NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE Firenze Evoluzione delle compravendite. Settore residenziale Settore non residenziale (1)

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Firenze FIRENZE NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 2 1 Firenze Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale (1) Numero di compravendite II sem. I sem. Numero di compravendite II sem. I sem II sem I sem Var.% ann., 13,1 3,, 25, 2,3 13,3, II sem I sem Var.% ann. 9,7 23,,3 5,3 19,5 2, 13,5 19,2 (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Nota: il secondo semestre 2 è un preconsuntivo, così come la variazione % annua. Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Nel secondo semestre 2, il mercato immobiliare fiorentino manifesta parziali segnali di rallentamento della fase congiunturale negativa, che riguardano soprattutto il segmento residenziale, dopo la pesante battuta di arresto registrata negli ultimi anni. Le compravendite di immobili residenziali, infatti, dovrebbero registrare un altra lieve ripresa (+%), confermando il trend registrato nel 21. Ciò si ripercuote positivamente sulla dinamica dei prezzi e dei canoni, che pur rimanendo ancora in territorio negativo segnano una flessione di minore intensità rispetto agli anni precedenti. Anche gli sconti applicati in fase di trattativa tendono a diminuire, segno della maggiore propensione dei proprietari a rivedere i prezzi, a seguito delle persistenti difficoltà del mercato immobiliare degli ultimi anni. Si assiste anche ad una stabilizzazione del mercato della locazione, per effetto di un lieve aumento della domanda, con riflessi sull attenuazione della flessione dei canoni, anche in questo caso di minore intensità rispetto ai periodi precedenti. In questo quadro, contribuisce certamente alla ripresa delle compravendite anche una maggiore apertura degli istituti di credito. Nel 2, infatti, la componente di compravendite residenziali sostenute da mutuo sono giudicate nuovamente in crescita, rappresentando circa il 71% degli scambi. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 119

2 Firenze OsservatoriosulMercatoImmobiliare,Novembre2 Figura2 Firenze Andamentodeivaloriimmobiliaridiabitazioniusate,ufficienegozi (numeriindice,25=1) Canoni N.I. 25=1 N.I. 25=1 Prezzi Abitazioni Uffici 13 1 Negozi 5 7 Abitazioni Uffici 13 1 Negozi Fonte: Il settore non residenziale continua a scontare gli effetti prolungati della crisi economica, con una domanda molto debole e un offerta sempre maggiore e non piùcompletamenteassorbibileacausadellasuaobsolescenza. Diconseguenza,ilmaggiordinamismodellecompravenditeprevistoperquest anno (+19,2%annuale)nonèperòsufficienteacreareipresuppostiperun inversionedi tendenza dei valori di vendita, che diminuiscono ancora, sia nel comparto commerciale sia in quello direzionale, seppur in misurameno intensa rispetto agli anniprecedenti.taleandamentodipendedaunasensibiledivergenzatraun offerta che continua a crescere e una domanda che invece, tende, a stabilizzarsi senza eccessivislanci. Leprevisionideglioperatoriperiprossimiseimesirestituisconounquadroancora piuttosto incerto, nel quale si attendono parziali segnali positivi rispetto all incrementodellecompravenditeedellelocazioninelsettoreresidenziale,senza però tradursi in un aumento dei prezzi e dei canoni che rimarranno in territorio negativo,purconintensitàdecrescente. Conriferimentoalletrasformazioniurbane,sicitanoiseguentiprogettiimmobiliari: Tramvia di Firenze La costruzione di due linee tranviarie, avviata con il projectfinancingdelcomunedifirenzenel22,perunvaloredi39milioni, si concluderà alla fine del 217. La linea 2 della tranvia, dall'aeroporto di PeretolaallastazioneferroviariadiSantaMariaNovella,dovrebbeentrarein funzioneentroluglio217,acuiseguiràlalinea3,dall'ospedaledicareggialla stazionedisantamarianovella,infunzioneentrodicembre217. Aquestoprogetto,cosìcomeallaprosecuzionedellalinea2aSestoFiorentino e all'avvio dei cantieri su un ulteriore linea Leopolda Campi Bisenzio, dovrebberoesseredestinatii1milionidieuroprevistiperleinfrastrutture fiorentineneldecretosbloccaitalia.laprospettiva,conl'entratainfunzione delle linee 2 e 3 che si aggiungeranno alla linea 1 (in esercizio dal febbraio 21),ècheipasseggerideltramsalganodagliattuali13milioniall'annoa milioniaregime.

