo; - Natura del giudizio di stima; - Scopi pratici dell estimo; - Fasi dell attività estimativa; - Conoscenze del perito. ESTIMO GENERALE 2. GLI ASPETTI ECONOMICI O CRITERI DI STIMA - Probabile valore di mercato; - Probabile valore di costo o costo di produzione; - Aspetti particolari del valore di costo; - Probabile valore di surrogazione; - Probabile valore complementare; - Probabile valore di capitalizzazione; - Prezzo di mercato fondamento di qualsiasi procedura microestimativa; - Tendenza alla coincidenza degli aspetti economici; - Scelta dell aspetto economico nell ambito delle valutazioni microestimative; - Procedure macroestimative, il valore d uso sociale; - Analisi costi-benefici. 3. Il METODO - Unicità del metodo di stima; - Significato del rapporto ΣV/Σp; - Considerazioni sul metodo estimativo; - Condizioni che influiscono sul valore degli immobili; - Comodi; - Principio dell ordinarietà; - Valore normale e sue eventuali correzioni; - Aggiunte e detrazioni.

2 4. PROCEDIMENTI DI STIMA - Introduzione; - Una prima approssimazione; - Le stime analitiche sono comparative; - Procedimenti sintetici: - Stima a vista; - Stima storica; - Stima comparativa per parametri tecnici; - Stima comparativa per parametri economici; - Stima per valori tipici. - Stima analitica del probabile valore di mercato; - Fasi della stima analitica. ESTIMO SPECIALE AGRARIO 5. ESTIMO RURALE - Condizioni che influiscono sul valore di fondi rustici: - Condizioni intrinseche; - Condizioni estrinseche - Ordinarietà: - Principio dell ordinarietà; - Attualità e potenzialità dei fondi. - Aggiunte e detrazioni: - Principali aggiunte e detrazioni; - Stima dei fondi rustici: - Stime sintetiche in base alla superficie, al canone di affitto, alla PLV; al PN, al R.D., per valori tipici; - Stima analitica attraverso la capitalizzazione del Bf; - Ricerca del Bf attraverso la compilazione del bilancio aziendale. - Stima delle scorte aziendali (vive, morte e dei prodotti di scorta, ragioni pratiche) - Stima dei frutti pendenti, anticipazioni colturali: procedimento dei costi e dei redditi futuri; scelta del procedimento. 6. STIMA DEI MIGLIORAMENTI FONDIARI - Stima del costo e dell utilità del miglioramento; - Giudizi di convenienza economica; - Scelta dell indice di convenienza; - Stima del valore di un fondo da sottoporre a miglioramento; - Stima dell indennità per miglioramenti su fondo altrui 7. STIMA DELLE COLTURE ARBOREE DA FRUTTO - Stima del valore della terra nuda: sintetica ed analitica - Stima dei frutteti specializzati coetanei; - Stima dei frutteti disetanei; - Stima dei frutteti promiscui; - Frutteti a ciclo lungo; - Stima analitica e stima sintetica dei frutteti.

