CONDOMINIO E FISCO Parte terza

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1 PERCORSO FORMATIVO L AMMINISTRATORE IMMOBILIARE: professionista domani CONDOMINIO E FISCO Parte terza

2 Le agevolazioni fiscali

3 Introduzione Proroga della detrazione del 50% dall Irpef fino al con il decreto Stabilità Iva al 10% (senza più scadenza) per fornitura di servizi e beni relativi agli interventi di recupero edilizio

4 Deduzioni e detrazioni fiscali Deduzione: spesa che abbatte direttamente la base imponibile, sulla quale vengono calcolate le imposte (es. contributi previdenziali, erogazioni liberali) Detrazione: spesa che va sottratta (in percentuale o con limiti prefissati) dall imposta lorda (es. spese mediche, spese di istruzione, interessi sul mutuo, assicurazione sulla vita)

5 La detrazione per le spese sostenute per i lavori di recupero del patrimonio edilizio. Evoluzione: Spese sostenute negli anni : 36% Spese sostenute dal 1/1/2006 al 30/9/2006: 41% Spese sostenute dal 1/10/2006 al 31/12/2012: 36% Dal 2003 il limite di spesa è passato da ,53 a euro Dal 2006 tale limite è inteso con riferimento non alla persona, ma all unità immobiliare Attualmente il limite e fino al 31/12/2014 è di euro ,00

6 Spese sulle quali calcolare la detrazione: Spese sostenute per la ristrutturazione di case di abitazione e delle parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato Limite di spesa: euro per unità immobiliare La detrazione va ripartita in dieci anni

7 Immobili a destinazione abitativa L agevolazione compete anche per gli interventi aventi ad oggetto le pertinenze, cioè a servizio dell unità immobiliare principale: c/2:locali di deposito, cantine, soffitte c/6:stalle, scuderie, rimesse c/7:tettoie, posti auto

8 Esempio: spesa sostenuta di ,00 euro (iva compresa) Risparmio di imposta: 50% di ,00 = euro ,00 Riparto della detrazione: 10 anni: 1.500,00 euro per ogni anno 5 anni: 3.000,00 euro per ogni anno (dopo i 75 anni) vecchia disciplina 36%/41% 3 anni: euro per ogni anno (dopo gli 80 anni) vecchia disciplina 36%/41%

9 Attenzione Si tratta di una detrazione di imposta e non di un rimborso (se non vi è capienza, si perde) La detrazione compete per le spese sostenute nell anno e rispetta rigorosamente il criterio di cassa Per le spese comuni: la detrazione compete con riferimento all anno di effettuazione del bonifico da parte dell amministratore. Il condomino deve versare entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi

10 Chi ha diritto alla detrazione? Tutti coloro assoggettati all imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato Più in particolare: non solo i proprietari di immobili, ma anche i titolari di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione, superficie), i locatari e i comodatari che sostengono le spese

11 Chi ha diritto alla detrazione? Il familiare (art.5 Tuir) convivente del possessore, purché sostenga le spese Gli imprenditori individuali, per gli immobili non strumentali e non beni merce Soci di cooperative e di società semplici L acquirente con contratto preliminare purché già registrato Chi esegue i lavori in proprio, per le sole spese dei materiali utilizzati

12 Per quali lavori spettano le agevolazioni I lavori elencati all art 3 Dpr 380/2001(T.U. in materia edilizia), precedentemente individuati art. 31 L. 457/1978 In particolare: gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo, i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali

13 Attenzione Solo per le parti COMUNI di edifici residenziali, la detrazione spetta anche per le spese di manutenzione ordinaria Le parti comuni sono quelle indicate all articolo 1117 nn. 1,2,3 del C.C.* (così Risoluzione 7/E del ) La detrazione spetterà in base alla quota millesimale*

14 R.M. n. 7/E del Si può usufruire della detrazione per gli interventi effettuati su qualsiasi parte comune di edifici condominiale, senza alcuna eccezione Si supera così la R. M. 84/E del 2007, che considerava solo le parti comuni del c.1 dell art c.c.