3 OsservatoriosulMercatoImmobiliare,Novembre2 Firenze Aeroporto Firenze Realizzazione di una nuova pista di volo destinata a sostituirel'attualeediunanuovaaerostazionedestinataadaccoglierefinoa,5milionidipasseggeri(previstinel229),cioèildoppiodiquellicontatinel 21 (2,2 milioni con una crescitadel 13,%). Il valore dell'investimento è di 3milionieuro,permetàfinanziatidalGovernoeperl'altrametàdaToscana Aeroporti, la società nata dalla fusione di Adf e Sat che gestivano gli scali di FirenzeePisa,quotatainBorsa. The Student Hotel riqualifica "Palazzo del Sonno" The Student Hotel, la società olandese che ha inventato il modello dell ospitalità ibrida al tempo stessoboutiquehoteleresidenzaperstudenti haacquistatoil«palazzodel Sonno», uno storico palazzo di quasi 2 mila mq a Firenze, per avviare un progettodiespansioneinitaliaeineuropa.thestudenthotelfirenzeaprirà nel 217, dopo 1 mesi di lavori di ristrutturazione. La facciata ottocentesca resterà intatta, ma il palazzo verrà completamente ridisegnato all interno. SecondoilmodellogiàsperimentatoinOlanda,oltreallecameredell albergo e agli appartamenti degli studenti, sono previsti un auditorium, aree per lo studio,spaziperlestartup,unaspa,unagameroom. Mercatodelleabitazioni Tavola1 Firenze Abitazioniusate Principaliindicatoridimercato(secondosemestre2) Mercatodellacompravendita Zone Prezzi ( /mq) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidivendita (mesi) Sconti (%) Zonedipregio 3.1,3, 5,9,3 Centro 3.17,2 2,1,1, Semicentro 2.52,1 2, 7,3 1,7 Periferia 1.93, 2,, 17, Mediaurbana Media13città (1) 2.31,2 2,3 7, ,2 2,5 1,(1) 7,, Mercatodellalocazione Canoni ( /mqxanno) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidi locazione(mesi) Rendimentida locazione(%) Zonedipregio 13,3,7 2,, Centro 1,3, 2,5, Semicentro,3, 3,2,7 Periferia 9,, 3, 5,1 Zone Mediaurbana Media13città (1) (1) 117,3,2 3, 97, 1,3 3,9,9 5,1 Mediasemplice Fonte: 1

4 Firenze Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Tavola 2 Firenze Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 2) Zone Prezzi ( /mq) Variazioni sem. (%) Variazioni ann. (%) Zone di pregio.7,1,1 Centro 3.27, 2, Semicentro 2.977,9 2,3 Periferia 2.3, 2,9 Media urbana 2.3, 2, Media 13 città ,1 2,1 Fonte: Nel secondo semestre 2, il mercato residenziale fiorentino continua a mostrare parziali segnali di assestamento. Gli operatori, infatti, restituiscono la percezione di una lenta convergenza del mercato, in linea con l andamento registrato nel primo semestre 2. A conferma del rallentamento della fase congiunturale negativa si evidenzia tanto il tendenziale incremento dell attività transattiva, quanto l attenuazione della flessione dei prezzi di vendita. Infatti, dai dati di preconsuntivo di, emerge una lieve ripresa delle transazioni fiorentine già osservata nel corso del 21 dell ordine del %, a fronte di una contrazione dei prezzi del 2,3% su base annua, di minore intensità rispetto all anno precedente (,%), portando le quotazioni delle abitazioni usate a 2.31 euro/mq (ai livelli di fine 22). Si segnala inoltre l allentamento dell effetto repricing del settore nel secondo semestre (,2%), a conferma di una tendenziale stabilità del sistema. Figura 3 Firenze Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 Figura Firenze Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 Mesi % Secondi semestri Tempo di vendita Tempo di locazione Fonte: Fonte: A contribuire al miglioramento delle compravendite ha concorso l attenuazione dello sconto tra il prezzo richiesto ed offerto, che si attesta su un valore medio del 1%, segno di una minore rigidità dell offerta a rivedere i prezzi al ribasso. Al contempo, si segnala una tendenziale diminuzione dei tempi medi di vendita per il secondo semestre consecutivo (7 mesi), che riguarda soprattutto le zone di pregio (5,9 mesi). L incertezza del segmento delle compravendite si riflette sull andamento delle locazioni, in continua crescita per effetto dell aumento della domanda, con un attenuazione della flessione dei canoni su base annua (pari a,2%, rispetto a 1,7% registrato un anno fa). Secondi semestri 2