3 8. LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE NEI CONSORZI - Generalità sui consorzi e sul criterio di ripartizione delle spese; - La Ripartizione delle spese nei consorzi stradali; - La Ripartizione delle spese nei consorzi irrigui; - La Ripartizione delle spese nei consorzi di difesa dalle acque LA STIMA DEI FABBRICATI RURALI - Identificazione dei fabbricati rurali; - Ordinari età e straordinarietà dei fabbricati rurali; - Stima dei fabbricati eccedenti l ordinario; - Stima dei fabbricati carenti rispetto all ordinario; - Stima per particolari scopi. ESTIMO SPECIALE URBANO 10. STIMA DEI FABBRICATI CIVILI - Le caratteristiche del mercato immobiliare; - La gestione dei fabbricati: la compravendita e la locazione; - Caratteristiche influenti sul valore dei fabbricati: unità immobiliari in condominio e unità immobiliari singole; - La situazione giuridica - I fabbricati civili: stime, scopi pratici, procedimenti sintetici: stima a vista, storica, per valori tipici, per punti di merito, per coefficienti di riduzione. - Stima monoparametrica. - Calcolo della consistenza di un fabbricato. - La stima analitica per capitalizzazione del Bf: ricerca del Reddito Padronale Lordo, calcolo delle Spese di parte padronale, determinazione del saggio di capitalizzazione, determinazione del valor capitale, aggiunte e detrazioni. - Il valore di costo dei fabbricati civili: costo di produzione e costo di riproduzione. - Stime sintetiche ed analitiche del valore di costo. - Valore di trasformazione dei fabbricati civili. - Aspetti particolari del valore di trasformazione: a sito e cementi o valore di demolizione e valore di sopraelevazione e calcolo dell indennità di sopraelevazione 11. STIMA DELLE AREE EDIFICABILI - Il mercato delle aree edificabili; - Caratteristiche estrinseche ed intrinseche delle aree edificabili. - La situazione giuridica: indice di copertura ed indice di edificabilità - Aspetti economici delle aree edificabili: valore di mercato e valore di trasformazione. - Stima del valore di mercato: stima monoparametrica e parametri utilizzabili, correzione al valore ordinario, aggiunte e detrazioni. - Stima del valore di trasformazione delle aree edificabili.

4 12. LA STIMA DEI VALORI CONDOMINIALI - Regolamento di condominio; - Tabelle millesimali; - Determinazione dei millesimi di proprietà Generale; - Determinazione dei millesimi di proprietà particolare; - Determinazione dei millesimi d uso differenziato; - Ripartizione di spese diverse; - Ripartizione delle spese nei condomini orizzontali. ESTIMO SPECIALE LEGALE 13. LA STIMA DELLA SERVITÙ PREDIALI - Criteri generali per la determinazione dell indennità per le servitù prediali coattive; - Servitù di acquedotto e scarico coattivo; - Servitù di passaggio coattivo; - Servitù di elettrodotto coattivo; - Servitù di metanodotto. 14. LA STIMA DELLE ESPROPRIAZIONI PER CAUSA DI PUBBLICA UTILITÀ - L iter espropriativo; - L indennità di esproprio: i. l indennità provvisoria (aree agricole, edificabili, edificate); ii. l indennità definitiva; iii. prezzo di cessione volontaria: iv. l esproprio parziale; - L occupazione temporanea; - La retrocessione dei beni espropriati. 15. LA STIMA DEI DANNI - La stima dei danni da incendio ai fabbricati civili e rurali. - La stima di danni da grandine alle colture agrarie 16. LE STIME PER SUCCESSIONI EREDITARIE - Successione legittima; - Successione testamentaria; - Successione necessaria; - Riunione fittizia dei beni e stima dell asse ereditario; - Comunione dei beni al momento delle successione alla divisione; - Pagamento dei debiti, collazione prelevamenti; - Stima della massa dividenda; - Formazione delle quote ereditarie

5 ESTIMO SPECIALE CATASTALE 17. IL CATASTO - Definizioni; - Scopi; - Funzioni. 18. IL NUOVO CATASTO TERRENI - Vicende del Catasto in Italia; - Legislazione catastale; - Commissioni; - Operazioni d formazione del C.T. - Pubblicazione ed Attivazione del C.T, - Conservazione del C.T. - Il pregeo. 19. IL NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO - Dall unità d Italia al N.C.E.U. - Formazione - Rilievo geometrico; - Operazioni estimative; - Categorie degli immobili urbani; - Formazione delle tariffe; - Pubblicazione ed attivazione; - Conservazione - Voltura - Ammistrazione del catasto. - Il DOCFA 20. CENNI SULLA VALUTAZIONE DELLA CLASSE ENERGETICA DEGLI EDIFICI - La classificazione energetica degli edifici; - Attestato di Classificazione energetica; - Valutazione della classe energetica degli edifici. Pesaro lì, 13 maggio 2013 Per la Classe V D Gli Alunni L Insegnante Prof. Alessandro IENGO

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