15 Esempi di manutenzione ordinaria*: Le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici Le opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti già esistenti (es: La sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura, l impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage)

16 Esempi di manutenzione straordinaria*: Le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici (es. installazione di ascensori e scale di sicurezza, miglioramento servizi igienici e tecnologici, rifacimento di scale e rampe, recinzione di area privata)

17 Restauro e risanamento conservativo*: Interventi volti alla conservazione dell immobile e per assicurarne la funzionalità, nel rispetto degli elementi topologici, formali e strutturali esistenti (es. apertura di finestre per l aerazione; adeguamento delle altezze dei solai)

18 Ristrutturazione edilizia*: Interventi per la trasformazione di un fabbricato, anche in maniera diversa dallo stato precedente (es. modifica della facciata, realizzazione di una mansarda o balcone, apertura di nuove porte e finestre) Attenzione: la detrazione non spetta per la parte di ampliamento ; in caso di demolizione e ricostruzione, spetta solo per fedele ricostruzione

19 Altre categorie di interventi ammessi alla detrazione: Realizzazione di autorimesse e posti auto pertinenziali (anche acquisto box) Eliminazione di barriere architettoniche Conseguimento risparmio energetico Cablatura edifici Contenimento inquinamento acustico Adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici

20 Altri interventi ammessi Eliminazione delle barriere architettoniche (es. ascensori e montacarichi) Opere per favorire la mobilità ai portatori di handicap Misure per prevenire il rischio di atti illeciti (cancellate, recinzioni murarie, grate, fotocamere)

21 Precisazioni Ha diritto alla detrazione il contribuente che provvede all installazione di un ascensore, con autorizzazione anche del solo Comune (e non dell Assemblea), per la quota a lui imputabile Nel caso in cui un disabile provveda all installazione di un montascale nel condominio, la detrazione spetta interamente a quest ultimo (R.m. n. 336/E del )

22 Rientrano tra le spese (Oltre a quelle di esecuzione dei lavori) - La progettazione e le prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento - Le spese per la messa a norma degli impianti elettrici e a metano - L acquisto dei materiali - L effettuazione di perizie e sopralluoghi - L iva, l imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le d.i.a./s.c.i.a. - Gli oneri di urbanizzazione - Il compenso per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti

23 Cosa fare per fruire della detrazione Comunicazione di inizio lavori all Agenzia delle Entrate vecchia disciplina Comunicazione all Azienda Sanitaria Locale Pagamento mediante bonifico Conservazione della documentazione

24 1. Comunicazione inizio lavori* Vecchia disciplina Prima dell inizio, va inviata raccomandata su apposto modello al Centro Operativo di Pescara Vanno indicati i dati catastali dell immobile Vanno allegati: - Copia della concessione o della comunicazione inizio lavori, quando necessario - Fotocopia delle ricevute di pagamento dell Ici dal 1997

25 ATTENZIONE Per le parti COMUNI (vecchia disciplina) - Non va allegata ricevuta ici (a meno che i lavori non siano su parti con autonoma rendita) - È necessaria fotocopia della delibera assembleare* e delle tabelle millesimali di ripartizione delle spese (con successive modifiche) - Può essere prodotta anche autocertificazione

26 2. Comunicazione all Asl* Contestualmente, va inviata r.a.r. all Azienda Sanitaria locale competente per territorio con: - Generalità del committente - Ubicazione dei lavori - Natura degli interventi da realizzare - Dati identificativi dell impresa esecutrice e assunzione di responsabilità della stessa per gli obblighi di sicurezza sul lavoro (non è necessaria se non si superano 200 gg/operai e non vi sono rischi particolari) - Data inizio interventi

27 Precisazioni La comunicazione all Asl non va effettuata nei casi in cui non è prevista dalla normativa relativa alla sicurezza dei cantieri, o se già effettuata dalla ditta esecutrice E opportuno che il contribuente (amministratore) si faccia rilasciare in ogni caso la dichiarazione sostitutiva dalla ditta esecutrice circa gli adempimenti in materia di sicurezza del lavoro, pena la decadenza dalle agevolazioni se la stessa non è in regola