5 OsservatoriosulMercatoImmobiliare,Novembre2 Firenze In tale contesto i tempi di locazione si mantengono stabili intorno a 3 mesi (i più bassidelle13cittàmonitorate),cosìcomenonsidiscostanodaisemestriprecedenti irendimentimedilordidilocazione(,9%). Firenze Focussulmercatoresidenziale(secondosemestre2) Domandaperacquisto elocazione Ricorsoalmutuodaparte degliacquirenti 21,7% 29,3% 35,% 59,% 55,%,% 5,2% Domandaper locazione Domandaper acquisto Compravendite senzamutuo,% 7,3% 7,7%,%,% 2,% 1,% ,% 213 Compravendite conmutuo,% 2 Fonte: Fonte: Mercatodegliuffici Tavola3 Firenze Uffici Principaliindicatoridimercato(secondosemestre2) Mercatodellacompravendita Zone Prezzi ( /mq) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidivendita (mesi) Sconti (%) Centro ,3, 9,1 11,9 Semicentro 2.5,1 1, 1,, Periferiaterziaria 2.5 1, 3,9,2 1,3 Periferia 1.3 1,3 3, 1, 1, Mediaurbana ,2 3,2 9,5(1) 1,5(1) Media13città 1.9 1,3 3,2 1, 17, Mercatodellalocazione Canoni ( /mqxanno) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidi locazione(mesi) Rendimentida locazione(%) Centro 1 1,5 2, 5,5,9 Semicentro 133,5 2,3 5,,7 Periferiaterziaria 11,5,7,5,9 Zone Periferia 92 1, 2,7,5 5, Mediaurbana 19, 2,1 5,5(1),9 9 1, 2,5 Media13città (1), 5, Mediasemplice Fonte: 3

6 Firenze Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Sul fronte direzionale fiorentino si attenuano le difficoltà transattive, con una lieve ripresa delle compravendite nel 2, come emerge dai dati di pre consuntivo, anche se rimane significativa la flessione del numero delle compravendite negli ultimi dieci anni ( % rispetto al 2). L assorbimento degli uffici sul mercato risulta, infatti, piuttosto critico, a causa di un accumulo dello stock di offerta in parte obsoleto e invenduto da diversi anni, a fronte di una domanda debole e sempre più selettiva. Mesi 1 2 Firenze Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 5 Secondi semestri Tempo di vendita Tempo di locazione Fonte: Fonte: Figura Firenze Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) In considerazione di tali dinamiche, si assiste per il settimo anno consecutivo ad un ulteriore flessione dei prezzi di vendita ( 3,2% annuale), seppur in misura minore rispetto ai semestri precedenti, riavvicinando i prezzi di riserva sia della domanda che dell offerta, con la necessità di minori sconti applicati (pari al 1,5%). I tempi medi di vendita, dopo anni di crescita sostenuta, da qualche semestre hanno iniziato a ridursi, attestandosi oggi a 9,5 mesi, anche se sono ancora distanti dai livelli degli anni pre crisi. Sul versante locativo, gli operatori restituiscono un quadro scarsamente dinamico caratterizzato da un offerta tendenzialmente stabile, a fronte di una domanda ancora incerta. In questo contesto, i canoni continuano a registrare una flessione, più contenuta però rispetto agli anni precedenti, attestandosi al 2,1%. Contestualmente si mantengono stabili le tempistiche medie necessarie a concludere un contratto di locazione, pari a 5,5 mesi in media, così come i rendimenti da locazione (,9%). % Secondi semestri

7 OsservatoriosulMercatoImmobiliare,Novembre2 Firenze Mercatodeinegozi Tavola Firenze Negozi Principaliindicatoridimercato(secondosemestre2) Mercatodellacompravendita Zone Prezzi ( /mq) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidivendita (mesi) Sconti (%) Centro.977, 2,3 7, 1, Semicentro 3.2,1 1,7 9,3 1, Periferia 2. 1, 2,7 11, 1,9 Mediaurbana 2.1, 2,3 9,5(1) 1,(1) ,1 2,3 Media13città 9,7 1, Mercatodellalocazione Canoni ( /mqxanno) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidi locazione(mesi) Rendimentida locazione(%) Centro 329,2,5 3,, Semicentro 2,2,5 5,, Periferia 13,5, 7,7,5 Mediaurbana 1,2,5 5,5(1), , 2,2 Zone Media13città (1),2 7,3 Mediasemplice Fonte: Figura7 Figura Firenze Negozi Scontomedio praticatosulprezzo(%) Firenze Negozi Tempimedi divenditaedilocazione(mesi) 1 % Mesi Secondisemestri Tempodivendita Fonte: Tempodilocazione Secondisemestri Fonte: Non dissimile da quanto segnalato riguardo al settore direzionale è risultato l andamento di quello commerciale, condizionato da un offerta in accumulo e da unadomandaancoradeboleeincerta.inquestocontesto,emergeunatendenzain aumentodell attivitàtransattivachedovrebbeconfermarsianchenel2. È da segnalare, come elemento positivo, il rallentamento del repricing, accompagnato dalla diminuzione del divario medio tra il prezzo richiesto ed effettivo. Anche i tempi medi di vendita continuano a diminuire, confermando l allentamentodellafaseriflessiva. 5

8 Firenze OsservatoriosulMercatoImmobiliare,Novembre2 Anche sul fronte locativo si assiste, pur in un contesto di incertezza, ad una stabilizzazionedelcanonemedio(+,2%semestrale)doposeiannidiflessioni. In questo contesto, i tempi per la locazione si mantengono invariati rispetto alla precedenterilevazione(5,5mesi),mentreirendimentipotenzialilordicontinuano lalorolentamacostanterisalita(dal,%del29al,5%dioggi),purrimanendo traipiùbassidelle13cittàanalizzate. Mercatodeicapannoniindustriali Figura9 Firenze Capannoniindustriali Tempimedidivenditaedilocazione (mesi) Media urbana 1.23 Media 13città 1. Variazioneannuale(%) 2,1 2, Rendimentodalocaz.(%),,9 2 Capannoniusati Prezzomedio( /mq) Variazioneannuale(%) 3,1 3,5 Rendimentodalocaz.(%),9 7,1 1 Capannoninuovi Prezzomedio( /mq) Mesi Tavola5 Firenze Capannoniindustriali Prezzimedierendimentimedilordi (secondosemestre2) Secondisemestri Tempodivendita Fonte: Tempodilocazione Fonte: Ilmercatodeicapannoniindustrialiècaratterizzatodaunasituazioneincertaormai datempo,ancheacausadellacrisieconomicachehainvestitoilsettoreindustriale ecommercialelocale. Sisegnalaperòunamaggiorestabilitàdelmercatorispettoall annoscorso,conun rallentamento dell offerta a fronte di una domanda lievemente più attenta. Ciò si riflette sui prezzi, che segnano una flessione meno marcata rispetto ai periodi precedenti(perl usato 3,1%,rispettoal 7,%del21). Il divario medio tra prezzo richiesto ed effettivo diminuisce, così come i tempi di vendita. Ilmercatodellalocazionesegnaun altraflessionedeicanoni,chepassada 5,%nel 21a 2,%nel2,conunastabilitàdeitempimedidilocazione. Irendimentimedilordidalocazionesimantengonosostanzialmentestabili(,9%).