28 3. Pagamento mediante bonifico Le spese detraibili devono essere pagate con bonifico bancario o postale, anche on line, che riporti: - Causale del versamento ( Bonifico ai sensi L. 449/97 art 1 c.3-saldo fattura n. xx del...) - Codice fiscale del soggetto che paga - C.f. del condominio e dell amministratore (o condomino) che provvede al pagamento - Codice fiscale o partita iva del beneficiario Sono escluse dall obbligo del bonifico alcune spese (es. oneri di urbanizzazione, ritenute fiscali per professionisti, imposte di bollo e diritti per le concessioni e d.i.a.)

29 Attenzione Il contribuente, in sostituzione di tutta la documentazione prevista, può utilizzare certificazione rilasciata dall amministratore del condominio* che: - Attesti l adempimento di tutti gli obblighi previsti - Indichi la somma spettante al contribuente (r.m. 442/E del )

30 In caso di lavori di ristrutturazione su parti comuni di un edificio e di contemporanei lavori su un appartamento facente parte dello stesso edificio, il limite di spesa si considera separatamente per i due interventi (R.M. n. 206/E del )

31 Come si può perdere la detrazione Comunicazione non trasmessa al C.O. di Pescara (v.d.) Non sono indicati dati catastali (v.d.) Non sono allegate le abilitazioni amministrative necessarie Non è allegata copia della delibera assembleare e tabelle millesimali (v.d.) Non è stata effettuata comunicazione all Asl, se obbligatoria Non sono esibite le fatture di spesa con indicazione della manodopera (tranne per ditta individuale), nonché la ricevuta del bonifico correttamente intestata Le opere edilizie sono difformi a quanto dichiarato al C.O. di Pescara (v.d.) Sono violate le norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi, e la ditta esecutrice non ha rilasciato dichiarazione al committente

32 Attenzione In caso di violazione delle norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro e agli obblighi contributivi, il contribuente non decade se ha dichiarazione della ditta esecutrice dei lavori Non allegare i documenti o non compilare in modo corretto la comunicazione, comporta la decadenza solo se il contribuente, invitato a regolarizzare, non provvede entro i termini indicati dall Ufficio

33 Le agevolazioni fiscali

34 Legge n. 220/2010 Proroga detrazioni Irpef (e Ires) del 55% per i contribuenti che effettuano interventi di riqualificazione energetica entro il Ma la detrazione d imposta del 36% non è cumulabile con tale agevolazione per i medesimi interventi

35 Soggetti ammessi a fruire delle detrazioni: Persone fisiche Esercenti arti e professioni Imprese, società di persone e di capitali Enti pubblici e privati

36 Gli edifici interessati A differenza degli interventi di ristrutturazione edilizia, oltre agli edifici residenziali, l agevolazione riguarda edifici o parti di edifici appartenenti a qualsiasi categoria catastale, già esistenti Nel caso di demolizione e ricostruzione, è necessaria la fedele ricostruzione Sono esclusi gli ampliamenti

37 Come vanno ripartite le detrazioni: 2007: tre quote annuali 2008: minimo tre-massimo dieci quote annuali : cinque rate annuali 2011: dieci rate annuali

38 Limiti di importo per il calcolo: Variano col tipo di intervento: Tipo di intervento Riqualificazione energetica di (interi) edifici esistenti Detrazione massima euro (55% di ,18) Involucro edifici euro (55% di ,90) Installazione di pannelli solari euro (55% di ,90) Sostituzione impianti climatizzazione invernale euro (55% di ,45)

39 Spese ammissibili Fornitura e messa in opera dei materiali Demolizione e ricostruzione dell elemento costruttivo Fornitura e posa in opera di nuove finestre e vetri Fornitura e messa in opera di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche Sostituzione impianti climatizzazione Spese professionali

40 Condizioni per la detrazione: Sostenimento delle spese Detenzione dell immobile (anche in locazione; comodato; leasing) Attenzione: Se si fa un solo intervento, non può rientrare in più applicazioni

41 Come per la detrazione del 50%, per gli interventi condominiali, l ammontare massimo della detrazione va riferito a ciascuna delle unità immobiliare che compongono l edificio, tranne che per l intervento di riqualificazione energetica che riguarda l intero edificio

42 Cosa fare: Redazione del certificato di asseverazione da parte di un tecnico abilitato o del Direttore dei lavori (D.M ) (in alcuni casi può essere sostituito dalla certificazione di produttori) Redazione dell attestato di certificazione energetica o di qualificazione energetica, da parte di un tecnico abilitato Scheda informativa (dati contribuente e immobile, costi e tipologia di intervento)

43 Precisazioni I dati dell attestato e la scheda informativa vanno inviati entro 90 gg. dalla fine dei lavori attraverso il sito (appositi schemi; quando non rientra in tali schemi, a mezzo raccomandata) Dal 2008 per installare i pannelli solari e finestre non è più necessaria; dal 15 agosto 2009 non è più richiesta anche per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione

44 Precisazioni Per le spese sostenute dal 2009, se i lavori proseguono per più periodi di imposta, va comunicato - con apposito modello in via telematica - all A.d.E. l importo delle spese effettuate nei periodi di imposta precedenti (entro 31 marzo dell anno successivo ai lavori) In mancanza: non si decade dall agevolazione, ma c è sanzione per omessa comunicazione

45 Anche in questo caso: Nelle fatture va indicato il costo della manodopera utilizzata Il pagamento va effettuato mediante bonifico bancario o postale (causale; rif. fattura; c.f. del beneficiario della detrazione; c.f. del beneficiario del bonifico); per le imprese non è necessario e rileva il criterio della competenza Vanno conservate le tabelle millesimali e la delibera assembleare per i lavori condominiali

46 Tale detrazione non è cumulabile con: Detrazione del 50% per ristrutturazione Detrazione per il restauro di beni vincolati Tariffe di incentivazione per la realizzazione di impianti fotovoltaici Dal 2009, contributi comunitari, regionali o locali

47 Sulle ristrutturazioni edilizie

48 L iva sulle manutenzioni ordinarie e straordinarie (L.457/78) Regime agevolato dell Iva è diventato permanente (Finanziaria 2010) L Iva è ridotta al 10% per le prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione realizzati su immobili residenziali, anche edilizia pubblica (classificati da A1 a A11, con esclusione degli A10; comprese pertinenze) Prevalente destinazione abitativa (cioè dei privati)

49 E le cessioni di beni significativi? Sono assoggettate ad aliquota ridotta solo se la fornitura rientra nell ambito del contratto di appalto L aliquota ridotta si applica fino a concorrenza del valore della prestazione, considerato al netto del valore dei beni stessi

50 Esempio Costo totale investimento: euro Per prestazione lavorativa: euro Costo dei beni significativi euro Iva agevolata sui beni significativi: Fino a euro, dato dalla differenza tra l importo complessivo della prestazione ( ) ed il valore dei beni stessi (60.000) Sul valore residuo dei beni (e cioè ): Iva al 20%

51 Quali sono i beni di valore significativo (Decreto 29/12/1999): Ascensori e montacarichi Infissi esterni e interni Caldaie Video citofoni Condizionatori Sanitari e rubinetteria Impianti di sicurezza

52 Non può applicarsi l Iva agevolata a: Materiali e beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori Materiali e beni acquistati dal committente Prestazioni professionali Prestazioni di servizio che avvengono in subappalto

53 L Iva agevolata per i lavori di restauro, risanamento e ristrutturazione Prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d opera Acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, per la realizzazione degli interventi (Testo Unico in materia edilizia n. 380/2001 art. 3 l. c) d) L agevolazione spetta anche per l acquisto diretto del committente